🏙 Продолжаем обсуждать динамику цен на новостройки

Напомним, что в ноябре стоимость «квадратного метра» на первичном рынке продолжила расти (+1,2%). Более того, рост цен превысил среднемесячный показатель за I полугодие (+0,9%), даже несмотря на завершение массовой льготной ипотеки. Сегодня посмотрим на динамику по регионам.

Всего в ноябре цены выросли в 57 регионах, в среднем на 1,5%, в том числе в Санкт-Петербурге – на 1,8%, в Москве – на 1,2%, Краснодарском крае – на 1,1%. В остальных 13 регионах, входящих в расчёт индекса, цены снизились в среднем на 1,2%, в том числе в Ханты-Мансийском АО и Тамбовской области – на 0,2%, в Тюменской области – на 0,3%.

Но более показательно, насколько ноябрьский рост цен оказался больше, чем в предыдущем месяце. В ноябре темпы удорожания новостроек увеличились в 36 регионах (более половины, по которым есть данные для расчёта индекса). Регионы из топ-10 по объёму строящегося жилья разделились поровну – в половине из них цены росли более высокими темпами, чем в октябре. В остальных, включая Москву, рост цен замедлился в среднем на 0,3 процентных пункта.

В целом ситуация на региональных рынках складывается весьма неравномерно. Если посмотреть на рост цен с начала года (напомним, что в целом по России они выросли на 8,7%), то можно выделить следующие группы регионов.

✅В 7 регионах цены выросли более чем на 15% с начала года, при этом рост цен в июле-ноябре сохранился на высоком уровне первого полугодия или даже ускорился. Это субъекты с развитой промышленностью, где цены на новостройки активно росли и после завершения массовой господдержки;

✅В 20 регионах (включая столичные) строящееся жилье подорожало на 9-15% с начала года – сильнее, чем в целом по стране. Однако в большинстве субъектов из этой группы повышение цен на строящееся жилье с июля замедлилось на фоне снижения спроса;

✅В 39 регионах (включая 3 из топ-10 субъектов и еще 9, где строится свыше 1 млн кв. м) рост цен с начала года был слабее, чем в среднем по стране. Почти во всех субъектах этой группы цены с начала года росли медленнее инфляции (8,1%). Замедления роста цен с июля не наблюдалось в Приморском и Забайкальском краях (где действует «Дальневосточная и арктическая ипотека» под 2%), а также в Республике Коми, Саратовской и Архангельской областях (где есть крупные промышленные предприятия);

✅В 4 регионах цены на первичном рынке росли слабо как в I полугодии, так и в июле-ноябре, в результате чего с начала года они изменились в пределах 2%.

🏗 Какие риски для строительной отрасли несёт снижение продаж?

После окончания массовой льготной ипотеки продажи новостроек снизились на 20% к I полугодию. Что будет со строительной отраслью, если спрос останется таким надолго или же снизится еще? Давайте разбираться.

Рассмотрим два «стресс-сценария» продаж:

1. сохраняется текущий темп продаж (~2 млн. кв. м). По нашим оценкам, в этом сценарии проекты с вводом в 2025-2027 гг. к моменту завершения стройки будут распроданы не менее чем на 70%. Это оптимальный уровень, который позволит застройщикам покрыть все затраты на проект и далее – продавать с прибылью.

2. продажи снижаются еще на 25% до ~1,5 млн кв. м в месяц, распроданность 70% на этапе ввода достигается для проектов 2025-2026 гг.

Таким образом, в обоих сценариях строительная отрасль демонстрирует устойчивость. При этом ни один из сценариев мы не считаем базовым. Ожидаем, что с 2026 г. по мере снижения ключевой ставки рост продаж возобновится.

Но, конечно, ситуация может отличаться по отдельным застройщикам и регионам. При сохранении текущих объёмов продаж распроданность новостроек с вводом в 2025 г. будет ниже 70% в четверти регионов и у 10% из топ-20 девелоперов. В случае дальнейшего снижения продаж уже треть регионов и 15% из топ-20 будут испытывать проблемы к концу 2025 года.

В зоне риска окажутся, в первую очередь, те застройщики, которые накопили большой объём непроектного долга. Но проблемы таких девелоперов в основном лежат не в плоскости продаж строящихся объектов, а в финансовой политике компании в целом.

🪙 Под конец года многие эксперты обратили внимание на удорожание аренды. А некоторые прогнозируют новый виток роста арендной платы из-за запретительных ставок по рыночной ипотеке. Насколько на самом деле вероятен такой сценарий? Давайте разбираться.

Действительно, арендные ставки за последний год выросли практически повсеместно. В Москве арендная плата в ноябре была на 16% выше, чем в том же месяце прошлого года, в Санкт-Петербурге – на 19%, в других городах-миллионниках – на 7%, в остальных городах – на 12%. Причина – рыночную ипотеку по ставкам 25-30% позволить себе могут немногие. Поэтому все больше граждан выбирают аренду вместо покупки.

Однако высокие ставки ограничивают не только потенциальных покупателей, но и продавцов готового жилья. Не дожидаясь продажи, на волне роста арендных ставок собственники квартир начали выводить их на рынок аренды. Так, количество активных объявлений о сдаче квартир растёт третий месяц подряд – на начало декабря оно достигло максимального за последние 1,5 года значения в 77 тыс. лотов.

Таким образом, сработала «невидимая рука рынка»: рост спроса привел к повышению цен, после чего увеличилось и предложение. В результате в последние несколько месяцев арендные ставки отошли от пиковых уровней, хотя и остаются высокими. По нашей оценке, эти тенденции сохранятся и в начале 2025 года.

Резюмируем: нового взлета арендных ставок мы не ждём, но и на сколько-нибудь значимое снижение рассчитывать тоже не стоит, пока процентные ставки остаются запретительными.

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 21%, что стало неожиданным решением для большинства аналитиков. Как это повлияет на ипотечный рынок, спрос на жилье в 2025 году и перспективы ипотечных схем от застройщиков, обсудили в прямой трансляции с Екатериной Власовой, заместителем руководителя аналитического центра института жилищного развития «Дом РФ».

🎙️ Ведущий трансляции: главный редактор «РБК-Недвижимости» Сергей Велесевич.

Содержание встречи:

01:01 — Влияние решения ЦБ о сохранении ключевой ставки на рынок ипотеки.
02:21 — Про ужесточение денежно-кредитных условий.
03:50 — Ситуация на ипотечном рынке: запретительные ставки и влияние решений ЦБ.
05:07 — Реакция рынка на высокие ставки ипотеки.
06:25 — Падение рыночной ипотеки и причины её сокращения.
08:25 — Роль застройщиков в поддержке продаж через схемы и рассрочки.
09:58 — Борьба ЦБ с ипотечными схемами и введение ипотечного стандарта.
11:19 — Новое регулирование: макропруденциальные надбавки и их влияние на рынок.
12:53 — Как заемщики сталкиваются с резким ростом долговой нагрузки.
13:39 — Треть ипотеки под риском нового регулирования.
14:25 — Прогноз по ставкам ипотеки: что может измениться.

🐚Читать РБК Недвижимость в Telegram

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Банк России взял паузу в повышении ключевой ставки на фоне замедления кредитной активности: снизились темпы роста как корпоративного, так и розничного кредитования;
✅Ипотека на ИЖС. В ноябре выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома снизилась до минимума с 2022 г.: выдано 7 тыс. новых кредитов на 41 млрд руб.;
✅Соцопросы. Только 19% россиян оценивают условия для покупки жилья как хорошие. А среди респондентов, которые собираются улучшить жилищные условия, такого мнения придерживается 30%.

⚠️ Последняя неделя перед новогодними праздниками – самое время подвести итоги года в жилищной сфере. Начнём с макроэкономики.

Российская экономика второй год подряд растёт высокими темпами (~4%), а безработица опустилась до исторических минимумов (менее 2,5%). Реальные доходы населения бьют рекорды, самый активный рост – у граждан с невысокими доходами в регионах. Всего за два года население с доходами от 215 тыс. руб. на семью увеличилось на 20% за счёт снижения численности низкодоходных групп. Сформировался новый класс ипотечных заёмщиков, которым ранее ипотека была недоступна.

На фоне высокого спроса инфляция продолжила ускоряться – с 7,4% в годовом выражении в начале года до 9,5% в середине декабря. Чтобы её обуздать, Банк России с июля перешел к решительному ужесточению денежно-кредитной политики. За год ключевая ставка выросла с 16% до 21% – максимум за десятилетие таргетирования инфляции. Вслед за ключевой взлетели и другие ставки в экономике, в том числе рыночные ставки по ипотеке.

В декабре регулятор взял паузу в ужесточении денежно-кредитной политики, однако не исключил дальнейшего повышения ключевой ставки в следующем году. Но даже если ключевая ставка уже на пике, она будет оставаться высокой ещё долгое время (прогноз Банка России – 17-20% в среднем за 2025 г.). Одновременно ЦБ продолжает ужесточать банковское регулирование, в том числе и на ипотечном рынке.

В совокупности это означает, что в следующем году сколько-нибудь значимого смягчения условий по рыночной ипотеке ждать не стоит. Ставки останутся запретительными, а Банк России продолжит пресекать рискованные практики кредитования. Вместе с тем рынок по-прежнему поддерживают адресные льготные программы, которые продлены до 2030 года. Но об этом поговорим в следующем посте.

👛 Продолжаем подводить итоги года в жилищной сфере. Сегодня поговорим о рынке ипотеки.

В 2024 г. условия ипотечного кредитования ужесточились. Процентные ставки по рыночной ипотеке весь год находились на запретительных уровнях, достигнув почти 30% во втором полугодии. Кроме того, с июля завершилась массовая льготная ипотека, непрерывно действовавшая с 2020 года.

В то же время поддержку рынку оказывал активный рост доходов граждан, особенно в регионах. Ещё один позитивный фактор для рынка – продление адресных льготных программ, включая «Семейную ипотеку», до 2030 года.

В целом за 2024 г., по нашей оценке, банки предоставили 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб. Это на 35-40% ниже, чем в рекордном 2023 году, но примерно соответствует уровню 2022 года. Банковский портфель ипотеки вырос на 10% и превысил 20 трлн руб.

Почти всё снижение выдачи пришлось на вторую половину года, тогда как в первом полугодии она была близка к высокому уровню 2023 г. благодаря льготным программам. Наиболее популярной в 2024 г. была «Семейная ипотека» (около 60% всей выдачи по программам с господдержкой).

Выдача ипотеки по рыночным программам сократилась значительно меньше, чем ожидалось, даже несмотря на запретительные ставки. Спрос на такие кредиты поддерживался за счёт рекордного роста доходов населения и программ от застройщиков.

Доля высокорискованной ипотеки в выдаче в 2024 г. снизилась на фоне ужесточения регулирования Банка России. В 2025 г. ЦБ сможет эффективнее ограничивать риски в ипотеке благодаря расширению инструментов регулирования (макропруденциальные лимиты, стандарт ипотечного кредитования и др.).

О том, как тенденции на рынке ипотеки повлияли на жилищное строительство, поговорим в следующем посте.

🏗 В 2024 году ключевая ставка достигла десятилетнего максимума, массовая льготная ипотека на новостройки завершилась, а Банк России продолжил ужесточать регулирование. Как чувствовали себя застройщики?

Даже в таких непростых условиях жилищное строительство не потеряло темп, набранный в рекордном 2023 году. Ввод жилья в России (94 млн кв. м за 11 месяцев 2024 года) соответствует уровню рекордного 2023 года. Драйвером стал сегмент ИЖС, который по итогам ноября уже превысил прошлогодний максимум.

Портфель строящегося многоквартирного жилья обновил рекорд за всю историю наблюдений. Застройщики активно выводили на рынок новые проекты, прежде всего, в регионах за пределами 10 крупнейших по объёмам стройки. Запуски с начала года (свыше 46 млн кв. м) сопоставимы с высоким уровнем прошлого года.

На фоне роста стройки активно росли и показатели проектного финансирования. Объём открытых застройщикам кредитных линий в 2024 г. превысил 20 трлн руб., а выборка лимитов по ПФ – 8 трлн руб.

Чтобы снизить стоимость проектного финансирования, застройщики быстрее запускали продажи новых проектов (как формируется ставка, писали тут). Остатки на счетах эскроу увеличились до 7 трлн руб., ещё свыше 3 трлн руб. застройщики получили с раскрытых счетов эскроу.

В результате покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу сохраняется на высоком уровне (почти 80% в конце года). Средняя ставка, хотя и выросла до более чем 8% из-за большой доли новых проектов, оставалась существенно ниже ставок по кредитам другим отраслям.

Таким образом, строительная отрасль продемонстрировала устойчивость и завершает 2024 год на высокой ноте. Но смогут ли застройщики достроить начатые проекты в условиях запретительных ставок и низких продаж? Об этом поговорим в следующем посте.

🪙 Как снижение продаж сказывается на финансовой устойчивости застройщиков и на их ценовой политике?

Продажи квартир в строящемся жилье в 2024 году снизились умеренно, примерно на 20% к рекордному 2023 году. Весь спад продаж пришелся на вторую половину года, но и он был сравнительно небольшим благодаря льготным программам и предложениям от застройщиков. В первой же половине года спрос на рынке оставался высоким, а накануне окончания массовых льготных программ – ажиотажным.

Благодаря активным продажам в первом полугодии у застройщиков сформирован «задел», который позволит гарантированно завершить проекты с близкими сроками ввода. Так, в проектах с вводом в 2025 году уже распродано 47% площадей – это выше равновесного значения (42%) с учётом текущей строительной готовности.

Но ситуация складывается по-разному по отдельным застройщикам и регионам. При сохранении текущих продаж распроданность новостроек с вводом в следующем году будет ниже целевого уровня у 10% девелоперов из топ-20 и в 17 из 86 регионов, где ведётся строительство многоквартирного жилья.

Цены на новостройки в 2024 году изменялись синхронно с продажами. В первом полугодии жильё на первичном рынке дорожало быстрее, чем инфляция, а во втором полугодии рост цен замедлился. По данным индекса цен ДОМ.PФ, за 11 месяцев стоимость «квадрата» на первичном рынке выросла на 8,7% – примерно на уровне инфляции.

Таким образом, в 2024 году цены на новостройки в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) не выросли впервые с 2017 года. Ожидаем, что в 2025 году стоимость жилья на первичном рынке продолжит расти на уровне инфляции, а на вторичном рынке – чуть превысит её значение благодаря спросу на покупку за наличные.

🏙 Всю неделю мы подводили итоги 2024 года на рынке жилья и ипотеки. Для удобства собрали все самые главные события уходящего года в отчёте.

Важные цифры:

✅По итогам 11 месяцев 2024 г. запущено строительство 44 млн кв. м жилья;
✅По оценке ДОМ.PФ, в 2024 году банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 4,9 трлн руб.;
✅За 11 месяцев 2024 года продано 24,5 млн кв. м строящегося жилья;
✅С начала года цены на новостройки выросли на 8,7% (примерно на уровне инфляции).

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: итоги декабря и 2024 года», где выступит руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

Вместе с экспертами обсудим, как менялись спрос, предложение и цены на первичном рынке жилья в 2024 году.

Когда? Завтра (16 января) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!