⚠️ Новостную повестку сегодня заполнили сообщения о рыночной ипотеке под 30%. Действительно, у некоторых банков появились предложения даже выше этой отметки, но среди топ-20 ипотечных банков средневзвешенные ставки пока не пересекли «психологический рубеж». По данным на 22 ноября, они составили 28,46% на новостройки и 28,66% – на готовое жильё, увеличившись за неделю на 0,02 п.п.

Стоит ли бить тревогу? Вряд ли. Эти цифры только подтверждают, что рыночная ипотека давно находится на запретительном уровне для большинства россиян. Такие кредиты берут немногие, и чаще всего — небольшую сумму на максимально возможный срок. Как правило, граждане используют заёмные средства для покрытия разницы при улучшении жилищных условий, продавая старое жилье и надеясь на рефинансирование в будущем.

Тем же, кто не подходит под условия «Семейной ипотеки» и остальных льготных программ, ожидать доступных ставок по рыночной ипотеке следует только при устойчивом снижении уровня инфляции, а следовательно, и ключевой ставки Банка России.

🏗 Проектное финансирование

С ростом ключевой ставки всё чаще звучит тезис о том, что у застройщиков растут расходы по кредитам, «съедая» всю маржинальность их бизнеса. Давайте вспомним, как устроено проектное финансирование и из чего складывается процентная нагрузка по проектам строительства жилья.

🏦 Высокие ставки и исчерпание лимитов по госпрограммам: чем объясняются перестановки в рэнкинге ТОП-20 ипотечных банков

В октябре на фоне продолжающегося роста рыночных ставок и перераспределения лимитов по госпрограммам структура выдачи ипотеки изменилась, что привело к перестановкам в рэнкинге ТОП-20 ипотечных банков России.

Единственный сегмент, показавший рост, — ипотека на готовые квартиры. Выдано 35 тыс. кредитов (+10% к сентябрю) на 105 млрд руб. (+5%). Почему так произошло? Люди стремились успеть зафиксировать ставки, которые с сентября подросли на 3–4 п.п. и продолжили рост в ноябре, достигнув 28%. Сейчас рыночная ипотека малодоступна для большинства заёмщиков. Пока инфляция и ключевая ставка не начнут снижаться, ситуация вряд ли изменится.

В остальных сегментах выдача снизилась, больше всего — в ИЖС: до 2 тыс. кредитов (-33% к сентябрю). Изменения в продуктовой структуре кредитования сопровождались перестановками в десятке крупнейших банков:

✅Промсвязьбанк и РНКБ поднялись на две позиции;
✅Банк ДОМ.PФ и Т-банк — на одну позицию;
✅В топ-10 вернулся Абсолют Банк.

По госпрограммам выдача держится стабильно, сопоставимо с сентябрьским уровнем. Как и раньше, наибольшей популярностью пользуется «Семейная ипотека». Однако в октябре отдельные банки временно приостановили выдачу по программе из-за исчерпания лимитов, но после их оперативного перераспределения 8 из топ-10 банков стремительно нарастили выдачу.

Это не могло не сказаться на изменениях в рэнкинге по выдаче ипотеки с господдержкой:

✅улучшили позиции Промсвязьбанк, Банк ДОМ.PФ и РНКБ (4,5 и 7 места);
✅в десятку лидеров вернулись Абсолют Банк, Уралсиб и Банк Санкт-Петербург.

🪙 Что поможет застройщикам продолжать строительство в период низких продаж? Механизм проектного финансирования. Как именно? Объясняем в посте.

Как мы помним, девелоперы ведут строительство, получая средства в банке. Особенность такого финансирования – в формировании ставки по кредитам.

Ставка по проектному финансированию зависит от соотношения выбранных средств по кредитной линии и суммы, полученной от продаж на счетах эскроу. На ту часть кредита, которая равна сумме на счетах эскроу, банк начисляет «специальную» ставку. Как правило – это 1-4%. А часть кредита, которая превышает сумму на эскроу-счетах, выдается банком по ставке, равной ключевой ставке ЦБ + (2-3) п.п.

Застройщики, управляя продажами, могут с начала строительства поддерживать покрытие задолженности счетами эскроу на уровне до 90% всего кредита. Таким образом, итоговая ставка по проекту получается в диапазоне 6-10%. Так, по данным ЦБ, из 8 трлн руб. задолженности застройщиков по 5 трлн руб. ставка не превышает 8%, а по 3 трлн руб. – 4%.

⚠️ Больше подробностей о формировании ставки по проектному финансированию читайте в нашей статье.

💰 Время от времени можно услышать предложения открыть девелоперам доступ к средствам на счетах эскроу, т.е. разрешить им получать деньги граждан по мере завершения строительства. Объясняем негативные последствия такого решения.

Высвободившиеся средства пойдут на погашение текущей задолженности, к которой применяется специальная ставка в 1-4%. А непокрытая часть задолженности по базовым ставкам не изменится – на ее погашение средств на счетах эскроу недостаточно.

В результате застройщик получает небольшую экономию до 3-4% от суммы раскрытых счетов эскроу, но возникают риски невыполнения проекта и риски для финансовой устойчивости банков, а главное – появления «обманутых дольщиков».

🔔 Приглашаем присоединиться к вебинару ЕРЗ.РФ «Главное в девелопменте МКД за неделю», где руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг расскажет об основных трендах на рынке жилья.

Когда? Завтра (29 ноября) в 10:00.

Что обсудим с экспертами отрасли?

✅свежий обзор ЦБ о проектном финансировании в жилищном строительстве;
✅запуски новых проектов жилья;
✅динамику продаж застройщиков и др.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🏙 Коллеги пророчат российскому рынку недвижимости кризис по образцу японского, американского и китайского. Насколько вероятен такой сценарий? Давайте разбираться.

Действительно, в последние годы в России спрос на жилье активно рос, а вместе с ним – и цены. Но на этом сходства с Японией, США и Китаем заканчиваются.

Во-первых, как мы недавно писали, российский рынок недвижимости с 2019 г. функционирует по правилам проектного финансирования. Это означает, что все риски несут застройщики и банки, а средства граждан надёжно защищены. Таким образом, появление новых «обманутых дольщиков» и кризис доверия к строительной отрасли, как в Китае, – исключены.

Во-вторых, качество ипотеки и ипотечных ценных бумаг сохраняется на очень высоком уровне. Доля задолженности с просрочкой более 90 дней в ипотечном портфеле банков – всего 0,7% (а в портфеле закладных по ипотечным бумагам – и того меньше). Это в том числе результат усилий Банка России по предупреждению рискованных практик кредитования. А значит – ипотечного кризиса по образцу американского в текущих условиях ждать не стоит.

В-третьих, застройщики подошли к периоду низкого спроса со значительным запасом прочности. В первом полугодии, пока ещё действовали все льготные программы, они воспользовались моментом и существенно нарастили продажи. В итоге по проектам текущего года целевая отметка распроданности на момент ввода (70%) уже достигнута. А проекты следующего года уже распроданы почти наполовину (выше нормы при текущей стройготовности). Поэтому кризис по японскому сценарию с затовариванием рынка и обвалом номинальных цен крайне маловероятен.

Наконец, результаты опросов показывают, что люди покупают жилье, прежде всего, для собственного проживания и для членов семьи. Доля чисто «инвестиционных» квартир на рынке – около 10%. Это сильно меньше, чем в зарубежных странах, которые пережили глубокие кризисы на рынке недвижимости, и сводит на нет риски массовой распродажи объектов, купленных в спекулятивных целях.

Резюмируем:

✅Российский рынок недвижимости переживает непростой период, который продлится как минимум весь следующий год. Но сейчас есть все условия для того, чтобы строительная отрасль в целом прошла этот этап без потрясений, а спад на рынке недвижимости не перерос в системный кризис.
✅Куда более реальный риск для отрасли сейчас – приостановка запуска новых проектов. Чтобы его купировать, могут потребоваться меры поддержки, но не со стороны спроса, а со стороны проектного финансирования.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Ускорение инфляции и ослабление курса рубля повышают вероятность роста ключевой ставки в декабре до 23% или больше;
✅Ипотека. В июле-октябре выдача ипотеки стабилизировалась на низком уровне – на 20-25% ниже среднего показателя за I полугодие;
✅Международные рынки. Ситуация на рынке жилья Канады улучшилась после кризиса 2022-2023 гг., правительство страны расширяет меры поддержки сектора.

🏙 Запуски новых проектов жилья за 11 месяцев превышают прошлогодние показатели, несмотря на замедление в ноябре

Застройщики в ноябре вывели на рынок 3,9 млн кв. м новых проектов (-18% к октябрю и -17% к ноябрю 2023 г.), что тем не менее соответствует среднему уровню за месяц в I полугодии.

Объём запусков после завершения массовой господдержки – за июль-ноябрь – составил 20,6 млн кв. м (-4% г/г), уступив показателю прошлого года из-за замедления в сегменте комфорт- и типового жилья (-6% г/г за июль-ноябрь после +10% г/г в I полугодии). В сегменте бизнес- и элитного жилья запуски продолжили расти в годовом сравнении (+9% г/г в июле-ноябре и +40% г/г в I полугодии).

По итогам 11 месяцев 2024 г. застройщики вывели 43,8 млн кв. м жилья – на 5% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. В целом портфель строящегося жилья в России вырос на 13% с начала года, обновив исторический максимум – 119,5 млн кв. м на 1 декабря 2024 г.

⚠️ Продолжаем рассказывать о доступности кредитов для застройщиков. Средняя ставка по проектному финансированию составляет 7,9%. Это почти в 2 раза ниже ставки по корпоративному кредитованию в целом.

Да, ставка – средняя. И ее уровень зависит от того, какую долю в кредитах составляют деньги банка, а какую – средства граждан, размещённые на счетах эскроу. Чем выше доля эскроу, тем дешевле финансирование (объясняли здесь). Так, половина проектов, запущенных до 2024 г., на 70% и более финансируются средствами со счетов эскроу. Поэтому и ставка по таким кредитам не более 10%.

Что касается проектов, запущенных уже в 2024 г., то только треть из них финансируются по более высоким ставкам (более 16%). Причина – в том, что объекты находятся в начальной стадии строительства и уровень продаж по ним еще невысокий, поэтому в основном источник средств – банки.

С другой стороны, фактические расходы на строительство, а следовательно, и задолженность по кредитам у недавно запущенных проектов еще небольшие. А значит, застройщик за счёт управления продажами может держать процентную нагрузку на приемлемом уровне.

Резюмируем:

✅кредит по проектному финансированию выбирается постепенно по мере строительства, поэтому даже на старте стройки можно получить комфортную ставку за счет небольшого объема продаж;
✅средняя ставка по проектному финансированию зависит в первую очередь от эффективности управления продажами и финансовыми потоками;
✅средний уровень ставок по проектному финансированию находится на приемлемом уровне как по портфелю стройки в целом, так и у недавно запущенных проектов.

Таким образом, механизм ПФ обеспечивает застройщиков бесперебойным финансированием. Источник риска сейчас не проектное финансирование, а большой объём непроектного долга у ряда компаний, привязанный к ключевой ставке.

Кстати, всю информацию о строительстве многоквартирных домов и проектных декларациях застройщиков можно найти на сайте наш.дом.рф.

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии ЕРЗ.РФ «Девелопмент МКД: что происходит и что делать». В прямом эфире примет участие заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Екатерина Власова.

Какие вопросы обсудят эксперты рынка?

✅стратегии девелоперов в период снижения продаж;
✅возможные антикризисные меры для строительной отрасли;
✅международный опыт и его релевантность для российского рынка жилья.

Когда? Завтра (5 декабря) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🏦 В России по поручению Президента стартует новая комплексная программа по восстановлению объектов культурного наследия и их приспособлению под современные цели. Во всех странах сохранение ОКН – это результат совместных усилий государства, бизнеса и общества. Рассказываем, что мы узнали из изучения международного опыта.

Государство для поддержки и сохранения ОКН может использовать широкий набор бюджетных инструментов. Это и прямые госрасходы, и налоговые льготы (например, по налогу на недвижимость и НДФЛ), и льготные кредиты на покупку и реставрацию ОКН. Чтобы финансировать эти траты, власти могут создавать самоокупаемые государственные фонды по сохранению ОКН, выпускать целевые облигации, проводить национальные лотереи, вводить туристический налог.

Для крупных инвесторов ОКН тоже может представлять интерес (в том числе, исторические объекты привлекают туристов и могут давать инвестору определенный доход). Например, в двух крупных исторических центрах мира – в Париже и Лондоне – до 90% ОКН владеют частные собственники.

Если говорить про более широкий опыт, то в мире вовлечение частных инвесторов происходит не только через приватизацию ОКН, но также и через механизмы государственно-частного партнерства (особенно успешно применяются в США для сохранения нацпарков) и активного участия благотворительных фондов (так, Национальный траст Великобритании владеет >500 ОКН). При этом частные вложения могут комбинироваться с инструментами господдержки.

Развитие инструментов инвестирования дает возможность и физическим лицам поучаствовать в финансировании восстановления ОКН. В последнее время получили распространение инструменты «народного» финансирования (краудфандинговые кампании для сбора средств на реставрацию ОКН во Франции), развитие процентной филантропии (перечисление на поддержку ОКН % от уплачиваемого НДФЛ в Италии), участие волонтеров в работе с ОКН.

В России также действуют меры по привлечению частных инвестиций в ОКН, в их числе – льготы по земельному налогу, программа «Аренда ОКН за 1 руб.», региональные субсидии и др.

Новая программа, которую ДОМ.PФ запустил по поручению Президента совместно с регионами и Минкультуры, предусматривает льготные кредиты инвесторам на восстановление и приспособление ОКН, совершенствование законодательства (объединение ОКН с ликвидным участком или зданием), создание единого портала (наследие.дом.рф). Планируется, что к 2030 г. программа позволит сохранить и дать новую жизнь 1000 ОКН за счёт симбиоза частных денег и господдержки.

🪙 В ноябре выдача ипотеки замедлилась за счёт рыночных программ

По оценке ДОМ.PФ, в ноябре банки предоставили 71 тыс. ипотечных кредитов на 278 млрд руб. – примерно на четверть меньше, чем в октябре. Напомним, что в предыдущие 4 месяца ежемесячно выдавалось примерно по 100 тыс. кредитов на сумму около 370 млрд рублей.

Замедление выдачи в ноябре произошло за счёт рыночных программ, спрос на которые просел практически в 2 раза за месяц из-за роста ставок до ультравысокого уровня (29% на конец ноября).

Вместе с тем рынок продолжают поддерживать льготные программы – выдача таких кредитов соответствует уровню августа-октября (~35 тыс. кредитов в месяц на сумму порядка 200 млрд руб.). При этом почти 90% льготных кредитов пришлось на «Семейную ипотеку».

🏗Рынок проектного финансирования демонстрирует устойчивость даже на фоне снижения спроса на новостройки

После завершения действия массовой ипотеки с господдержкой продажи жилья в новостройках снизились, а наполнение счетов эскроу замедлилось. В октябре поступления (391 млрд руб.) оказались меньше, чем раскрытия (427 млрд руб.). В результате остатки средств на счетах сократились на 36 млрд руб.

Тем не менее объём средств, размещённых на счетах эскроу, остаётся внушительным – 6,9 трлн руб. Кроме того, с начала года с раскрытых эскроу-счетов застройщики получили 3 трлн руб., из которых 1,4 трлн руб. – за июль-октябрь.

Несмотря на снижение спроса, девелоперы активизировали строительные работы и запуск новых проектов, чтобы на старте продаж снизить ставки по проектному финансированию. Открытые кредитные линии за месяц увеличились на 430 млрд руб. (против 279 млрд руб. в сентябре), достигнув 20,1 трлн руб. Кредитование текущих проектов также ускорилось: задолженность застройщиков по ПФ выросла на 203 млрд руб. (в сентябре — на 106 млрд руб.), достигнув 8,2 трлн руб.

Покрытие задолженности по ПФ счетами эскроу сохраняется на высоком уровне – 84% на начало ноября. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию, несмотря на рост до 8,3% (+0,5 п.п. за месяц, +2 п.п. с начала года), остаётся вдвое ниже ставок корпоративного кредитования. Эти показатели демонстрируют устойчивость рынка в период пониженного спроса.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Ипотека. В ноябре ипотечное кредитование замедлилось за счёт рыночных программ: всего банки выдали 71 тыс. кредитов на 278 млрд руб.;
✅Строительство. Портфель строящегося жилья в ноябре обновил исторический максимум, достигнув 119,5 млн кв. м (+13% с начала года);
✅Проектное финансирование. Темпы кредитования застройщиков ускорились по новым и текущим проектам: задолженность застройщиков по ПФ в октябре выросла до 8,2 трлн руб., открытые кредитные линии – до 20,1 трлн руб.

🏠 Что происходит со спросом на частные дома и как изменится ситуация после введения счетов эскроу?

В последние годы предпочтения россиян всё активнее смещаются в сегмент частных домов. Ввод ИЖС растёт высокими темпами, но задел по спросу всё ещё остаётся существенным. По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, две трети россиян считают частные дома предпочтительным видом жилья – в 2,6 раза больше, чем сейчас в них проживает фактически (25%).

Неудивительно, что многие россияне строят планы по переезду из квартиры в дом. Большинство из них – люди среднего возраста в браке и с несовершеннолетними детьми. Они в основном предпочитают одно- или двухэтажные дома из кирпича или пено/газобетона средней площадью 100-120 кв. м.

Среди желающих переехать из квартиры в дом 59% предпочтут купить готовый дом, 23% – построить его самостоятельно, а 18% – с привлечением профессионального подрядчика. При этом, если будет гарантирована защита от основных рисков: превышение стоимости или нарушение сроков и технологий строительства, доля желающих строить с подрядчиком может вырасти в два раза (до 35%).

Поэтому ключевым решением для рынка станет механизм эскроу на ИЖС. Напомним, что с 1 марта 2025 года механизм заработает в полную силу. Средства граждан будут храниться на специальных счетах до завершения строительства, что обеспечивает защиту от финансовых рисков и прозрачность всего процесса строительства. Сегодня 32% россиян знают или слышали о механизме эскроу на ИЖС. Это примерно вдвое меньше, чем в сегменте многоквартирного жилья, где эскроу успешно применяется с 2019 года.

Подробнее о потребностях и предпочтениях россиян при выборе частного дома читайте в нашем отчёте.

🔔 Приглашаем присоединиться к онлайн-дискуссии ЕРЗ.РФ «Тренды недели в девелопменте жилья», где выступит заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Екатерина Власова.

Вместе с экспертами рынка недвижимости обсудим итоги ноября и прогнозы на 2025 год по продажам новостроек в России.

Когда? Завтра (12 декабря) в 10:00.

Регистрируйтесь по ссылке и подключайтесь к эфиру!

🪙 Продажи квартир в новостройках стабильны пятый месяц подряд

В ноябре продажи квартир по ДДУ составили 2 млн кв. м, как и в октябре. После завершения массовой ипотеки с господдержкой спрос стабилен на уровне ~2 млн кв. м пятый месяц подряд. Это на ~20% меньше, чем в среднем за I полугодие 2024 г., а к прошлому году – снижение в ~2 раза из-за высокой базы.
Спрос на новостройки по-прежнему поддерживают льготные программы. Еще одни фактор – активное использование застройщиками программ рассрочки.

В целом за 11 месяцев 2024 г. продажи квартир в строящемся жилье снизились умеренно (-19% к тому же периоду 2023 г., до 24,5 млн кв. м) благодаря высокому спросу в I полугодии.

Сокращение продаж пока не сказывается на модели проектного финансирования застройщиков. В проектах с плановым вводом в 2025 г. уже реализовано 47% площадей («норма» с учетом текущей стройготовности – 42%). Но если ставки надолго останутся высокими, а продажи – низкими, то проекты с дальними сроками ввода и новые запуски окажутся в зоне риска без дополнительных мер поддержки.