🏙По итогам прошлого года рост цен на новостройки в Москве в 2 раза превысил среднероссийский показатель.

По данным индекса ДОМ.PФ, цены на строящееся жильё типового и комфорт-классов выросли на 10,4% в среднем по России и на 23,7% — в Москве.

Жильё бизнес и элитного классов подорожало в среднем по стране на 8,4%, а в Москве — на 20,9%.

Интересно, что в реальном выражении (при инфляции 5,6%) строящееся жильё в России подорожало на 4,3% — примерно так же, как в 2022-2023 гг.

В нашем еженедельном дайджесте подводим итоги прошлого года и даём прогноз на 2026-й.

@domresearch #дайджест

Мы в MAX

По следам нашей вчерашней публикации.

Мы рассказали об объёме рассрочек, а коллеги задались вопросом: если выручка девелоперов оценивается в 5,57 трлн руб., а банки выдали ипотеки на 4,4 трлн руб. при рассрочке в 1,6 трлн руб., означает ли это, что свои деньги никто не вкладывал?

Конечно, вкладывали. Объясняем.

✅Во-первых, исходим из того, что выручка застройщиков от продажи новостроек составила 5,2 трлн рублей.

✅Во-вторых, важно иметь в виду, что объём рассрочек — 1,6 трлн руб. — сформирован накопленным итогом, то есть учитывает предыдущие периоды. Это не только средства, недопоступившие на эскроу в 2025 году, но и всё ещё непогашенные рассрочки, выданные ранее.

В прошедшем году «чистый приток» рассрочек, по нашим оценкам, составил примерно 0,4 трлн руб.

✅В-третьих, необходимо помнить, что объём выдачи ипотеки (4,4 трлн руб.) включает в себя и вторичный рынок, то есть не новостройки. И объём кредитов на вторичку составил ~1,8 трлн руб.

На первичный же рынок, то есть застройщикам, поступило примерно 3,7 трлн руб. ипотеки, включая первоначальный взнос (~1 трлн руб. своих средств)

Ну, и наконец, объём сделок полностью за наличные (свои средства), по нашей оценке, составил 1,1 трлн рублей.

Грубый подсчёт показывает, что выручка застройщиков от продажи новостроек в 5,2 трлн руб. складывается из:

- ипотечных средств (~2,7 трлн руб.) и первоначального взноса (~1 трлн руб.);
- наличных (~1,1 трлн руб.);
- рассрочек (~0,4 трлн руб.).

Таким образом, объём «своих денег» граждан составил около ~2,1 трлн руб. (первоначальный взнос + наличные).

@domresearch #нюансы

Мы в MAX

❓Знаете ли вы, что означает красный цвет дверей в Шотландии?

Владелец дома, перекрашивая дверь в красный цвет, сообщает миру, что выплатил ипотеку. Вот такая традиция.

Если бы у нас была такая же традиция, как в Шотландии, и все, кто сегодня выплачивает ипотеку, следовали ей, в России появилось бы около 9 млн красных дверей.

В нашей стране сегодня ипотека есть у каждой шестой семьи.

Кстати, всего с помощью ипотеки жилищные условия в России улучшили более 19 млн семей.

@domresearch #ипотека

Мы в MAX

Продолжаем нашу рубрику #нюансы. В прошлый раз поговорили о «своих деньгах» граждан в стройке. Сегодня дадим «комментарии на комментарии» по застройщикам, распространяющиеся в некоторых пабликах и СМИ.

Не факт №1. «К концу 2025 г. просроченная задолженность по кредитам застройщиков достигла почти 280 млрд руб., рост на 27% г/г.»

Факт. Это статистика Банка России, сформированная по всем кредитам, предоставленным по виду экономической деятельности «Строительство», то есть — это не только жилищное строительство, но и строительство нежилых (производственных, офисных, коммерческих) зданий и даже инфраструктуры, включая подрядчиков по госзаказам.

В части же конкретно застройщиков Банк России подчеркивает высокое качество портфеля: проблемные кредиты на конец III квартала 2025 г. составляли 110 млрд руб., т.е. около 1% от всего портфеля проектного финансирования.

Причем, 280 млрд рублей — это сумма уже пропущенных платежей по всем строительным компаниям, а 110 млрд руб. — это объём кредитов, по которым платежи пропущены девелоперами (т.е. включая все платежи ещё и будущих периодов).

Не факт №2. «Дорогие кредиты для застройщиков и покупателей охлаждают рынок, спрос на новостройки падает, денежный поток от продаж жилья сокращается, а именно из него застройщики выплачивают проценты и гасят долг перед банками»

Факт: по итогам 2025 года выручка застройщиков от продажи жилья выросла на 11% (продажи в метрах +1%). При этом на момент ввода в эксплуатацию новостроек средняя распроданность составляла 74%, что обеспечивает на счетах эскроу достаточный объём средств для погашения основного долга и накопленных процентов. Конечно, не исключаются отдельные случаи проблемных проектов, но они носят точечный характер, а проектное финансирование устроено так, что риски для граждан ограничены и такие проекты будут достроены банками.

Не факт №3. «Вслед за охлаждением спроса на покупку жилья меньше кредитуются и сами застройщики».

Факт: по данным Банка России, за 11 мес. 2025 г. объём задолженности застройщиков по проектному финансированию вырос на 2,2 трлн руб. (+24% г/г). За этот период открыто 2,4 трлн руб. новых кредитных линий (+13% г/г).

Не факт №4. «Главная проблема застройщиков в Москве в том, что построенная квартира стоит на 15-30% дешевле, чем строящееся жильё».

Факт. Разрыв цен в строящихся и готовых домах формируется в основном за счёт объектов, построенных в 1945-1995 гг. (~60% в объёме предложения на вторичном рынке): готовое жильё в таких домах стоит значительно дешевле новостроек во многом из-за устаревшей планировки, необходимости дополнительных вложений в ремонт и замену коммуникаций. При этом квартиры в домах современной постройки (после 2015 г.) стоят дороже новостроек, что отчасти объясняется высокой долей жилья с отделкой.

Кроме того, поясняем свою статистику, по снижению запусков нового жилья в Москве на 29%.

В Москве снижение показателей запусков объясняется тем, что Единая информационная система жилищного строительства учитывает только проекты, реализуемые в рамках 214-ФЗ (с возможностью привлечения средств дольщиков), а это >90% стройки по всей стране. Однако наш.дом.рф не учитывает проекты Фонда реновации Москвы, так как они реализуются вне 214-ФЗ. С учётом показателей Фонда объёмы строительства жилья в Москве не снижаются.

‼️При этом, конечно, для отрасли сохраняется ключевой риск — более продолжительный период жесткой денежно-кредитной политики.

Нужно иметь в виду, что пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам 16% и выше. Если ключевая ставка не будет снижаться, то такие проекты могут оказаться уязвимыми, особенно при возможном сокращении выдач по «Семейной ипотеке».

Смягчение денежно-кредитной политики важно ещё и потому, что снижение ставок активизирует рынок жилья в целом. Значительная часть заёмщиков вносит первоначальный взнос на ипотеку на первичку, продав имеющуюся квартиру. Высокие ставки по ипотеке делают такие сделки нецелесообразными, что сдерживает предложение на вторичном рынке и ипотечный спрос на первичном.

@domresearch #нюансы

Мы в MAX

👨‍👩‍👦В ходе выступления на экономическом форуме в Давосе президент США говорил и о жилищной реформе

Дональд Трамп анонсировал меры по снижению стоимости жилья: запретить институциональным инвесторам покупать частные дома и обязать агентства Fannie Mae и Freddie Mac выкупить ипотечные облигации на $200 млрд. Однако эффект от инициатив, по оценкам экспертов, будет ограниченным: крупные инвесторы владеют менее 5% частных домов в США, а разовый выкуп ипотечных облигаций, как правило, снижает ипотечные ставки лишь краткосрочно. Redfin

📄 Данные статистического управления Израиля опровергают утверждения правительства о дефиците жилья

По состоянию на середину 2025 г. число жилых помещений (3 млн единиц) превысило количество домохозяйств (2,9 млн), а уровень ввода жилья опередил средние показатели последних 10 лет. Одна из причин дефицита жилья в отдельных регионах — ошибки в планировании развития городов. Globes

🔑Рынок жилой недвижимости в Кишинёве столкнулся с резким спадом активности

В 4 кв. 2025 г. в столице Молдавии было продано всего 999 квартир. Для сравнения: за аналогичный период 2024 г. было оформлено 4647 сделок. Таким образом с рынка ушли 4 из 5 потенциальных покупателей. Причина — рекордный рост цен, вызванный дефицитом предложения на столичном рынке. Bloknot

@domresearch #международныерынки

Мы в MAX

Какие риски для рынков жилья и ипотеки мы видим в 2026 году?

🔁 Затяжной период жесткой денежно-кредитной политики

Процентная нагрузка на застройщиков остается высокой: 21% портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Кроме того, высокие ставки в экономике препятствуют восстановлению устойчивого спроса на рыночную ипотеку.

Если ставки не будут снижаться, значительно возрастут риски для финансовой устойчивости застройщиков.

🏠 В I пол. 2026 г. выдачи ипотеки замедлятся по сравнению с II пол. 2025 г. — во многом из-за госпрограмм

На динамику выдач повлияет сразу несколько факторов: сезонность, снижение уровня возмещения банкам до базовых значений, а также исчерпание ажиотажного спроса на «Семейную ипотеку».

🪙Замедление наполнения счетов эскроу не только из-за динамики спроса, но и за счёт увеличения числа расторжений договоров долевого участия (ДДУ)

В 2025 г. расторгнуто 14,2 тыс. договоров на 155 млрд руб. (3% продаж). Возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставления рассрочек и ипотеки по высоким ставкам. Доля ипотеки с просроченной задолженностью 90+ дней выросла до 1,2%.

🏙Сохраняются риски недостаточного спроса в 23% проектов и в трети регионах

Усугубление дисбалансов в течение 2026 г. не произойдет только при дальнейшем смягчении ДКП.

Подробности — в нашем еженедельном дайджесте.

@domresearch #дайджест

Мы в MAX

Вступление Болгарии в Шенгенскую (с 2025 г.) и Еврозону (с 2026 г.) подогревает цены на местном рынке жилья

На фоне завершения интеграционных процессов болгарский рынок недвижимости переживает один из самых динамичных периодов роста за всю историю: за 5 лет цены на жильё увеличились более чем на 80%. Быстрее стоимость квадратного метра в ЕС росла только в Венгрии (+110% на фоне масштабного бюджетного стимулирования).

Такой рост подкреплён стабильным спросом как среди местного населения, так и среди иностранных инвесторов. Это объясняется особенностями местного рынка:

✅Cтоимость квадратного метра в Болгарии всегда оставалась доступной по меркам ЕС и даже на сегодня составляет около €2 тыс.
✅Процентные ставки по банковским депозитам последние 10 лет сохраняются на почти нулевом уровне.
✅ Ипотечные ставки — одни из самых низких в ЕС: 2,95% (в евро) против 4,34% в среднем по ЕС.

Вступление в Шенгенскую и Еврозону открывает для инвесторов дополнительные возможности: снижаются валютные риски, растёт прозрачность сделок, расширяется ипотечное кредитование (нормативы резервов для банков снижаются с 12% до 1%).

Приток новых покупателей также может обеспечить запущенная в конце 2025 г. программа ВНЖ для зарубежных «цифровых кочевников».

‼️ Несмотря на устойчивый спрос, местные аналитики считают, что темпы роста цен на жильё достигли своего максимума. По опыту Хорватии (присоединилась к Шенгену и Еврозоне в 2023 г.) «интеграционный эффект» заканчивается в течение года, после чего цены стабилизируются.

@domresearch #исследования

Мы в MAX