🔑 В III квартале 2024 г. стоимость съёмного жилья росла двузначными темпами по всей стране

Так, арендные ставки обновили исторические максимумы:
✅в Москве – 111 тыс. руб. в месяц (+25% за квартал)
✅в Санкт-Петербурге – 56 тыс. руб. (+17%)
✅в нестоличных городах – 43 тыс. руб. (+12%)

Ставки аренды растут даже несмотря на относительный баланс на рынке: закрытые лоты компенсируются новыми публикациями, а количество активных объявлений с начала года остаётся неизменным – примерно 55-56 тыс. штук.

❓Почему так происходит?

«Текущие темпы роста арендных ставок обусловлены рядом причин. С одной стороны, имевшийся ранее навес предложения над спросом на рынке аренды начал постепенно снижаться с середины 2023 г., тогда же начали расти ставки в экономике. Ипотека вне льготных программ перестала быть доступной, а вслед за ней – и покупка готовых квартир. С другой стороны, в III квартале 2024 г. после отмены массовой господдержки снизилась доступность жилья и на первичном рынке. Граждане, которые не попадают под условия «Семейной», «ИТ» или «Дальневосточной ипотеки», стали чаще рассматривать аренду в качестве основного инструмента улучшения жилищных условий, что и привело к росту арендных ставок», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

В результате доходность от сдачи квартир в Москве стала максимальной за последние 4 года и доходит до 8%, в остальных городах – до 7%.

❓Означает ли это, что потенциальные арендодатели поспешат наращивать спрос за счёт вывода нового съёмного жилья на рынок?

Текущий размер арендных ставок в 2-2,5 раза уступает доходности альтернативных вложений, таких как ОФЗ и банковские депозиты. Это сдерживает выход новых арендных квартир на рынок, поскольку потенциальные инвесторы предпочитают более выгодные инструменты.


Подробнее о текущей ситуации на рынке арендного жилья в РФ – в нашем исследовании по ссылке.

#аренда

💼 Портфель строящегося жилья в России обновил исторический максимум

Портфель строящегося жилья в России растёт девятый месяц подряд. С начала года он увеличился на 12% до 119 млн кв. м на 1 ноября 2024 г. – это рекордный показатель за всю историю наблюдений.

Так, в октябре 2024 г. застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем месяцем ранее. Второй раз с начала года запуск новых проектов достигает максимума – в марте 2024 г. запущено также 4,8 млн кв. м. Всего же за 10 месяцев 2024 г. вывод новых проектов на рынок вырос на 8% в годовом выражении, достигнув 40 млн кв. м. При этом после завершения массовой господдержки – за июль-октябрь – объём запусков соответствует высокому уровню прошлого года (16,8 млн кв. м).

❓Почему, несмотря на отмену «Льготной ипотеки» и рост рыночных ставок, запуски новых проектов не снижаются?

В 2020-2022 гг. на фоне высокого спроса застройщики активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счёт бридж-кредитов, которые обычно выдаются по плавающей ставке, привязанной к ключевой. Сейчас девелоперам экономически выгоднее запустить продажи по таким проектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.

❓Как ситуация с выводом на рынок новых проектов будет развиваться в дальнейшем?

При принятии решений о проектировании новых объектов застройщики будут как смотреть на показатель распроданности текущего портфеля, так и оценивать будущий спрос. С учётом того, что по прогнозу Банка России высокие ставки сохранятся продолжительное время, запуски могут начать замедляться уже в 2025 г.

👛 Доля просроченной задолженности по ипотеке находится на рекордно низком уровне

Руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг:

Объём просроченной на 90 и более дней задолженности по ипотеке растёт лишь из-за общего увеличения ипотечного портфеля. Однако намного важнее, что в процентном соотношении этот показатель сохраняется на исторически низком уровне ‒ 0,7%. Для сравнения: по потребительским кредитам доля просроченной задолженности достигает 7-8%, т.е. в 10 раз больше, чем по жилищным.
Поэтому ипотека на сегодня является наиболее качественным ипотечным продуктом с точки зрения как банков, так и заёмщиков. Такая ситуация стала возможной благодаря усилиям регулятора, который вовремя предпринимает меры для ограничения выдачи так называемой сабпрайм-ипотеки, т.е. с низким первоначальный взносом по кредиту, высокой долговой нагрузкой и т.д.

🪙Выдача ипотеки в октябре

По оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 97 тыс. кредитов (+3% к сентябрю) на 369 млрд руб. (-1%). С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило около 52%.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 35 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – более 31 тыс. кредитов на 184 млрд руб. Выдачи кредитов по этой льготной программе в октябре оказались сопоставимыми с сентябрьским уровнем.

👨‍👩‍👦 Как выглядит типичный покупатель жилья в России? Рассказываем в совместном исследовании со ВЦИОМ.

Средний возраст покупателей жилья в России составляет 39-43 года. При этом молодёжь (до 35 лет) занимает почти треть (31%) от их общего числа.

Покупка жилья наиболее востребована семьями: 72% новосёлов состоят в браке, а 60% – воспитывают детей. Доля семей с несовершеннолетними детьми среди покупателей жилья в 2 раза выше, чем в среднем по стране (31%).

72% покупателей жилья – семьи со средним доходом. Каждый четвёртый работает в промышленности и строительстве, ещё 20% заняты в сфере торговли и общественного питания.

Почти половина сделок с недвижимостью – ипотечные. Её доля на рынке новостроек достигает 69%, в то время как для покупки домов — 32%.

С 2022 г. количество покупателей, самостоятельно подбирающих ипотечные программы, выросло на 13 п.п. до 57% в 2024 году. Набирает популярность дистанционное оформление ипотеки: в 2024 г. такой опцией воспользовались 38% купивших жилье (+10 п.п. за 2 года).

Полный текст исследования доступен по ссылке.

🪙Банк России предложил ограничить выдачу ипотеки на срок более 30 лет. По оценке регулятора, доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%

По оценке ДОМ.PФ, сокращение срока ипотечного кредита с 30 до 20 лет незначительно увеличивает ежемесячный платёж и сокращает объём переплаты. При сумме кредита в 8 млн руб. и ставке 20% разница в ежемесячном платеже по кредиту сроком 30 и 20 лет составит 2,2 тыс. руб. или 1,5% (133,7 тыс. рублей и 135,9 тыс. руб., соответственно), при ставке 10% – 7 тыс. руб. или 9% (70,2 и 77,2 тыс. руб., соответственно).

В то же время переплата по ипотеке со ставкой 20% при кредите сроком на 20 лет будет на 15,5 млн руб. меньше, чем по 30-летнему кредиту, а со ставкой 10% – меньше на 6,7 млн руб.

Руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг:

Оптимальный срок, на который стоит брать ипотеку, составляет 15-20 лет. Например, сейчас средний ожидаемый срок погашения жилищных кредитов – 12 лет за счёт рефинансирования и досрочного погашения, в том числе, например, средствами материнского капитала, налогового вычета за проценты по ипотеке и других выплат.

🏙 Мы часто слышим, что при наличии массовой господдержки спрос на жильё в России подогревался инвестиционными интересами. Но так ли это?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, льготные ипотечные программы в 2022 – I полугодии 2024 гг. действительно стимулировали россиян к покупке квартир, но основной мотив был в том, чтобы обеспечить себя и близких собственным жильём.

Согласно исследованию, 74% россиян приобрели жильё для собственного проживания, а ещё 17% – для детей или родителей. Доля инвесторов, покупающих жильё для перепродажи, аренды или защиты средств от инфляции, составила лишь 9%, хотя на рынке новостроек этот показатель был несколько выше – 12%. Как мы писали ранее, выход новых арендных квартир на рынок сдерживает более высокая доходность альтернативных вложений капитала, таких как ОФЗ.

Тем не менее «Льготная ипотека» оказала серьёзное влияние на покупательское поведение граждан на рынке жилья. Сама возможность взять ипотеку на льготных условиях побудила начать поиски жилья 46% покупателей новостроек. Причём, если в 2022 году «Льготная ипотека» привлекала к поиску жилья 35% покупателей новостроек, то к первой половине 2024 года их доля практически удвоилась (62%).

Для 43% покупателей возможность взять льготный кредит стала основным мотивом для покупки квартиры именно в новостройках. Это неудивительно: при рыночной ставке 10-12% в 2022 г. разрыв в платежах при займе по льготным программам по кредиту в 4,5 млн руб. составлял 11,6 тыс. руб. или 25%, а при ставке 15-16% в первой половине 2024 г. – уже 26 тыс. руб. или 43%.

Таким образом, стремление воспользоваться выгодной возможностью на фоне роста рыночных ставок привлекло на рынок жилья большое количество покупателей, которые при других обстоятельствах, вероятно, отложили бы свои планы по улучшению жилищных условий.

🏠 Как граждане России выбирают жилье?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, в последние 2,5 года россияне при покупке жилья в первую очередь ориентировались на его стоимость и расположение. Как мы писали, для покупателей новостроек важную роль также играло наличие льготной ипотеки. На вторичке же значимый фактор – возможность сразу въехать в квартиру, а в сегменте частных домов – правовой статус населенного пункта, от которого зависит возможность прописки.

Что касается размера приобретаемого жилья, в многоквартирных домах россияне покупали преимущественно двухкомнатные квартиры площадью 50–55 кв. м. При этом в новостройках только 22% покупателей смогли приобрести квартиры с тремя и более комнатами, тогда как на вторичном рынке этот показатель достигает 30%. Это отражает, в том числе, дисбаланс в квартирографии. Если в жилых домах, построенных до 2000 года, 36% всех квартир имеют три комнаты и больше, то в современных строящихся домах доля таких квартир – всего 15%.

Трудности при покупке квартир большей площади – значимый фактор, который стимулирует спрос на частные дома. Приобретаемые готовые дома были просторнее, чем квартиры, – в среднем почти 95 кв. м с тремя-четырьмя комнатами. Кроме того, в домах реже требовался основательный ремонт: его собирался делать только каждый четвертый покупатель (24%), в то время в квартире – каждый третий (35-39%).

Важную роль при выборе жилья играет и транспортная доступность до места работы и социальной инфраструктуры. У 60% покупателей жильё находится в пределах 30 минут езды от работы, в том числе у трети (29%) – в непосредственной близости (не более 10 минут транспортом). Более 70% городских жителей приобрели жилье в пределах пешей доступности от школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов (не более 15 минут пешком).

При этом, согласно исследованию, менее половины россиян (48%) смогли подобрать жильё, которое полностью соответствовало их требованиям. Остальным пришлось идти на компромиссы по таким ключевым параметрам: стоимость, расположение и площадь. Такая ситуация отражает, в том числе снижение доступности жилья за последние годы из-за роста цены квадратного метра.

🪙 Продажи по ДДУ и динамика цен на новостройки в октябре

В октябре объём продаж по ДДУ составил 1,9 млн кв. м, что примерно соответствует уровню предыдущих месяцев. С завершением «Льготной ипотеки» застройщики стабильно реализуют порядка 2 млн кв. м в месяц, что на 20% ниже среднего значения за I полугодие 2024 года и вдвое меньше прошлогодних показателей. Всего за июль-октябрь было продано 7,7 млн кв. м жилья (-47% год к году).

Замедление продаж новостроек оказало стабилизирующее влияние на цены. После завершения массовой господдержки они начали расти медленнее инфляции: за июль-октябрь новостройки прибавили в цене лишь 1,9% (инфляция за этот же период составила 2,6%).

Рост цен оказался ниже среднероссийских темпов в шести из десяти крупнейших регионов по объему строящегося жилья. Минимальное удорожание отмечено в Москве, Московской области и Башкортостане (около +1% за июль-октябрь).

При этом в октябре 2024 года цены на новостройки в России выросли на 0,9%, ускорив темпы после +0,5% в сентябре и +0,1% в августе. С начала года номинальный рост составил 7,4%, но в реальном выражении (с учетом инфляции) — всего 0,8%.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Цены на новостройки после завершения «Льготной ипотеки» растут медленнее инфляции (+1,9% за июль-октябрь);
✅Продажи нового жилья остаются низкими (~2 млн кв. м в месяц в июле-октябре), но у застройщиков сформирована «подушка безопасности»;
✅Ввод жилья за 10 месяцев 2024 г. в сегменте ИЖС обновил рекорд аналогичного периода прошлого года (+16% до 58,1 млн кв. м);
✅Выдача ипотеки на ИЖС в октябре сохраняется на низком уровне (2,5 тыс. новых кредитов -32% к сентябрю).

💰 По мере роста ключевой ставки аналитики и участники рынка высказывают все больше опасений относительно долга застройщиков и его кредитного качества. Давайте посмотрим – а насколько обоснованны эти опасения в масштабах всего рынка?

Напомним, что у застройщиков есть три источника заёмных средств:

✅ традиционные банковские кредиты, в том числе так называемые бридж-кредиты, привлекаемые на старте проекта, как правило, под покупку земли;
✅ размещение облигаций;
✅проектное финансирование в рамках механизма эскроу. Это основной кредитный ресурс для застройщиков, задолженность по которому недавно преодолела отметку в 8 трлн руб.

Какие из этих трёх источников попадают в зону риска при росте ключевой ставки? Сразу скажем, что стоимость ПФ для застройщиков практически не чувствительна к изменению «ключа». Напомним, что ставка в этом сегменте складывается из двух компонентов – по части кредита, покрытой счетами эскроу, ставка составляет всего 1–4%. Как правило, это 70–90% задолженности. Высокая ставка, меняющаяся вслед за ключевой, применяется только к оставшейся, сравнительно небольшой части кредита. Соответственно, эффективная ставка по проектному финансированию зависит от соотношения средств на счетах эскроу и выборки по кредиту. Таким образом, застройщики могут держать ставку по ПФ на приемлемом уровне, управляя продажами и темпами строительных работ. Даже сейчас средняя ставка по ПФ не превышает 8%, что значительно меньше, чем по другим секторам экономики, а доля строящегося жилья со ставками менее 6% составляет около трети (примерно 40 из 119 млн кв. м в стадии строительства).

Более сложная история с бридж-кредитами, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой. В текущих условиях их стоимость для застройщиков кратно возросла. Сколько таких кредитов и какова процентная нагрузка по ним – точно сказать нельзя, так как ЦБ (как и сами банки) не выделяет их в своей статистике по корпоративным кредитам. Но стоит отметить, что ситуация может сильно отличаться у каждого конкретного застройщика и в целом зависит от финансовой стратегии компании – соотношения заёмного финансирования на предпроектном этапе и доле вложенных собственных средств, возможности задействования прибыли прошлых периодов, склонности компании к риску и ряда других факторов. Сейчас одной из стратегий «борьбы» с этой проблемой является конвертация бридж-кредита в проектное финансирование. Для этого необходимо запустить проект и открыть по нему продажи, тогда ставка по кредиту снизится. Кстати, необходимость конвертации бридж-кредитов – одна из причин сохранения высоких запусков даже после окончания массовой льготной ипотеки.

Остается третий сегмент – облигации застройщиков. По сравнению с проектным финансированием его объём невелик – около 530 млрд руб. в обращении. А облигаций по плавающим ставкам и того меньше – 63 млрд руб. Из них только 8 млрд руб. имеют сроки погашения в 2025–2026 гг., остальные – в 2027 г. и последующие годы, когда, по прогнозу ЦБ, ключевая ставка должна снизиться.

Резюмируем:

✅основной источник кредитных ресурсов для застройщиков – проектное финансирование, стоимость которого малочувствительна к ключевой ставке;
✅рост ключевой ставки привел к удорожанию бридж-кредитов – этим объясняется рост запуска новых проектов, когда застройщики «конвертируют» бридж-кредиты в проектное финансирование;
✅облигации являются вторичным источником финансирования для застройщиков, а доля бумаг по плавающим ставкам, особенно с близкими сроками погашения, невелика;
✅предыдущие выводы справедливы на макроуровне, но для отдельных застройщиков, которые имеют большую долговую нагрузку по плавающим ставкам, риски от повышения ключевой ставки могли вырасти сильнее, чем для рынка в целом.

🏗 Рост объёмов жилищного строительства замедлится после исторического рекорда

Несмотря на завершение массовой господдержки по итогам III квартала 2024 г. объём строящегося многоквартирного жилья в России достиг пятилетнего максимума в 117,8 кв. м и продолжил рост в октябре до абсолютного рекорда в 119 млн кв. м. При этом в будущем активность девелоперов может снизиться из-за падения спроса, вызванного высокими рыночными ставками и завершением «Льготной ипотеки».

Продажи жилья в последние месяцы ожидаемо сократились: в июле-сентябре зарегистрировано 114 тыс. ДДУ – на 20% меньше, чем в среднем за I полугодие 2024 г., и почти вдвое ниже показателей 2023 г. Доля ипотечных сделок снизилась с 91% в I полугодии до 72% к октябрю 2024 г., а количество сделок за собственные средства достигло максимума с начала года — 33 тыс. ДДУ. В условиях высоких ставок многие покупатели переключились на рассрочку от застройщиков, которая стала популярной альтернативой ипотеке.

На фоне падения спроса рост цен на новостройки практически остановился. В III квартале 2024 г. номинальные цены на строящееся жильё выросли всего на 0,9%, а в реальном выражении (с учётом инфляции) снизились на 0,9%, что произошло впервые за последние 1,5 года. В Москве стоимость новостроек в номинальном выражении упала на 1,2%, а в других регионах из топ-10 по объёму строительства рост цен замедлился до 1–2,5%. Тенденции ценообразования продолжились и в октябре. Такой эффект частично объясняется стабилизацией цен на строительные материалы, которые в июле-октябре росли минимальными темпами.

Сокращение продаж пока не оказывает критического влияния на проекты с близкими сроками ввода. 43% площадей в проектах с вводом в 2025 г. уже реализованы (при норме 37%), что позволяет застройщикам завершить строительство в срок. Однако объекты с плановым вводом после 2026 г. находятся в зоне риска. Распроданность таких проектов составляет всего 17%, а их доля в общем объёме строящегося жилья достигает 47%.

«В условиях слабого спроса и высокой ключевой ставки до конца 2025 г. для проектов с поздними сроками ввода потребуются дополнительные меры поддержки проектного финансирования. Без таких мер объёмы запусков в 2025–2026 гг. могут сократиться до 25–30 млн кв. м, что в перспективе приведёт к снижению вводов жилья, начиная с 2027 г.», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

Строительный рынок России продолжает адаптироваться к новым экономическим условиям. Высокая активность девелоперов в 2024 г. поддерживается за счёт накопленных объёмов продаж, но для сохранения такой устойчивости в долгосрочной перспективе могут потребоваться дополнительные меры поддержки проектного финансирования.

📄 Подробнее о рынке многоквартирного строительства жилья в России в III квартале – в нашем новом отчёте.

🔑 Цены на аренду жилья в РФ отошли от пиковых значений на фоне роста предложения

Предложение арендных квартир растёт второй месяц подряд. В октябре количество активных объявлений достигло 67 тыс. — на 19% больше, чем в сентябре, и в 1,6 раза выше уровня прошлого года (43 тыс. объявлений), согласно данным ЦИАН. Такой объём предложения стал максимальным с середины 2023 года.

Главный драйвер рост предложения — вывод новых объектов на рынок. В октябре опубликовано 49 тыс. новых объявлений (+17% к сентябрю), что стало максимальным месячным показателем с мая 2023 года. Увеличение объёма доступного жилья привело к снижению арендных ставок с пиковых уровней III квартала 2024 года:

✅Санкт-Петербург: средняя ставка аренды снизилась до 53 тыс. руб. (-4% с сентября);
✅Города-миллионники (без столиц): аренда подешевела до 41 тыс. руб. (-6% с сентября);
✅Крупные города (с населением 0,5-1 млн): снижение до 34 тыс. руб. (-3% с сентября).

В Москве на фоне стабильно высокого спроса ситуация за месяц не изменилась: как и в сентябре, средняя ставка аренды составила 111 тыс. руб., что в то же время на 3% ниже августовского пика.

Несмотря на текущую коррекцию, арендные ставки по-прежнему значительно превышают показатели октября 2023 года:

✅В Москве и Санкт-Петербурге аренда подорожала на ~20% за год;
✅В нестоличных городах — на 10-13%.

Значительного снижения цен на съёмное жилье в краткосрочной перспективе ожидать не стоит, так как рынок подогревают высокие ставки по ипотеке. Пока рыночное кредитование покупки жилья остаётся недоступным, всё большее число семей при улучшении жилищных условий выбирают аренду. Стоимость найма квартир будет удерживаться на высоком уровне до устойчивого снижения инфляции, а следовательно, и ключевой ставки Банка России.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Макроэкономика. Деловая активность компаний не замедляется, несмотря на высокие ставки, а инфляция и инфляционные ожидания остаются высокими;
✅Соцопросы. Доля россиян, которые оценивают текущие условия для покупки жилья как хорошие, достигла своего исторического минимума – 18%;
✅Международные рынки. Продажи жилья в Китае выросли впервые за 1,5 года благодаря расширению мер поддержки, но говорить о стабилизации рынка жилья пока преждевременно.

🎉Рады приветствовать в канале новых подписчиков, а также тех, кто уже успел присоединиться к нашему сообществу!

Почему «Аналитика в квадрате»? Сфера нашей экспертизы – квадратный метр и всё, что с ним связано. Мы анализируем данные по рынку жилья из всех доступных источников. В том числе – пообъектную статистику из Единой информационной системы жилищного строительства. Проводим опросы граждан и застройщиков по актуальным темам. Выявляем ключевые тренды и предсказываем будущую траекторию развития. Чтобы делать точные прогнозы, исследуем широкий спектр направлений, в их числе – макроэкономика, поведение участников рынка, изменения в регулировании, международный опыт.

Что можно найти в канале?

✅ Свежую статистику по рынку жилья и ипотеки;
✅ Актуальные исследования о тенденциях в жилищной сфере;
✅ Экспертные комментарии аналитиков ДОМ.PФ и Банка ДОМ.PФ по рынку жилья, финансовому сектору и макроэкономике

Для обратной связи и вопросов пишите в наш чат-бот.

Подборка свежих постов в канале, которые вы могли пропустить:

✅ Квартальный отчёт по жилищному строительству
✅ Устойчивость корпоративного долга застройщиков
✅ Портрет покупателя жилья

Следите на нашими новостями, чтобы быть в курсе событий на рынке жилья!