🪙Выдача ипотеки в сентябре

По предварительной оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 99 тыс. кредитов на 369 млрд руб. – примерно на уровне августа. С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило порядка 60%. Это связано с изменением условий льготных программ, ужесточением регулирования ипотечного кредитования и ростом рыночных ставок. К I полугодию 2024 г. снижение более умеренное (порядка 20%) на фоне высоких темпов роста заработных плат и выдач по рыночным программам выше прогнозных значений.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 37 тыс. кредитов на 218 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – 34 тыс. кредитов на 200 млрд руб.

#ипотека

🏗 Проектное финансирование

На фоне спада спроса на первичном рынке жилья после завершения массовой льготной ипотечной программы прирост объёма средств на счетах эскроу замедлился. В августе 2024 г. остатки на счетах эскроу выросли на 63 млрд руб., тогда как в июле – на 112 млрд руб. и на 457 млрд руб. – в июне. Общий объём средств составил 6,9 трлн руб.

💰 Однако банки не снижают темпы кредитования застройщиков. Объёмы запусков новостроек растут, а значит, и финансирование по новым проектам. За август оно увеличилось на 456 млрд руб., достигнув 19,4 трлн руб. На стабильном уровне удерживаются и темпы строительных работ по текущим проектам, от чего задолженность застройщиков по ПФ выросла на 320 млрд руб. до 7,9 трлн руб.

Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу остается высоким (85%), а средневзвешенная ставка по проектному финансированию хоть и растет (7,4%, +0,2 п.п. за август), но всё ещё гораздо ниже ставок кредитования для других отраслей экономики.

🏠В сентябре банки выдали 3,6 тыс. новых кредитов на индивидуальное жилищное строительство на 40 млрд руб., что на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% – по объёму. Снижение показателей в годовом выражении связано в том числе с завершением действия «Льготной ипотеки», на которую приходилась значительная доля выдач.

В то же время по сравнению с августом 2024 г. строительство частных домов оживилось – рост составил 16% за месяц. Рынок ИЖС постепенно адаптируется к новым требованиям, по которым «Семейная ипотека» с привлечением подрядчика доступна только при использовании счетов эскроу. При этом потенциал роста далеко не исчерпан и реализуется при полноценном переходе рынка ИЖС на механизм эскроу с 1 марта 2025 года.

За счёт рекордных объёмов кредитования в I полугодии совокупная выдача ипотеки на частное домостроение по итогам 9 месяцев 2024 г. значительно опережает прошлогодние показатели – выдано 97 тыс. кредитов на 540 млрд руб., что на 32% больше по количеству и на 71% – по объёму, чем в 2023 году.

💰На 1 октября 2024 г. портфель ипотеки на ИЖС достиг 1,1 трлн руб. (+65% или +448 млрд руб. с начала года) и теперь составляет 5,8% от общего ипотечного портфеля.

#ипотека #ижс

⚡️ Совет директоров Банка России повысил ключевую ставку до рекордных 21% годовых

Как повышение отразится на рынке жилья и ипотеки – в комментарии руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Михаила Гольдберга:

Уровень увеличения ключевой ставки оказался довольно существенным. Как и на предыдущих этапах её повышения, банки заранее подготовились и подняли стоимость ипотечных кредитов ещё до решения ЦБ. При этом глобальных изменений на рынке жилья не ожидается, так как уровень ипотечных ставок выше 15% уже считается запретительным. В то же время даже в таких условиях выдача ипотеки не прекращается. В III квартале 2024 г. доля ипотечных кредитов, выданных на рыночных условиях, по количеству составила 66%.

Но также важно отметить, что ЦБ был изменён прогнозный диапазон ключевой ставки на 2025 год – теперь он составляет 17-20%. Это значит, что даже в базовом сценарии регулятор не ожидает её существенного снижения в следующем году.

Прогноз ДОМ.PФ по выдаче ипотечных кредитов на 2024 год остаётся прежним – будет выдано около 1,4-1,5 млн кредитов примерно на 5 трлн рублей. При этом, если ключевая ставка сохранится выше 20% и в 2025 году, скорее всего, объём выдачи ипотечных кредитов будет несколько меньше, чем ожидалось ранее, и составят около 1,3 млн кредитов, что будет примерно соответствовать уровню 2022 года.

🔑 В III квартале 2024 г. стоимость съёмного жилья росла двузначными темпами по всей стране

Так, арендные ставки обновили исторические максимумы:
✅в Москве – 111 тыс. руб. в месяц (+25% за квартал)
✅в Санкт-Петербурге – 56 тыс. руб. (+17%)
✅в нестоличных городах – 43 тыс. руб. (+12%)

Ставки аренды растут даже несмотря на относительный баланс на рынке: закрытые лоты компенсируются новыми публикациями, а количество активных объявлений с начала года остаётся неизменным – примерно 55-56 тыс. штук.

❓Почему так происходит?

«Текущие темпы роста арендных ставок обусловлены рядом причин. С одной стороны, имевшийся ранее навес предложения над спросом на рынке аренды начал постепенно снижаться с середины 2023 г., тогда же начали расти ставки в экономике. Ипотека вне льготных программ перестала быть доступной, а вслед за ней – и покупка готовых квартир. С другой стороны, в III квартале 2024 г. после отмены массовой господдержки снизилась доступность жилья и на первичном рынке. Граждане, которые не попадают под условия «Семейной», «ИТ» или «Дальневосточной ипотеки», стали чаще рассматривать аренду в качестве основного инструмента улучшения жилищных условий, что и привело к росту арендных ставок», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг.

В результате доходность от сдачи квартир в Москве стала максимальной за последние 4 года и доходит до 8%, в остальных городах – до 7%.

❓Означает ли это, что потенциальные арендодатели поспешат наращивать спрос за счёт вывода нового съёмного жилья на рынок?

Текущий размер арендных ставок в 2-2,5 раза уступает доходности альтернативных вложений, таких как ОФЗ и банковские депозиты. Это сдерживает выход новых арендных квартир на рынок, поскольку потенциальные инвесторы предпочитают более выгодные инструменты.


Подробнее о текущей ситуации на рынке арендного жилья в РФ – в нашем исследовании по ссылке.

#аренда

💼 Портфель строящегося жилья в России обновил исторический максимум

Портфель строящегося жилья в России растёт девятый месяц подряд. С начала года он увеличился на 12% до 119 млн кв. м на 1 ноября 2024 г. – это рекордный показатель за всю историю наблюдений.

Так, в октябре 2024 г. застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м, что на 14% больше, чем месяцем ранее. Второй раз с начала года запуск новых проектов достигает максимума – в марте 2024 г. запущено также 4,8 млн кв. м. Всего же за 10 месяцев 2024 г. вывод новых проектов на рынок вырос на 8% в годовом выражении, достигнув 40 млн кв. м. При этом после завершения массовой господдержки – за июль-октябрь – объём запусков соответствует высокому уровню прошлого года (16,8 млн кв. м).

❓Почему, несмотря на отмену «Льготной ипотеки» и рост рыночных ставок, запуски новых проектов не снижаются?

В 2020-2022 гг. на фоне высокого спроса застройщики активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счёт бридж-кредитов, которые обычно выдаются по плавающей ставке, привязанной к ключевой. Сейчас девелоперам экономически выгоднее запустить продажи по таким проектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.

❓Как ситуация с выводом на рынок новых проектов будет развиваться в дальнейшем?

При принятии решений о проектировании новых объектов застройщики будут как смотреть на показатель распроданности текущего портфеля, так и оценивать будущий спрос. С учётом того, что по прогнозу Банка России высокие ставки сохранятся продолжительное время, запуски могут начать замедляться уже в 2025 г.

👛 Доля просроченной задолженности по ипотеке находится на рекордно низком уровне

Руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг:

Объём просроченной на 90 и более дней задолженности по ипотеке растёт лишь из-за общего увеличения ипотечного портфеля. Однако намного важнее, что в процентном соотношении этот показатель сохраняется на исторически низком уровне ‒ 0,7%. Для сравнения: по потребительским кредитам доля просроченной задолженности достигает 7-8%, т.е. в 10 раз больше, чем по жилищным.
Поэтому ипотека на сегодня является наиболее качественным ипотечным продуктом с точки зрения как банков, так и заёмщиков. Такая ситуация стала возможной благодаря усилиям регулятора, который вовремя предпринимает меры для ограничения выдачи так называемой сабпрайм-ипотеки, т.е. с низким первоначальный взносом по кредиту, высокой долговой нагрузкой и т.д.

🪙Выдача ипотеки в октябре

По оценке ДОМ.PФ, за месяц выдано 97 тыс. кредитов (+3% к сентябрю) на 369 млрд руб. (-1%). С учетом эффекта высокой базы рекордного 2023 г. снижение в годовом выражении как по количеству, так и по объёму составило около 52%.

Отдельно по программам с господдержкой выдано 35 тыс. кредитов на 205 млрд руб. Подавляющая доля пришлась на «Семейную ипотеку» – более 31 тыс. кредитов на 184 млрд руб. Выдачи кредитов по этой льготной программе в октябре оказались сопоставимыми с сентябрьским уровнем.

👨‍👩‍👦 Как выглядит типичный покупатель жилья в России? Рассказываем в совместном исследовании со ВЦИОМ.

Средний возраст покупателей жилья в России составляет 39-43 года. При этом молодёжь (до 35 лет) занимает почти треть (31%) от их общего числа.

Покупка жилья наиболее востребована семьями: 72% новосёлов состоят в браке, а 60% – воспитывают детей. Доля семей с несовершеннолетними детьми среди покупателей жилья в 2 раза выше, чем в среднем по стране (31%).

72% покупателей жилья – семьи со средним доходом. Каждый четвёртый работает в промышленности и строительстве, ещё 20% заняты в сфере торговли и общественного питания.

Почти половина сделок с недвижимостью – ипотечные. Её доля на рынке новостроек достигает 69%, в то время как для покупки домов — 32%.

С 2022 г. количество покупателей, самостоятельно подбирающих ипотечные программы, выросло на 13 п.п. до 57% в 2024 году. Набирает популярность дистанционное оформление ипотеки: в 2024 г. такой опцией воспользовались 38% купивших жилье (+10 п.п. за 2 года).

Полный текст исследования доступен по ссылке.

🪙Банк России предложил ограничить выдачу ипотеки на срок более 30 лет. По оценке регулятора, доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%

По оценке ДОМ.PФ, сокращение срока ипотечного кредита с 30 до 20 лет незначительно увеличивает ежемесячный платёж и сокращает объём переплаты. При сумме кредита в 8 млн руб. и ставке 20% разница в ежемесячном платеже по кредиту сроком 30 и 20 лет составит 2,2 тыс. руб. или 1,5% (133,7 тыс. рублей и 135,9 тыс. руб., соответственно), при ставке 10% – 7 тыс. руб. или 9% (70,2 и 77,2 тыс. руб., соответственно).

В то же время переплата по ипотеке со ставкой 20% при кредите сроком на 20 лет будет на 15,5 млн руб. меньше, чем по 30-летнему кредиту, а со ставкой 10% – меньше на 6,7 млн руб.

Руководитель Аналитического центра ДОМ.PФ Михаил Гольдберг:

Оптимальный срок, на который стоит брать ипотеку, составляет 15-20 лет. Например, сейчас средний ожидаемый срок погашения жилищных кредитов – 12 лет за счёт рефинансирования и досрочного погашения, в том числе, например, средствами материнского капитала, налогового вычета за проценты по ипотеке и других выплат.

🏙 Мы часто слышим, что при наличии массовой господдержки спрос на жильё в России подогревался инвестиционными интересами. Но так ли это?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, льготные ипотечные программы в 2022 – I полугодии 2024 гг. действительно стимулировали россиян к покупке квартир, но основной мотив был в том, чтобы обеспечить себя и близких собственным жильём.

Согласно исследованию, 74% россиян приобрели жильё для собственного проживания, а ещё 17% – для детей или родителей. Доля инвесторов, покупающих жильё для перепродажи, аренды или защиты средств от инфляции, составила лишь 9%, хотя на рынке новостроек этот показатель был несколько выше – 12%. Как мы писали ранее, выход новых арендных квартир на рынок сдерживает более высокая доходность альтернативных вложений капитала, таких как ОФЗ.

Тем не менее «Льготная ипотека» оказала серьёзное влияние на покупательское поведение граждан на рынке жилья. Сама возможность взять ипотеку на льготных условиях побудила начать поиски жилья 46% покупателей новостроек. Причём, если в 2022 году «Льготная ипотека» привлекала к поиску жилья 35% покупателей новостроек, то к первой половине 2024 года их доля практически удвоилась (62%).

Для 43% покупателей возможность взять льготный кредит стала основным мотивом для покупки квартиры именно в новостройках. Это неудивительно: при рыночной ставке 10-12% в 2022 г. разрыв в платежах при займе по льготным программам по кредиту в 4,5 млн руб. составлял 11,6 тыс. руб. или 25%, а при ставке 15-16% в первой половине 2024 г. – уже 26 тыс. руб. или 43%.

Таким образом, стремление воспользоваться выгодной возможностью на фоне роста рыночных ставок привлекло на рынок жилья большое количество покупателей, которые при других обстоятельствах, вероятно, отложили бы свои планы по улучшению жилищных условий.

🏠 Как граждане России выбирают жилье?

По данным опроса ДОМ.PФ и ВЦИОМ, в последние 2,5 года россияне при покупке жилья в первую очередь ориентировались на его стоимость и расположение. Как мы писали, для покупателей новостроек важную роль также играло наличие льготной ипотеки. На вторичке же значимый фактор – возможность сразу въехать в квартиру, а в сегменте частных домов – правовой статус населенного пункта, от которого зависит возможность прописки.

Что касается размера приобретаемого жилья, в многоквартирных домах россияне покупали преимущественно двухкомнатные квартиры площадью 50–55 кв. м. При этом в новостройках только 22% покупателей смогли приобрести квартиры с тремя и более комнатами, тогда как на вторичном рынке этот показатель достигает 30%. Это отражает, в том числе, дисбаланс в квартирографии. Если в жилых домах, построенных до 2000 года, 36% всех квартир имеют три комнаты и больше, то в современных строящихся домах доля таких квартир – всего 15%.

Трудности при покупке квартир большей площади – значимый фактор, который стимулирует спрос на частные дома. Приобретаемые готовые дома были просторнее, чем квартиры, – в среднем почти 95 кв. м с тремя-четырьмя комнатами. Кроме того, в домах реже требовался основательный ремонт: его собирался делать только каждый четвертый покупатель (24%), в то время в квартире – каждый третий (35-39%).

Важную роль при выборе жилья играет и транспортная доступность до места работы и социальной инфраструктуры. У 60% покупателей жильё находится в пределах 30 минут езды от работы, в том числе у трети (29%) – в непосредственной близости (не более 10 минут транспортом). Более 70% городских жителей приобрели жилье в пределах пешей доступности от школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов (не более 15 минут пешком).

При этом, согласно исследованию, менее половины россиян (48%) смогли подобрать жильё, которое полностью соответствовало их требованиям. Остальным пришлось идти на компромиссы по таким ключевым параметрам: стоимость, расположение и площадь. Такая ситуация отражает, в том числе снижение доступности жилья за последние годы из-за роста цены квадратного метра.

🪙 Продажи по ДДУ и динамика цен на новостройки в октябре

В октябре объём продаж по ДДУ составил 1,9 млн кв. м, что примерно соответствует уровню предыдущих месяцев. С завершением «Льготной ипотеки» застройщики стабильно реализуют порядка 2 млн кв. м в месяц, что на 20% ниже среднего значения за I полугодие 2024 года и вдвое меньше прошлогодних показателей. Всего за июль-октябрь было продано 7,7 млн кв. м жилья (-47% год к году).

Замедление продаж новостроек оказало стабилизирующее влияние на цены. После завершения массовой господдержки они начали расти медленнее инфляции: за июль-октябрь новостройки прибавили в цене лишь 1,9% (инфляция за этот же период составила 2,6%).

Рост цен оказался ниже среднероссийских темпов в шести из десяти крупнейших регионов по объему строящегося жилья. Минимальное удорожание отмечено в Москве, Московской области и Башкортостане (около +1% за июль-октябрь).

При этом в октябре 2024 года цены на новостройки в России выросли на 0,9%, ускорив темпы после +0,5% в сентябре и +0,1% в августе. С начала года номинальный рост составил 7,4%, но в реальном выражении (с учетом инфляции) — всего 0,8%.

Актуальные новости рынка жилья за прошедшую неделю – в нашем отчёте по ссылке

Главные темы нового дайджеста:

✅Цены на новостройки после завершения «Льготной ипотеки» растут медленнее инфляции (+1,9% за июль-октябрь);
✅Продажи нового жилья остаются низкими (~2 млн кв. м в месяц в июле-октябре), но у застройщиков сформирована «подушка безопасности»;
✅Ввод жилья за 10 месяцев 2024 г. в сегменте ИЖС обновил рекорд аналогичного периода прошлого года (+16% до 58,1 млн кв. м);
✅Выдача ипотеки на ИЖС в октябре сохраняется на низком уровне (2,5 тыс. новых кредитов -32% к сентябрю).