🗣ЕРЗ-тренды: 40% продаж жилья в новостройках приходится на рассрочку и покупку за наличные средства

Об изменении структуры продаж новостроек рассказал руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг в рамках еженедельной онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды: Разбираем отчеты ЦБ и ДОМ.РФ: проектное финансирование и структурная трансформация спроса на жилье.

По словам эксперта, доля покупок, осуществляемых за счет ипотеки, за последний год снизилась с 90% до 60%.

«Пока действовала льготная ипотека, за счет такого кредитования покупалось 90% квартир. Сейчас ситуация сильно изменилась: застройщики предлагают рассрочки, люди несут свои деньги в достаточно больших объемах. На такие сделки проходится почти половина продаж», — сказал Гольдберг.

Он отметил, что рассрочки позволяют отрасли поддерживать стабильность, но имеют существенные минусы:

«Рассрочки — это такое «горькое лекарство». С одной стороны застройщик получает возможность продать хоть как-то, с другой стороны снижается объем поступления средств на эскроу-счета, страдают экономика проекта и рентабельность застройщика. По последним данным объем рассрочек составляет примерно 1,3 трлн. рублей».

Гольдберг подчеркнул, что эти суммы на счета не поступили:

«Это те деньги, которые на которые застройщики осуществили продажи, но средства на экскроу-счета не попали и это привело к тому что средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла с 6% в прошлом году до 10%», — пояснил Гольдберг.

Также эксперт обратил внимание на резкое сокращение доли инвестиционных сделок:

«Сейчас доля инвестиционных сделок составляет порядка 1%, то есть их практически нет. И вчера, кстати, я видел исследование о том, что люди, которые покупали квартиры в надежде на перепродажу, сейчас продают их по ценам двухлетней давности. Это еще одна тенденция — рост цен на жилье сильно замедлился и сейчас он идет примерно на уровне инфляции по сравнению в среднем с 20%, что мы видели с 2020 по 2023 год», — сказал Гольдберг.

➡️Запись эфиров «ЕРЗ-тренды» и презентации спикеров можно будет посмотреть по ссылке.

👨‍💼 ЕРЗ.РФ НОВОСТИ 👨‍💼

Сегодня в эфире РБК руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг рассказал о том, как решение Банка России снизить ключевую ставку повлияет на рынок недвижимости

❓О чем говорит снижение ключевой ставки?

Решение ЦБ надо интерпретировать как знак того, что пик высоких ставок пройден. При этом Банк России дал умеренный сигнал, подчеркнув, что дальнейшие шаги будут зависеть от динамики инфляции. Она будет определяться и курсом рубля, предугадать который не сможет никто. Надо готовиться к тому, что денежно-кредитные условия будут оставаться еще какое-то время жёсткими. В любом случае сигнал дан, что снижение начато.

❓Как решение повлияет на банки и застройщиков?

Стоимость фондирования банков зависит от ожидания участников рынка, а не от фактических ставок. В случае, если банки в свои решения начнут закладывать ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, то снизятся ставки по ипотеке и стоимость проектного финансирования.

❓Когда произойдет более заметное снижение ключевой ставки?

Значительное смягчение денежно-кредитной политики мы увидим в первом квартале следующего года. Вместе с этим произойдет и ренессанс рынка жилищного строительства.
Застройщики – основные бенефициары смягчения ДКП, так как, с одной стороны, они получают рост спроса за счёт повышения доступности рыночной ипотеки, а с другой стороны, снижается стоимость проектного финансирования, что повышает рентабельность проектов.

❓Что будет с ценами на жильё?

Мы не меняем свой прогноз: цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, то есть примерно на 7-8% в среднем за год.
По регионам ситуация может отличаться. Например, в Москве темп роста цен может быть выше. Это объясняется тем, что столица – инвестиционно привлекательный регион с высоким спросом и большой долей жилья бизнес- и элит-класса.

@domresearch #интервью

⚠️В период c 30 мая по 6 июня средневзвешенные ставки по ипотеке остались без изменений.

За прошедшую неделю важнейшей новостью для рынка ипотеки стало решение Банка России снизить ключевую ставку до 20%. Лидер рэнкинга АЦ ДОМ.РФ крупнейших ипотечных кредиторов Сбербанк в ответ на действия регулятора объявил о планируемом с 10 июня снижении ставок по рыночным программам на 2,0-3,5 п.п.

Среди других новостей:

✅Банк Уралсиб (11-е место рэнкинга) возобновил приём заявок по «Семейной ипотеке», минимальная ставка – от 5,99%.

✅Металлинвестбанк (не входит в топ-20) снизил ставки на готовое жильё, минимальная ставка – от 23,8%.

✅Примсоцбанк (не входит в топ-20) снизил на 1,5 п.п. ставки по рыночным программам, минимальная ставка – от 26,9%.

@domresearch #ставки

⚠️Решение Банка России снизить ключевую ставку до 20% отразилось и на рынке ипотеки, средневзвешенные ставки по которой в период с 9 по 15 июня незначительно снизились.

Лидер рэнкинга Аналитического центра ДОМ.РФ крупнейших ипотечных кредиторов Сбербанк сократил на 2,0-3,5 п.п. ставки по рыночным программам (минимальная ставка – от 22,7%).

Занимающий второе место в рэнкинге Банк ВТБ объявил о планируемом на вторую половину июня снижении ставок по рыночным программам на 1,5-2,0 п.п.

Среди других новостей:

✅Газпромбанк (9-е место рэнкинга) снизил до 20% минимальный первый взнос (ПВ) для всех клиентов (ранее – от 30%) и на 0,7-2,0 п.п. снизил ставки по рыночным программам (минимальная ставка – от 25%).

✅ТКБ (15-е место рэнкинга) снизил до 20% минимальный ПВ при покупке квартиры в Москве и Санкт-Петербурге и до 25% – в городах-миллионниках и курортных городах Краснодарского края (ранее – от 30%).

✅АБ «Россия» (не входит в рэнкинг) снизил на 1 п.п. ставки по рыночным программам (минимальная ставка – от 26%).

@domresearch #ставки

Наши публикации по динамике продаж и изменениям Индекса цен ДОМ.РФ вызвали широкий интерес, что потребовало от нас дополнительно прокомментировать текущую ситуацию на рынке. Сегодня руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг принял участие в эфире РБК.

❓Что происходит с ценами на жильё?

Динамика цен на рынке новостроек замедляется, и по итогам года жильё подорожает в пределах инфляции, то есть на 7-8%. Таким образом, в реальном выражении цены не изменятся.

Ситуация на рынке жилья в этом году отличается от прошлогодней. В субъектах, где есть спрос, в том числе рыночный, а не только благодаря успешной работе «Семейной ипотеки», динамика цен более высокая. При этом есть регионы, где цены снижаются наибольшими темпами. В прошлом году цены росли равномерно во всех субъектах.

❓Какая ситуация будет на рынке недвижимости в следующие два года?

В первые пять месяцев этого года спрос снизился на 16% по сравнению с таким же периодом прошлого года. В этой связи застройщики придерживаются стратегии переноса планируемых запусков на более поздние периоды. Объём запусков сократился на 20%. Таким образом, по итогам этого года количество новых проектов будет меньше, чем в прошлом. Это сократит объём предложения в следующем году и в 2027 г. Ставки к этому времени прогнозируемо снизятся, что приведет к росту спроса. На этом фоне цены на недвижимость могут вырасти на 20-30%.

Коллеги-представители строительных компаний, участвовавшие в эфире, отметили, что благодаря данным ДОМ.PФ повысилась прозрачность рынка и доступность информации о состоянии спроса и предложения. Это снижает вероятность непродуманных стартов новых проектов и риски затоваренности.

@domresearch #интервью

🏠По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, в мае банки выдали на строительство частных домов 2,6 тыс. новых кредитов на 15,7 млрд руб. Это на 43% больше, чем в апреле (1,8 тыс. кредитов), но значительно меньше, чем в мае 2024 года (16 тыс. кредитов).

При этом выдачи по «Семейной ипотеке» достигли максимальных значений с октября прошлого года: 2 тыс. кредитов на 12 млрд руб.

Всего по итогам 5 мес. 2025 г. на ИЖС выдано 6,5 тыс. кредитов (-89% г/г) на 52 млрд руб. (-82% г/г). Более 80% из них пришлось на «Семейную ипотеку».

💼На 1 июня портфель ипотеки на ИЖС достиг 1,2 трлн руб., увеличившись с начала года на 281 млрд руб. Его доля в общем ипотечном портфеле за год выросла с 4,9% до 6%.

Кстати, развитие рынка частного домостроения затронули и на ПМЭФ-2025. Некоторые тезисы состоявшейся интересной дискуссии:

✅По итогам 2024 года построено 62 млн кв. м частных домов – это 58% от всего ввода жилья. При этом на профессиональных подрядчиков пришёлся только 1 млн кв. м., остальной объём – силами самих граждан. Низкое участие профессиональных строителей приводит к тому, что вводимые дома не всегда качественные.

✅Перспективный сегмент – комплексная застройка ИЖС в рамках коттеджных посёлков, строящихся по договорам долевого участия (как в сегменте многоквартирного жилья). Законодательно это возможно уже с марта 2022 г., но рынок всё ещё в стадии зарождения – в стране строится всего 13 таких посёлков.

✅Одна из причин низкой активности комплексной застройки ИЖС – обязательство застройщиков создавать социальную инфраструктуру по нормативам для многоквартирных домов. Их необходимо адаптировать под сегмент ИЖС.

Представители строительного бизнеса отмечают «колоссальный» отложенный спрос на строительство частных домов. По нашим оценкам, он начнёт реализовываться по мере снижения рыночных ставок и повышения прозрачности и надежности рынка за счёт дальнейшего распространения счетов эскроу.

@domresearch #ижс

✅По данным Индекса цен ДОМ.РФ, в мае рост цен на новостройки практически остановился. Какая медианная стоимость квартир в новостройках в регионах-лидерах по объёму строящегося жилья?

✅Статистика первых пяти месяцев этого года подтвердила статус ИЖС как драйвера ввода жилья в эксплуатацию (74% всего объёма). На какие регионы приходится больше всего вводов частных и многоквартирных домов?

✅Изучаем зарубежные рынки. Что делает государство, когда за 10 лет городское население увеличивается на треть, а жильё только за три года дорожает на 85%?

Ответы на эти вопросы и актуальная информация о рынке ипотеки и строящегося жилья – в нашем еженедельном дайджесте.

@domresearch #дайджест

⚠️На минувшей неделе рынок ипотеки продолжал ощущать последствия снижения ключевой ставки Банка России.

Ипотечные ставки по рыночным программам снизили 7 банков, входящих в рэнкинг Аналитического центра ДОМ.РФ:
 
✅ Банк ВТБ (2-е место рэнкинга) – на 1,2-1,5 п. п. (минимальная ставка от 25,9%).

✅Альфа-Банк (3-е место) – на 2,7 п.п. (минимальная ставка от 24,1%).

✅Т-Банк (5-е место) – на 2 п.п. (минимальная ставка от 22%).

✅ПСБ (7-е место) – на 0,91 п.п. на вторичном рынке (минимальная ставка от 22,99%).

✅Уралсиб (11-е место) – на 1,5 п.п. (минимальная ставка от 21,79%).

✅ Банк Санкт-Петербург (12-е место) – на 1 п.п. (минимальная ставка от 21,5%).

✅Банк Кубань Кредит (18-е место) – на 4,4-5 п.п. (минимальная ставка от 21,9%).
 
@domresearch #ставки

📣Наш канал продолжает расти, и пришло время подробнее рассказать новым подписчикам и тем, кто к нам присоединился ранее, о наших аналитических продуктах.

На портале наш.дом.рф мы создали раздел «Аналитика» – «смотровую площадку», с которой открывается вид на весь рынок жилищного строительства России.

🏗Среди дашбордов, графиков и таблиц можно найти информацию о девелоперах: сколько домов, какой площадью они возводят, какую долю рынка занимают. А раздел «Характеристики строящихся квартир» позволит увидеть, в каких конкретно регионах работают застройщики и какая квартирография их строительства.

🏙Кстати, в соседнем разделе «Каталог новостроек» размещена уникальная и полезная информация о строящихся домах (уровень распроданности, динамика продаж, квартирография конкретной новостройки и пр.). На карте можно увидеть, какие социальные объекты (детские сады, поликлиники, школы и пр.) расположены рядом с местом строительства нового дома.

🏦Для тех, кто хочет купить квартиру в ипотеку, полезным будет раздел «Мониторинг ипотечных ставок» – он поможет сравнить рыночные ставки основных ипотечных банков, узнать, кто из них выдаёт кредиты по льготным программам и на индивидуальное жилищное строительство. Раздел обновляем каждую неделю.

И это еще не всё. В ближайшее время расскажем вам и про другие наши продукты и решения.

@domresearch #интервью