Как мы писали ранее, одна из тенденций на рынке жилья в этом году – отличие в динамике продаж квартир типового и комфорт-классов с новостройками в бизнес- и элит-сегментах.

В январе-апреле продажи «массового» жилья сократились как по объёму (5,9 млн кв. м, -13% к 4 мес. 2024 г.), так и в деньгах (1 трлн руб., -4%). Уровень продаж в домах бизнес и элит-класса, напротив, увеличился до 1,2 млн кв. м (+5% г/г), а суммарная стоимость выросла до 0,5 трлн руб. (+35%).

❓Кто и как делит квартиры на классы?

Класс жилья – важный маркетинговый элемент позиционирования жилья. Девелопер самостоятельно определяет и указывает его при публикации проектной декларации на портале наш.дом.pф.

Классификация зависит от многих факторов, среди которых:

✅расположение объекта и наличие инфраструктуры;
✅концепция проекта, его архитектурно-планировочные и фасадные решения;
✅качество внутренней отделки квартир и пр.

Среди регионов с объёмом строительства более 1 млн кв. м жилья «типовые» новостройки занимают наибольшую долю в стройпортфеле Челябинской области (48%), жильё комфорт-класса – Тульской области (86%), бизнес и элит-сегменты – Москвы (37% и 19% соответственно).

Девелоперы-лидеры в каждом из сегментов с указанием доли компании в соответствующем классе – на графике.

@domresearch #продажи

🏙После 7 месяцев активного роста, предложение арендного жилья в России стабилизировалось

С сентября прошлого года по март этого число активных объявлений о сдаче квартир выросло на 123%. В апреле предложение жилья снизилось на 3%. На 1 мая актуальными числились 97 тыс. лотов (данные ЦИАН). Текущий объем предложения по-прежнему выше апрельских уровней двух предыдущих лет (54 тыс. - в апреле 2024 г. и 81 тыс. - в 2023 г.).

Сокращение предложения зафиксировано во всех городах, кроме городов-миллионников без учета столиц:

✅Москва и Санкт-Петербург - на -7% м/м до 28 тыс.
✅Крупные города (500 тыс. - 1 млн чел.) - на -3% м/м до 10 тыс.
✅Средние и малые города (100-500 тыс. чел.) - на -7% м/м до 18 тыс.

В городах-миллионниках (без учета двух столиц) предложение сохранилось неизменным – 26 тыс. объявлений.

Ценовые колебания в апреле не превышали 1% в городах всех размеров. Так, в Москве средние ставки аренды зафиксировались у отметки 90 тыс. руб. (-1% м/м), в городах-миллионниках - 35 тыс. руб. (без изменений), в крупных городах - 31 тыс. руб. (+1% м/м). Исключением стал Санкт-Петербург, где цены на аренду выросли впервые с августа 2024 г. до 51 тыс. руб.(+7% м/м).

@domresearch #аренда

🏙Статистика о снижении продаж в массовом сегменте, сокращении запусков новых проектов, падении выдачи рыночной ипотеки не вселяет оптимизма в застройщиков.

Среди них растёт доля, ожидающих дальнейшее ухудшение ситуации в жилищном строительстве (59% опрошенных компаний, +3 п.п. за квартал), снижение рентабельности (77%, +5 п.п.) и сокращение портфеля строительства (55%, +8 п.п.).

Статистика мая-июня, в частности по ипотеке, не прибавит уверенности – спад кредитования в годовом выражении ускорится.

«В прошлом году в это время мы видели крайне высокий спрос на ипотеку. Он особенно вырос в июне, когда граждане спешили взять кредит по «Льготной» программе в преддверии её отмены.

Поэтому в июне этого года мы увидим максимальную «просадку» по выдачам кредитов – и это будет статистический эффект на фоне прошлогоднего ажиотажного спроса.

Начиная уже с июля статистический эффект исчезнет. Темпы снижения замедлятся, но оно продолжится за счёт рыночного сегмента, где по-прежнему будет действовать эффект высоких ставок», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

⚠️Заградительные рыночные ставки мешают реализоваться потенциальному спросу на жильё, который накапливается вслед за ростом накоплений граждан в банках.

По данным ЦБ, на 1 апреля средства физлиц на банковских счетах достигли рекордных 58 трлн руб., что на 20 трлн руб. или на 54% больше, чем два года назад. Основной объём средств (58%) приходится на депозиты до 1 года.

Рост доходов населения за счёт процентов по вкладам создаёт дополнительный потенциальный источник вложений средств на рынке жилья.

ℹ️О настроениях застройщиков, доходах граждан и других тенденциях – в нашем еженедельном дайджесте.

@domresearch #дайджест

⚠️В период с 16 по 23 мая средневзвешенные ставки по ипотеке остались без изменений.

При этом крупнейшие ипотечные банки, входящие в рэнкинг АЦ ДОМ.РФ, не оставили рынок без новостей:

✅Альфа-Банк (3-е место), Банк ДОМ.PФ (4-е место) и Совкомбанк (8-е место) отменили обязательные комиссии для застройщиков по льготным ипотечным программам.

✅Газпромбанк (9-е место) снизил средневзвешенные ставки по комбо-ипотеке в рамках «Семейной ипотеки» и «ИТ-ипотеки» до 9,3% и 10,4% соответственно.

✅УБРиР (19-е место) возобновил приём заявок по «Семейной ипотеке» и «ИТ-ипотеке» , минимальный первоначальный взнос — от 20%, минимальные ставки — от 5,99%.

@domresearch #ставки

В самом разгаре Кавказский Инвестиционный Форум, активное участие в котором принимает и ДОМ.PФ.

🏙 Несколько слов о тенденциях в жилищной сфере СКФО:

Естественный прирост населения в регионе делает особенно актуальным вопрос повышения обеспеченности жильем граждан. По этому показателю округ отстаёт от среднероссийских значений: 24 и 29,4 кв. м на чел. соответственно.

С 2022 г. портфель строящегося многоквартирного жилья в округе стабильно растёт. За первые 4 месяца 2025 г. он увеличился на 25% г/г и достиг 4,5 млн кв. м – темп роста в пять раз выше среднего по РФ (+5%).

Тем не менее объём строительного портфеля многоквартирного жилья в пересчёте на число жителей в два раза ниже, чем в среднем по стране: 0,43 и 0,8 кв. м на человека соответственно. Такая разница объясняется в том числе популярностью индивидуального жилищного строительства в регионе.

Три четверти ввода жилья в СКФО приходится на частные дома. Однако по итогам января-апреля, как и в целом по России, в округе наблюдается снижение вводов ИЖС (-31% г/г).

Рынок ипотеки в СКФО под давлением высоких ставок: за I кв. 2025 г. выдано на 62% меньше кредитов по количеству (5 тыс.) и на 51% по сумме (15 млрд руб.). 

Поддержку рынку оказывает «Семейная ипотека» – она формирует практически все выдачи по льготным программам – 3 тыс. кредитов за январь-апрель 2025 г. (-35% г/г).

@domresearch #регионы

В апреле 2025 г. ипотечное кредитование крупнейшими банками ускорилось – ими предоставлено 64 тыс. кредитов (+16% к марту) на 278 млрд руб. (+14%), что однако ниже прошлогодних значений (-42% к апрелю 2024 г. по количеству кредитов и -41% по их объёму).

Выдача ипотеки на готовые квартиры выросла на 29% за месяц, на готовые индивидуальные дома – на 26%. При этом спрос на новостройки сохранился почти на уровне марта.

В результате изменилась продуктовая структура выдачи: доля кредитов на готовые квартиры выросла до 35% (+4 п.п. за месяц), на ИЖС и готовые дома – до 11% (+2 п.п.), а на новостройки, наоборот, снизилась до 42% (-6 п.п.).

В рэнкинге десяти крупнейших банков по общему объёму выдачи ипотеки произошли изменения: Банк ДОМ.PФ и Т-Банк поднялись на четвёртое и шестое места соответственно (+1 позиция за месяц), Уралсиб – на восьмое место (+2 позиции). МКБ вошёл в состав топ-10 банков (+2 позиции).

В мае-июне мы ожидаем продолжение снижения выдачи ипотеки в годовом выражении. При этом июнь покажет максимальную «просадку» по выдачам кредитов, и это будет статистический эффект на фоне прошлогоднего ажиотажного спроса, когда граждане спешили взять кредит по «Льготной» программе в преддверии её отмены.

Начиная с июля статистический эффект исчезнет. Темпы снижения замедлятся, но оно продолжится за счёт рыночного сегмента, где по-прежнему будет действовать эффект высоких ставок.

📑Подробнее о работе крупнейших банков на рынке ипотеки в апреле – в нашем обзоре.

@domresearch #банки

Структура продаж жилья смещается в сторону покупки готовых квартир у застройщиков, на рынке почти исчезли «инвестиционные сделки» – выводы нового совместного исследования Аналитического центра ДОМ.РФ и Домклик.

🏙По итогам I кв. 2025 г. 20% квартир продавались уже после ввода в эксплуатацию — это рекордный объём за последние годы. Ранее, в 2022–2024 гг., доля таких продаж не превышала 15%. Причина – снижение продаж в строящихся домах.

«Реализация квартир в строящемся жилье снизилась на 9% в первом квартале после сокращения на 26% по итогам прошлого года. Как следствие уровень распроданности домов на момент ввода снизился до 72%, что меньше, чем в предыдущие годы, когда показатель составлял 80-85%.

Текущий показатель находится вблизи порогового значения 70%, после которого застройщики столкнутся с трудностями в погашении задолженности по проектному финансированию.

При этом растущий объём нераспроданного жилья на вводе расширяет выбор готовых квартир и сегодня создает отличную возможность приобрести подходящий объект для тех, кто имеет соответствующие финансовые ресурсы», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

🔁Вместе с тем почти исчезли инвестиционные сделки. Доля покупателей, приобретающих жильё на начальной стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи, сократилась до 1% в первом квартале. Ранее число таких сделок доходило до 5-10%. Свою роль в этом сыграло в том числе и сокращение разницы в цене продаж новостроек на этапе котлована и ввода (эффект проектного финансирования).

💰Значительно выросла доля сделок за собственные средства: по итогам первого квартала она достигла 54%, что вдвое превышает аналогичный показатель первого полугодия 2024 г.

«Одна из причин ‒ распространение программ рассрочек от застройщиков. На 1 апреля их объём составил порядка
1,2 трлн руб. или 16% от всех заключённых договоров долевого участия. При этом активное использование рассрочек приводит к снижению поступлений средств на счета эскроу, что уменьшает покрытие выборки по задолженности застройщиков и в итоге сказывается на удорожании для них заёмных средств в рамках проектного финансирования», ‒ добавил Михаил Гольдберг.

👨‍👩‍👦Значимую роль продолжают играть ипотечные программы с господдержкой. Например, выдача «Семейной ипотеки» за первые три месяца 2025 г. выросла на 9% г/г по количеству.

Семьи также используют маткапитал для покупки жилья. С этой мерой поддержки комбинировался практически каждый второй льготный кредит в первом квартале.

@domresearch #исследование

🏙По данным наш.дом.рф, продажи новостроек с февраля составляют ~2 млн кв. м в месяц. По нашим оценкам, спрос поддерживается за счет покупателей, которые планируют улучшить жилищные условия в ближайший год, а также дополнительными акциями со стороны застройщиков (распространение рассрочек).

🔑При этом снижается доля граждан, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие 3 года. По данным нашего совместного с ВЦИОМ опроса, в апреле показатель составил 17% (-3 п.п. за месяц и -6 п.п. с начала года). Без улучшения макроэкономической ситуации, снижения ставок такая динамика может привести к сокращению фактического спроса на жилье.

📑Подробнее о продажах жилья, спросе на ипотеку, настроениях граждан – в нашем еженедельном дайджесте.

@domresearch #дайджест

⚠️В период 23 по 30 мая средневзвешенные ставки по ипотеке незначительно изменились в сегменте вторичного жилья.

За прошедшую неделю основные новости ипотечного рынка пришлись в том числе и на банки, находящиеся вне рэнкинга АЦ ДОМ.РФ крупнейших ипотечных кредиторов:

✅Промсвязьбанк (7-е место) запустил акцию до 30.06.2025 по снижению ставки на 1.8 п.п. на приобретение квартир на вторичном рынке, минимальная ставка от 23,9%.

✅Банк Кубань Кредит (18-е место) возобновил прием заявок по Сельской ипотеке.

✅Сургутнефтегазбанк (не входит в рэнкинг) снизил на 1.45 п.п. ставки по рыночным программам, минимальная ставка от 27,05 %

✅ АБ Россия (не входит в рэнкинг) снизил до 30% минимальный первый взнос по Семейной ипотеке для всех клиентов (ранее – только в Москве и Санкт Петербурге), возобновил прием заявок по ИТ ипотеке и снизил ставки по рыночным программам на 2 п.п. до 27%.

@domresearch #ставки