Сегодня вместе с коллегами из ЕРЗ подвели итоги перового квартала в жилищной сфере. К сказанному добавим:

💰В первые три месяца этого года продажи жилья в новостройках снизились на 6% г/г, до 5,3 млн кв. м.

«В случае сохранения ключевой ставки на прогнозируемом Банком России уровне 19-22% можно ожидать снижение продаж на 20-25% по итогам всего года. Если ЦБ продолжит ужесточение денежно-кредитной политики, то реализация квартир снизится ещё больше. При этом нужно иметь в виду и то, что строительный сектор будет первым бенефициаром в случае снижения ставки», − отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

🏙За счёт прошлых лет сформирован высокий уровень распроданности текущего портфеля строительства. Однако ситуация по регионам различается: 30 субъектов с риском избытка предложения.

«Низкую распроданность новостроек в тридцати регионах можно объяснить тремя обстоятельствами. Во-первых, преобладанием «однушек» в структуре строительства. Это означает, что такой большой сегмент покупателей как семьи с детьми или планирующие их рождение не могут подобрать подходящее жильё. Второе обстоятельство – частично следствие первого: популярность индивидуального жилищного строительства. Люди своими силами создают комфортные для них жилищные условия. В-третьих, избыток предложения – это в том числе результат опережающего запуска новых проектов в предыдущие годы», − отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

🔁В первом квартале покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу сократилось, а средняя ставка по портфелю превысила 10%.

«На фоне роста доли сделок в рассрочку происходит снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу. Это снижение − один из ключевых вызовов для строительной отрасли на этот год. Если тенденция продолжится, то мы увидим рост стоимости проектного финансирования для застройщиков. Еще один вызов для отрасли − сокращение запусков новых проектов. В пессимистичном сценарии объём может составить 25-30 млн кв. м. Такая динамика приведёт к сокращению предложения начиная с 2027 г. и росту цен на жильё по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса. Необходимо поддержать предложение: для проектов с плановым вводом в 2026 г. и позже может потребоваться субсидирование ставки по проектному финансированию», − отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Больше подробностей о динамике рынка − в нашем отчёте.

@domresearch #запуски #продажи #распроданность_стройготовность

Объём построенного жилья продолжает расти за счёт сегмента индивидуального жилищного строительства. Однако текущий ипотечный спрос на ИЖС снижается.

По итогам первого квартала ввод жилья достиг 32 млн кв. м (+9% г/г) и превысил уровень трёх предыдущих лет (~29 млн кв. м за I кв. 2022-2024 гг.). Населением построено 24,7 млн кв. м (+20% г/г) – это в 2,5 раза больше, чем в среднем за I кв. 2015-2023 гг. Ввод многоквартирных домов снизился на 17% и составил 7,3 млн кв. м.

❓В чём причины всплеска вводов ИЖС?

Как мы писали ранее, с учётом средних сроков строительства индивидуального дома (8-9 месяцев), в I кв. 2025 г. в эксплуатацию в том числе вводились дома, на строительство которых граждане активно брали кредиты с господдержкой во II кв. 2024 г. В то же время наблюдался повышенный спрос на «Льготную ипотеку» перед её завершением.

❓Какие темпы выдачи ипотеки на ИЖС в этом году?

В первом квартале на цели ИЖС банки предоставили 2,2 тыс. кредитов (-93% г/г) на 19,7 млрд руб. (-87% г/г).

В целом выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома составила 10,3 тыс. кредитов (-80% г/г) на 56 млрд руб. (-76% г/г).

«Снижение выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство объяснятся двумя факторами. Во-первых, действовавшая в прошлом году массовая «Льготная ипотека» формирует высокую базу сравнения. Во-вторых, спрос на ипотеку заметно сократился вследствие запретительных рыночных ставок. Поддержку спросу на ИЖС оказывают адресные льготные программы (95% всей выдачи), в основном – «Семейная ипотека», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Объём выдачи ипотеки в сегменте ИЖС будет расти по мере нормализации денежно-кредитной политики Банка России и адаптации участников рынка к механизму эскроу-счетов.

@domresearch #ижс

В нашем дайджесте вы найдете более подробную информацию и аналитику по темам, которые мы освещали на прошлой неделе. Среди них: изменения индекса цен ДОМ.РФ на рынке новостроек, ввод жилья и выдача ипотеки на ИЖС и готовые дома.

Прочитав дайджест, вы узнаете:

🏙медианные цены на новостройки в топ-20 регионах по объёму строящегося жилья в разрезе комнатности и класса жилья;

📣результаты апрельского опроса ЦБ макроаналитиков, участие в котором принимают и эксперты ДОМ.PФ;

💰нашу оценку динамики выдачи ипотеки за первые две недели апреля.

@domresearch #дайджест

В этом месяце мы знакомили вас с результатами масштабного общероссийского опроса, который ежегодно проводим совместно с ВЦИОМ. Что нам удалось выяснить?

✅сколько российских семей испытывают потребность в улучшении жилищных условий;

✅сколько домохозяйств планируют решить жилищный вопрос в ближайшие 5 лет, в том числе с использованием ипотеки;

✅сколько семей готовы купить квартиру в новостройке на самых ранних этапах строительства, а сколько – построить частный дом.

Сегодня публикуем полную версию нашего большого исследования, где приводим ещё больше данных.

@domresearch #опросы

Более половины портфеля кредитов, выданных физлицам, приходится на ипотеку. Поэтому ЦБ так внимательно следит за рынком, используя четыре инструмента его регулирования:

✅нормы резервирования (сколько средств банк резервирует на случай дефолта заёмщика);

✅макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам (сколько капитала «потребляет» кредит);

✅Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков (действует с 1 января);

✅макропруденциальные лимиты (МПЛ – прямые количественные ограничения на выдачу рискованных кредитов; действуют с 1 апреля).

В 2023-2024 гг. ЦБ последовательно увеличивал и резервы, и макронадбавки. В результате доля ипотеки с высокой долговой нагрузкой (>80%) заёмщиков снизилась с 47% до 6%, а с низким первоначальным взносом (<20%) – с 51% до 5% выдач.

Эффект действия Стандарта (направлен на борьбу с рискованными схемами ипотеки) ещё предстоит оценить.

Введение же МПЛ как точечного ограничения на выдачу рискованных кредитов уже сказалось на «регуляторном поведении» самого ЦБ: установление лимитов на количество рискованных кредитов позволило регулятору немного снизить требования к буферу капитала по таким займам.

По оценке самого ЦБ, установление лимитов не окажет влияние на предложение ипотеки, а макропруденциальный буфер капитала после снижения макронадбавок продолжит накапливаться, но медленнее.

«Важно, что уровень макронадбавок снизился как по ипотеке на строящееся жильё, так и на приобретение готового. С учётом новых требований привлекательность для банков выдачи таких продуктов увеличится, что может поддержать рынок в текущих условиях. Однако, поскольку уровень дефолтности по ипотеке на «первичку» ниже, чем на «вторичку», потенциал дальнейшего снижения требований к капиталу по кредитам на новостройки по-прежнему сохраняется», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

@domresearch #ипотека

🏠 Мы много внимания уделяем рынку частного домостроения, а 24 апреля приняли участие в одном из крупнейших мероприятий в сегменте ИЖС – форуме «Строить».

Пообщались с ключевыми экспертами отрасли и выяснили, как эскроу-счета меняют рынок ИЖС и какие ещё тренды оказывают влияние на этот сегмент.

Подробнее – в нашем видеоролике

#ижс

Недельный объём выдачи ипотеки по госпрограммам достиг максимума с начала года: 57 млрд руб.

В период с 18 по 24 апреля банки выдали 10 тыс. льготных кредитов (+7% н/н) на 57 млрд руб. (+9% н/н). «Семейная ипотека» составляет 90% выдачи: 9 тыс. (+9% н/н и +17% г/г) на 50 млрд руб. (+11% н/н и +20% г/г).

При этом вполне ожидаемо, что с учётом майских праздников (двух коротких рабочих недель), объём предоставленных кредитов в недельном сопоставлении в начале мая будет ниже текущих показателей.

Подробности рынка ипотеки – в нашем еженедельном дайджесте. Кроме того, в нём мы расскажем:

✅о том, сколько граждан думают, что сегодня – удачный момент для покупки жилья;

✅что влияет на разницу цен на новостройки и готовое жильё и как она отличается в «миллионниках» и малых городах (почему эта разница в 56%, несмотря на опасения ЦБ, не несёт риски для рынка ипотеки, объясняли здесь);

✅как российский опыт использования эскроу-счетов применяется за пределами нашей страны.

@domresearch #дайджест

Выдача ипотеки крупнейшими банками ускорилась в марте по сравнению с февралем: предоставлено 55 тыс. кредитов (+10% к февралю) на 244 млрд руб. (+12%).

Банк ДОМ.PФ стал лидером по увеличению темпов кредитования среди десяти крупнейших банков, выдав на 44% больше кредитов в объёме и на 56% в количестве, чем в феврале. Это позволило кредитору подняться на одну позицию, до пятого места, в рэнкинге крупнейших ипотечных банков.

Активная работа на рынке ипотеки в марте также позволила переместиться на одну строчку вверх Абсолют Банку (9 место) и Уралсибу (10 место).

Банк Санкт-Петербург тоже сделал один шаг вверх, до шестого места. Однако это произошло не столько из-за наращивания кредитования (+3% м/м в количестве, но -0,3% м/м в объёме), сколько из-за снижения выдачи кредитов Промсвязьбанком (-14% м/м в объёме), ставшего седьмым в числе крупнейших ипотечных банков, хотя ещё в феврале он занимал пятое место.

Обращает на себя внимание значительное, более чем на 50% в месячном выражении, сокращение выдачи ипотечных кредитов Банком ВТБ. Причём такое снижение кредитования наблюдается у него во всех сегментах, кроме ИЖС (+20% м/м в деньгах и +24% м/м в кредитах).

🏗Рынок новостроек

Банк ДОМ.PФ стал лидером по темпам роста кредитования покупателей новостроек, увеличив на 79% выдачу кредитов в количестве и на 63% в объёме. Такая динамика подняла банк сразу на три позиции до четвёртого места в общем рэнкинге.

Кроме ВТБ (-58% м/м в количестве и -51% м/м в деньгах), наибольшее сокращение выдачи в сегменте «первички» произошло в Совкомбанке, предоставившем в марте практически на треть меньше кредитов, чем в феврале, что переместило его на две позиции вниз до шестого места.

🏙Рынок готовых квартир

В мартовском рэнкинге по кредитованию покупателей готовых квартир поменялись местами Совкомбанк и Альфа-банк. Первый, снизив выдачу на -8% м/м в количестве кредитов, переместился на две позиции вниз, на пятое место. Альфа-Банк, увеличив выдачу кредитов на 30%, наоборот, переместился на две строчки вверх, замкнув тройку лидеров.

Значительный объем кредитования позволяет ВТБ оставаться вторым на рынке кредитования «вторички», даже несмотря на более чем вдвое меньшую активность по сравнению с февралем.

Банк ДОМ.PФ увеличил выдачу таких кредитов на 79% м/м в количестве и на 77% м/м в объёме. Это обеспечило банку девятое место в рэнкинге топ-10. Таблицу замыкает Азиатско-Тихоокеанский Банк, заметно нарастивший кредитование (+88% м/м и +135% м/м) и поднявшийся за месяц на две строчки.

💰Льготные программы

Льготные ипотечные программы продолжили оказывать поддержку рынку: в марте крупнейшие банки предоставили 35 тыс. кредитов (+9% к февралю) на 202 млрд руб. (+12%).

«Причиной активизации выдачи льготной ипотеки в марте стало как снижение банками комиссий (с 15-20% до 5-10%), так и повышение привлекательности для них выдачи таких продуктов. Напомню, с 1 марта ЦБ снизил макронадбавки по ипотеке на новостройки с первым взносом от 20 до 30% и долговой нагрузкой заёмщиков менее 70% − в основном такие кредиты выдаются в сегменте льготных программ. В результате доля льготных программ в общей выдаче ипотеки выросла до 64% по количеству (+4 п.п. г/г) и 82% по объёму (+9 п.п.)», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

В марте из десяти крупнейших банков наиболее заметными темпами снизили выдачи льготных кредитов ВТБ (-53% м/м в объёме), Промсвязьбанк (-27% м/м), Совкомбанк (-25% м/м).

ВТБ сохранил за собой второе место в среди десяти крупнейших банков по выдаче льготных ипотечных кредитов, но в денежном выражение отставание от Сбербанка составило более 7 раз: 19 млрд руб. против 138,4 млрд руб. А вот и Совкомбанк, и Промсвязьбанк опустились на одну строчку до шестого и восьмого мест соответственно.

Банк ДОМ.PФ, увеличив на треть предоставление льготных кредитов, занимает четвёртое место среди лидеров.

@domresearch #банки

Стимулирующее регулирование проектов устойчивого развития ЦБ начнёт действовать уже с июля этого года. Мы оценили возможный эффект от регуляторных изменений на проектное финансирование строительства жилья.

❓О чём речь?

С 1 июля 2025 года Банк России введёт понижающие коэффициенты к величине кредитного и рыночного риска по финансовым инструментам, которые направлены на финансирование «зелёных» проектов. В ближайшее время Минэкономразвития России определит их список. Предполагается, что в него войдут проекты из сферы обращения с отходами, энергетики, строительства, промышленности, транспорта и промышленной техники, водоснабжения и водоотведения.

❓Какой эффект на строительную отрасль может быть от нового регулирования?

Финансирование приоритетных «зелёных» проектов станет доступнее. По расчётам ДОМ.PФ, новое регулирование позволит сэкономить капитал банковской системы и прокредитовать новые проекты строительства энергоэффективного жилья на сумму около 29 млрд руб. (с классом энергоэффективности А++) или на сумму 91 млрд руб. (если в перечень будут включены проекты с классом энергоэффективности А+).

Подробнее о стимулирующем регулировании и его влиянии на строительную сферу рассказали в аналитическом докладе.

@domresearch #исследование

Вчера наши коллеги посетили выставку «Иннопром. Центральная Азия» в Ташкенте, где рассказали о технологиях информационного моделирования и «зелёном» строительстве.

Возможно, ТИМ в скором времени будут так же востребованы в Узбекистане, как и другие российские решения: эскроу-счета и «зелёные» стандарты ДОМ.PФ.

За последние 5 лет жилищный рынок Узбекистана прошёл заметную трансформацию, перейдя от полностью государственного к рыночному финансированию строительства (80% – средства дольщиков; 20% – собственные и заёмные ресурсы застройщиков). Однако бюджетные средства не «ушли» из стройки и теперь поступают туда через льготные ипотечные программы.

Результат: объём ввода жилья в 2024 г. составил более 21 млн кв. м, что на 66% больше, чем в 2020 г.; выдача ипотеки достигла 17,1 трлн сумов (+87% к 2020 г.). Предложение не успевало за спросом – цены на новостройки и готовое жильё выросли на 70% в 2021-2024 гг.

В 2025 г. власти Узбекистана продолжают расширять меры по развитию рынка жилья и ипотеки:

✅запускается программа реновации – в этом году планируется строительство до 20 тыс. квартир, в т.ч. с применением «зелёного» стандарта ДОМ.PФ;
✅с 1 мая застройщики в рамках проектов комплексного развития территорий «Новый Узбекистан» освобождаются от земельного налога на год при соблюдении сроков ввода жилья;
✅с 1 июля начинается переход на систему эскроу-счетов (за основу взят опыт России), который должен быть завершен до конца года.

Преобразования в жилищном строительстве Узбекистана проходят в том числе с использованием российских практик, что говорит об их универсальности и возможности масштабирования за пределами нашей страны.

Подробнее о жилищной политике Узбекистана – в нашем обзоре.

@domresearch #международныерынки

На прошлой неделе Минэк обновил макропрогноз, а Минфин – отдельные параметры бюджета на этот год. Объясняем, почему, с нашей точки зрения, обновления говорят о росте инфляционных рисков.

Минэк понизил прогноз цены на нефть на этот год с ~70 до 56 долл. за баррель и курса доллара на 2 рубля до 94,3 руб. в среднем за год.

Прогноз инфляции повышен с 4,5% до 7,6%, что, кстати, соответствует ожиданиям ЦБ (7-8%). Неизменным остался прогноз по росту ВВП: Минэк по-прежнему рассчитывает на +2,5% по итогам 2025 г.

❓Как изменение макропрогноза влияет на параметры бюджета?

Из-за резкого снижения прогнозных цен на нефть и более крепкого рубля Минфин ожидает снижение объёма нефтегазовых доходов по итогам этого года на четверть, или на 2,6 трлн руб.

Поскольку цена на нефть ниже «цены отсечения» бюджетного правила (60 долл.), ФНБ будет не пополняться, как предполагалось ранее, а использоваться на покрытие дефицита бюджета.

В то же время с учётом более высокой инфляции прогноз ненефтегазовых доходов повышен Минфином на 0,8 трлн руб. Согласно параметрам бюджетного правила, эти деньги направляются на дополнительные расходы. Таким образом, расходы бюджета на этот год увеличены на ту же сумму.

В результате дефицит бюджета составит 3,8 трлн руб. (1,7% ВВП) вместо 1,2 трлн руб. (0,5% ВВП), как ожидалось в сентябре 2024 г.

❓Какие последствия для экономики?

В целом изменения прогноза и бюджета повышают вероятность того, что ключевая ставка будет дольше оставаться на высоких уровнях и снижаться с них медленнее, чем предполагалось ранее.

Увеличение дефицита бюджета, финансируемого за счёт средств ФНБ, будет оказывать давление на инфляцию. Кроме того, значительное повышение размера индексации коммунальных тарифов (например, совокупный коммунальный платёж граждан в 2026 г. вырастет на 9,8% вместо ранее ожидаемых 5,4%) дополнительно осложнит ЦБ достижение цели по инфляции.

Растёт вероятность реализации консервативного сценария с высокими ставками надолго, а вместе с ней – и актуальность мер поддержки проектного финансирования.

❓Что дальше?

Текущее обновление параметров прогноза и бюджета – промежуточное. Полноценный пересмотр произойдёт осенью при подготовке бюджета на следующую «трёхлетку».

Возможно, что одним из элементов дальнейшего финансового планирования станет снижение «цены отсечения» бюджетного правила, например, до 50 долл. за баррель. В этом случае расходы бюджета снизятся, что может ослабить давление на инфляцию.

@domresearch #макроэкономика

🏙 Итоги апреля: выдачи ипотеки по льготным программам достигли максимума за 10 месяцев

По нашим оценкам, в апреле этого года банками выдано 73 тыс. ипотечных кредитов на 298 млрд руб. В количественном выражении это на 41% меньше, чем год назад. В денежном выражении выдачи снизились на 36%.

Около половины объёма – 35 тыс. кредитов (-19% г/г) на 193 млрд руб. (-13% г/г) – предоставлены на покупку квартир в новостройках.

«Рынок в целом вернулся на уровни конца прошлого года, но выдачи по льготным программам вышли на максимальный с июля 2024 года показатель.

В рамках программ с господдержкой в апреле предоставлено 43 тыс. кредитов на 242 млрд рублей. Без учёта действовавшей в первой половине прошлого года массовой льготной программы (отменена с 1 июля 2024 г.) выдачи увеличились на 7% г/г в количестве и на 1% г/г – в деньгах.

Сегодня основной объём по льготным программам, то есть около 90%, приходится на «Семейную ипотеку», в рамках которой предоставлено 38 тыс. кредитов (+21% г/г) на 214 млрд руб. (+25% г/г)», – отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Всего за 4 мес. 2025 года выдано 215 тыс. кредитов (-48% г/г) на 909 млрд руб. (-40% г/г), в т.ч. на новостройки – 108 тыс. кредитов (-22% г/г) на 596 млрд руб. (-17% г/г).

По льготным программам предоставлено 130 тыс. кредитов на 741 млрд руб. Без учёта массовой льготной программы выдача по количеству не изменилась, по объёму снизилась на 2%.

При этом спрос на «Семейную ипотеку» вырос на 12,8% г/г (116 тыс. кредитов), выдачи составили более 660 млрд руб., что на 18% больше, чем за 4 мес. 2024 года.

«Основным сдерживающим фактором для роста выдач по рыночным программам по-прежнему выступают заградительные ставки. На конец апреля на рынке «первички» они составили 26,7%, что на 10 п.п. выше, чем год назад.

При этом введение Банком России с 1 января Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков, а с 1 апреля – Надзорного стандарта не оказали давления на рынок, чего многие опасались в начале года», – добавил Михаил Гольдберг.

@domresearch #ипотека

🪙По оценке Аналитического центра ДОМ.РФ, в первом квартале этого года доля продаж новостроек за наличные и в рассрочку выросла до 44%. При этом объём средств, который покупатели квартир ещё не перечислили застройщикам на счета эскроу, на 1 апреля составил 1,2 трлн руб.

🏗Запуски новых проектов ожидаемо замедляются. Всего за январь-апрель 2025 г. запущено 12,4 млн кв. м – на 18% меньше, чем за тот же период прошлого года.

💰Выдача ипотеки по льготным программам в апреле достигла максимума с июля 2024 г.: банки выдали ~43 тыс. кредитов (+7% г/г без учёта «Льготной ипотеки») на 242 млрд руб. (+1%), почти 90% всех льготных кредитов пришлось на «Семейную ипотеку».

🏙В 16 регионах риски избытка жилья с вводом в 2025 г. усиливаются длинным сроком реализации непроданного жилья.

Подробности – в нашем еженедельном дайджесте.

@domresearch #дайджест