С большой вероятностью мы раскопали еще одну схему отъема денег у населения на объектах MR Group и ДОМС при поставке коммунальных ресурсов. Рассмотрим ее на примере ЖК Ясный.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 21.09.2018, договор УК ДОМС с МОЭК подписан 20.12.2018, с Мосэнергосбыт - 09.01.2019. Т.е. с сентября по декабрь 2018 года поставка тепла и электроэнергии осуществлялась по договору с застройщиком. Такие договоры предусматривают поставку ресурсов для собственных нужд застройщика, а не для последующей перепродажи собственникам помещений. Согласно нормам действующего законодательства исполнителем по договорам поставки коммунальных ресурсов (тепло, вода, электроэнергия) выступает управляющая организация либо ТСЖ и такая деятельность лицензируется (ст. 192 ЖК РФ). С сентября по декабрь 2018 года УК ДОМС не имела заключенных договоров поставки коммунальных ресурсов, что является нарушением лицензионных условий согласно позиции Минстроя РФ, озвученной в письме от 5 ноября 2015 г. N 35750-ОЛ/04.
Чтобы легализовать поставку коммунальных ресурсов собственникам помещений, не имея при этом заключенных договоров с ресурсонабжащими организациями, в УК ДОМС была придумана агентская схема, но она не является законной, т.к. у застройщика отсутствует лицензия управляющей организации.
Практический вывод из данной публикации – собственники принявшие квартиру до заключения договора между УК ДОМС и ресурсонабждающими организациями (в случае ЖК Ясный это январь 2019) в праве требовать от УК ДОМС возврата денежных средств за поставленные ресурсы, как по индивидуальному, так и по общедовомому потреблению. Начать нужно с обращения в УК ДОМС примерно такого содержания:
«Прошу выполнить перерасчет исключив из суммы начислений оплату за поставленные коммунальные ресурсы (тепло, ХВС, ГВС, водоотведение, электроэнергия) по индивидуальному и общедововому потреблению с даты подписания мной акта приема-передачи квартиры до даты заключения между УК ДОМС и ресурсоснабжающими организациями договоров поставки указанных выше коммунальных ресурсов».
Требование об обязании УК ДОМС выполнить перерасчет также следует направить в ГЖИ. В требовании нужно указать о необходимости привлечения застройщика к административной ответственности на основании ст. 14.1.3 КоАП РФ «Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии».
Учитывая, что УК ДОМС не смогла согласовать с ГЖИ «агентскую схему» применительно к СОИ (электроэнергия) и была вынуждена вернуть собственникам ЖК Ясный 1.8 млн руб., имеются хорошие шансы распространить эту практику так же на тепло, ХВС, ГВС и водоотведение.

MR Group: Энергосбережение? Нет, не слышали!
Как мы знаем, энергоэффективность и энергосбережение являются частью стратегии развития страны, был принят специальный закон – от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Если Вы обратитесь в отдел продаж любого из объектов MR Group, то обязательно услышите о соответствии домов самым последним нормам энергоэффекивности, о толстом-толстом слое минваты под вентфасадом. Также услышите о том, что все дома оборудованы теплосчетчиками, что в совокупностью с той самой энергоффективностью даст возможность платить за отопление сущие копейки, особенно если Вы не любите жару и готовы «поприжать» батареи отопления. Разбираемся как все обстоит в реальности.
Согласно ст. 13 упомянутого выше Закона все новостройки начиная с 01.07.2012 должны быть оборудованы индивидуальными (ИПУ) и общедомовыми (ОДПУ) приборами учета тепловой энергии. Объекты MR Group, очевидно, тоже попадают под эти требования.
На этапе проектирования застройщик запрашивает и получает от поставщика тепла (в случае Москвы это у МОЭК) технические условия на подключение к своим сетям, в которых оговариваются все требования по подаче потребителям и учету поставляемой тепловой энергии. Так вот на объектах MR Group возможна ситуация, когда обязательные к установке с 2012 года ОДПУ отсутствуют! Взаиморасчеты с МОЭК ведутся по общему на несколько домов прибору учета (общекомплексный прибор учета), и МОЭК такая схема устраивает. До поры до времени. Как выдаются такие технические условия на подключение не соответствующие требованиям действующего законодательства мы можем только гадать – коррупция ли это, некомпетентность или иная причина собственники купившие квартиру у MR Group скорее всего не узнают, зато последствия ощутят в полной мере ощутят на собственном кошельке. Рано или поздно наступит время «Ч» когда факт отсутствия ОДПУ в каждом из корпусов жилого комплекса всплывет наружу. Поводом для этого может стать принятия собственниками решения о переходе на прямые расчеты за поставляемые ресурсы как ЖК Ясный или ввод корпусов второй очереди как ЖК Царская площадь, но от МОЭК будет получен вердикт – в виду отсутствия общедомового прибора учета использование индивидуального прибора невозможно согласно требованиям законодательства. А раз использование ИПУ невозможно, то предлагается единственный вариант – учет тепла по нормативу по т.н. социальной норме.
Т.е. купив квартиру в «энергоэффектином» доме, платить за тепло будете как в классической «панельке» П44Т. А раз платить придется по фиксированному тарифу, то экономить тепло с той целью, с которой принимался закон 261-ФЗ нет никакого смысла. Можно включить батареи на полную, а если будет жарко то просто пошире открыть окно вернув природе недешевые гигакаллории.
В нормальной ситуации управляющая организация требовала бы от застройщика устранить нарушения поставив ОДПУ за свой счет пока действует гарантия, но УК ДОМС, которую MR Group приводит на большинство своих объектов этого точно делать не будет. Зачем кусать кормящую тебя руку? Более того – в мутной воде непрозрачных расчетов можно наловить массу бонусов, ведь так прибыльно собирать с собственников оплату за тепло по нормативу, в МОЭК оплачивать по общекомплексому прибору учета, а разницу оставлять в кармане управляющей организации.
Рекомендация всем потенциальным покупателями квартир от MR Group – уточнить наличие ОДПУ до подписания договора, причем верить нужно не словам менеджера отдела продаж, а документам – проектной документации и техническим условиям на подключение к тепловым сетям. И если не найдете там искомой аббревиатуры ОДПУ в каждом из корпусов, то от покупки, возможно, стоит отказаться и рассмотреть варианты от других застройщиков, относящихся к бОльшим уважением к требованиям законодательства, охране природы и деньгам в кошельках будущих покупателей.

В продолжение темы общедомовых приборов учета (ОДПУ) - Минстрой РФ подтвердил обязательность их установки, в то время как на объектах МР Групп их зачастую нет.

Формула 3(3) из 354-ПП, по которой в ЖК Ясный, по информации от бухгалтера ДОМС велся расчет тепла по среднему с января по май 2020 не применима к домам без общедомового прибора учета (в Ясном их нет). Т.е. все расчеты тепла в квитанциях ДОМС с начала года ошибочны.

ЖК Селигер Сити - ДОМС пишет о применении формулы 3.3, которую применять нельзя по той же причине, что и в ЖК Ясный - в корпусах нет общедомовых приборов учета тепла (ОДПУ),

«Липовые» классы энергоэффективности на объектах MR Group
На картинке ниже Вы видите то, чего никогда не могли видеть с т.з. действующего законодательства. Объекту MR Group ЖК «Ясный» присвоен класс энергоэффективности при отсутствующих общедововых приборах учета тепла (ОДПУ). Приказ Минстроя РФ № 399/пр от 06.06.2016 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КЛАССА ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ» прямо запрещает это делать:
«24.Класс энергетической эффективности многоквартирного дома не присваивается в случае отсутствия общедомовых приборов учета. Классы энергетической эффективности многоквартирного дома В, А, А+, А++ согласно таблице 2 настоящих Правил не присваиваются при отсутствии в таком доме индивидуального теплового пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха, энергоэффективного (светодиодного) освещения мест общего пользования, а также индивидуальных приборов учета в соответствии с Федеральным законом N 261-ФЗ.»
Согласно ответу от ПАО МОЭК ОДПУ в ЖК Ясный не установлены, что приводит к оплате тепла по нормативу, что нонсенс для энергоэффекивного дома, а на самих домах и в проектной декларации размещена информация о присвоении класса энергоэффективноности. Что это? Класс энергоэффектиности был получен в обход законных процедур или коммунальщики водят собственников за нос пытаясь незаконно получить деньги за отопление по нормативу?

Чудеса из ЖК Ясный: ПАО МОЭК и ГЖИ г. Москвы дают взаимоисключающие ответы. По данным МОЭК ОДПУ в Ясном нет, а по данным ГЖИ дома соответствуют требованиям законодательства об энергосбережении т.е. ОДПУ есть.

Как "заработать" из воздуха 0.5 млн.руб. В таблице данные по паркингу ЖК Ясный на основе анализа квитанций УК ДОМС. С декабря 2018 по октябрь 2019 была занижена общая площадь помещений, в результате на каждого собственника приходилась бОльшая чем нужно часть ресурсов к оплате.

Telegram-бот для отслеживания судебных приказов УК ДОМС
Новый уровень автоматизации от участников чата https://t.me/doms_zabastovka
Теперь Вы можете подписаться на извещения о подаче УК ДОМС в суд заявления о выдаче судебного приказа по коммунальным услугам, чтобы вовремя отменить его.
Для подписки нужно открыть ссылку https://t.me/domscurtbot и дать команды /start и /reg <Фамилия>
Следующим сообщением видео иллюстрирующее работу бота

Минстрой РФ подтвердил, что управляющая организация в праве оказывать услуги управления и выставлять квитанции только после внесения в реестр лицензий, что в случае УК ДОМС часто не соблюдается. Так по 3-му корпусу ЖК Ясный УК ДОМС была внесена в реестр лицензий только 01.10.2019 при фактическом начале работы 22.09.2018. Т.е. целый год квитанции выставлялись незаконно.

Минстой РФ подтвердил, что при наличии общекомплесконого прибора учета тепловой энергии и отсутствующих общедомовых приборах учета (ОДПУ) нельзя применять учет потребленного тепла по индивидуальным приборам учета (ИПУ). Т.е. на тех объектах где ДОМС использует учет тепла по ИПУ это делается с нарушением и всех неминуемо ждет пересчет на норматив. В нарушение закона 261-ФЗ УК ДОМС ни на одном из своих объектов не проводит работ по установке или вводу ОДПУ в эксплуатацию, что является обязательным требованием - п.п. к) п. 11 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Нужна ли Вам УК не исполняющая требования действующего законодательства?

Выше объяснение тому, почему на объектах ДОМС нет других интернет провайдеров кроме Росфондом. Условия на которых ДОМС предлагает сотрудничество по "тендеру" провайдерам экономически не интересны. Кроме единовременной платы за подключение абонента ДОМС предлагает платить ежемесячную мзду в размере 15% выручки.
Кроме того ДОМС подменяет собой полномочия собственников - только собственники решением ОСС предоставить право использование общего имущество и доход от его использования не должен уходить третьим лицам.
За общедомовое имущество заплатили все собственники, но ДОМС хочет получать доход от его использования почему-то в свой карман.

Ответ Минстроя из которого можно сделать вывод, что РВЭ получено незаконно т.к. ни один дом с 2012 года не может быть сдан без ОДПУ.

Ответ ГЖИ о том, что ОДПУ по корпусам в ЖК Ясный не предусмотрены. Что в совокупности с ответами Минстроя говорит о том, что дом не мог получить РВЭ и класс энергоэффективности. Однако, РВЭ и класс энергоэффективности получен.

ДОМС в своей агитке, призывающей голосовать за них в ЖК Ясный пишет, что занимается проблемами вентиляции.
Как реально выглядит эта "работа", со стороны жителей. Цитата из сообщения жителя в чате ЖК "Ясный"
======
1. Жители по несколько раз в неделю ходили к управляющему и главному инженеру
2. Писали заявление в УК. Ни одно заявление не дошло до застройщика.
3. Ловили гл.инженера на улице и там ему объясняли что жить невозможно
4. КАЖДУЮ ночь звонили в диспетчерскую и просили, требовали и угрожали, чтобы выключили вентиляцию.
5. Наших девушек из группы по проблемам вентиляции просто доводили до слёз
6. Жители потратили собственные деньги на юриста, чтобы подготовили официальные запросы в Роспотребнадзор, прокуратору.
7. Добились того, чтобы Роспотребнадзор приехал и сделал замеры! Роспотребнадзор признал, что показатели шума превысили допустимые и сделал предупреждение и постановил чтобы к концу февраля были устранены шумы.
8. Ну и чисто для понимания кто есть Домс. Когда делал замеры Роспотребнадзор, домс специально выключал двигатели, при этом на дисплее в диспетчерской отображалось, что двигатель работает! Приходилось целой группой их контролировать

Друзья, публикуем удобную подсказку по срокам ответа на обращения в Управляющую организацию со ссылками на нормативные документы.

Так, например, п. 8 - ответ на запрос о проверке правильности начисления размера платы УК обязана предоставить в день обращения (согласно п.31 "д" ПП РФ №354); п. 9 - информация о показаниях общедомовых приборов учета предоставляется в течение одного рабочего дня (согласно п.31 "о" ПП РФ №354) и т.д.

Указывайте в своих заявлениях в УК ссылки на нормативные документы, чтобы ваши права не нарушались.

УК ДОМС не собирается выполнять решение собственников 2-го корпуса ЖК Ясный по доступу новых интернет-провайдеров. Подлинник протокола собрания был передан в новую избранную УК Базис и находится на хранении в ГЖИ ЮАО. Однако ДОМС не в состоянии обратится в ГЖИ для ознакомления с протоколом.

Как мы знаем, для УК ДОМС норма поддельные бюллетени ОСС, притворные суды, где роль и истца и ответчика разыгрывают нанятые юристы из одной и той же юр.фирмы, фиктивные инициаторы собраний. Что дальше? А дальше поддельные жалобы якобы от жителей! В адрес одного из жителей ЖК Ясный поступил ответ из ГЖИ по жалобе на собрание о выборе другой управляющей организации и расторжение договора управления с УК ДОМС. Но дело в том, что житель жалобы в ГЖИ не подавал и более того - сам голосовал на собрании за прекращение работы УК ДОМС в ЖК Ясный. При обращении в ГЖИ была представлена копия жалобы и почтовый конверт в котором она поступило. Подпись жителя оказалась поддельной, а конверт заполнен тем же почерком, что и на официальных ответах УК ДОМС за подписью управляющего и уведомлении о собрании, где одного из инициаторов вписали без его согласия. Так что вполне может быть, что одним из первых вопросов при трудоустройстве в УК ДОМС наниматель спрашивает о навыках подделки документов.