Главный диагноз рынка жилья Таиланда в 2025 году – и главный совет для покупателей на Пхукете в связи с этим
В недавнем посте про Phuket Real Estate Forum я упомянула, что один из факторов нон-стоп активности тайских девелоперов на Пхукете – отсутствие у них других площадок. Остальной Таиланд еще только начинает подавать признаки выхода из заморозки.
Сейчас мне на глаза попалась инфографика REIC, которая это хорошо иллюстрирует. Смотрите выше, а ниже – несколько тезисов и связанных с ними заключений.
1️⃣ Нового предложения за пределами Пхукета пока не предвидится, девелоперы просто не намерены строить. Аллокация земли под жилищное строительство и выдача разрешений на него (реальные ключевые показатели!): -46,8% и -24% соответственно.
2️⃣ Спрос за пределами Пхукета – тоже в стабильном минусе, и это как раз главная причина пункта 1. Передача прав собственности: -9,3% по всему рынку; -13,3% по кондо; -7,3% по домам.
На этом фоне Пхукет снова оказывается одной из редких площадок, где кондо и дома продаются – благодаря иностранному спросу. Хотя и тут ощущается здоровое замедление, поскольку лихорадочный отложенный спрос девелоперы уже реализовали.
3️⃣ Тайские застройщики идут на Пхукет и начинают строить здесь, а не в привычных им Нонтхабури или Самут-Пракане. Но при этом не для всех из них очевидна разница между рынками.
Что важно, для иностранных покупателей отличия тоже не всегда очевидны. И большинство покупателей, и большинство девелоперов знакомы с классическими объектами для жизни. А двушка в Москве и однушка в Нонтхабури – это в равной степени не вилла на Пхукете.
Пхукет, безусловно, поглотит строящиеся объемы, но вопрос – за какое время.
Конкретный пример объекта под конкретную цель будет в следующем посте в @DirectLana. Не переключайтесь!
📷 REIC
В недавнем посте про Phuket Real Estate Forum я упомянула, что один из факторов нон-стоп активности тайских девелоперов на Пхукете – отсутствие у них других площадок. Остальной Таиланд еще только начинает подавать признаки выхода из заморозки.
Сейчас мне на глаза попалась инфографика REIC, которая это хорошо иллюстрирует. Смотрите выше, а ниже – несколько тезисов и связанных с ними заключений.
1️⃣ Нового предложения за пределами Пхукета пока не предвидится, девелоперы просто не намерены строить. Аллокация земли под жилищное строительство и выдача разрешений на него (реальные ключевые показатели!): -46,8% и -24% соответственно.
«Единственный регион с растущим предложением – только юг, где зафиксирован рост выделяемой под застройку земли на +17,3%», – пишет REIC.
2️⃣ Спрос за пределами Пхукета – тоже в стабильном минусе, и это как раз главная причина пункта 1. Передача прав собственности: -9,3% по всему рынку; -13,3% по кондо; -7,3% по домам.
На этом фоне Пхукет снова оказывается одной из редких площадок, где кондо и дома продаются – благодаря иностранному спросу. Хотя и тут ощущается здоровое замедление, поскольку лихорадочный отложенный спрос девелоперы уже реализовали.
3️⃣ Тайские застройщики идут на Пхукет и начинают строить здесь, а не в привычных им Нонтхабури или Самут-Пракане. Но при этом не для всех из них очевидна разница между рынками.
Что важно, для иностранных покупателей отличия тоже не всегда очевидны. И большинство покупателей, и большинство девелоперов знакомы с классическими объектами для жизни. А двушка в Москве и однушка в Нонтхабури – это в равной степени не вилла на Пхукете.
Пхукет, безусловно, поглотит строящиеся объемы, но вопрос – за какое время.
Пока что мой главный совет – очень тщательно подходить к вопросу, как именно вы будете использовать покупаемое жилье.
▫️Если сдавать – то кому?
▫️Если жить сами – то с какими приоритетами?
▫️Если перепродавать – то чем ваш объект будет лучше новых?
Когда девелопер не знает, зачем он строит.. Это приходится «знать за него» покупателю.
Конкретный пример объекта под конкретную цель будет в следующем посте в @DirectLana. Не переключайтесь!
📷 REIC
1👍30❤12🤝9🔥3😁2🤔2
Clover Residence. Виллы с четкой целью и инвестиционной стратегией
В предыдущем посте я обещала привести новый пример недвижимости на Пхукете с четкой инвестиционной стратегией. И если разговор про кондо под туристическую аренду у нас уже был, то сейчас поговорим про виллы с потенциалом для жизни и долгосрочной аренды.
🍀Clover Residence
Когда Clover только запускался, про него писал, к примеру, CBRE. Но, пытаясь угодить всем, аналитики CBRE не угодили никому и вообще не упомянули главную фишку проекта. А этот пост – именно о ней.
Международные школы – это идеальный драйвер долгосрочного спроса на недвижимость, включая и аренду, и перепродажу.
Виллы Clover
▫️1 и 2 этажа
▫️3-6 спален
▫️От 30 млн бат
▫️9 планировок на выбор
▫️Современный тропический дизайн
▫️Собственные бассейны
▫️Огромные гостиные/столовые с расчетом на семью
▫️Спальни с собственными ванными
В поселке
▫️Охрана 24/7
▫️Спортзал
▫️Детская площадка
▫️Зеленая фитнес-зона
▫️Свой выход в Headstart
В прямом доступе
▫️ТЦ Robinson
▫️Villa Market и HomePro
▫️Комплекс Blue Tree
▫️Рестораны, кафе, клиника
▫️...даже офис Иммиграционного бюро
Насколько я знаю, в поселке из первичного предложения по-прежнему доступны несколько больших и дорогих вилл. На ресейле от владельцев – более широкий спектр вариантов. См. иллюстрации выше.
Подписывайтесь на @DirectLana. Проконсультировать всегда рада в личке – @dxbfreedom.
Clover Residence
В предыдущем посте я обещала привести новый пример недвижимости на Пхукете с четкой инвестиционной стратегией. И если разговор про кондо под туристическую аренду у нас уже был, то сейчас поговорим про виллы с потенциалом для жизни и долгосрочной аренды.
🍀Clover Residence
Когда Clover только запускался, про него писал, к примеру, CBRE. Но, пытаясь угодить всем, аналитики CBRE не угодили никому и вообще не упомянули главную фишку проекта. А этот пост – именно о ней.
Clover – это поселок на 77 премиальных вилл, территориально прилегающий к новому кампусу международной школы Headstart в Чернг-Талей.
Поселок и школа находятся 📍вот здесь. Они в прямом смысле слова начали расти вместе, и основатель девелопера Jitmax Group – доктор Паримон Пхайсамран, тесно связанная с Headstart.
Международные школы – это идеальный драйвер долгосрочного спроса на недвижимость, включая и аренду, и перепродажу.
Поселков и кондо в пешей доступности до школы на Пхукете почти нет, поселков именно у Headstart – нет вообще. Я могу вспомнить несколько названий от Sansiri в Ко-Кэу, но это у другой школы... Зато по ним видно, насколько востребовано там жилье.
Виллы Clover
▫️1 и 2 этажа
▫️3-6 спален
▫️От 30 млн бат
▫️9 планировок на выбор
▫️Современный тропический дизайн
▫️Собственные бассейны
▫️Огромные гостиные/столовые с расчетом на семью
▫️Спальни с собственными ванными
В поселке
▫️Охрана 24/7
▫️Спортзал
▫️Детская площадка
▫️Зеленая фитнес-зона
▫️Свой выход в Headstart
В прямом доступе
▫️ТЦ Robinson
▫️Villa Market и HomePro
▫️Комплекс Blue Tree
▫️Рестораны, кафе, клиника
▫️...даже офис Иммиграционного бюро
Насколько я знаю, в поселке из первичного предложения по-прежнему доступны несколько больших и дорогих вилл. На ресейле от владельцев – более широкий спектр вариантов. См. иллюстрации выше.
Девелопер Jitmax Group также реализует другие проекты, включая строящиеся проекты Manor, Mori, Mona и Mars. Они не так близко к школе и потому – дешевле. А некоторые прямо сейчас находятся на начальном этапе продаж, что предполагает еще и скидки. Рассказ об одном из них можете посмотреть у меня в stories.
Подписывайтесь на @DirectLana. Проконсультировать всегда рада в личке – @dxbfreedom.
Clover Residence
2👍13🔥7❤5👎3🤔2
Новый проект Boat Pattana в большом Банг-Тао – и еще кое-что важное
На Пхукете в разгаре высокий сезон, и я думаю, ваша лента наполнена рекламой недвижимости не меньше, чем моя. Но наполнена по большей части рекламой абстрактной: «Мы подготовили для вас каталог лучших предложений...»
Ну а в мире реальной недвижимости тем временем господин Бун и его Boat Pattana сдали очередной проект – The Aqua рядом с 📍Boat Avenue. И тут не лишним будет сказать, что и саму Boat Avenue построил тоже господин Бун. А еще лично уговорил открыться там Villa Market, чтобы мы все могли прикупить ямайского имбирного эля.
Если сейчас ваша квартира или вилла в «большом Банг-Тао» хорошо сдаются, то в этом немалая заслуга группы Boat Pattana, создавшей в этом районе точку притяжения в виде Boat Avenue. Да и сам новый комплекс The Aqua, конечно, строился с коммерческими площадями – The Shoppes at Aqua.
Резиденты The Shoppes at Aqua
▫️Issara Restaurant & Bar: азиатский фьюжн, европейская кухня, авторские коктейли
▫️Turmeric Indian Cuisine: индийская кухня в современном прочтении
▫️Cannelle Bakery & Co: шикарные десерты и выпечка, кофе, боулы и сэндвичи
▫️Kaanda Beach Life: тайская дизайнерская одежда для пляжа и пляжного клуба
▫️Gem Scientific Beauty: бангкокская студия красоты, первый филиал на Пхукете
▫️Pose: бангкокская парикмахерская премиум-уровня, тоже впервые на острове
▫️Thai Soul: массаж, спа и прочие оздоровительно-релаксационные приятности
С вами была Лана. Подписывайтесь на @DirectLana, заходите на кофе в Cannelle, делайте прически в Pose... За консультациями по недвижимости – стучитесь в личку @dxbfreedom.
📷 Boat Pattana
На Пхукете в разгаре высокий сезон, и я думаю, ваша лента наполнена рекламой недвижимости не меньше, чем моя. Но наполнена по большей части рекламой абстрактной: «Мы подготовили для вас каталог лучших предложений...»
Ну а в мире реальной недвижимости тем временем господин Бун и его Boat Pattana сдали очередной проект – The Aqua рядом с 📍Boat Avenue. И тут не лишним будет сказать, что и саму Boat Avenue построил тоже господин Бун. А еще лично уговорил открыться там Villa Market, чтобы мы все могли прикупить ямайского имбирного эля.
Честно скажу, что далеко не все жилье от Boat Pattana вызывает у меня восторг, а к некоторым проектам я всерьез скептична.
Но в умении создавать именно коммьюнити-центры, строить объекты смешанного назначения, делать мультифункциональные площадки – в этом господину Буну нет равных на Пхукете.
Первый торговый центр на острове и первая марина – это все проекты его семьи.
Если сейчас ваша квартира или вилла в «большом Банг-Тао» хорошо сдаются, то в этом немалая заслуга группы Boat Pattana, создавшей в этом районе точку притяжения в виде Boat Avenue. Да и сам новый комплекс The Aqua, конечно, строился с коммерческими площадями – The Shoppes at Aqua.
Резиденты The Shoppes at Aqua
▫️Issara Restaurant & Bar: азиатский фьюжн, европейская кухня, авторские коктейли
▫️Turmeric Indian Cuisine: индийская кухня в современном прочтении
▫️Cannelle Bakery & Co: шикарные десерты и выпечка, кофе, боулы и сэндвичи
▫️Kaanda Beach Life: тайская дизайнерская одежда для пляжа и пляжного клуба
▫️Gem Scientific Beauty: бангкокская студия красоты, первый филиал на Пхукете
▫️Pose: бангкокская парикмахерская премиум-уровня, тоже впервые на острове
▫️Thai Soul: массаж, спа и прочие оздоровительно-релаксационные приятности
Вообще не могу не заметить на полях, что рынок недвижимости Пхукета – гораздо больше, чем стандартная лента в Инстаграме.
Множество нишевых и по-настоящему интересных проектов не попадают в «каталоги лучших предложений...». Просто потому что нишевые.
Что вы, например, слышали про коллаборацию Boat Pattana и The Title?
С вами была Лана. Подписывайтесь на @DirectLana, заходите на кофе в Cannelle, делайте прически в Pose... За консультациями по недвижимости – стучитесь в личку @dxbfreedom.
📷 Boat Pattana
❤17👍11🔥6👎5💔2🤔1
Бангкок возглавил рейтинг самых посещаемых городов мира. А что за кадром?
Бангкок снова возглавил список самых посещаемых городов мира в Euromonitor International’s Top 100 City Destinations Index. Если вы еще не видели эту новость – то вот, исправляю это упущение.
Туристическое управление Таиланда празднует событие как большой успех. Оценки комментаторов в соцсетях полярны: от «вот какой Таиланд молодец» до «Бангкок не резиновый». Ну а мы посмотрим на список трезво.
Топ-10 городов мира по числу поездок в них
🇹🇭 Бангкок – 30,3 млн (–7% год к году)
🇭🇰 Гонконг – 23,2 млн (+6%)
🇬🇧 Лондон – 22,7 млн (+4%)
🇲🇴 Макао – 20,4 млн (+14%)
🇹🇷 Стамбул – 19,7 млн (+6%)
🇦🇪 Дубай – 19,5 млн (+7%)
🇸🇦 Мекка – 18,7 млн (+7%)
🇹🇷 Анталия – 18,6 млн (+8%)
🇫🇷 Париж – 18,3 млн (+4%)
🇲🇾 Куала-Лумпур – 17,3 млн (+5%)
1️⃣ Первое, что мы видим – население планеты становится все более мобильным. Люди совершают больше туристических поездок, больше деловых. В 2025 году города первой десятки зафиксировали 208,9 млн поездок. В 2015 году было 165,9 млн, рост за десятилетие – на 26%. Люди в принципе стали больше путешествовать, особенно обеспеченные.
2️⃣ Второй момент – стабильно популярные города. Список самых востребованных направлений подвержен изменениям, причем именно связанным с изменением востребованности. Но есть и неизменные лидеры – Бангкок, Гонконг, Лондон, Макао, Париж, Дубай.
3️⃣ Пункт третий – непререкаемое лидерство Бангкока. Обратите внимание, что тайская столица сохранила за собой первую строчку и большой отрыв от ближайших конкурентов – на фоне спада прибытий.
Бангкок – единственный город в топ-10, турпоток в который упал в 2025 году. И при этом у тайской столицы все равно 30-процентный отрыв от Лондона и Гонконга.
Напоследок подчеркну, что Бангкок – это и направление само по себе, и ворота в Таиланд для очень большого числа путешественников. Прямых рейсов на Пхукет вовсе не так много, как хотелось бы… Поэтому значительная часть бангкокских прибытий – это туристы, едущие на Пхукет.
Подписывайтесь на @DirectLana
📷 TAT, Euromonitor
Бангкок снова возглавил список самых посещаемых городов мира в Euromonitor International’s Top 100 City Destinations Index. Если вы еще не видели эту новость – то вот, исправляю это упущение.
Туристическое управление Таиланда празднует событие как большой успех. Оценки комментаторов в соцсетях полярны: от «вот какой Таиланд молодец» до «Бангкок не резиновый». Ну а мы посмотрим на список трезво.
Топ-10 городов мира по числу поездок в них
🇹🇭 Бангкок – 30,3 млн (–7% год к году)
🇭🇰 Гонконг – 23,2 млн (+6%)
🇬🇧 Лондон – 22,7 млн (+4%)
🇲🇴 Макао – 20,4 млн (+14%)
🇹🇷 Стамбул – 19,7 млн (+6%)
🇦🇪 Дубай – 19,5 млн (+7%)
🇸🇦 Мекка – 18,7 млн (+7%)
🇹🇷 Анталия – 18,6 млн (+8%)
🇫🇷 Париж – 18,3 млн (+4%)
🇲🇾 Куала-Лумпур – 17,3 млн (+5%)
1️⃣ Первое, что мы видим – население планеты становится все более мобильным. Люди совершают больше туристических поездок, больше деловых. В 2025 году города первой десятки зафиксировали 208,9 млн поездок. В 2015 году было 165,9 млн, рост за десятилетие – на 26%. Люди в принципе стали больше путешествовать, особенно обеспеченные.
2️⃣ Второй момент – стабильно популярные города. Список самых востребованных направлений подвержен изменениям, причем именно связанным с изменением востребованности. Но есть и неизменные лидеры – Бангкок, Гонконг, Лондон, Макао, Париж, Дубай.
Можно дискутировать о причинах, по которым Сингапур и Нью-Йорк потеряли место в первой десятке. Но совершенно понятно, почему его сохраняют Бангкок и Лондон. Ответ – диверсифицированный спрос.
3️⃣ Пункт третий – непререкаемое лидерство Бангкока. Обратите внимание, что тайская столица сохранила за собой первую строчку и большой отрыв от ближайших конкурентов – на фоне спада прибытий.
Бангкок – единственный город в топ-10, турпоток в который упал в 2025 году. И при этом у тайской столицы все равно 30-процентный отрыв от Лондона и Гонконга.
Если сравнивать Бангкок сейчас с самим собой 10 лет назад, то разрыв еще более значительный – 50-процентный. И это при том, что 2015 год был точкой старта массового туризма из Китая, а нынешний 2025-й – это момент спада. Ответ все тот же – диверсифицированная база.
Напоследок подчеркну, что Бангкок – это и направление само по себе, и ворота в Таиланд для очень большого числа путешественников. Прямых рейсов на Пхукет вовсе не так много, как хотелось бы… Поэтому значительная часть бангкокских прибытий – это туристы, едущие на Пхукет.
Подписывайтесь на @DirectLana
📷 TAT, Euromonitor
2❤22👍14🔥7👏7😁2
Amanpuri. Пхукетский отель, ставший флагманом самого эксклюзивного бренда в мире
Отели Aman часто называют самыми эксклюзивными в мире – и не без оснований. Группа Aman Resorts, которой сейчас владеет российский бизнесмен Владимир Доронин, выбирает для своих отелей итальянские палаццо, колониальные особняки, неприступные прибрежные скалы...
Началась история бренда Aman с открытия пхукетского Amanpuri, первого резорта этой сети. Но и историю самого Пхукета как люксового курорта – тоже можно отсчитывать с открытия Amanpuri.
За свою историю Amanpuri собрал россыпь наград, но что отдельно важно – он продолжает их собирать до сих пор, успешно поддерживая себя в форме, чтобы конкурировать с новыми проектами.
Владимир Доронин купил Aman Resorts в 2014 году, и сеть тогда получила новый толчок к развитию. С того момента открылись уже восемь новых отелей, включая Aman Nai Lert Bangkok, и еще столько же в пайплайне на будущее. Дизайнер самых свежих – бельгиец Жан-Мишель Гати, известный на Пхукете по виллам Point Yamu by COMO.
Впрочем, вернемся к Amanpuri, соседством с которым я скромно наслаждаюсь вот уже несколько месяцев.
Рейтинг Michelin – 🗝🗝🗝 максимальные три ключа.
💸 Павильон – от $2500 за ночь
💸 Вилла – от $10000 за ночь
🔏 Букинг – здесь
Amanpuri расположился на 240 тыс. кв. м земли на западном побережье Пхукета. Виллы спрятаны от глаз 📍на мысу к северу от пляжа Сурин, у отеля есть свой собственный приватный пляж. Виды на закат и на новогодние фейерверки – просто роскошные.
В состав Amanpuri входят 40 ультра-люксовых вилл и еще 40 гостевых павильонов. Все утопает в зелени, а дизайн выполнен с отсылкой к эпохе королевства Аюттхайя. Для оформления вилл и павильонов была собрана впечатляющая коллекция антиквариата.
На берегу моря располагается свой собственный пляжный клуб, но гости предпочитают или заказывать повара на виллу, или ужинать в одном из ресторанов: тайском, японском и итальянском... Отдельные награды из года в год берет AMAN Spa.
📷 Amanpuri
Отели Aman часто называют самыми эксклюзивными в мире – и не без оснований. Группа Aman Resorts, которой сейчас владеет российский бизнесмен Владимир Доронин, выбирает для своих отелей итальянские палаццо, колониальные особняки, неприступные прибрежные скалы...
Началась история бренда Aman с открытия пхукетского Amanpuri, первого резорта этой сети. Но и историю самого Пхукета как люксового курорта – тоже можно отсчитывать с открытия Amanpuri.
Точкой отсчета был 1988 год. Сперва на остров приехал Адриан Зеча, решивший построить здесь дом для себя – и создавший в итоге Amanpuri.
Уже с мыслью о покупке виллы в Amanpuri сюда прибыл Алан Земан, построивший свой резорт Andara на другом берегу залива.
А мне сейчас повезло жить между двумя этими шедеврами, каждый из которых родился из мечты о вилле для себя в тропическом раю.
За свою историю Amanpuri собрал россыпь наград, но что отдельно важно – он продолжает их собирать до сих пор, успешно поддерживая себя в форме, чтобы конкурировать с новыми проектами.
Владимир Доронин купил Aman Resorts в 2014 году, и сеть тогда получила новый толчок к развитию. С того момента открылись уже восемь новых отелей, включая Aman Nai Lert Bangkok, и еще столько же в пайплайне на будущее. Дизайнер самых свежих – бельгиец Жан-Мишель Гати, известный на Пхукете по виллам Point Yamu by COMO.
Впрочем, вернемся к Amanpuri, соседством с которым я скромно наслаждаюсь вот уже несколько месяцев.
Рейтинг Michelin – 🗝🗝🗝 максимальные три ключа.
💸 Павильон – от $2500 за ночь
💸 Вилла – от $10000 за ночь
🔏 Букинг – здесь
Amanpuri расположился на 240 тыс. кв. м земли на западном побережье Пхукета. Виллы спрятаны от глаз 📍на мысу к северу от пляжа Сурин, у отеля есть свой собственный приватный пляж. Виды на закат и на новогодние фейерверки – просто роскошные.
В состав Amanpuri входят 40 ультра-люксовых вилл и еще 40 гостевых павильонов. Все утопает в зелени, а дизайн выполнен с отсылкой к эпохе королевства Аюттхайя. Для оформления вилл и павильонов была собрана впечатляющая коллекция антиквариата.
На берегу моря располагается свой собственный пляжный клуб, но гости предпочитают или заказывать повара на виллу, или ужинать в одном из ресторанов: тайском, японском и итальянском... Отдельные награды из года в год берет AMAN Spa.
В отельном гиде Michelin есть краткие описания отелей в одно предложение. В случае с Amanpuri это – «традиционная элегантность и уединение».
Я бы к этому добавила «и почти 40 лет в статусе флагмана всей группы Aman, одной из самых эксклюзивных отельных сетей в мире».
📷 Amanpuri
2👍54🔥28❤13😁6👏2👎1