От льготной ипотеки к деконструкции отрасли: кейс «Самолета»

История с запросом «Самолета» на 50 млрд рублей господдержки все меньше выглядит как частный случай и все больше — как логичный этап перераспределения строительной отрасли в пользу банков.

Публичный отказ в льготном кредитовании легко подается как «ответственное решение»: зачем поддерживать девелопера, если он может работать напрямую с источником денег — банком? А если не может — логика предельно проста: не справился с рисками — уступи бизнес. Банк докредитует стройку, заберет актив и формально «спасет» проект под соусом защиты дольщиков.

В текущих условиях именно банкам проще всего зайти в девелопмент: при прежних финмоделях достаточно сжать девелоперскую маржу и начать строить за собственные деньги, параллельно скупая компетенции технического заказчика и управления проектами. Для инжиниринговых команд и проектных бюро это, кстати, плюс — спрос на комплексные функции растет. В том числе для таких игроков, как ПГС, которые закрывают и проектирование, и техзаказчика, и стройку.

На витрину все это можно выставить как победу потребителя: «удержали цены», «не допустили скачка стоимости метра».

Если называть вещи своими именами, мы видим не реформу, а деконструкцию отрасли: сначала — через жесткую ДКП и пересборку льготной ипотеки, затем — через точечную господдержку в обмен на доли и управленческое влияние.

На этом фоне особенно показательно, что «Самолет» по-прежнему называют крупным и устойчивым игроком, хотя его модель изначально была заточена под один продукт и один источник спроса — массовое жилье для субсидируемой государством аудитории.

Еще пару лет назад эта стратегия уверенно звучала с форумных сцен. И вот вопрос: что же могло пойти не так?

Глава «Самолета» — РБК: «Нет цели продать Х метров на Х рублей»

Коллеги, ссылка на нашу бесплатную базу знаний, мы пришлем ее тем, кто оставит заявку на тестовый доступ к потенциалу

https://gmkstudy.ru/earthanalysis

... И подпишется на мой канал)

Бесплатный тестовый доступ к GMKPotential для участников форума

Отсканируйте QR-код или пройдите по ссылке ниже и получите демо-доступ к сервису оценки потенциала земельных участков.
Вы сможете протестировать алгоритм на своем участке, увидеть расчет емкости, сценарии развития, квартирографию и финансовую модель проекта.

GMKPotential помогает за 1–3 дня проверить экономику площадки до выхода в предпроект и снизить риск ошибки на ранней стадии принятия решения.
Доступ открыт для участников форума.

Коллеги, приветствую вас на этом канале.

Для информационной поддержки моего спикерства на РСН 2026 в блоке "Управление" с темой "Допустимость и достаточность аналитики при управлении земельным банком" прикрепляю вспомогательные материалы.

Новые правила земельного законодательства с весны 2026: что меняется для ВРИ, арендаторов и сельхозземель

С 01.03.2026 вступил в силу пакет изменений (ФЗ №295-ФЗ, №52-ФЗ, №12-ФЗ и др.). Основные акценты — на видах разрешённого использования (ВРИ) и обороте сельхозугодий. Разбираем ключевые новации.

1. ВРИ теперь – «вид деятельности», но свобода выбора остаётся (с оговорками)
По п.1 ст.14.4 ЗК РФ правообладатель сам выбирает любой основной или вспомогательный ВРИ из установленных регламентом (ПЗЗ, лесохозяйственный регламент и т.д.). Без дополнительных разрешений.
Однако если утверждён проект планировки и межевания территории (ДПТ), то выбирать можно только те ВРИ, которые указаны в ДПТ. Свободы нет.

2. Запрет на смену ВРИ на многоквартирную жилую застройку (МКД)
П.9 ст.14.4 ЗК РФ прямо запрещает выбирать ВРИ, предусматривающий строительство МКД, если по ДПТ участок предназначен для иных целей (даже когда ПЗЗ допускает жильё).
Фактически это закрепляет механизм комплексного развития территории (КРТ) как единственный способ «перепрофилирования» под жильё в обход ДПТ.

3. Зоны размещения объектов федерального/регионального значения
Если участок по ДПТ попадает в границы планируемого размещения такого объекта, правообладатель не вправе выбирать иной ВРИ, кроме предусмотренного для этого объекта.

4. Арендаторы публичных земель теряют право менять ВРИ
По п.3 ст.14.4 ЗК РФ лицо, арендующее участок у государства или муниципалитета (или получившее его в безвозмездное пользование), не вправе выбирать иной ВРИ, чем указан в договоре.
Исключение: арендаторы, осуществляющие КРТ.
Сменить ВРИ можно только путём изменения договора — на практике маловероятно.

5. Риски использования не по ВРИ
Административная ответственность (ст.8.8 КоАП РФ).
Изъятие участка (ст.285 ГК РФ, ст.42, 54.1 ЗК РФ).
Доначисление налога, если фактическое использование идёт по более «дорогому» ВРИ. Это чувствительный момент для лендлордов и спекулянтов: владеть землёй с дешёвым ВРИ «впрок» больше не получится (кроме неиспользуемой сельхозки, оставшейся в границах городов по наследству).
Отказ в выкупе участка (п.14 ст.39.16 ЗК РФ).

6. Критические изменения для сельхозземель (ФЗ №52 и №172) — два этапа
С 01.01.2027 перевод сельскохозяйственных угодий (СХУ) в другие категории резко ограничивается. Основания: деградация, ООПТ, изменение границ населённых пунктов, гособъекты по ст.49 ЗК РФ, добыча ПИ (кроме общераспространённых).
Особо ценные продуктивные СХУ переводить запрещено полностью.

Переходный период до 31.12.2033 — ещё допускается перевод СХУ для добычи общераспространённых ПИ (песок, гравий и др.), но только для реализации приоритетных инфраструктурных проектов (Закон №254-ФЗ).

Новые полномочия: границы СХУ теперь устанавливает Минсельхоз (постановление №1943), а не местные власти.

Общая тенденция:
Самостоятельные манипуляции с землёй (смена ВРИ, объединение участков с разными ВРИ, перевод сельхозугодий) становятся жёстче регламентированы. Механизм КРТ усиливается как основной инструмент регуляции строительной отрасли. Судебная практика покажет нюансы, но направление движения очевидно.

Только факты. Будьте в курсе изменений — они уже работают.

Обратите внимание на главное: ВРИ теперь — это «вид деятельности»

Пожалуй, самая глубокая новация скрыта не в запретах и исключениях, а в базовом определении.
С 01.03.2026 п.1 ст.14.1 ЗК РФ гласит: «ВРИ земельного участка – это вид деятельности, которую с учетом ограничений допускается осуществлять на участке, а также над и под его поверхностью».

Раньше ВРИ был статичным «разрешенным использованием» — характеристикой участка. Теперь это характеристика деятельности правообладателя.
Смена формулировки не случайна. Она меняет логику правоприменения:
- акцент смещается с того, «чем является участок», на то, «что на нём делают»;
- вспомогательные виды использования становятся легитимны только «в связке» с основным видом деятельности (п.2 ст.14.3);
- налог, ответственность, изъятие привязываются не к формальному ВРИ в ЕГРН, а к фактической деятельности (риск доначислений по «дорогому» ВРИ).

Это тонкий, но принципиальный шаг: земля перестаёт быть объектом пассивного владения и становится ресурсом под подтверждённую активность.

Без политики — просто констатация юридической техники высшего уровня. Разработчики действительно заменили статичную категорию на процессуальную. И это, пожалуй, самое элегантное изменение во всём пакете.