© Секьюритизация ГЧП: ВЭБ.РФ предлагает новую модель концессионных облигаций

ВЭБ.РФ опубликовал методику применения секьюритизации в концессионных проектах — документ, который фактически формирует новый стандарт финансирования инфраструктуры через рынок капитала.

На первый взгляд это технический документ.
Но по сути речь идёт о попытке системно соединить банковское проектное финансирование и рынок облигаций.

👆Что предлагает методика

Документ описывает модель финансирования концессий через выпуск облигаций и включает три ключевых блока:

▪️принципы взаимодействия участников ГЧП
▪️двухэтапную модель финансирования
▪️требования к концессионной документации

Именно третий блок представляет наибольшую ценность для рынка — он фактически раскрывает условия, которые банки и инвесторы считают «финансируемыми».


⚙️ Как работает новая модель

Предлагается двухэтапная схема финансирования.

1️⃣ Инвестиционная стадия (строительство)

На этапе строительства проект финансируется традиционно:

— банковские кредиты
— займы частных инвесторов

Это наиболее рискованная стадия, где ключевую роль играют инфраструктурные банки, способные управлять строительными и проектными рисками.

2️⃣ Эксплуатационная стадия

После ввода объекта происходит рефинансирование.

Банковский долг замещается средствами рынка капитала через выпуск облигаций специализированным финансовым обществом (СФО).

Фактически речь идёт о классической модели securitization / project bond, распространённой на международных инфраструктурных рынках.


❓ Чем это отличается от старых концессионных облигаций

Главное отличие — уровень надёжности структуры.

Методика ориентирует проекты на получение квази-суверенного статуса облигаций.

Это достигается через:
▶️ стабильный денежный поток
▶️ жёсткие требования к концессионной документации
▶️ повышенные гарантии возвратности

Такая структура делает бумаги потенциально интересными для институциональных инвесторов.

▶️ Почему документ важен для рынка

На практике методика выполняет ещё одну функцию.

Она впервые системно раскрывает требования банков к концессионным проектам.

Ранее эти условия существовали как неформальное «закрытое знание» банковского сообщества.

Теперь они:
— структурированы
— формализованы
— доступны новым участникам рынка

Это снижает барьеры входа для новых инвесторов и девелоперов инфраструктуры.

💡 Что это меняет для рынка ГЧП

Если модель заработает, появится новая архитектура финансирования инфраструктуры: строительство → банки
эксплуатация → рынок облигаций

Это позволит:
▶️снизить стоимость долгосрочного капитала
▶️разгрузить банковские балансы
▶️привлечь институциональные инвестиции

Фактически речь идёт о том, чтобы сбережения граждан через пенсионные фонды и управляющие компании начали работать на инфраструктуру.

Мой взгляд

Публикация методики — важный шаг для институционализации рынка.

Российское ГЧП долгое время развивалось в банковской логике.
Но инфраструктура по своей природе требует

длинного капитала

, который банки не всегда готовы предоставлять.

Секьюритизация может стать тем самым мостом между:

— инфраструктурными проектами
— пенсионными и институциональными деньгами
— рынком капитала.

Если эта модель действительно заработает, мы можем увидеть

новый этап развития инфраструктурного финансирования в России

.

Вопрос теперь в другом:
будет ли достаточное количество качественно структурированных проектов, чтобы наполнить этот инструмент.

Пока именно это остаётся главным ограничением рынка.

⚡️ Новая пачка проектов КРТ в Москве

В столице продолжают расширять портфель территорий под комплексное развитие (КРТ). В новую волну вошли несколько площадок в разных районах города — с акцентом как на жильё, так и на многофункциональную застройку.

📍 Рязанский район, ул. Стахановская
▪️На участке 8,14 га планируется строительство многофункционального комплекса площадью 46 130 кв.м.

📍 Пролетарский проспект, вл. 20
▪️Небольшая площадка 0,77 га также пойдёт под МФК на 22 880 кв.м.

📍 Бабушкинский район, ул. Енисейская
▪️Крупный участок 8,28 га отведён под жилищное строительство в рамках программы реновации. Планируемый объём — 169 600 кв.м жилья.

📍 Люблино (ул. Степана Шутова и Головачева)
▪️На трёх участках общей площадью 2,32 га предусмотрено:
▪️ парковка на 7 800 кв.м
▪️ два жилых дома на 16 100 кв.м и 14 960 кв.м.


Видим как Программа КРТ постепенно становится одним из ключевых инструментов редевелопмента городской территории.

Через неё город:
▶️ вовлекает неэффективно используемые участки в оборот
▶️ увеличивает объём жилья под реновацию
▶️ формирует новые точки деловой активности.

При этом всё больше проектов реализуется в формате mixed-use — с сочетанием жилья, общественно-деловой застройки и инфраструктуры.


▶️ Для девелоперов такие площадки остаются одним из немногих способов входа в крупные проекты внутри Москвы, поскольку свободных земель под застройку в городе практически не осталось.

Социальная инфраструктура «в долг»: государство ищет новую модель финансирования

Власти обсуждают возможность перенести часть расходов на строительство социальных объектов на будущие бюджетные периоды.

Минэкономразвития совместно с ВЭБ.РФ прорабатывают механизм, при котором социальная инфраструктура будет строиться инвесторами в рамках соглашений о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК).

⚙️ Как должна работать схема

Предлагается следующая логика:
1️⃣⏺Инвестор реализует крупный промышленный проект по СЗПК.
2️⃣⏺Параллельно он строит социальные объекты, необходимые региону — школы, детские сады, поликлиники и т.д.
3️⃣⏺Государство компенсирует эти расходы в будущем — за счёт налоговых поступлений, которые будут генерировать промышленные инвестиции.

То есть фактически речь идёт о модели:
инвестор финансирует инфраструктуру → бюджет возвращает средства позже из налоговой базы проекта.

➡️Чем это отличается от текущей модели СЗПК

Сегодня СЗПК позволяет компенсировать расходы инвестора только на инфраструктуру, которая непосредственно обслуживает его проект.

Новый подход расширяет рамку:
▪️инфраструктура может быть общественной, а не только производственной
▪️расходы компенсируются из будущих налоговых доходов
▪️появляется механизм переноса бюджетной нагрузки на будущие периоды

👆Почему государство ищет такую модель?

Причина очевидна — дефицит бюджетных ресурсов на инфраструктуру.

При этом:
▪️ в регионах активно строятся новые промышленные проекты
▪️ население растёт в опорных населённых пунктах
▪️ возникает потребность в школах, больницах и социальной инфраструктуре.

Бюджеты не всегда готовы финансировать всё сразу.

💡 По сути это ещё один шаг к инфраструктурному финансированию

Новая модель напоминает гибрид нескольких инструментов:

▪️ СЗПК
▪️ ГЧП
▪️ tax increment financing (TIF), используемый в США и Европе.
В последнем случае инфраструктура строится за счёт будущего роста налоговой базы.

⚠️ Возможные риски

У такой схемы есть и потенциальные сложности:
▪️ необходимость точно прогнозировать будущие налоговые поступления
▪️ риск недофинансирования бюджета при снижении экономики проекта
▪️ усложнение структуры соглашений СЗПК.

💡

Государство постепенно ищет новые способы финансирования инфраструктуры без прямого увеличения бюджетных расходов.

Если механизм заработает,

частные инвестиции смогут закрывать часть дефицита социальной инфраструктуры в регионах

, а бюджет будет оплачивать эти расходы позже — из налогов, которые генерируют сами инвестиционные проекты.

Фактически это ещё один шаг к модели, где

инфраструктура финансируется за счёт будущего экономического роста территории

.

Лот под девелопмент в Подмосковье: 5,6 га под многоэтажное жильё

На торгах появился интересный земельный актив в Московской области — два участка в деревне Юрлово (Солнечногорский район).

▶️ Параметры лота

Общая площадь — 56 309 кв.м (≈ 5,6 га) 28 162 кв.м
И 28 147 кв.м

▪️ Вид разрешенного использования:
для многоэтажного жилищного строительства

⏺Локация:
Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, деревня Юрлово.

Почему участок может быть интересен

▶️ Северо-западное направление Подмосковья активно развивается

Юрлово находится в зоне влияния Пятницкого и Ленинградского направлений, рядом с Зеленоградом и Химками. Это территория расширяющейся жилой агломерации Москвы.

▶️ Масштаб участка позволяет реализовать полноценный проект

Площадь 5,6 га — это уже не точечная застройка, а площадка для комплексного проекта.

Возможные сценарии:
▪️жилой комплекс комфорт-класса
▪️среднеэтажная застройка
▪️mixed-use проект с инфраструктурой

При средней плотности застройки потенциальный объём может составлять 40–70 тыс. кв.м жилья.

▶️ ВРИ уже позволяет строить многоэтажное жильё

Это серьёзно снижает регуляторные риски.

Для девелопера это означает:

▪️ не требуется перевод назначения
▪️ быстрее запуск проекта
▪️ понятная юридическая структура земли.

На фоне дефицита площадок под девелопмент в ближнем Подмосковье подобные участки становятся всё более востребованными. При подходящих градостроительных параметрах актив может быть интересен как для реализации жилого проекта, так и для долгосрочного земельного банка.

Constel Projects предоставляет услуги брокериджа инвестиционной недвижимости, помогает находить и анализировать подобные активы, а также сопровождает девелоперские проекты на всех этапах — от подбора участка и структурирования сделки до подготовки проекта и привлечения инвестиций.

Если вам интересны эти и подобные участки под девелопмент или инвестиционные проекты, - пишите! Поможем провести анализ и сопровождение сделки.

⚡️ Исторический актив в центре Москвы: на торги выставлен Дом Мусина-Пушкина

ДОМ.РФ продаёт комплекс зданий на Спартаковской улице — с объектом культурного наследия федерального значения.

⏺ Параметры лота:

👆Москва, ул. Спартаковская, 2/5
👆0,79 га / 11 263 кв.м
👆Цена от 610,5 млн ₽
👆🕒 заявки до 18.05.2026

В составе — Дом Мусина-Пушкина, один из знаковых особняков допожарной Москвы.

Здание связывают с графом А. И. Мусиным-Пушкиным — фигурой Русского Просвещения.
Позже здесь располагались:
▪️Вторая Московская гимназия
▪️Московский государственный строительный университет

Есть интересный нюанс:
в документах фигурируют разные даты постройки — от конца XVIII века до 1848 года.

💡 Потенциал

Такие объекты — не про «девелопмент с нуля», а про:
▪️редевелопмент с сохранением исторической функции
▪️премиальные общественные пространства
▪️бутик-отели / образовательные / культурные форматы

Локация + масштаб + статус ОКН = высокий имиджевый потенциал.

🀄️ Ограничения

Классическая история для ОКН:
▶️ жёсткие требования по реставрации
▶️ ограничения на перепланировку
▶️ высокая стоимость восстановления

Это конечно не массовый инвестиционный продукт, а

нишевый актив для игроков, умеющих работать с историей

.

Здесь ключевая ценность — не метры, а

правильная концепция и аккуратная работа с наследием

.

▶️ Мы в Constel Projects
Сопровождаем проекты с ОКН и сложные девелоперские кейсы:
от анализа ограничений и концепции до реализации «под ключ».

📍 Калужская область: участок под редевелопмент в туристический проект

На торгах — бывший лагерь «Живописный» в рекреационной зоне рядом с отелем «Яхонты Таруса».

⏺Параметры лота

👆Жуковский район, с.
👆Высокиничи
👆10,21 га / 5 888 кв.м строений
👆Цена от 10,94 млн ₽
👆🕒заявки до 25.05.2026


Почему это интересный лот:

▪️Готовая туристическая локация — рядом действующий отель и поток
▪️Большой участок — можно делать полноценный курортный проект
▪️Существующие здания — быстрее запуск, ниже стартовые вложения

Возможные форматы:
бутик-отель / эко-курорт / wellness / ретрит-центр.

Что нужно будет проверить:
>> статус земли
>> состояние зданий
>> инженерные мощности

💡 Кому подойдёт

▪️ инвесторам в загородный девелопмент
▪️ отельным операторам
▪️ wellness-проектам
▪️ девелоперам формата «resort + lifestyle»

За относительно небольшой входной чек инвестор получает: крупный участок, сформированную локацию, готовую туристическую среду

Это типичный кейс редевелопмента, где ценность создаётся не землёй, а концепцией и управлением проектом.
___

💼 Наша компания Constel Projects:
▶️ занимается брокериджем земельных и инвестиционных активов
▶️ помогает находить и оценивать такие площадки
▶️ сопровождает девелоперские проекты «под ключ» — от анализа и концепции до реализации

Если вам интересны проекты в сегменте загородного туризма или редевелопмента, можем помочь с анализом и стратегией входа.

💾Офсетный разворот: соцсфера заходит в инвестиционную модель

В Волгоградской области запущен первый в России офсетный контракт в социальной сфере услуг — не поставка, а именно оказание услуги с инвестиционными обязательствами.

📍 Параметры:
>> 11,3 млрд ₽
>> срок — 10 лет
>> 11 учреждений соцзащиты
>> минимум 100 млн ₽ обязательных инвестиций

Инвестор не просто кормит учреждения — он модернизирует инфраструктуру (пищеблоки, производство, процессы).

⚙️ Что здесь действительно нового

Раньше офсеты работали по модели: инвестор → строит производство → государство гарантирует закупку товара

Теперь появляется новая логика: инвестор → оказывает услугу → параллельно инвестирует в инфраструктуру

Это уже не просто контракт — это гибрид:
▪️госзакупки
▪️ГЧП
▪️инвестиционного соглашения

Государство решает сразу три задачи:

➡️обновляет изношенную социальную инфраструктуру
➡️не тратит бюджет вперёд
➡️перекладывает инвестиции на частный сектор

При этом инвестор получает:

✔️гарантированный спрос на 10 лет
✔️предсказуемый денежный поток
✔️возможность окупить вложения через операционную модель

Фактически формируется новая ниша.
Социальная инфраструктура начинает переходить в модель: service + investment
То есть: не просто «обслуживать» → а модернизировать и управлять

Но ключевой вопрос — риски
✔️горизонт — 10 лет
✔️высокая зависимость от исполнителя
✔️риск деградации качества услуги
✔️сложность замены оператора

Главный риск — что произойдет, если модель не полетит на 3–5 году.

💡

Наш взгляд

Это очень важный сигнал для рынка.
Государство явно ищет способы:
— модернизировать социалку
— не увеличивая бюджетную нагрузку
— и без классических концессий

Если пилот в Волгограде окажется успешным, мы можем увидеть масштабирование: на образование, на здравоохранение, на социальные услуги

Мы находимся в точке, где социальная инфраструктура начинает превращаться в инвестиционный класс активов.

И это может открыть новую категорию проектов для бизнеса — между классическими госзакупками и ГЧП.

Подробнее

📌 ВЭБ готовит «перезапуск фабрики»: как изменится финансирование крупных проектов

Вокруг Фабрики проектного финансирования формируется новая логика — и это важный сигнал для всего инфраструктурного рынка.

ВЭБ.РФ предлагает пересобрать механизм так, чтобы он:
➡️ оставался доступным для инвесторов даже при высокой ставке
➡️ не требовал постоянного наращивания бюджетных субсидий
➡️ работал как самоподдерживающаяся система

Ключевая идея — уйти от прямых и безвозвратных субсидий к более гибкой модели.

👆Новая логика:
Фактически предлагается двухконтурная модель:

▶️1 этап — инвестиционный (самый рискованный)
→ льготная ставка (≈6–8%)
→ максимальная поддержка государства

▶️2 этап — эксплуатация
→ проект генерирует денежный поток
→ часть полученной ранее поддержки возвращается

❓Что это меняет
⏺было: государство субсидирует → деньги «уходят»
⏺становится: государство инвестирует → деньги возвращаются и работают дальше

По сути, формируется оборотный фонд развития инфраструктуры - это смена философии финансирования.

Почему это критично сейчас

При текущей ставке:
▪️проекты с длинной окупаемостью «не сходятся»
▪️банки осторожны
▪️инвесторы откладывают решения
Без изменений — рынок продолжит «стоять».

Но есть нюансы

▪️не все проекты смогут вернуть поддержку
▪️усложняется структура сделок
▪️возрастает роль качественной финансовой модели

Мы видим переход к новой фазе:

ГЧП и крупные инвестпроекты перестают быть дотационной историей
и становятся управляемым инвестиционным циклом.

Если модель заработает —
это может стать основой для следующего роста инфраструктурного рынка в России.

💬 И по факту: рынок постепенно двигается к модели, где государство — не донор, а соинвестор с возвратом капитала.

📎Подробнее