Февраль для IRIS EXPERT - месяц профессиональных дискуссий и сверки с рынком.

Мы участвуем сразу в нескольких профильных мероприятиях, где обсуждаются не абстрактные тренды, а реальные вопросы девелопмента, архитектуры, гостеприимства и горячая аналитика рынка.

📍 6 февраля | «Деловой завтрак отельеров от Hotel Advisors», Санкт-Петербург
Ключевое аналитическое мероприятие для отельеров Санкт-Петербурга и области, традиционно самая актуальная аналитика и прогнозы.

📍 11–12 февраля | «Архитектура и гостеприимство», Москва
Коммуникационная площадка для открытого диалога профессионалов рынка.
Обсуждаются самые острые вопросы отрасли: от концепции и архитектурных решений до эксплуатации и управляемости объектов.
Формат, где особенно ценна честная профессиональная дискуссия без витринных презентаций.

📍 12 февраля | «Сила четырёх», CoreXP, Москва
Конференция о трендах и реальности рынка недвижимости.
Интересна именно связка аналитики, ожиданий и фактических ограничений, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы и инвесторы.

📍 26–27 февраля | Форум «Крым. Сезон — 2026», Ялта
Выставка и деловая программа для профессионалов туриндустрии и сегмента HoReCa.
Региональная специфика, сезонность, инфраструктурные и управленческие вызовы: то, что требует особенно точных проектных решений.

Для нас участие в таких мероприятиях - не «выход в свет», а рабочий инструмент:
- проверка собственных гипотез;
- обмен практикой с рынком;
- лучшее понимание, в каком контексте девелоперам и инвесторам предстоит принимать решения в ближайшие годы.

Если планируете быть на этих площадках - будем рады живому диалогу.
В комментариях дополняйте список мероприятий, вдруг мы что-то упустили!

Рынок курортной недвижимости постепенно смещает фокус

Покупатель инвестиционных лотов заинтереснован в меньшей стоимости входа и большем потенциале капиталиции актива. По последней аналитике от CORE.ХР интерес инвесторов постепенно смещается с Сочи на другие курортные регионы, где рынок находится в начальной стадии формирования.

Сейчас у нас в работе проект инвест-отеля в Крыму и по горячим следам хотим дать свой комментарий по этому вопросу.

В Республике Крым и Севастополе в 2025 году сохранилась положительная ценовая динамика:
Севастополь — рост средней стоимости новостроек на 13%
Республика Крым — рост на 7%
При этом, по данным CORE.XP, рынок входит в фазу более осторожного спроса. На фоне проблем у отдельных девелоперов инвесторы уделяют повышенное внимание финансовой устойчивости застройщиков и качеству проектов.

Сочи сегодня - сформировавшийся рынок с высокой базой.
Стоимость входа выросла, предложение сконцентрировано в верхних сегментах, а рост цены всё чаще зависит не от самой локации, а от качества продукта и управления. Ошибки здесь становятся дорогими, а маржа - чувствительной к операционным решениям.

Новые курортные регионы находятся в другой фазе.
Там ещё формируются инфраструктура, продукт и модель спроса. Это создаёт потенциал роста, но одновременно повышает требования к концепции, расчётам и управлению рисками. Иллюзия «дешёвого входа» быстро разбивается о реальность эксплуатации.

Из практики работы с девелоперами в этих регионах мы видим несколько устойчивых закономерностей:
- ранняя стадия рынка не про быстрые деньги, а про точный продукт;
- инфраструктурные и кадровые ограничения почти всегда недооцениваются на старте;
- механическое копирование сочинских форматов в новых локациях не работает;
- окупаемость решается связкой: концепция → эксплуатация → экономика.

Мы работаем с девелоперами в Сочи, на Алтае, в Архызе и в Крыму и видим проекты изнутри - от идеи и предпроектной аналитики до запуска и операционной модели. Поэтому для нас выбор территории всегда вторичен по отношению к главному вопросу: какой продукт именно здесь сможет стабильно зарабатывать через 5–10-15 лет.

Роль IRIS EXPERT как внешнего проектного офиса - собрать для девелопера наилучшую идею окупаемого проекта под конкретную территорию: с актуальной концепцией, реалистичной экономикой и управляемой эксплуатацией.
Не теоретическую модель и не «красивый рендер», а проект, который выдерживает рынок определенного региона и время.

📍Конституционный суд России разрешил оформлять временную регистрацию в апартаментах. Такое решение принято по жалобе жительницы Санкт-Петербурга, которой ранее отказали во временной регистрации в апартаментах гостиничного типа: суды ссылались на то, что действующее законодательство не предусматривает регистрацию в нежилых помещениях.

🔎 По мнению КС, распространённая практика длительного проживания в апартаментах создала правовой пробел, и невозможность регистрации ограничивает право граждан на свободный выбор места пребывания.

📌 При этом постановление касается только временной регистрации - оно не меняет правил постоянной прописки, не влияет на порядок налогообложения и размер коммунальных платежей.

Мы обратились за комментарием к @KorolevaLawyer Анастасии Королевой, гостиничному юристу:

«Постановление Конституционного суда не означает, что регистрация уже возможна.
Суд указал законодателю на необходимость изменений, но сам механизм, условия и порядок пока отсутствуют. Закон не принят, подзаконных актов нет, правоприменительной практики тоже.

Ключевые вопросы, которые пока остаются без ответа:

1️⃣ Сроки и формат временной регистрации
Речь идёт именно о временной регистрации, но:
ее срок;
возможность продления;
ограничения
Все это не определено.
А именно эти параметры напрямую влияют на модель эксплуатации и инвестиционную логику.

2️⃣ Социальная нагрузка на районы
Даже временная регистрация даёт доступ к социальной инфраструктуре: школам, детским садам, поликлиникам.
В городах с высокой концентрацией апарт-отелей это может привести к резкому росту нагрузки на локальные районы.
Готовы ли к этому города - большой открытый вопрос.

3️⃣ Техническая реализация
Во многих проектах оформление регистрации через управляющую компанию либо невозможно, либо крайне сложно.
С высокой вероятностью собственники будут действовать напрямую, а это снижает управляемость объекта как системы.

4️⃣ Конфликт с арендной моделью
Возникает логичный риск:
временная регистрация собственника + параллельная сдача апартамента третьим лицам без регистрации гостей.
На практике такие ситуации уже существуют, а контроль за ними ограничен.
При легализации регистрации этот конфликт может только усилиться.»

Для управляющих компаний, работающих по модели аренды, рекомендуется рассмотреть включение в договор пункта о том, что собственник не регистрируется в приобретенном помещении, во избежание ситуации с множественной регистрацией на один апартамент.

Эти недели выдались насыщенными на новости в сфере гостеприимства и апарт-отелей!

Сегодня хотим прокомментировать информацию о том, что крупные отельные сети приостановили продажи через сервис «Яндекс Путешествия».

На прошлой неделе сразу 8 крупных гостиничных операторов (Azimut, Cosmos, Alean, Accor и др.) заявили о приостановке работы с «Яндекс Путешествиями».
Формальная причина - повышение базовой комиссии с 15% до 17%.
Реальная причина - предел маржинальности гостиничного бизнеса.

Важно смотреть не на сам факт ухода, а на системные сигналы рынка.

Что стоит за этим решением:

- Из средней доходности за номер вычитаются комиссии агрегаторов, фискальные платежи, маркетинг, операционные расходы.

- Повышение комиссии даже на 2 п.п. для отеля - не «незначительное удорожание», а в некотором случае удар по экономике проекта.

- При стагнации внутреннего туризма дополнительная нагрузка почти всегда перекладывается в тариф → растёт цена для гостя → падает спрос.

- Крупные сети могут позволить себе жёсткую позицию:
у них 60–80% бронирований - прямые каналы и диверсифицированная дистрибуция.

Почему это важно именно девелоперам и инвесторам, а не только отельерам:

1️⃣ Зависимость от одного канала продаж - стратегический риск.
Если финансовая модель «держится» на одном агрегаторе, она уязвима к любым изменениям условий.

2️⃣ Комиссии - это часть концепции, а не “операционная мелочь”.
Их нужно закладывать ещё на стадии продуктовой и финансовой модели, а не «разбираться потом».

3️⃣ Средний сегмент - самый чувствительный.
Проекты без запаса прочности первыми попадают под давление рынка.

4️⃣ Прямые продажи - это не сайт, а выстроенная система.
CRM, бренд, лояльность, понятный продукт, работа с повторным гостем - без этого «уход с агрегатора» невозможен.

Ключевой вывод:
мы видим не конфликт конкретных сетей с конкретной платформой, а очередной сигнал о том, что рынок входит в фазу пересмотра экономики проектов.

И выигрывать в этой фазе будут не те, у кого «больше трафика», а те, у кого:
• выстроена модель доходов;
• просчитаны риски каналов продаж;
• есть управляемость, а не зависимость.

В который раз хочется напомнить о том, как важно на старте в бюджет заложить не только расходы на комиссии агрегаторам, но и на создание функционального, понятного и красивого официального сайта для объекта размещения. Агрегаторы - это подспорье, но для среднего сегмента - это таки очень высокая статья регулярных расходов, которые могут увеличиться совершенно внезапно. Напомним, кто комиссия у Booking. com была 18%, но доля сервиса на рынке составляла 80%. По данным сервиса TravelLine, «Яндекс Путешествия» совместно с Acase. ru («Академ Онлайн», приобретенным им в 2025 году, занимали в прошлом году в совокупности долю рынка в 39,8%. При этом 28,85% приходилось на «Яндекс Путешествия», 10,94% – на Acase. ru. Далее идут «Островок» (24,5%) и Bronevik (11,25%). Однако тройка лидеров, как и их состав, зависят от региона. Например, в бронированиях отелей Санкт-Петербурга и Москвы «Яндекс» и «Островок» занимают почти одинаковые доли, при этом по Петербургу объединенный агрегатор опережает «Островок», а по Москве «Островок» лидирует.

Основатель IRIS EXPERT Светлана сейчас в Москве и, помимо насыщенной деловой программы (2 конференции), посетила коллег из ERA Design Lab для записи подкаста. Ждем, что получится!
↘️

Про нетворкинг и коллаборации

Для проектного офиса IRIS EXPERT нишевые мероприятия и профессиональные коллаборации - это часть работы. Такая же важная, как разработка финансовой модели или продуктовой концепции.

Мы работаем с инвестиционными проектами, а значит обязаны быть внутри рынка, а не наблюдать за ним со стороны.
• Слышать, как меняется логика окупаемости.
• Видеть, где девелоперы просчитываются.
• Понимать, какие ожидания сегодня у инвесторов.
• Знать, где оператору тяжело, а где он лукавит.
• Чувствовать реальные тренды!

Когда ты находишься в среде постоянно, у тебя складывается объёмная картина из цифр, чужих ошибок, успешных кейсов, напряжённых споров и честных разговоров без микрофона. И вот этот контекст невозможно получить, если существовать в вакууме собственных идеалов и внутренних убеждений.

Мы в IRIS EXPERT не проектируем «как правильно в теории». Мы проектируем, понимая, что происходит с доходностью на реальных объектах, как ведут себя множественные собственники, где девелопер теряет маржу, а где оператор недооценивает операционную нагрузку. Мы знаем боли партнёров, потому что слышим их напрямую.

Коллаборации для нас - это не про дружбу и не про красивые фото.

Это способ соединять компетенции заранее, до того как проект столкнётся с конфликтом интересов. Когда архитектор слышит оператора, финансист - продуктолога, а девелопер - управляющую компанию ещё до старта стройки, проект становится устойчивее.

И именно поэтому обязательно быть в рынке - регулярно, системно, осознанно. Чем глубже мы погружены в профессиональную среду, тем более точные, выгодные и работающие решения мы можем предложить девелоперам.

В конечном счёте наша задача не в том, чтобы просто разработать концепцию, а снизить риски и усилить доходность. А это невозможно, если ты не живёшь внутри отрасли.

Друзья, делимся важным анонсом:

Если вы работаете с коммерческой недвижимостью, апарт-отелями или смотрите в сторону инвестиций в этот сегмент, это событие точно стоит вашего внимания.

Рынок сейчас меняется: форматы, спрос, модели доходности. И важно быть не просто «в теме», а среди тех, кто эти изменения формирует.
Форум «ЗА ГОРИЗОНТОМ» в Санкт-Петербург не про сухие доклады, а про живую среду: диалог, обмен реальным опытом и доступ к людям, которые двигают индустрию вперёд.

Особенно рекомендуем обратить внимание, если вам интересны апарт-отели, гостиницы и инвестиционные форматы - будет много практики и инсайтов от рынка.

Делимся подробностями ниже 👇

🔥А ЧТО ЗА ГОРИЗОНТОМ?

Осталось 10 дней до 2-го федерального нетворкинг-форума в сфере коммерческой недвижимости «ЗА ГОРИЗОНТОМ»!
Мы приглашаем экспертов к открытому микрофону!

✅Более 400 участников
✅Более 40 топ-спикеров
✅Более 200 компаний

🔂САЙТ ЗА ГОРИЗОНТОМ
(Подробная информация и регистрация)

👌16 апреля в Санкт-Петербурге встретятся ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости и в лёгкой и шутливой манере поговорят о «настоящем» и «будущем» отрасли!

🎙️КОНФЕРЕНЦИЯ ПРОЙДЁТ В ФОРМАТЕ РАЗГОВОРНОГО ШОУ С МАКСИМАЛЬНЫМ ПОДКЛЮЧЕНИЕМ К ДИСКУССИИ ЗАЛА. А СПЕЦИАЛЬНЫЙ ИНТЕРАКТИВ ПОСПОСОБСТВУЕТ ЭФФЕКТИВНОМУ НЕТВОРКИНГУ.

❗️ТЕМЫ ФОРУМА:
1️⃣ Промышленные предприятия
2️⃣ Индустриальные парки
3️⃣ Склады
4️⃣ Офисы
5️⃣ Коворкинги 
6️⃣ МФК
7️⃣ Туристические кластеры
8️⃣ Гостиницы
9️⃣ Апарт-отели

❗️ПРОГРАММА ФОРУМА:
16 апреля
10:30 – 12:00 – Туристические кластеры
12:30 – 14:00 – Гостиницы и апарт-отели
15:00 – 16:30 – Промышленные предприятия и склады
17:00 – 18:30 – Офисы и коворкинги
19:00 – 22:30 – Вечеринка "ЗА ГОРИЗОНТОМ"
—————————————————

⏰Дата: 16 апреля

📌Место: Санкт-Петербург (БКЗ Space, Приморский пр-т, д.70)

✅Организаторы: Stand Up Office (деловое сообщество)

✅Ключевые партнёры:
- АИП РФ (Ассоциация индустриальных парков России)
- МААО (Межрегиональная ассоциация апарт-отелей)
- ВТП (Российско-Германская внешнеторговая палата)

✅Спикеры:
Domina Managment, Курорт Лучи, Nikoliers, СТД Петрович, HRS, ГК Факт.Пром, ИТМО Хайпарк, KVS, ASPACE, Бест, Yes, IBC Real Estate, Development Systems, HCB Hotels, IND architects, ГЛАССКОН и др.

➡️КАК ПРОШЛИ ГОРИЗОНТЫ 2025

➡️КАК ПРОШЛИ АПАРТЫ 2025

❗️К участию приглашаются топ-менеджеры и собственники компаний

✌️Следите за новостями!

Для сотрудничества в рамках форума пишите @andreivolkonsky

ПРОЕКТ ЕСТЬ, А ПРОДУКТА НЕТ: Проектный офис как точка сборки

Самое рискованное, что можно сделать в гостиничном девелопменте, особенно в проектах с множественными собственниками, это срезать расходы на экспертизу.

Именно на этом этапе формируются решения, которые определяют, будет ли проект зарабатывать, "добежит" ли он до обещанной на этапе продаж доходности.

И то, что выглядит для девелопера как экономия на старте, на практике почти всегда оборачивается потерями, и не в процентах, а кратно.

Особенно сейчас, когда гостиничные проекты перестали быть простой конструкцией.

В большинстве случаев это уже не один собственник с понятной логикой, а сложная система: сотни, а то и тысячи инвесторов, разные ожидания, давление по срокам и бюджету.

И в этой системе в какой-то момент возникает ключевой вопрос:
Кто отвечает за конечный результат перед множественными собственниками и гостями? Девелопер или Оператор?

Формально все участники есть.
Девелопер строит и продает. Подрядчики закрывают свои участки. Оператор вроде рядом, но активно подключается только ближе к запуску или пунктирно во время строительства.

Но при этом цельный продукт, который должен зарабатывать, как будто никто не собирает.

И именно здесь возникает "слепая" зона из-за отсутствии экспертизы в создании гостиничного продукта с множественными собственниками.

Проблема в том, что это штучная компетенция. Таких специалистов из-за относительной молодости формата — единицы.
Она не может возникнуть внутри проекта сама по себе и не появится «по ходу».

Её нельзя дорастить из операционного опыта и нельзя закрыть одним сильным управленцем, что очень часто видим на стрящихся проектах.

Это как рассчитывать, что опытный главврач сможет один с нуля сопроводить строительство клиники на 1000 коек.

Поэтому здесь работает простое правило: эта экспертиза должна быть в проекте с самого начала.

Если её нет — проект движется вслепую. Если ее подключают, когда проект уже идет, то это влечет большое количество переделок.

И именно про это проектный офис.
Не про контроль ради контроля и не про выбор правильных мебельщиков.

Это про управление ключевыми решениями, от которых напрямую зависит, будет ли объект приносить деньги или останется красивой, но неэффективной историей. Это про "сшивку" всех процессов между девелопером и УК. Это про планомерную оценку рисков, стратегию и тактику.

С учётом того, насколько сейчас усложнились проекты и выросла цена ошибки, экономия на этом уровне — это не оптимизация.
Это, по сути, осознанное решение ехать в незнакомом городе без навигации. Можно, конечно, по пути спрашивать у случайных прохожих дорогу, но они точно не будут отвечать додете ли вы в пункт назначения и доедете ли вы туда вовремя.
Выйграет тот, кто изначально заложил в проект правильную экспертизу: не как опцию, а как основу.

В нашей практике много разных кейсов: курортные объекты, городские апарт-комплексы, mixed-use проекты, работа с множественными собственниками.

И каждый такой проект даёт очень чёткое понимание настроений внутри рынка.

За последний год особенно заметен один опасный тренд: убеждение, что сложный гостиничный проект можно собрать «по ходу»:

команду собрать случайно, процессы = бюрократия, консультанты «лишние», требования можно обойти, звёзды - нарисовать.

В прошлом году мы прошли через одну очень показательную историю.
Девелопер большого апарт-комплекса пригласил нас как проектный офис: собрать продукт, выстроить логику работы, подготовить объект к запуску, снять риски УК и множественных собственников, создать прозрачную структуру управления и сохранить репутацию проекта на дистанции.

Но мы столкнулись с проблемой, о которой рынок редко говорит вслух.
Даже сильная консалтинговая команда ничего не сможет сделать, если сам девелопер, точнее говоря, первое лицо:
- не вникает в процессы;
- не понимает как управлять своей командой;
- саботирует внедрение решений;
- считает структуру «ненужной рутиной» и открыто всем транслирует " где я и где этот ваш битрикс";
- принимает хаотичные или противоречивые решения;
- окружает себя людьми без профильного опыта;
- воспринимает профессиональные замечания как «работу против него».

Самая большая ошибка многих руководителей сегодня — убеждение, что «CEO не должен погружаться в операционку».

Должен.

Особенно когда проект только создаётся.
Потому что именно в этот момент:
- формируется фундамент продукта;
- закладываются будущие конфликты;
- создаётся или разрушается репутация;
- определяется, как дальше будут жить собственники, управляющая компания и вся команда.

И отдельно о профессиональной ответственности. Нам было предложено получить лицензию классификатора, чтобы для этого конкретного проекта с нашей помощью получить больше "звезд".

Оказанное доверие мы оценили, но делать такое - вне нашего профессионального кодекса.

Если объект не соответствует заявленной категории - это невозможно компенсировать формальными решениями или «корректировкой» данных.
Система классификации в гостиничной недвижимости существует не формально - она напрямую связана с качеством продукта, уровнем сервиса и ожиданиями рынка.

А дальше с этим объектом работают и живут все участники процесса:
- ваши сотрудники;
- собственники;
- инвесторы;
- управляющая компания;
- гости.

Именно им предстоит работать с последствиями некачественных управленческих решений - операционно, финансово и репутационно.

Рынок гостиничной недвижимости сегодня очень быстро взрослеет.

И главный навык сильного ответственного девелопера сейчас - не продавить любую идею, а уметь слышать профессионалов до того, как ошибки станут публичными.

КАК ВЫБРАТЬ АПАРТ-ОТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: ГЛАВНОЕ, ЧТО НУЖНО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ. ОШИБКИ И РИСКИ ДЛЯ ИНВЕСТОРА.
Если раньше апарт-отели были нишевым продуктом на стыке недвижимости и гостиничного бизнеса, в серой для законодательства зоне, то сегодня это полноценный инвестиционный инструмент. На поле апарт-отелей выходит все больше классических отельных операторов, непрофильных девелоперов и частных инвесторов.

Для каждой из этих трех сторон имеются свои вопросы к изучению, свои риски и ошибки. Особенно сейчас, когда рынок апартаментов совершенствуется и перетекает в полностью регламентируемый туристический продукт, защищенный законодательно от самовольного «прочтения». Парадокс в том, что вместе с ростом интереса растет и количество разочарований. Причина часто одна и та же: инвестор принимает решение, ориентируясь на витрину, которую девелопер и УК красиво оформляют, чтобы выиграть в сложной конкурентной борьбе за клиента на коммерческую недвижимость — высокая заявленная доходность, красивая концепция, рендеры.

Что особенно важно учесть инвестору при выборе апарт-отеля — рассказала Светлана Сердюкова, авторитетный эксперт в организации, оснащении и управлении объектами гостеприимства с 16-летним опытом в гостиничной индустрии, основатель IRIS EXPERT и эксперт курса SWISSAM «Профессиональное управление апарт-отелем».

Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro