✨ Друзья, с Новым годом! ✨

Спасибо, что были с нами в 2025! Пусть 2026 год станет ярче, насыщеннее и эффективнее.
Годом новых возможностей, сильных решений и уверенного движения вперёд.

В эти первые дни молодого 2026 желаем ясности в целях, устойчивого роста, вдохновения
и проектов, которые приносят не только результат,
но и удовольствие от процесса.

С теплыми пожеланиями и благодарностью🤍
Команда IRIS EXPERT

Февраль для IRIS EXPERT - месяц профессиональных дискуссий и сверки с рынком.

Мы участвуем сразу в нескольких профильных мероприятиях, где обсуждаются не абстрактные тренды, а реальные вопросы девелопмента, архитектуры, гостеприимства и горячая аналитика рынка.

📍 6 февраля | «Деловой завтрак отельеров от Hotel Advisors», Санкт-Петербург
Ключевое аналитическое мероприятие для отельеров Санкт-Петербурга и области, традиционно самая актуальная аналитика и прогнозы.

📍 11–12 февраля | «Архитектура и гостеприимство», Москва
Коммуникационная площадка для открытого диалога профессионалов рынка.
Обсуждаются самые острые вопросы отрасли: от концепции и архитектурных решений до эксплуатации и управляемости объектов.
Формат, где особенно ценна честная профессиональная дискуссия без витринных презентаций.

📍 12 февраля | «Сила четырёх», CoreXP, Москва
Конференция о трендах и реальности рынка недвижимости.
Интересна именно связка аналитики, ожиданий и фактических ограничений, с которыми сегодня сталкиваются девелоперы и инвесторы.

📍 26–27 февраля | Форум «Крым. Сезон — 2026», Ялта
Выставка и деловая программа для профессионалов туриндустрии и сегмента HoReCa.
Региональная специфика, сезонность, инфраструктурные и управленческие вызовы: то, что требует особенно точных проектных решений.

Для нас участие в таких мероприятиях - не «выход в свет», а рабочий инструмент:
- проверка собственных гипотез;
- обмен практикой с рынком;
- лучшее понимание, в каком контексте девелоперам и инвесторам предстоит принимать решения в ближайшие годы.

Если планируете быть на этих площадках - будем рады живому диалогу.
В комментариях дополняйте список мероприятий, вдруг мы что-то упустили!

Рынок курортной недвижимости постепенно смещает фокус

Покупатель инвестиционных лотов заинтереснован в меньшей стоимости входа и большем потенциале капиталиции актива. По последней аналитике от CORE.ХР интерес инвесторов постепенно смещается с Сочи на другие курортные регионы, где рынок находится в начальной стадии формирования.

Сейчас у нас в работе проект инвест-отеля в Крыму и по горячим следам хотим дать свой комментарий по этому вопросу.

В Республике Крым и Севастополе в 2025 году сохранилась положительная ценовая динамика:
Севастополь — рост средней стоимости новостроек на 13%
Республика Крым — рост на 7%
При этом, по данным CORE.XP, рынок входит в фазу более осторожного спроса. На фоне проблем у отдельных девелоперов инвесторы уделяют повышенное внимание финансовой устойчивости застройщиков и качеству проектов.

Сочи сегодня - сформировавшийся рынок с высокой базой.
Стоимость входа выросла, предложение сконцентрировано в верхних сегментах, а рост цены всё чаще зависит не от самой локации, а от качества продукта и управления. Ошибки здесь становятся дорогими, а маржа - чувствительной к операционным решениям.

Новые курортные регионы находятся в другой фазе.
Там ещё формируются инфраструктура, продукт и модель спроса. Это создаёт потенциал роста, но одновременно повышает требования к концепции, расчётам и управлению рисками. Иллюзия «дешёвого входа» быстро разбивается о реальность эксплуатации.

Из практики работы с девелоперами в этих регионах мы видим несколько устойчивых закономерностей:
- ранняя стадия рынка не про быстрые деньги, а про точный продукт;
- инфраструктурные и кадровые ограничения почти всегда недооцениваются на старте;
- механическое копирование сочинских форматов в новых локациях не работает;
- окупаемость решается связкой: концепция → эксплуатация → экономика.

Мы работаем с девелоперами в Сочи, на Алтае, в Архызе и в Крыму и видим проекты изнутри - от идеи и предпроектной аналитики до запуска и операционной модели. Поэтому для нас выбор территории всегда вторичен по отношению к главному вопросу: какой продукт именно здесь сможет стабильно зарабатывать через 5–10-15 лет.

Роль IRIS EXPERT как внешнего проектного офиса - собрать для девелопера наилучшую идею окупаемого проекта под конкретную территорию: с актуальной концепцией, реалистичной экономикой и управляемой эксплуатацией.
Не теоретическую модель и не «красивый рендер», а проект, который выдерживает рынок определенного региона и время.

📍Конституционный суд России разрешил оформлять временную регистрацию в апартаментах. Такое решение принято по жалобе жительницы Санкт-Петербурга, которой ранее отказали во временной регистрации в апартаментах гостиничного типа: суды ссылались на то, что действующее законодательство не предусматривает регистрацию в нежилых помещениях.

🔎 По мнению КС, распространённая практика длительного проживания в апартаментах создала правовой пробел, и невозможность регистрации ограничивает право граждан на свободный выбор места пребывания.

📌 При этом постановление касается только временной регистрации - оно не меняет правил постоянной прописки, не влияет на порядок налогообложения и размер коммунальных платежей.

Мы обратились за комментарием к @KorolevaLawyer Анастасии Королевой, гостиничному юристу:

«Постановление Конституционного суда не означает, что регистрация уже возможна.
Суд указал законодателю на необходимость изменений, но сам механизм, условия и порядок пока отсутствуют. Закон не принят, подзаконных актов нет, правоприменительной практики тоже.

Ключевые вопросы, которые пока остаются без ответа:

1️⃣ Сроки и формат временной регистрации
Речь идёт именно о временной регистрации, но:
ее срок;
возможность продления;
ограничения
Все это не определено.
А именно эти параметры напрямую влияют на модель эксплуатации и инвестиционную логику.

2️⃣ Социальная нагрузка на районы
Даже временная регистрация даёт доступ к социальной инфраструктуре: школам, детским садам, поликлиникам.
В городах с высокой концентрацией апарт-отелей это может привести к резкому росту нагрузки на локальные районы.
Готовы ли к этому города - большой открытый вопрос.

3️⃣ Техническая реализация
Во многих проектах оформление регистрации через управляющую компанию либо невозможно, либо крайне сложно.
С высокой вероятностью собственники будут действовать напрямую, а это снижает управляемость объекта как системы.

4️⃣ Конфликт с арендной моделью
Возникает логичный риск:
временная регистрация собственника + параллельная сдача апартамента третьим лицам без регистрации гостей.
На практике такие ситуации уже существуют, а контроль за ними ограничен.
При легализации регистрации этот конфликт может только усилиться.»

Для управляющих компаний, работающих по модели аренды, рекомендуется рассмотреть включение в договор пункта о том, что собственник не регистрируется в приобретенном помещении, во избежание ситуации с множественной регистрацией на один апартамент.

Эти недели выдались насыщенными на новости в сфере гостеприимства и апарт-отелей!

Сегодня хотим прокомментировать информацию о том, что крупные отельные сети приостановили продажи через сервис «Яндекс Путешествия».

На прошлой неделе сразу 8 крупных гостиничных операторов (Azimut, Cosmos, Alean, Accor и др.) заявили о приостановке работы с «Яндекс Путешествиями».
Формальная причина - повышение базовой комиссии с 15% до 17%.
Реальная причина - предел маржинальности гостиничного бизнеса.

Важно смотреть не на сам факт ухода, а на системные сигналы рынка.

Что стоит за этим решением:

- Из средней доходности за номер вычитаются комиссии агрегаторов, фискальные платежи, маркетинг, операционные расходы.

- Повышение комиссии даже на 2 п.п. для отеля - не «незначительное удорожание», а в некотором случае удар по экономике проекта.

- При стагнации внутреннего туризма дополнительная нагрузка почти всегда перекладывается в тариф → растёт цена для гостя → падает спрос.

- Крупные сети могут позволить себе жёсткую позицию:
у них 60–80% бронирований - прямые каналы и диверсифицированная дистрибуция.

Почему это важно именно девелоперам и инвесторам, а не только отельерам:

1️⃣ Зависимость от одного канала продаж - стратегический риск.
Если финансовая модель «держится» на одном агрегаторе, она уязвима к любым изменениям условий.

2️⃣ Комиссии - это часть концепции, а не “операционная мелочь”.
Их нужно закладывать ещё на стадии продуктовой и финансовой модели, а не «разбираться потом».

3️⃣ Средний сегмент - самый чувствительный.
Проекты без запаса прочности первыми попадают под давление рынка.

4️⃣ Прямые продажи - это не сайт, а выстроенная система.
CRM, бренд, лояльность, понятный продукт, работа с повторным гостем - без этого «уход с агрегатора» невозможен.

Ключевой вывод:
мы видим не конфликт конкретных сетей с конкретной платформой, а очередной сигнал о том, что рынок входит в фазу пересмотра экономики проектов.

И выигрывать в этой фазе будут не те, у кого «больше трафика», а те, у кого:
• выстроена модель доходов;
• просчитаны риски каналов продаж;
• есть управляемость, а не зависимость.

В который раз хочется напомнить о том, как важно на старте в бюджет заложить не только расходы на комиссии агрегаторам, но и на создание функционального, понятного и красивого официального сайта для объекта размещения. Агрегаторы - это подспорье, но для среднего сегмента - это таки очень высокая статья регулярных расходов, которые могут увеличиться совершенно внезапно. Напомним, кто комиссия у Booking. com была 18%, но доля сервиса на рынке составляла 80%. По данным сервиса TravelLine, «Яндекс Путешествия» совместно с Acase. ru («Академ Онлайн», приобретенным им в 2025 году, занимали в прошлом году в совокупности долю рынка в 39,8%. При этом 28,85% приходилось на «Яндекс Путешествия», 10,94% – на Acase. ru. Далее идут «Островок» (24,5%) и Bronevik (11,25%). Однако тройка лидеров, как и их состав, зависят от региона. Например, в бронированиях отелей Санкт-Петербурга и Москвы «Яндекс» и «Островок» занимают почти одинаковые доли, при этом по Петербургу объединенный агрегатор опережает «Островок», а по Москве «Островок» лидирует.

Основатель IRIS EXPERT Светлана сейчас в Москве и, помимо насыщенной деловой программы (2 конференции), посетила коллег из ERA Design Lab для записи подкаста. Ждем, что получится!
↘️

Про нетворкинг и коллаборации

Для проектного офиса IRIS EXPERT нишевые мероприятия и профессиональные коллаборации - это часть работы. Такая же важная, как разработка финансовой модели или продуктовой концепции.

Мы работаем с инвестиционными проектами, а значит обязаны быть внутри рынка, а не наблюдать за ним со стороны.
• Слышать, как меняется логика окупаемости.
• Видеть, где девелоперы просчитываются.
• Понимать, какие ожидания сегодня у инвесторов.
• Знать, где оператору тяжело, а где он лукавит.
• Чувствовать реальные тренды!

Когда ты находишься в среде постоянно, у тебя складывается объёмная картина из цифр, чужих ошибок, успешных кейсов, напряжённых споров и честных разговоров без микрофона. И вот этот контекст невозможно получить, если существовать в вакууме собственных идеалов и внутренних убеждений.

Мы в IRIS EXPERT не проектируем «как правильно в теории». Мы проектируем, понимая, что происходит с доходностью на реальных объектах, как ведут себя множественные собственники, где девелопер теряет маржу, а где оператор недооценивает операционную нагрузку. Мы знаем боли партнёров, потому что слышим их напрямую.

Коллаборации для нас - это не про дружбу и не про красивые фото.

Это способ соединять компетенции заранее, до того как проект столкнётся с конфликтом интересов. Когда архитектор слышит оператора, финансист - продуктолога, а девелопер - управляющую компанию ещё до старта стройки, проект становится устойчивее.

И именно поэтому обязательно быть в рынке - регулярно, системно, осознанно. Чем глубже мы погружены в профессиональную среду, тем более точные, выгодные и работающие решения мы можем предложить девелоперам.

В конечном счёте наша задача не в том, чтобы просто разработать концепцию, а снизить риски и усилить доходность. А это невозможно, если ты не живёшь внутри отрасли.