Начало декабря мы провели на Инвестиционном форуме Ассоциации Загородных Отелей в Москве.

Мы всегда стремимся быть в комьюнити, участвовать в офлайн мероприятиях и следить за трендами рынка. В 2025 году наши планы по развитию компании вышли на новую «высоту и ширину». Стараемся максимально везде присутствовать.

Форум от АЗО особенно отметим комплиментом по аудитории и деловой программе - настоящий междисциплинарный и кросс-бизнес-формат, два дня «про дело» от узких специалистов во всех необходимых сферах запуска отельного проекта - проектирование, инженерия, финансовое планирование, аналитика, правовое регулирование, привлечение инвестиций.

⭐️Питч-сессия «Инвестиции в загородный туризм куда, как и в какие проекты можно инвестировать от 500 тыс.руб» - это было впечатляюще! Креативные реализованные проекты с фундаментом из сильной «выстраданной» концепции, стратегии и с реальной доходностью. Это все очень вдохновляет!

⭐️Особенно мероприятие украсили живые дискуссии экспертов и зрителей, споры на круглых столах (стабильно тема взаимодействия инвесторов и УК не оставляет никого равнодушным).

⭐️Порадовало и наличие контр-мнений о том, что гостиничный бизнес не про доходность и большую рентабельность имеет именно инфраструктура - спа, мед центры, рестораны, парки-фермы при загородных объектах. Тут уже скажем, смотрите экономику проекта сами, считайте правильно и решайте. Не каждая локация подходит под отельный проект и иногда консалтинг ценен именно тем, что уберег инвесторов от неперспективных и провальных проектов.

⭐️Отметим высочайший потенциал таких регионов, как Сахалин, Алтай, Камчатка, Воронеж. В меньшенстве были представлены проекты из Ленинградской, Московской области и Краснодарского края. Крым уверенно множит запуски проектов, застраивая южные районы, осваивая федеральные бюджеты.

*️⃣Средняя стоимость номера по итогу:
3* отель - 11 млн ₽
4* отель - 15,4 млн ₽

⭐️Модели с окупаемостью 5-7 лет часто завышают доходы и занижают инвестиции. Это редко соответствует реальности.
• 5-7 лет: глэмпинги, модульные проекты (более простые объекты).
• от 10 лет: отели, гостиницы, капитальные строения (более сложные проекты).

Отдельно хотим отметить аналитику от наших петербургских коллег Hotel Advisors: Сергей Данильченко привел данные о трендах на снижение загрузки и темпов роста RevPar и ADR. Показатели не поспевают за инфляцией. Виной тому может быть снижающийся уровень платежеспосбности населения, большая взыскательность потребителя в связи с конкуренцией на рынке. Про кризис говорить не хотелось бы, но периоды упадка или стагнации - возможность тщательно провести анализ процессов в бизнесе и подкрутить в нужных местах. Конкуренция всегда на пользу качеству продукта, поэтому выход в том, чтобы изучать своего гостя еще внимательнее, быть к нему ближе, следить за спросом, трендами и заботиться о качестве гостиничного продукта ежедневно, доверяя управление профессионалам.

Благодарим АЗО, Антона Басина и Галину Исаеву за мероприятие высочайшего уровня!

МЫ НЕ ТОЛЬКО УЧАСТВУЕМ✍️



НО И ОРГАНИЗОВЫВАЕМ📣

⭐18 декабря состоится наш практикум - нетворкинг по нейросетям в бизнесе ⭐

Маленький секрет: тренинг мы проводим для нашей команды, внимательно выбрав надежного эксперта.

В качестве материала уверены на 100% и спорить об актуальности интегрирования ИИ в рутинную работу уже не получится..

💎Кажется, мы нашли для вас способ сэкономить время и нервы на изучение возможностей ИИ: за один день разберем все необходимые инструменты и составим пошаговый гайд «как применять нейросети в бизнесе для эффективной работы и самореализации с удовольствием».

А еще, это отличный способ встретиться с нашей командой и обсудить идеи для сотрудничества в очень приятном вдохновляющем месте с видом на центр города накануне рождественских и новогодних дней! 🤩

БИЛЕТЫ

Друзья, у нас тут выход на новый уровень искренности) Видео с нашей командой 🤩

Приглашаем познакомиться и провести время с пользой для вашего бизнеса:
- получить новый опыт взаимодействия с нейросетями
- создать личный пошаговый алгоритм использования ИИ
- получить новые знакомства для развития вашего проекта
- посмотреть на зимний город с высоты (площадка, на которую вы просто так не попадете!)
- поднять бокал игристого (это последний аргумент 🥂)

⏰18 декабря в 10:00, Херсонская ул. 12-14 (офис компании Smart)

✅Билет 20 000₽ (включены кофе-брейки, обед и вечерний фуршет

➡️По всем вопросам пишите Светлане в WhatsApp

📱 +7 965 033-27-55
Или в телеграмм @sveta_serd

P.S. Количество мест ограничено!

БИЛЕТЫ

Что такое БДР?💸

Сейчас у нас в работе параллельно три проекта, по всем идет расчет бюджета доходов и расходов. Сложная и объемная работа, сопровождаемая большим количеством сопутствующих встреч и обсуждений в нашей команде. По горячим следам рассказываем о БДР!

Бюджет доходов и расходов - это «скелет» управления любым отелем или апарт-проектом. От того, насколько корректно он составлен, зависит всё: окупаемость, инвестиционная привлекательность, стратегические решения и даже настроение собственника.

Рассказываем, с чего начинается работа консультанта и какие подводные камни встречаются чаще всего.

1️⃣ С чего начинается составление БДР
Анализ продукта:
- формат объекта (отель, апарт-отель),
- номерной фонд,
- уровень сервиса и позиционирование, инфраструктура (SPA, ресторан, коворкинг, парковка).
2) Исследование рынка:
- конкурентный сет (3–7 объектов),
- динамика загрузки и ADR по рынку,
- сезонность,
- структура спроса: индивидуальный, корпоративный, туристический.
3) Формирование стратегических KPI
- целевая загрузка по месяцам,
- средняя цена (ADR),
- RevPAR,
- прогноз по росту/спаду спроса.

На этом этапе закладываем «экономику реалистичности», а не «экономику желаний».

2️⃣ Какие данные нужны для корректного БДР
• Номерной фонд - количество номеров по типам, метражи, сезонные коэффициенты.
• История продаж (если объект работает): загрузка, ADR, сегменты.
• Тарифная карта + политика скидок.
• Плановые операционные расходы: персонал, коммунальные, аутсорсинг, прачечная, маркетинг, PMS, OTA-комиссии.
• CAPEX и инвестиции (для расчёта окупаемости).
• Дополнительные доходы: ресторан, бар, конференции, SPA, парковка.
Чем детальнее входящие данные, тем точнее будет итоговая модель.

3️⃣ Типичные ошибки при составлении БДР
❌ Ошибка 1. Завышенные ожидания по загрузке
План «90% круглогодично» встречается часто, но мало где возможен. Реальный рынок всегда показывает цифру ниже.
❌ Ошибка 2. Игнорирование OTA-комиссий и возвратов
Букинг, тревел-агентства и отказные проценты могут “съедать” до 10% выручки.
❌ Ошибка 3. Недооценка операционных расходов
Особенно по персоналу (налоги, ночные смены, подмены) и коммуналке. Многие закладывают «идеальные цифры», но реальность выше.
❌ Ошибка 4. Отсутствие сегментации спроса
Без разбивки гостей по сегментам невозможно корректно прогнозировать цены и загрузку.
❌ Ошибка 5. Копирование чужого бюджета
Каждый объект уникален: локация, аудитория, инфраструктура, сезонность. Универсального шаблона не существует.


Грамотно составленный БДР - это не просто таблица. Это аналитическая модель, которая показывает: как отель будет работать, какой доход принесёт, и какие решения приведут к росту прибыли.
Хорошая финмодель позволяет собственнику видеть картину на 1 -3 года вперёд и управлять проектом осознанно, а не «по ощущениям».

Как загружать отели у моря в несезон: Сочи и Калининград

Один из самых сложных вопросов в гостиничном девелопменте - загрузка в несезон.

Если в горах зимой отели заполняют любители зимних видов спорта - лыж и сноуборда, то у моря купального спроса нет и многие проекты оказываются к этому не готовы.

Именно здесь становится очевидно:
отель - не место, а сценарий пребывания.

Разберём два примера:
- Сочи (Чёрное море)
- Калининград (Балтика)
и поделимся наблюдением из нашей практики.

📍Сочи: море без пляжа

Зимой Сочи теряет свою главную летнюю функцию- пляжный отдых.
Но сохраняет сильные конкурентные преимущества: мягкий климат, транспортную доступность и развитую инфраструктуру.

Что реально работает в несезон:

1. Событийные якоря
Новый год, 14 февраля, 8 марта — это не просто даты, а поводы для поездки.
Отели, которые заранее закладывают под них сценарии (наличие ресторана, ужины, программы, специальные услуги), получают загрузку даже без пляжа.

🧷Наблюдение из практики IRIS EXPERT
В рамках предварительного аудита одного прибрежного отеля в Сочи мы столкнулись с типичной ситуацией:
— в ноябре у объекта не было предложений на Новый Год
— ресторан работал только в формате room service
— к 8 марта не было предусмотрено ни романтических пакетов, ни специальных сценариев

Фактически отель не дал гостю повода приехать, хотя календарь уже подсказывал спрос.

2. Wellness и восстановление

Зимой Сочи отлично работает как направление для перезагрузки:
- SPA
- восстановление
- мягкий климат
- санаторные форматы
Но это требует не только инфраструктуры, а осмысленной упаковки продукта.

3. Формат коротких заездов

Зимой гости чаще приезжают на 2–4 ночи, а не на длительный отпуск.
✔️Это другая логика продаж:
пакеты под выходные
продуманные программы внутри отеля
активная работа с праздниками

Такие решения невозможно быстро внедрить, если они не были заложены в концепцию.

📍Калининград: море как атмосфера

Балтийское море зимой холодное и ветреное, настоящая стихия.
Но именно это формирует его уникальность.

Что даёт загрузку:

1. Эмоция и состояние
Зимой Калининград:
штормы
туман
уединение

✔️Отели продают не отдых, а ощущение: тишину, замедление, побег от ритма города.

2. Романтические и камерные форматы

✔️14 февраля, уикенд для двоих, гастрономические вечера, небольшие события.
Гость выбирает конкретный отель с инфраструктурой.

3. Культура и гастрономия

✔️История, музеи, локальная кухня становятся частью сценария пребывания.
Отель перестаёт быть просто местом ночёвки.

Если архитектура и сервис не поддерживают эту атмосферу, несезон превращается в простой.

Ключевой вывод

Несезонная загрузка:
• не решается скидками
• не появляется из рекламы
• не возникает спонтанно

Она закладывается на стадии концепции:
• в формате отеля
• в инфраструктуре
• в сценариях пребывания
• в логике работы с календарём

✅Именно поэтому отели, задуманные как «летние», зимой простаивают, а проекты с продуманной моделью работают круглый год.

В IRIS EXPERT мы рассматриваем сезонность не как проблему, а как параметр, который должен быть учтён до начала проектирования или запуска.
Это всегда дешевле, чем исправлять ошибки, и эффективнее на длинной дистанции.