🏗 Почему именно управляющие компании становятся ключевым звеном в развитии рынка апарт-отелей ❓

Рынок апарт-отелей в России стремительно развивается. И если в одних регионах мы наблюдаем стадию активного роста, то в других уже начинаем видеть стадию активного насыщения, следующую за несколькими годами усиленного роста.

Вместе с ростом количества и масштабов проектов обостряются и их проблемы:

📉 девелоперы часто слабо понимают специфику гостиничного управления и не настроены на "игру в долгую",
📉 инвесторы не всегда видят прозрачную экономику своих вложений, и результаты инвестирования не всегда оправдывают их ожидания
📉 отельные операторы получают в управление объекты, не адаптированные для длительной успешной эксплуатации.

В результате инвестиционный продукт — апарт-отель — теряет то, ради чего задумывался:

🔹прозрачность процессов,
🔹доверие рынка
🔹а уровень доходов для собственников в итоге определяется тем, насколько УК или отельный оператор, приглашенные на такой проект "смогут быстро научиться управлять им".

Поэтому сегодня все большим спросом пользуются услуги Управляющих компаний, которые будут готовы выступить устойчивой связкой, своеобразным адаптером, объединив цели всех участников таких проектов и превратив их в единый, комплексный и устойчивый рыночный продукт.

Что важно, такие компании не возникают на пустом месте, а на базе профессиональных консалтинговых компаний, знающих, что называется, изнутри, всю "кухню" создания успешного апарт-отеля.

Недавний пример такого проекта - анонсированное на днях в СПБ создание профессиональной управляющей компании IRIS Property Management, которая создана на база команды IRIS Expert.

И в данном случае это не очередная УК, созданная очередным девелопером для решения своих задач по продаже объектов, а команда консультантов, включающая маркетологов, управленцев, финансистов юристов и т.д., которая прошла путь от анализа рынка до разработки концепций и вывода отелей на операционный уровень.

Чем может быть интересен такой практический опыт и такой подход❓

🔹 закладывает управленческую модель ещё на этапе проектирования,
🔹 помогает девелоперу избежать типичных ошибок в планировках, концепции и экономике - т.е. на всех стадиях реализации проекта
🔹делает сам продукт понятным для инвестора, а операционную модель — прозрачной и контролируемой.

💡 Главный эффект для рынка:

Когда управление строится на экспертизе, а не на интуиции, инвестиционные апарт-отели становятся не «экспериментом», а профессиональным активом с прогнозируемой доходностью.

И мне кажется, что впереди время именно таких УК, как IRIS Property Management, которые будут формировать новые стандарты качества и доверия на рынке апарт-отелей в будущем. .

#апартономика #апартотели #спб #ук #iris

На какой стадии подключать управляющую компанию к проекту?

В девелоперских проектах сферы гостеприимства (отели и апарт-отели) правильная точка входа управляющей компании определяет до 30% эффективности будущего бизнеса. Чем раньше подключается УК, тем меньше ошибок, некачественных решений и выше операционная эффективность в будущем.

Разберём ключевые стадии и роль УК на каждой из них.

⭐️Нулевой цикл (разработка концепции, предпроектные решения)
Этап, на котором формируется фундамент будущего объекта:
• концепция продукта, целевая аудитория, категория и модель эксплуатации;
• базовые планировочные решения и технические ограничения;
• экономика проекта, ключевые KPI.
📣Роль УК
Управляющая компания может сразу скорректировать концепцию под реальную операционную модель:
• оптимизировать площади и состав помещений;
• предложить функции, которые увеличат средний чек;
• предупредить решения, которые приведут к лишним затратам в эксплуатации;
заложить эргономику, логистику и маршруты персонала.

⭐️Стадия ПД (Проектная документация)
Здесь создаётся детальная архитектура здания и инженерия.
📣Роль УК:
• экспертиза проектных решений;
• выдача рекомендации по уровню инженерных систем, которые оптимальны для выбранной категории объекта;
• контроль, чтобы проект соответствовал требованиям будущей эксплуатации;
• проверка корректность зонирования: ресепшн, багажные, прачечные, back-office, служебные помещения.

⭐️Стадия РД (Рабочая документация)
Этап детализированных технических решений, схем, спецификаций.
📣Роль УК:
• анализ логистики и сценариев эксплуатации;
• проверка соответствия материалов и оборудования заявленному уровню;
• участие в выборе мебельных и инженерных решений;
• контроль соответствия РД бренд-стандартам (если объект сетевой или будет брендироваться).

Идеальный момент для подключения УК или проектного офиса - нулевой цикл и стадия ПД.
Именно здесь формируется до 70% успеха будущей эксплуатации.

Что получает девелопер при раннем подключении УК или проектного офиса:
➡️сокращение CAPEX за счёт исключения ненужных решений;
➡️снижение OPEX благодаря продуманной логистике персонала и оптимизации инженерии;
➡️повышение доходности за счёт корректной продуктовой концепции;
➡️проект, который с первого дня работает без «скрытых издержек»;
➡️минимизация риска переделок и простоев.

Мы, IRIS EXPERT, тоже встали на путь внедрения ИИ-помощников в наши операционные процессы. Пока изучаем разные инструменты и анализируем результаты. Будем с вами делиться впечатлениями! А пока хотим поразмышлять, что бизнес теряет, игнорируя возможности нейросетей:

1️⃣Потеря скорости

Компания, использующая ИИ, отвечает клиентам кратно быстрее.
На основе ваших стандартных данных нейросеть готовит коммерческие предложения за 10 минут, а не за вечер.
Ведёт аналитику по заданным параметрам ежедневно, а не раз в месяц.

2️⃣Потеря качества решений

Когда ИИ помогает оценивать риски, анализировать рынок, прогнозировать потребности клиента, решения становятся точнее.
Когда нет, то включается человеческий фактор, усталость, ошибки, субъективность.

3️⃣Потеря денег

Компания без ИИ тратит:
лишние часы сотрудников,
больше времени на поиск информации,
больше ресурсов на монотонную рутинную деятельность,
больше сил на работу, которую уже можно делегировать алгоритму.

4️⃣Потеря конкурентоспособности сотрудников

Все зависит от сегмента бизнеса, как делегировать продажи сложного продукта или недвижимости, мы пока не поняли, но в других сферах, таких как аналитика, разработки, ИИ определенно нужен.

5️⃣Потеря возможностей для роста

ИИ - это не просто инструмент.
Это доступ к скорости, инсайтам, автоматизации, идеям, креативу, стратегиям.

Это 24/7 помощник, аналитик, ассистент, исследователь, переговорщик, редактор и генератор решений.

Иногда, знаете, просто хочется выложить фото, а не текстовый пост.
Тем более, у нас еще столько в запасах и в планах: готовим публикации о нашей команде, о проектах (с такими жемчужинами работаем, что грех прятать (и проекты, и люди!)

А на фото Светлана Сердюкова с зарегистрированным товарным знаком нашей компании. Пикантный факт - регистрировать два слова нельзя, поэтому записали в одно - IRISEXPERT 🤪😈

Друзья, привет!
Суббота не для работы, конечно, но для планирования вполне подходит)

Мы напоминаем, что 18 декабря состоится наш тренинг с Русланом Баликовым (эксперт по продажам федерального уровня) на тему использования нейросетей в бизнесе и переговорах. Будет много практики и нетворкинга, мероприятие наполнено прикладной ценностью, новыми полезными знаниями и знакомствами.

Записали для вас видео-звонок (фрагмент) Светланы и Руслана, чтобы подсветить, какие темы разберем и что получим по итогу тренинга ⤵️

https://disk.yandex.ru/i/ViRl-TrOam1ZPQ

Полная запись эфира, где спрятаны очень полезные опции для владельцев бизнеса и руководителей. Что важно - совершенно бесплатно ‼️

Начало декабря мы провели на Инвестиционном форуме Ассоциации Загородных Отелей в Москве.

Мы всегда стремимся быть в комьюнити, участвовать в офлайн мероприятиях и следить за трендами рынка. В 2025 году наши планы по развитию компании вышли на новую «высоту и ширину». Стараемся максимально везде присутствовать.

Форум от АЗО особенно отметим комплиментом по аудитории и деловой программе - настоящий междисциплинарный и кросс-бизнес-формат, два дня «про дело» от узких специалистов во всех необходимых сферах запуска отельного проекта - проектирование, инженерия, финансовое планирование, аналитика, правовое регулирование, привлечение инвестиций.

⭐️Питч-сессия «Инвестиции в загородный туризм куда, как и в какие проекты можно инвестировать от 500 тыс.руб» - это было впечатляюще! Креативные реализованные проекты с фундаментом из сильной «выстраданной» концепции, стратегии и с реальной доходностью. Это все очень вдохновляет!

⭐️Особенно мероприятие украсили живые дискуссии экспертов и зрителей, споры на круглых столах (стабильно тема взаимодействия инвесторов и УК не оставляет никого равнодушным).

⭐️Порадовало и наличие контр-мнений о том, что гостиничный бизнес не про доходность и большую рентабельность имеет именно инфраструктура - спа, мед центры, рестораны, парки-фермы при загородных объектах. Тут уже скажем, смотрите экономику проекта сами, считайте правильно и решайте. Не каждая локация подходит под отельный проект и иногда консалтинг ценен именно тем, что уберег инвесторов от неперспективных и провальных проектов.

⭐️Отметим высочайший потенциал таких регионов, как Сахалин, Алтай, Камчатка, Воронеж. В меньшенстве были представлены проекты из Ленинградской, Московской области и Краснодарского края. Крым уверенно множит запуски проектов, застраивая южные районы, осваивая федеральные бюджеты.

*️⃣Средняя стоимость номера по итогу:
3* отель - 11 млн ₽
4* отель - 15,4 млн ₽

⭐️Модели с окупаемостью 5-7 лет часто завышают доходы и занижают инвестиции. Это редко соответствует реальности.
• 5-7 лет: глэмпинги, модульные проекты (более простые объекты).
• от 10 лет: отели, гостиницы, капитальные строения (более сложные проекты).

Отдельно хотим отметить аналитику от наших петербургских коллег Hotel Advisors: Сергей Данильченко привел данные о трендах на снижение загрузки и темпов роста RevPar и ADR. Показатели не поспевают за инфляцией. Виной тому может быть снижающийся уровень платежеспосбности населения, большая взыскательность потребителя в связи с конкуренцией на рынке. Про кризис говорить не хотелось бы, но периоды упадка или стагнации - возможность тщательно провести анализ процессов в бизнесе и подкрутить в нужных местах. Конкуренция всегда на пользу качеству продукта, поэтому выход в том, чтобы изучать своего гостя еще внимательнее, быть к нему ближе, следить за спросом, трендами и заботиться о качестве гостиничного продукта ежедневно, доверяя управление профессионалам.

Благодарим АЗО, Антона Басина и Галину Исаеву за мероприятие высочайшего уровня!

МЫ НЕ ТОЛЬКО УЧАСТВУЕМ✍️



НО И ОРГАНИЗОВЫВАЕМ📣

⭐18 декабря состоится наш практикум - нетворкинг по нейросетям в бизнесе ⭐

Маленький секрет: тренинг мы проводим для нашей команды, внимательно выбрав надежного эксперта.

В качестве материала уверены на 100% и спорить об актуальности интегрирования ИИ в рутинную работу уже не получится..

💎Кажется, мы нашли для вас способ сэкономить время и нервы на изучение возможностей ИИ: за один день разберем все необходимые инструменты и составим пошаговый гайд «как применять нейросети в бизнесе для эффективной работы и самореализации с удовольствием».

А еще, это отличный способ встретиться с нашей командой и обсудить идеи для сотрудничества в очень приятном вдохновляющем месте с видом на центр города накануне рождественских и новогодних дней! 🤩

БИЛЕТЫ

Друзья, у нас тут выход на новый уровень искренности) Видео с нашей командой 🤩

Приглашаем познакомиться и провести время с пользой для вашего бизнеса:
- получить новый опыт взаимодействия с нейросетями
- создать личный пошаговый алгоритм использования ИИ
- получить новые знакомства для развития вашего проекта
- посмотреть на зимний город с высоты (площадка, на которую вы просто так не попадете!)
- поднять бокал игристого (это последний аргумент 🥂)

⏰18 декабря в 10:00, Херсонская ул. 12-14 (офис компании Smart)

✅Билет 20 000₽ (включены кофе-брейки, обед и вечерний фуршет

➡️По всем вопросам пишите Светлане в WhatsApp

📱 +7 965 033-27-55
Или в телеграмм @sveta_serd

P.S. Количество мест ограничено!

БИЛЕТЫ

Что такое БДР?💸

Сейчас у нас в работе параллельно три проекта, по всем идет расчет бюджета доходов и расходов. Сложная и объемная работа, сопровождаемая большим количеством сопутствующих встреч и обсуждений в нашей команде. По горячим следам рассказываем о БДР!

Бюджет доходов и расходов - это «скелет» управления любым отелем или апарт-проектом. От того, насколько корректно он составлен, зависит всё: окупаемость, инвестиционная привлекательность, стратегические решения и даже настроение собственника.

Рассказываем, с чего начинается работа консультанта и какие подводные камни встречаются чаще всего.

1️⃣ С чего начинается составление БДР
Анализ продукта:
- формат объекта (отель, апарт-отель),
- номерной фонд,
- уровень сервиса и позиционирование, инфраструктура (SPA, ресторан, коворкинг, парковка).
2) Исследование рынка:
- конкурентный сет (3–7 объектов),
- динамика загрузки и ADR по рынку,
- сезонность,
- структура спроса: индивидуальный, корпоративный, туристический.
3) Формирование стратегических KPI
- целевая загрузка по месяцам,
- средняя цена (ADR),
- RevPAR,
- прогноз по росту/спаду спроса.

На этом этапе закладываем «экономику реалистичности», а не «экономику желаний».

2️⃣ Какие данные нужны для корректного БДР
• Номерной фонд - количество номеров по типам, метражи, сезонные коэффициенты.
• История продаж (если объект работает): загрузка, ADR, сегменты.
• Тарифная карта + политика скидок.
• Плановые операционные расходы: персонал, коммунальные, аутсорсинг, прачечная, маркетинг, PMS, OTA-комиссии.
• CAPEX и инвестиции (для расчёта окупаемости).
• Дополнительные доходы: ресторан, бар, конференции, SPA, парковка.
Чем детальнее входящие данные, тем точнее будет итоговая модель.

3️⃣ Типичные ошибки при составлении БДР
❌ Ошибка 1. Завышенные ожидания по загрузке
План «90% круглогодично» встречается часто, но мало где возможен. Реальный рынок всегда показывает цифру ниже.
❌ Ошибка 2. Игнорирование OTA-комиссий и возвратов
Букинг, тревел-агентства и отказные проценты могут “съедать” до 10% выручки.
❌ Ошибка 3. Недооценка операционных расходов
Особенно по персоналу (налоги, ночные смены, подмены) и коммуналке. Многие закладывают «идеальные цифры», но реальность выше.
❌ Ошибка 4. Отсутствие сегментации спроса
Без разбивки гостей по сегментам невозможно корректно прогнозировать цены и загрузку.
❌ Ошибка 5. Копирование чужого бюджета
Каждый объект уникален: локация, аудитория, инфраструктура, сезонность. Универсального шаблона не существует.


Грамотно составленный БДР - это не просто таблица. Это аналитическая модель, которая показывает: как отель будет работать, какой доход принесёт, и какие решения приведут к росту прибыли.
Хорошая финмодель позволяет собственнику видеть картину на 1 -3 года вперёд и управлять проектом осознанно, а не «по ощущениям».