Вопрос: я отправил претензию на имя генерального директора застройщика. На конверте указал: Иванову И.В. (ФИО генерального директора). Претензию не приняли/приняли.
Это надлежащее уведомление?🎯

Ответ: Так лучше не делать. Вы пишете претензию организации, и именно ее указывайте, как адресата.
Если же отправили, то:

А) если претензия не была вручена адресату: уведомление было ненадлежащим, отправьте претензию заново, но уже на имя организации.🎲

Б) если претензия была получена: приняв претензию, директор выступил от имени организации (если претензия была направлена на адрес организации). В принципе, суды могут в такой ситуации встать на сторону дольщика, признать уведомление надлежащим.
Но есть риск и обратного.
Надежнее отправить повторную претензию, уже на имя организации.📭

Очередной рекорд по исполнению исполнительных листов демонстрирует Сбер!🌝

Подал исполнительный лист вчера за 20 минут до окончания операционного дня.

Сегодня ночью, чуть более чем через 6 часов после подачи, лист исполнили.🚀

Значит ли это, что так будет всегда?
Нет, это очередное исключение.

Хотя как хотелось...

Написать напрямую: @Legalsolver

Сегодня Щербинским районным судом г. Москвы с Застройщика ООО ТИРОН (ГК ПИК) было взыскано 110 000 рублей при неустойке в 125 000, что эквивалентно 88% от неустойки💰

Отсрочка исполнения до 1 января 2021 года предоставлена. Хотя и непонятно зачем;)🤔

Вопрос: каким письмом отправлять претензию?📃

Ответ: ценным письмом с описью вложения.
Уведомление о вручении не обязательно (но не возбраняется).☝️

В ФЗ-214 указано на «заказное письмо с описью вложения», что является ошибкой. Опись вложения допускается только для ценных писем.✍️

Вопрос: юридический адрес застройщика сменился. Куда отправлять претензию?🤔

Ответ: перед отправлением любого документа на имя организации (любой, не только застройщика), обязательно проверяйте, не изменился ли юридический адрес на сайте egrul.nalog.ru.☝️

Если адрес изменился, то отправляйте претензию на новый адрес.

Если же юридический адрес изменился уже после того, как претензия была отправлена, повторно отправлять не нужно.

Общий принцип: отправляйте на тот адрес, который был на момент отправки.💎

Вопрос: а как я подам претензию, если непонятен период просрочки? Если просрочка ещё продолжается...🧶

Ответ: в претензии приводится расчёт неустойки по состоянию на дату отправления претензии (если квартира ещё не передана). При этом советую дополнительно указать расчёт неустойки за каждый последующий день просрочки.

То есть, в просительной части претензии указывайте:

Прошу перечислить неустойку за период с ... по ... в размере ... (...) рублей ... копеек, а также в размере ... (...) рублей ... копеек за каждый последующий день просрочки вплоть до даты передачи квартиры включительно💁‍♂️

Вопрос: а может принести претензию под роспись на ресепшн к Застройщику?🌝

Ответ: можно, но немного рискованно.
На претензии поставят входящий номер и мило улыбающаяся секретарша поставит подпись☕️

Только вот потом может быть такая ситуация, что застройщик скажет, что не знает, кто подписывал данную претензию. И придётся потом доказывать, что это был сотрудник застройщика🧑‍💻👩‍💻

PS: на практике такие ситуации происходят крайне редко.
Но зачем рисковать, если можно не рисковать?🧨

Интересную историю мне поведала представитель одного Застройщика (название называть не буду)😇

Суть дела: Дольщик и Застройщик пришли к досудебному соглашению на 50% от заявленной суммы неустойки.

При этом, Дольщик первоначально рассчитал неустойку от цены квартиры по договору уступки. А Застройщик считал неустойку от цены квартиры по договору долевого участия (прошу написать в комментариях, кто не понял, что именно произошло - я разъясню)🤓.

В итоге, стороны согласовали вариант, предложенный Застройщиком (с меньшей суммой).
Представитель Застройщика отправила в бухгалтерию утвержденное Соглашение между сторонами. Но бухгалтер произвела платеж, исходя из суммы, указанной Дольщиком в претензии💰.

То есть, стороны договорились на 50% от неустойки, рассчитанной по договору долевого участия.
А в итоге Дольщику пришло 50% от неустойки, рассчитанной по договору уступки.

В результате Застройщик обратился в суд к Дольщику с требованием вернуть уплаченную сверх договоренности сумму как неосновательное обогащение👩‍⚖.

И... парам парам пам. Суд отказал.
Общий вывод суда: тот факт, что Дольщику перевели бОльшую сумму, означает намерение Застройщика перевыполнить условия соглашения. Акт доброй воли, так сказать🎁

Следим за этой историей дальше... Буду держать в курсе.

Вопрос: если по одному дду несколько дольщиков, сколько претензий отправлять?🎎

Ответ: достаточно одной претензии, которую должны подписать все дольщики (или их представитель по доверенности)🖍

Конечно возможен вариант, когда претензию подпишут не все дольщики, соответственно, просить в такой претензии нужно неустойку пропорционально долям подписавших дольщиков.

Так, если участниками дду являются три дольщика, у каждого из которых по 1/3 доли, а претензию подписали 2 дольщика, они имеют право на 2/3 от общего размера неустойки.
Принцип прост для понимания.

Кроме того, претензию можно подписать и за того дольщика, который де факто ее не подписывал (если он не против).

PS: конечно, каждый дольщик может написать отдельную претензию, и иногда это может быть разумно (если, допустим, каждый дольщик хочет подать иск в отдельный суд).
Но в большинстве случаев нет никакой необходимости тратить больше денег на почту.📭

Вопрос: если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети, кого указывать в претензии?👶👶🏼

Ответ: нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, упомянутых в прошлом посте).

При этом:
🥇Совершеннолетние дольщики должны расписаться за себя;

🥈Дети, достигшие возврата 14 лет, могут расписаться самостоятельно с указанием согласия родителей (которые также должны расписаться в том, что дали такое согласие);

🥉Дети, не достигшие возврата 14 лет не подписывают претензию, от их имени действует родители, как законные представители.

Вопрос: если застройщик не получает претензию, что делать?🤔

Ответ: адресат (как юридическое, так и физическое лицо) считается получившим юридически значимое сообщение (к которым относится и претензия) с момента доставки ему этого сообщения💁‍♂️

Согласно почтовым правилам письма хранятся на почте 30 дней (по заявлению адресата данный срок может быть продлён до 2 месяцев).
Если в этот срок застройщик не заберёт претензию, письмо уйдёт обратно.
При этом, претензия будет считаться доставленной с момента поступления на его адрес.

Почему: ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ☝️

Вопрос: застройщик отправил Сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.
Но ближайшая запись на приемку - больше чем через месяц. Вдруг потом он скажет, что это я уклонялся от приемки?😒

Ответ: на этот случай можно подстраховаться, отправив Застройщику Уведомление о готовности принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Данное Уведомление можно отправить как вместе с претензией (если Вы ее еще не отправили), так и отдельным ценным письмом с описью вложения📩

Вопрос: какая вероятность того, что застройщик добровольно выплатит мне неустойку по претензии?🎉

Ответ: вероятность есть, но микроскопическая. Есть редкие случаи, когда застройщики добровольно удовлетворяли претензионные требования. Обычно же им это делать невыгодно.

🥇Во-первых, в их пользу работает то обстоятельство, что суды уменьшают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (о ее нюансах скоро расскажу).

🥈Во-вторых, не все дольщики (даже среди тех, кто отправил претензию) потом пойдут в суд.

🥉В-третьих, пока пройдёт суд и решение вступит в силу, пройдёт немало времени. За это время деньги можно использовать более выгодным образом.

Вопрос: застройщик ответил на претензию в таком ключе - вопрос о выплате неустойки будет решаться после получения ключей. Ждать их получения?🤔

Ответ: такой ответ достаточно часто встречается и представляет собой банальную отписку. Ждать нецелесообразно (если только, конечно, передача квартиры не совсем близко, не «на днях»).
Если сумма неустойки уже значительна, подавайте в суд.💪

Вопрос: если я подам претензию, не станет ли застройщик мешать мне принимать квартиру?☹️

Ответ: не бойтесь, не станет!
Даже наоборот, он станет больше заинтересован вам ее скорее передать.
Но учтите, в последний момент вам могут предложить подписать дополнительное соглашение о переносе срока. Иногда предложить сильно настойчиво. 😡
Как бороться с этим, расскажу в особом посте.

На выходных посетил славный город Сочи🏝.

Он прекрасен, но есть проблемы.
Очень актуальным является вопрос с самовольными строениями. В Сочи ну очень популярно делать надстройки над гаражами или строить на неотведенном месте🏗

Ну, это Кубань, скажете Вы.

Но постойте. И в Москве такое может быть. В наши дни. Вы не ослышались.

Сегодня-завтра скину подробности.

Сразу скажу, это не надстройка к гаражу. А бизнес-класс, между прочим...

Вопрос: мне давно передали квартиру, неустойку я так и не взыскивал. Не поздно начинать?💁‍♂️

Ответ: судиться за неустойку можно в течение 3 лет с даты начала просрочки (так называемый срок исковой давности)

Если же 3 года с указанной даты прошли, но к моменту подачи искового заявления часть периода просрочки лежал в пределах этого 3-х летнего срока, неустойку за этот период можно взыскать.

Сложно?🤔
Поясню на конкретном примере.

Просрочка началась с 1 декабря 2015 года.
Закончилась 10 июня 2016 года.
Иск был подан 10 апреля 2019 г.

Неустойку можно взыскать за период с 10 апреля 2016 года по 10 июня 2016 года (то есть не более чем за 3 года до даты подачи искового заявления).

При этом, срок исковой давности применяется, если Ответчик заявит об этом. Поэтому есть шанс проскочить.. Правда, совсем маленький👶🏻

Вопрос: я заключил несколько договоров долевого участия с одним и тем же Застройщиком. Писать отдельную претензию по каждому договору?📑

Ответ: совсем необязательно, но зависит от размера неустойки💎

Принцип прост: одна претензия пишется к одному будущему иску.

Если Вы планируете подавать один иск по всем объектам, подавайте предварительно одну претензию.

Если исков будет несколько, каждый в отношении отдельного объекта (или нескольких объектов), пишите претензию по этим отдельным (или нескольким) объектам🎯