Вопрос: если по одному дду несколько дольщиков, сколько претензий отправлять?
Ответ: достаточно одной претензии, которую должны подписать все дольщики (или их представитель по доверенности).
Конечно возможен вариант, когда претензию подпишут не все дольщики, соответственно, просить в такой претензии нужно неустойку пропорционально долям подписавших дольщиков.
Так, если участниками дду являются три дольщика, у каждого из которых по 1/3 доли, а претензию подписали 2 дольщика, они имеют право на 2/3 от общего размера неустойки.
Принцип прост для понимания.
PS: конечно, каждый дольщик может написать отдельную претензию, и иногда это может быть разумно (если, допустим, каждый дольщик хочет подать иск в отдельный суд).
Но в большинстве случаев нет никакой необходимости тратить больше денег на почту.
Ответ: достаточно одной претензии, которую должны подписать все дольщики (или их представитель по доверенности).
Конечно возможен вариант, когда претензию подпишут не все дольщики, соответственно, просить в такой претензии нужно неустойку пропорционально долям подписавших дольщиков.
Так, если участниками дду являются три дольщика, у каждого из которых по 1/3 доли, а претензию подписали 2 дольщика, они имеют право на 2/3 от общего размера неустойки.
Принцип прост для понимания.
PS: конечно, каждый дольщик может написать отдельную претензию, и иногда это может быть разумно (если, допустим, каждый дольщик хочет подать иск в отдельный суд).
Но в большинстве случаев нет никакой необходимости тратить больше денег на почту.
Вопрос: если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети, кого указывать в претензии?
Ответ: нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, указанных в прошлом посте).
При этом:
Совершеннолетние дольщики должны подписаться за себя;
Дети, достигшие возврата 14 лет, могут подписаться самостоятельно с указанием согласия родителей (которые также должны расписаться в том, что дали такое согласие);
Дети, не достигшие возврата 14 лет не подписывают претензию, от их имени действует родители, как законные представители.
Ответ: нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, указанных в прошлом посте).
При этом:
Совершеннолетние дольщики должны подписаться за себя;
Дети, достигшие возврата 14 лет, могут подписаться самостоятельно с указанием согласия родителей (которые также должны расписаться в том, что дали такое согласие);
Дети, не достигшие возврата 14 лет не подписывают претензию, от их имени действует родители, как законные представители.
Вопрос: застройщик отправил Сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.
Но ближайшая запись на приемку - больше чем через месяц. Вдруг потом он скажет, что это я уклонялся от приемки?
Ответ: на этот случай можно подстраховаться, отправив Застройщику Уведомление о готовности принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Данное Уведомление можно отправить как вместе с претензией (если Вы ее еще не отправили), так и отдельным ценным письмом с описью вложения.
Шаблон Уведомления сейчас отправлю.
Но ближайшая запись на приемку - больше чем через месяц. Вдруг потом он скажет, что это я уклонялся от приемки?
Ответ: на этот случай можно подстраховаться, отправив Застройщику Уведомление о готовности принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Данное Уведомление можно отправить как вместе с претензией (если Вы ее еще не отправили), так и отдельным ценным письмом с описью вложения.
Шаблон Уведомления сейчас отправлю.
Вопрос: какая вероятность того, что застройщик добровольно выплатит мне неустойку по претензии?
Ответ: вероятность есть, но микроскопическая. Есть редкие случаи, когда застройщики добровольно удовлетворяли претензионные требования. Обычно же им это делать невыгодно.
Во-первых, в их пользу работает то обстоятельство, что суды уменьшают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (о ее нюансах скоро расскажу).
Во-вторых, не все дольщики (даже среди тех, кто отправил претензию) потом пойдут в суд.
В-третьих, пока пройдёт суд и решение вступит в силу, пройдёт немало времени. За это время деньги можно использовать более выгодным образом.
Ответ: вероятность есть, но микроскопическая. Есть редкие случаи, когда застройщики добровольно удовлетворяли претензионные требования. Обычно же им это делать невыгодно.
Во-первых, в их пользу работает то обстоятельство, что суды уменьшают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ (о ее нюансах скоро расскажу).
Во-вторых, не все дольщики (даже среди тех, кто отправил претензию) потом пойдут в суд.
В-третьих, пока пройдёт суд и решение вступит в силу, пройдёт немало времени. За это время деньги можно использовать более выгодным образом.
Вопрос: застройщик ответил на претензию в таком ключе - вопрос о выплате неустойки будет решаться после получения ключей. Ждать их получения?
Ответ: такой ответ достаточно часто встречается и представляет собой банальную отписку. Ждать нецелесообразно (если только, конечно, передача квартиры не совсем близко, не «на днях»).
Подавайте в суд.
Ответ: такой ответ достаточно часто встречается и представляет собой банальную отписку. Ждать нецелесообразно (если только, конечно, передача квартиры не совсем близко, не «на днях»).
Подавайте в суд.
Вопрос: я заключил несколько договоров долевого участия с одним и тем же Застройщиком. Писать отдельную претензию по каждому договору?
Ответ: совсем необязательно, но зависит от размера неустойки.
Принцип прост: одна претензия пишется к одному будущему иску.
Если Вы планируете подавать один иск по всем объектам, подавайте предварительно одну претензию.
Если исков будет несколько, каждый в отношении отдельного объекта (или нескольких объектов), пишите претензию по этим отдельным (или нескольким) объектам.
Причём тут размер неустойки?
Расскажу в особом посте.
Ответ: совсем необязательно, но зависит от размера неустойки.
Принцип прост: одна претензия пишется к одному будущему иску.
Если Вы планируете подавать один иск по всем объектам, подавайте предварительно одну претензию.
Если исков будет несколько, каждый в отношении отдельного объекта (или нескольких объектов), пишите претензию по этим отдельным (или нескольким) объектам.
Причём тут размер неустойки?
Расскажу в особом посте.
Вопрос: я отправил претензию, но потерял почтовую квитанцию (другой вариант: краска на ней стерлась, ничего не читается). Нужно ли отправлять заново?
Ответ: если есть фотография квитанции или хотя бы известен почтовый идентификатор (РПО), по сайту Почты России (pochta.ru), можно отследить дату получения претензии.
В большинстве случаев достаточно распечатки с сайта + опись вложения. Если ещё и фотография квитанции есть, все совсем хорошо.
Так что рекомендую фотографировать почтовую квитанцию и опись вложения сразу после отправки письма.
(Примечание «в большинстве случаев» означает, что на практике этого достаточно. Но гипотетически проблемы могут возникнуть, так что не теряйте квитанции, хотя бы фотографируйте).
Ответ: если есть фотография квитанции или хотя бы известен почтовый идентификатор (РПО), по сайту Почты России (pochta.ru), можно отследить дату получения претензии.
В большинстве случаев достаточно распечатки с сайта + опись вложения. Если ещё и фотография квитанции есть, все совсем хорошо.
Так что рекомендую фотографировать почтовую квитанцию и опись вложения сразу после отправки письма.
(Примечание «в большинстве случаев» означает, что на практике этого достаточно. Но гипотетически проблемы могут возникнуть, так что не теряйте квитанции, хотя бы фотографируйте).
Вопрос: я отправил претензию. Потратил n-ю сумму денег на почту. Можно будет потом взыскать эти расходы с застройщика как судебные расходы?
Ответ: да, можете включить данные почтовые расходы в иск.
Ответ: да, можете включить данные почтовые расходы в иск.
Вопрос: обязательно ли в претензии указывать свои банковские реквизиты? Как быть есть дольщиков несколько?
Ответ: несмотря на то, что застройщики крайне редко (в пределах статистической погрешности) уплачивают неустойку по претензии, указать свои банковские реквизиты все-таки стоит.
В противном случае, у Застройщика появится возможность ссылаться на то, что он, мол, хотел бы заплатить, но не знал куда.
Если дольщиков несколько (чаще всего, супруги), желательно указать реквизиты всех.
Если совсем неудобно, то укажите реквизиты хотя бы одного (план минимум).
Ответ: несмотря на то, что застройщики крайне редко (в пределах статистической погрешности) уплачивают неустойку по претензии, указать свои банковские реквизиты все-таки стоит.
В противном случае, у Застройщика появится возможность ссылаться на то, что он, мол, хотел бы заплатить, но не знал куда.
Если дольщиков несколько (чаще всего, супруги), желательно указать реквизиты всех.
Если совсем неудобно, то укажите реквизиты хотя бы одного (план минимум).
Вопрос: у меня изменился адрес проживания (другой вариант - изменилась фамилия). Что делать?
Ответ: большинство договоров долевого участия предусматривает необходимость уведомить другую сторону о таких изменениях.
Нужно отправить Застройщику Уведомление об изменении персональных данных, можно вместе с претензией.
В случае изменения фамилии, к Уведомлению желательно приложить копию подтверждающего документа (например, Свидетельства о заключении брака).
Если же изменился просто адрес для корреспонденции, будет достаточно в Уведомлении просто указать новый адрес, без приложения подтверждающих документов.
Ответ: большинство договоров долевого участия предусматривает необходимость уведомить другую сторону о таких изменениях.
Нужно отправить Застройщику Уведомление об изменении персональных данных, можно вместе с претензией.
В случае изменения фамилии, к Уведомлению желательно приложить копию подтверждающего документа (например, Свидетельства о заключении брака).
Если же изменился просто адрес для корреспонденции, будет достаточно в Уведомлении просто указать новый адрес, без приложения подтверждающих документов.
⚡️Банк России снизил ключевую ставку на 50 б.п., до 6,5% по итогам заседания в октябре.
https://www.cbr.ru/press/PR/?file=25102019_133000Key.htm
https://www.cbr.ru/press/PR/?file=25102019_133000Key.htm
Вопрос: какой суд стоит выбрать? 🏢 или не принципиально?
Ответ: разные судьи могут выносить кардинально разные решения. Есть судьи, к которым не стоит попадать, неустойка будет нещадно порезана. 🔪
Как же попасть на «хорошего» (без иронии) судью?🎯
Итак, мы уже знаем, в какие суды можно подать и как определить эти суды.👀
Следующий этап - посмотреть практику этих судов.📑
Заходим на сайт суда и там переходим в раздел «судебное делопроизводство».📜
В строке «Стороны» (или «Участник») вводим название своего застройщика и смотрим, есть ли уже разрешённые судом дела. Если есть - открываем текст выложенных судебных актов и смотрим, сильно ли порезали неустойку.🔬
Если нет судебных актов к Вашему застройщику, вбейте названия других застройщиков (можно поискать застройщиков Вашего региона, или, если не знаете таких, поискать по словам «Строй», «Девелопмент». Как правило, в каждом регионе есть застройщики, в названии которых есть такие слова).🏗
Принцип такой же: открываете судебные акты и смотрите, насколько суд снизил взыскиваемые суммы.👓
Такую операцию можно провести со всеми судами, в которые Вы можете подать.
Есть ли способ легче?💁♂️
Есть: напишите в личные сообщения администратору канала (то есть мне) сообщение с пометкой: Проверить суд.🔦
И укажите название суда.
Сколько стоит?💰
Бесплатно!
Срок - 1 день.⏱
Ответ: разные судьи могут выносить кардинально разные решения. Есть судьи, к которым не стоит попадать, неустойка будет нещадно порезана. 🔪
Как же попасть на «хорошего» (без иронии) судью?🎯
Итак, мы уже знаем, в какие суды можно подать и как определить эти суды.👀
Следующий этап - посмотреть практику этих судов.📑
Заходим на сайт суда и там переходим в раздел «судебное делопроизводство».📜
В строке «Стороны» (или «Участник») вводим название своего застройщика и смотрим, есть ли уже разрешённые судом дела. Если есть - открываем текст выложенных судебных актов и смотрим, сильно ли порезали неустойку.🔬
Если нет судебных актов к Вашему застройщику, вбейте названия других застройщиков (можно поискать застройщиков Вашего региона, или, если не знаете таких, поискать по словам «Строй», «Девелопмент». Как правило, в каждом регионе есть застройщики, в названии которых есть такие слова).🏗
Принцип такой же: открываете судебные акты и смотрите, насколько суд снизил взыскиваемые суммы.👓
Такую операцию можно провести со всеми судами, в которые Вы можете подать.
Есть ли способ легче?💁♂️
Есть: напишите в личные сообщения администратору канала (то есть мне) сообщение с пометкой: Проверить суд.🔦
И укажите название суда.
Сколько стоит?💰
Бесплатно!
Срок - 1 день.⏱
Вопрос: что с арбитражным судом? 🏢Есть ли смысл обращаться туда?
Ответ: в настоящее время имеет смысл обращаться в арбитражный суд (АС) при одновременном наличии двух условий:
🥇Солидный размер неустойки (хотя бы от 1 000 000 рублей);
🥈доступный для подачи иска суд общей юрисдикции (СОЮ) сильно режет неустойку.
➕Из плюсов нынешнего АС можно выделить следующее:
⁃ если к дате решения суда квартира ещё не передана, можно взыскать неустойку на будущее (за каждый следующий день просрочки, вплоть до даты передачи квартиры). В СОЮ такое тоже возможно, но менее вероятно.
⁃ АС легче убедить в аффилированности (связанности) лиц, в ситуации, когда объекты долевого строительства приобретаются дольщиками по уступке, причём цена уступки сильно выше цены первоначального договора (расскажу про эту схему в отдельном посте).
⁃ сроки судопроизводства при подаче апелляции, как правило, короче, чем в СОЮ (когда апелляция нередко назначается и спустя 5-6 месяцев после принятия решения).
➖Минусы нынешнего АС:
⁃ Некоторые судьи «взбесились» и стали сильно резать неустойку. Доходит и до урезания в 10 раз.
⁃ Нельзя взыскать моральный вред (символический минус, его в СОЮ взыскивают, но копейки);
⁃ С июля 2019 г. почти всегда отказывают во взыскании штрафа в 50% от взысканной суммы (согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
⁃ Нельзя взыскать убытки по расходам на найм квартиры (в СОЮ это иногда удаётся).
Ответ: в настоящее время имеет смысл обращаться в арбитражный суд (АС) при одновременном наличии двух условий:
🥇Солидный размер неустойки (хотя бы от 1 000 000 рублей);
🥈доступный для подачи иска суд общей юрисдикции (СОЮ) сильно режет неустойку.
➕Из плюсов нынешнего АС можно выделить следующее:
⁃ если к дате решения суда квартира ещё не передана, можно взыскать неустойку на будущее (за каждый следующий день просрочки, вплоть до даты передачи квартиры). В СОЮ такое тоже возможно, но менее вероятно.
⁃ АС легче убедить в аффилированности (связанности) лиц, в ситуации, когда объекты долевого строительства приобретаются дольщиками по уступке, причём цена уступки сильно выше цены первоначального договора (расскажу про эту схему в отдельном посте).
⁃ сроки судопроизводства при подаче апелляции, как правило, короче, чем в СОЮ (когда апелляция нередко назначается и спустя 5-6 месяцев после принятия решения).
➖Минусы нынешнего АС:
⁃ Некоторые судьи «взбесились» и стали сильно резать неустойку. Доходит и до урезания в 10 раз.
⁃ Нельзя взыскать моральный вред (символический минус, его в СОЮ взыскивают, но копейки);
⁃ С июля 2019 г. почти всегда отказывают во взыскании штрафа в 50% от взысканной суммы (согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
⁃ Нельзя взыскать убытки по расходам на найм квартиры (в СОЮ это иногда удаётся).
Юрист по недвижимости и строительству pinned «Вопрос: если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети, кого указывать в претензии? Ответ: нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, указанных в прошлом посте). При этом: Совершеннолетние дольщики должны подписаться за себя;…»
Суд общей юрисдикции (СОЮ) и с чем его едят
СОЮ (именно его чаще всего называют просто - суд) рассматривает подавляющее число дел.🎓
Это дела между физическими лицами; физическими лицами и индивидуальными предпринимателями; физическими и юридическими лицами.👨🔧👨💼👨🍳
Это - гражданские, семейные, трудовые, жилищные, земельные, экологические и иные категории дел. 💼
Споры по договорам участия в долевом строительстве, стороной которых являются физические лица, рассматривает именно СОЮ. 🏗
По первой инстанции данные дела слушают мировые судьи или районные (городские) суды.🏢
Дела с ценой иска менее 100 000 рублей рассматриваются мировым судьей; все, что свыше - районным (городским) судом. 💰💸
Раньше (до 01.10.2019 г.) мировые судьи рассматривали дела с ценой иска менее 50 000 рублей. Но сейчас порог увеличили.🗽
Порядок подачи в тот или иной СОЮ идентичен. Об этом - в следующем посте.💡
СОЮ (именно его чаще всего называют просто - суд) рассматривает подавляющее число дел.🎓
Это дела между физическими лицами; физическими лицами и индивидуальными предпринимателями; физическими и юридическими лицами.👨🔧👨💼👨🍳
Это - гражданские, семейные, трудовые, жилищные, земельные, экологические и иные категории дел. 💼
Споры по договорам участия в долевом строительстве, стороной которых являются физические лица, рассматривает именно СОЮ. 🏗
По первой инстанции данные дела слушают мировые судьи или районные (городские) суды.🏢
Дела с ценой иска менее 100 000 рублей рассматриваются мировым судьей; все, что свыше - районным (городским) судом. 💰💸
Раньше (до 01.10.2019 г.) мировые судьи рассматривали дела с ценой иска менее 50 000 рублей. Но сейчас порог увеличили.🗽
Порядок подачи в тот или иной СОЮ идентичен. Об этом - в следующем посте.💡
2 апреля принято судьбоносное (к сожалению) Постановление Правительства.
Теперь неустойка и прочие штрафные санкции не будут начисляться за период с 3 апреля 2020 г. по 01 января 2021 года включительно.
Данный период Правительство просто подарило Застройщикам.
Кроме того, по требованиям, которые были предъявлены к Застройщикам ранее (судя по всему, имеются в виду претензии, посмотрим, что будет с исками) Застройщикам дали отсрочку по уплате до 01 января 2021 года.
Суммирую:
1) Те, кто только подал претензию застройщику, получат денежные средства в любом случае не раньше января 2021 года.
2) Те, у кого дело уже в суде и назначено заседание, с большой долей вероятности получат деньги не раньше января 2021 года.
3) Те, кто уже успел просудиться и ждет исполнительный лист, имеют шанс получить денежные средства, как закончится ситуация с коронавирусом (или даже раньше).
4) Те, кто уже предъявил исполнительный лист к исполнению - получат денежные средства в считанные дни (если конечно у застройщика они есть на счетах).
Теперь неустойка и прочие штрафные санкции не будут начисляться за период с 3 апреля 2020 г. по 01 января 2021 года включительно.
Данный период Правительство просто подарило Застройщикам.
Кроме того, по требованиям, которые были предъявлены к Застройщикам ранее (судя по всему, имеются в виду претензии, посмотрим, что будет с исками) Застройщикам дали отсрочку по уплате до 01 января 2021 года.
Суммирую:
1) Те, кто только подал претензию застройщику, получат денежные средства в любом случае не раньше января 2021 года.
2) Те, у кого дело уже в суде и назначено заседание, с большой долей вероятности получат деньги не раньше января 2021 года.
3) Те, кто уже успел просудиться и ждет исполнительный лист, имеют шанс получить денежные средства, как закончится ситуация с коронавирусом (или даже раньше).
4) Те, кто уже предъявил исполнительный лист к исполнению - получат денежные средства в считанные дни (если конечно у застройщика они есть на счетах).