Начинаем серию познавательных постов по теме судов с Застройщиками.

Посты будут выходит раз в день по будням.

📪Когда отправлять застройщику претензию по неустойке?
⠀
Если мне бы платили по доллару за каждый такой вопрос, я давно бы стал миллионером (с). Действительно, частый вопрос.
⠀
Для начала отвечу на другой, тоже частый вопрос: нужно ли вообще подавать претензию? Закон не предусматривает такую обязанность, но крайне желательно подать досудебную претензию, чтобы суд также взыскал штраф согласно ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
⠀
Касательно временных рамок надо руководствоваться следующим. Для подачи претензии в первую очередь следует дождаться начала просрочки. В тексте претензии нужно произвести расчет неустойки на дату ее отправки + дополнительно указать, что неустойка подлежит начислению за каждый следующий день в таком-то размере вплоть до даты передачи объекта долевого строительства включительно.
⠀
Отправлять претензию нужно с описью вложения, а вот уведомление о вручении совсем не обязательно.

🧐Когда стоит обращаться в суд с иском по неустойке?
⠀
Вопрос не праздный. И ответ на него зависит от следующих факторов.
⠀
Если объект долевого строительства передан по акту приема-передачи, у дольщика есть 3 года, чтобы подать иск в суд. Это так называемый срок исковой давности.
⠀
Дискуссионным является вопрос – стоит ли подавать иск в суд, когда объект еще не передан. Исходя из фактических обстоятельств есть несколько вариантов ответа.
⠀
1️⃣Если срок передачи близится, подавать в суд целесообразно за 2-3 месяца до даты предполагаемой передачи. В исковом заявлении приводится расчет неустойки на дату подачи + дополнительно указывается расчет неустойки со следующего дня вплоть до даты исполнения обязательства включительно. В таком случае в дату основного судебного заседания можно будет уточнить исковые требования с учетом даты фактической передачи объекта.
⠀
2️⃣Если же на дату заседания объект до сих пор не передан, можно рассчитать неустойку на дату судебного заседания + включить (по желанию) требование о взыскании судом неустойки на будущее вплоть до даты передачи.
⠀
3️⃣Если совсем непонятно, когда объект будет передан, в суд можно обращаться или когда набежит уже порядочная для дольщика сумма неустойки (в исковом заявлении можно также просить взыскать неустойку на будущее), или когда уже прояснится ситуация с датами предполагаемой передачи.

🧐Вопрос, который интересует многих: через сколько стоит подавать иск по неустойке после подачи претензии?
Можно ли подавать иск через 2-3 месяца после подачи претензии?
⠀
✔️И ответ положительный: да, можно, главное, чтобы не истек срок исковой давности (3 года с даты передачи).
⠀
Что же касается минимального срока для подачи иска после претензии, то желательно выдержать 10 календарных дней с даты подачи (как минимум) или получения (как максимум) претензии. Именно такой срок предусмотрен статьей 22 Закона о защите прав потребителей.

🗓️Что делать, если прошло более 3 лет с даты начала просрочки, это конец?
⠀
Вот тут есть хитрый момент. Как уже указывалось, срок исковой давности составляет 3 года с даты начала нарушения.
Но в случае с просрочкой, нарушение-то длящееся.
⠀
Сейчас поясню на примере. Если, допустим, должны были передать квартиру не позднее 30 сентября 2019 г., а передали 10 марта 2021 г. Можем ли мы взыскать неустойку за период, начиная с 1 октября 2019 г.? Нет, откажут.
⠀
Но мы можем посчитать 3 года с предполагаемой даты обращения в суд (приняв во внимание, что нужно еще претензию отправить) и заявить уже за этот период!
Правда, нужно учесть, что в 2020 г. был мораторий на взыскание неустойки до конца 2020 г.
Значит, смело взыскиваем с 1 января 2021 г. по 10 марта 2021 г.
⠀
☝️Еще раз повторю: вычитаем с даты подачи в суд 3 года и вуаля – с этой даты можем и взыскивать. То обстоятельство, что мы пропустили часть просрочки, не лишает нас права на взыскание в оставшейся части.

Что делать, если юридический адрес застройщика сменился. Куда отправлять претензию?🤔
⠀
Перед отправлением любого документа на имя организации (любой, не только застройщика), обязательно проверяйте, не изменился ли юридический адрес на сайте egrul.nalog.ru.☝️
⠀
Если адрес изменился, то отправляйте претензию на новый адрес.
⠀
Если же юридический адрес изменился уже после того, как претензия была отправлена, повторно отправлять не нужно.
⠀
Общий принцип: отправляйте на тот адрес, который был на момент отправки.💎

💎Как отправлять почту, не выходя из дома?
⠀
И речь не об электронной почте, а о Почте России.
Достаточно давно есть возможность отправлять бумажные письма в электронном виде.
⠀
🧐Как же? Все просто.
Для этого нужно быть подключенным к Госуслугам (невелика задача, прямо скажем).
⠀
🧩Краткая инструкция:
1) Заходите на сайт: https: //zakaznoe. pochta. ru.
⠀
2) Проходите регистрацию через Госуслуги.
⠀
3) В Настройках указываете свой адрес, электронную почту и номер телефона.
⠀
4) Подключаете получение писем в электронном виде (это не означает, что теперь письма будут только в электронном виде. Электронно будут приходить, например, Постановления о нарушениях в области дорожного движения, судебные извещения).
⠀
5) Нажимаете на «Новое письмо». Указываете адрес и наименование получателя. Если получатель юридическое лицо, то можно ввести ИНН или ОГРН и адрес появится автоматически. Хоть лучше и перепроверить, на всякий случай.
⠀
6) Прикрепляете pdf-файл объемом не более 19 страниц и объемом не более 10 Мбайт. Если Вы отправляете, например, претензию и приложение, то приложение просто уходит отдельным письмом. Очень важно правильно назвать файл, описи вложения не предусмотрено.
⠀
7) Оплачиваете письмо (80 рублей 40 копеек каждое) и жмете «Отправить».
⠀
Сотрудник почты распечатает данное письмо и оно придёт получателю в бумажном виде!
⠀
📧Если появится необходимость приложить доказательства отправления письма, то:
🥇во-первых, каждому письму присваивается трек-номер;
🥈во-вторых, можно использовать приложение «ножницы» и вырезать фрагмент интернет-страницы с указанием отправителя, получателя и названия файла.

👫Если по одному дду несколько дольщиков, сколько претензий отправлять?
⠀
✔️Достаточно одной претензии, которую должны подписать все дольщики (или их представитель по доверенности).
⠀
Конечно возможен вариант, когда претензию подпишут не все дольщики, соответственно, просить в такой претензии нужно неустойку пропорционально долям подписавших дольщиков.
⠀
Так, если участниками дду являются три дольщика, у каждого из которых по 1/3 доли, а претензию подписали 2 дольщика, они имеют право на 2/3 от общего размера неустойки.
Принцип прост для понимания.
⠀
PS: конечно, каждый дольщик может написать отдельную претензию, и иногда это может быть разумно (если, допустим, каждый дольщик хочет подать иск в отдельный суд).
Но в большинстве случаев нет никакой необходимости тратить больше денег на почту.

PS2: То же самое касается случаев с несколькими дду. Можно объединить все требования по ним в одну претензию.

👶🏻Если среди дольщиков есть несовершеннолетние дети, кого указывать в претензии?
⠀
☝️Нужно указать всех дольщиков, включая детей (за исключением случаев, указанных в прошлом посте).
⠀
При этом:
Совершеннолетние дольщики должны подписаться за себя;
⠀
Дети, достигшие возврата 14 лет, могут подписаться самостоятельно с указанием согласия родителей (которые также должны расписаться в том, что дали такое согласие);
⠀
Дети, не достигшие возврата 14 лет не подписывают претензию, от их имени действует родители, как законные представители.

⚖️Какая вероятность того, что застройщик добровольно выплатит неустойку по претензии?
⠀
🔬Такая вероятность есть, но микроскопическая. Есть редкие случаи, когда застройщики добровольно удовлетворяли претензионные требования. Обычно же им это делать невыгодно.
⠀
Во-первых, в их пользу работает то обстоятельство, что суды уменьшают неустойку на основании ст. 333 ГК РФ.
⠀
Во-вторых, не все дольщики (даже среди тех, кто отправил претензию) потом пойдут в суд.
⠀
В-третьих, пока пройдёт суд и решение вступит в силу, пройдёт немало времени. За это время деньги можно использовать более выгодным образом.

✍️Допустим, Застройщик ответил на претензию в таком ключе - вопрос о выплате неустойки будет решаться после получения ключей. Ждать их получения?
⠀
Такой ответ достаточно часто встречается и представляет собой банальную отписку. Специально ждать ради этого в большинстве случаев нецелесообразно (если только, конечно, передача квартиры не совсем близко, не «на днях»).
Можно подавать иск в суд.

🤔В случае заключения нескольких договоров долевого участия с одним и тем же Застройщиком, нужно ли писать отдельную претензию по каждому договору?
⠀
☝️Совсем необязательно, но зависит от размера неустойки.
⠀
Принцип прост: одна претензия пишется к одному будущему иску.
⠀
Если Вы планируете подавать один иск по всем объектам, подавайте предварительно одну претензию.
⠀
Если исков будет несколько, каждый в отношении отдельного объекта (или нескольких объектов), пишите претензию по этим отдельным (или нескольким) объектам.

💸Обязательно ли в претензии указывать свои банковские реквизиты? Как быть есть дольщиков несколько?
⠀
🔬Несмотря на то, что застройщики крайне редко (в пределах статистической погрешности) уплачивают неустойку по претензии, указать свои банковские реквизиты все-таки стоит.
В противном случае, у Застройщика появится возможность ссылаться на то, что он, мол, хотел бы заплатить, но не знал куда.
⠀
Если дольщиков несколько (чаще всего, супруги), желательно указать реквизиты всех.
Если совсем неудобно, то укажите реквизиты хотя бы одного (план минимум).

🏡Что делать, если изменился адрес проживания (другой вариант - изменилась фамилия)?
⠀
Большинство договоров долевого участия предусматривает необходимость уведомить другую сторону о таких изменениях.
Нужно отправить Застройщику Уведомление об изменении персональных данных, можно вместе с претензией.
⠀
В случае изменения фамилии, к Уведомлению желательно приложить копию подтверждающего документа (например, Свидетельства о заключении брака).
Если же изменился просто адрес для корреспонденции, будет достаточно в Уведомлении просто указать новый адрес, без приложения подтверждающих документов.

🗓️Какой срок оплаты указывать в претензии?

В ДДУ может быть как указан, так и не указан срок ответа на претензию. Если срок ответа слишком длинный (например, 15-30 рабочих дней), не нужно указывать в претензии такой длинный срок. Достаточно указать срок в 10 календарных дней.

Именно такой срок определён в ст. 22 ЗПП. Обязательный претензионный порядок законом не предусмотрен по такой категории дел. Следовательно, действуют общие правила удовлетворения требований потребителя.

Такой же принцип действует, если в ДДУ вообще не указан срок ответа на претензию. 10 дней вполне достаточно.

Нужно ли включать в претензию требования о компенсации морального вреда, убытков по найму квартиры и прочие требования?
⠀
Касательно компенсации морального вреда, указывать на это в претензии совсем необязательно и не нужно.
⠀
Что касается убытков по найму квартиры, то в тех немногочисленных случаях, когда это взыскивают, указание на это в претензии увеличивает шансы на присуждение штрафа.
⠀
Остальные требования можно заявить уже в иске.

Сейчас вечер пятницы, поэтому «грузить» не буду.
⠀
Разберём только простой вопрос. Можно ли будет взыскать с застройщика затраты на почту, как судебные расходы?
⠀
Да, можно включить данные почтовые расходы в иск.

🍽️Новогодний ГПК и с чем его едят.
⠀
Чем меньше дней осталось до Нового года, тем ближе и ярче новогоднее настроение. Однако сей праздник и последующие за ним выходные дни вызывают к жизни явление, которое юристы прозвали «Новогодний ГПК».
⠀
Вкратце это означает следующее: фактическая невозможность или, по крайней мере, малореальность добиться принятия иска к производству суда.

Иски просто оставляют «без движения», но не потому что они поданы как-то не так, с ошибками, а просто потому что из-за объемов поступающих дел и необходимости сдавать в вышестоящие инстанции отчеты, судьи не в состоянии (или, может, не хотят?) своевременно обрабатывать новые дела.
⠀
Новогодний ГПК законом не регламентирован, в инструкциях не писан, но живет и процветает.
Потому что судей мало, дел много, а как работать в таких сдавленных условиях, когда душа уже рвется отведать оливье?

💎На сколько могут срезать неустойку?
⠀
Снижая неустойку по ст. 333 ГК РФ суд руководствуется субъективно понимаемым принципом соразмерности последствиям нарушения обязательства.
⠀
Иногда дело доходит до абсурда.
⠀
😟Реальная ситуация: квартира по дду стоила 125 350 000 рублей, машиноместо – 4 940 000 рублей.
Неустойка составила в совокупности 22 735 074 руб. 92 коп.
Расчет был признан судом верным.
⠀
🥶СУД ВЗЫСКАЛ ВСЕГО 750 000 рублей!
Решение устояло в апелляции и кассации.
⠀
😳Еще ситуация: Дольщик расторг дду с застройщиком. Цена квартиры составила скромные 264 850 000 рублей.
⠀
Денежные средства Истцу вернули. Проценты за пользование денежными средствами составили 26 359 066 рублей.
⠀
При этом, Ответчик в ответ на Заявление о расторжении вернул Истцу 300 000 рублей процентов (с барского плеча).
⠀
😭Замоскворецкий суд прослезился от щедрости Застройщика и его благородства.
И решил: уменьшить размер процентов до 100 000 рублей, то есть в 260 (!) раз.
⠀
К чести сказать, Мосгорсуд изменил решение.
И пересчитал с учётом положений п. 6 ст. 395 ГК РФ.
⠀
🥧Вот такие пироги..
⠀
PS: такое зверское снижение характерно для действительно больших сумм, поэтому при относительно небольшой неустойке (в пределах 1 миллиона рублей) такие риски минимизируются.
⠀
Но есть суды, которые могут отчудить подобным образом и с небольшими суммами.
🧐☝️Так что очень важно проверить суд перед подачей иска.

Что делать, если застройщик отправил Сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче.
Но ближайшая запись на приемку - больше чем через месяц. Вдруг потом он скажет, что дольщик уклонялся от приемки?😒
⠀
☝️На этот случай можно подстраховаться, отправив Застройщику Уведомление о готовности принять квартиру и подписать акт приема-передачи.
Данное Уведомление можно отправить как вместе с претензией (если Вы ее еще не отправили), так и отдельным ценным письмом с описью вложения📩