Написал пост специально для канала Инвестиции в ИЖС. Там была большая дискуссия по инвестициям в ИЖС.

Загородный дом - это не квадратные метры. Это билет в детство. И одновременно - самый надежный инвестиционный актив.

Мы привыкли считать инвестиции в цифрах: доходность, ликвидность, ROI. Но есть активы, которые не отражаются в балансе. И они окупаются быстрее любых процентов.

Пока вы строите бизнес, ваши дети растут. Этот процесс не терпит отлагательств. Дача - это единственное место, где время течет иначе. Где вы не «владелец бизнеса» и не «топ-менеджер». Вы просто папа, который учит забивать гвозди, или мама, которая печет яблочный пирог из своего сада.

Но давайте без романтики я ценю ваше время. Поэтому назову три прямых дивиденда, которые вы получаете:

1. Здоровье как капитал. Свежий воздух, тишина и отсутствие городского стресса продлевают активную жизнь на десятилетия. Это экономия на медицине и прирост вашей личной эффективности.

2. Семейный капитал. Пока дети с вами, вы формируете их картину мира. Дом за городом - это территория правильных ценностей, свободы и безопасности. Годы спустя они вспомнят не гаджеты, а запах дыма от костра и свет фонарика на веранде.

3. Эмоциональный ресурс. Чтобы зарабатывать больше, нужно уметь переключаться. Дом, где вы отдыхаете душой, - это лучший инструмент повышения продуктивности. Вы не выгораете, а наоборот - возвращаетесь в город с новыми идеями.

Пока окна в городе запылены, пусть окна за городом смотрят в чистое небо. Вы не покупаете дом - вы покупаете время, которого у вас больше не будет.

Инвестируйте в воспоминания, пока их еще можно создать. А мы поможем создать место, где эти воспоминания будут по-настоящему ценными.

Какую ценность для вас имеет загородная жизнь - эмоциональную или финансовую? Делитесь в комментариях.

Беззаборная среда: тренд, миф или инструмент?

Коллеги, неделю назад мы спросили: будет ли востребована беззаборная среда в массовом сегменте? 74% ответили «нет». Цифра жёсткая, но ожидаемая.

Почему так? Психология, бюджет, соседские отношения – в проектах с плотной застройкой и ограниченными бюджетами забор остаётся базовой потребностью. Он даёт контроль над территорией, не требует затрат на содержание и гасит конфликты.

Но означает ли это, что сам тренд мёртв? Нет. Он давно и успешно работает в своей нише – в посёлках, ориентированных на западную культуру проживания. Там фасадная часть открыта, единый стиль, полупрозрачные ограждения. А приватная зона каждого дома (задний двор, патио) надёжно изолирована. Попасть туда можно либо через отдельную калитку с улицы, либо напрямую с задней веранды дома. Это не «беззаборка» в чистом виде, а продуманное зонирование: визуальная свобода спереди, полная приватность сзади.

Так что же такое беззаборная среда? Не маркетинговый ход и не новомодный тренд. Это инструмент, который работает только в связке с портретом покупателя, бюджетом на обслуживание и уровнем УК. Для одной аудитории – преимущество, для другой – риск.

Универсального решения нет – и опрос это подтвердил. Выбирайте инструмент под своего клиента. И помните: даже в самых «открытых» посёлках приватность никто не отменял.
Полностью открытая территория это миф, получается?

Загородный дом - мечта зумеров, но позволить её могут единицы

Тренд налицо: поколение Z массово мечтает о доме вместо квартиры. 67% хотят коттедж, 64% предпочитают дом, индекс ВЦИОМ - рекордные 83 пункта. Рынок отреагировал бумом: за первый квартал 2026 года банки выдали 80 млрд рублей на готовые дома и 48 млрд - на строительство.

Но давайте честно: мечтать и купить - разные вещи.

Цифры охлаждают пыл. У каждого десятого зумера (25–30 лет) уже есть загородная недвижимость, и только четверть из них живут там постоянно. Остальные - либо унаследовали, либо взяли в ипотеку с огромной переплатой. При рыночной ставке 20%+ ежемесячный платёж за дом в 15 млн рублей превышает 250 тыс. - это под силу далеко не каждому.

Цены взлетели. Деревенские дома подорожали втрое - теперь сложно найти вариант дешевле 1,5–2 млн, а за вменяемое состояние просят от 5 млн. Плюс ремонт, коммуникации, дорога. Экономия по сравнению с квартирой? Часто её просто нет.

Кто реально покупает? Доля зумеров в сделках с эскроу - 13%. Это значит, что 87% покупателей - люди постарше и с более высоким доходом. Пока зумеры скупают старые дачи за копейки (и вкладывают ещё столько же в восстановление), состоятельные миллениалы и иксы берут готовые коттеджи.

Получается парадокс: тренд есть, статистика роста - есть, но доступность остаётся привилегией. Удалёнка и эстетика cottagecore - это прекрасно, но без финансовой подушки или наследства переезд остаётся красивой картинкой.

Поколение Z не глупое, оно просто выбирает жизнь сейчас. Но пока это выбор между съёмной однушкой и мечтой о доме, который нужно ещё осилить.

💬 А как думаете: массовый переезд в дома - это реальность будущего или пока только инфоповод? У ваших знакомых есть успешные примеры или одни сложности?

Одна номинация на всех: почему сравнивать стандарт и премиум — бессмысленно

В премии «**икс PR Awards» есть номинация «Лучший коттеджный поселок». Без разделения на классы. Без уточнений. Просто «лучший». В одной весовой категории могут оказаться посёлок с домами за 7 миллионов на участках 5 соток и посёлок с участками от 50 соток с домами за 300+ миллионов.

Организаторы, видимо, считают, что это норма. Но давайте честно: это методологическая ошибка, которая обесценивает саму идею премии.

Классы — это не просто ценники

Загородный рынок давно выработал систему классов: стандарт, комфорт, бизнес, премиум, делюкс. И это не маркетинговая упаковка. За каждым классом стоят принципиально разные параметры — от удалённости от города до размера участка, от состава инфраструктуры до архитектурных решений.

Стандарт — это «хочу свой дом любой ценой», максимум компромиссов: дальняя локация, минимальные коммуникации, типовые проекты, бюджетные материалы. Премиум — это не просто дом, а среда, статус и предсказуемость: престижное место, эксклюзивная архитектура, центральные инженерные сети, продуманный сервис и ландшафт.

Сравнивать их в одной номинации — всё равно что сравнивать «Оку» и «Maybach» в конкурсе «Лучший автомобиль».

Критерии оценки не работают для всех

Посмотрим на критерии, заявленные в премии:

· Локация и транспортная доступность. Для стандарта 50 км от города — норма. Для премиума — уже дисквалификация.
· Архитектурный образ. В стандарте дом из бюджетных материалов с небольшой террасой, в премиуме — эксклюзивный проект от топ-архитектора. Оценка «единство и идентичность» для этих двух случаев означает принципиально разное.
· Общественные пространства. В стандарте — это детская площадка и скамейка. В премиуме — ландшафтный парк, лаунж-зоны, набережная.
· Инженерная инфраструктура. В стандарте «электричество - воздушка». В премиуме — центральные коммуникации, стабильная мощность, резервное питание.

Какой смысл оценивать «концепцию» проекта, если у стандарта её часто просто нет? А у премиума она — основа всего?

Почему так делать нельзя

Первое. Объединение классов в одной номинации создаёт иллюзию сопоставимости. Покупатель, глядя на результаты, может подумать, что «посёлок X лучше посёлка Y», не понимая, что сравниваются яблоки и апельсины.

Второе. Это дезориентирует девелоперов. Застройщик стандарт-класса физически не может конкурировать с премиум-проектом по архитектуре или инфраструктуре — у него другая экономика, другая целевая аудитория, другие задачи. Он вынужден либо не участвовать, либо проигрывать на старте.

Третье. Это снижает доверие к премии. Когда профессиональное сообщество видит, что номинации не учитывают базовые рыночные реалии, ценность награды падает.

Есть же решения

Рынок уже показывает, как можно сделать правильно. Многие отраслевые конкурсы разделяют номинации по классам: стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум. Да, загородный рынок сложнее городского. Да, классификация несовершенна — в регионах свои особенности (эти особенности учитывает классификатор Экспертного Клуба Загородный Девелопмент) , а классы иногда путают даже профессионалы. Но это не повод отказываться от разделения. Напротив — повод сделать его более точным.

Вместо заключения

«Лучший коттеджный посёлок» без разделения по классам — это номинация, которая нарушает главный принцип любой премии: честное соревнование равных. Она превращает конкурс в лотерею, где побеждает либо самый дорогой проект, либо тот, чья презентация оказалась убедительнее.

Если «**икс» хочет оставаться экспертной площадкой, а не просто маркетинговым мероприятием, пора пересмотреть этот подход. Классы существуют не для того, чтобы их игнорировать. А для того, чтобы сравнивать сопоставимое.

P. S. Это не относится к премиям и конкурсам, где я являюсь Председателем или членом жюри. Недавно я, как член жюри поправил уважаемый мной конкурс, разделив номинацию «Лучший коттеджный посёлок бизнес и элит класса» на две номинации и доказал необходимость изменения.

Обращайтесь!
Коллеги, как считате классификация посёлков нужна?

Как найти свободные земли для передачи гражданам РФ.

На связи Валерий Лукинов.

Коллеги, в мире набирает обороты тренд, о котором мы с вами говорим уже давно: государство целенаправленно поддерживает переезд в сельскую местность, но не «вообще», а в конкретные точки, где без притока жителей не выжить.

Швейцария, деревня Альбинен. Семья из двух взрослых и ребёнка может получить до 70 000 швейцарских франков (около 7,27 млн ₽). Условия — покупка или строительство жилья, проживание не менее 10 лет, возраст до 45 лет, наличие ВНД. Почему именно Альбинен? Потому что там остро не хватает людей, и местные власти готовы платить за каждый переезд.

Япония. При переезде из Токио в сельскую местность выплачивают до 1 млн иен (около 525 тыс. ₽) на каждого ребёнка, для одиноких — до 600 000 иен. Программа работает выборочно: поддержку получают те, кто выбирает конкретные убывающие деревни, где закрываются школы и пустеют дома. Это не про все сёла подряд, а про те, где без новых жителей не обойтись.

Что мы видим в России? У нас тоже есть десятки тысяч населённых пунктов, которые медленно умирают, но остаются с инфраструктурой — школами, ФАПами, дорогами. Там нужны люди. И в Совете Федерации уже звучало предложение о 500 тыс. рублей на семью за переезд. Это правильный вектор, но, на мой взгляд, его можно усилить, взяв на вооружение адресный подход Швейцарии и Японии.

Я предлагаю выбрать пилотные населённые пункты — не все подряд, а те, где есть сохранившаяся социальная инфраструктура, но нет жителей. Где местные власти готовы принимать новосёлов, а бизнес — создавать рабочие места. Именно для таких точек нужно разработать полноценный пакет стимулов:

1. Выплаты при переезде — увеличить до 700 тыс. ₽ на взрослого и до 500 тыс. ₽ на каждого ребёнка. Семья из 2+1 получает около 1,9 млн ₽.
2. Грант на бизнес — до 1 млн ₽ на открытие фермы, пекарни, гостевого дома или ремесленной мастерской.
3. Сельская ипотека — ставка от 0,1 до 3%, срок до 25 лет, сумма до 12 млн на супругов.
4. Инфраструктурный бонус — государство вкладывается в ремонт ФАПа, школы, дорог, но только после того, как в село переехало минимум 5 новых семей.

При этом важно не просто дать деньги, а создать социальные якоря. Деревня умирает не сама по себе — она умирает, когда закрывается школа, исчезает работа, пропадает дорога. Экофермы, базы отдыха, глэмпинги, места для удалённой работы — вот что может стать новыми точками притяжения.

За рубежом накоплен успешный опыт: люди готовы переезжать, если им предлагают не просто деньги, а качество жизни и перспективы, и если они знают, что едут не в пустоту, а в место, где их ждут и поддерживают. У нас есть все возможности адаптировать этот опыт к российским реалиям.

Возможно земли будут выделяться из состава не разграниченных, муниципальных и региональных земель, что конечно не решит проблему пустеющих населенных пунктов.

Ведь главное — выбрать те самые «места, где нужны люди», и сделать их привлекательными для жизни.

🏚️ Посёлок в Вороново: десятки семей без жилья, глава застройщика — покончил с собой, директор в бегах

Мы уже писали о тревожном тренде: замороженных посёлков в Московской области становится всё больше. И вот свежий пример — Новая Москва, район Вороново.

Клиенты строительной компании написали заявление в полицию с просьбой возбудить уголовное дело. Застройщик обещал возвести коттеджи, разделил землю на несколько сотен участков, продал их, но ничего не построил. Покупатели вносили миллионы рублей предоплаты, а получили в лучшем случае бетонные каркасы или сараи, которые теперь придётся сносить как самострой — земельные участки были оформлены ненадлежащим образом.

Люди продавали единственное жильё, брали кредиты в рамках семейной ипотеки. Десятки семей сегодня без крыши над головой, снимают квартиры и параллельно выплачивают кредиты за воздух.

Глава компании, предположительно, покончил с собой. Его супруга, занимавшая пост директора, скрывается от правосудия.

Это не единичный случай. Это маркер системного кризиса.

Напомним: по данным экспертного клуба «Загородный девелопмент», уже сейчас в Подмосковье насчитывается около 50 замороженных или предбанкротных посёлков. А к середине 2027 года их число может достичь 100 — вернуться к допандемийному уровню. Девелоперы, пришедшие на рынок в ажиотаж, оказались не готовы к падению спроса и трансформации продукта, а отделы продаж не умеют работать с новым клиентом, если не брать случаи откровенного мошенничества.

Вороново — лишь один из адресов на этой карте. Но за каждым таким адресом — разрушенные жизни и потерянные миллионы.

❓ Коллеги, как думаете, сколько ещё посёлков пополнят этот скорбный список до 2027 года? Делитесь мнениями.

Компенсировать падение ввода индивидуального жилья в России нечем, кроме как дополнительными мерами поддержки сегмента, заявил @ria_realty в ходе #вэф2026 строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

По данным Росстата, в январе-июне 2026 года ввод жилья в России сократился на 18%, до почти 42,8 млн кв м в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В частности, ввод индивидуального жилья за полугодие составил 26,6 миллиона "квадратов" (-28,6% год к году). Позднее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что российские власти обсуждают возможность бесплатного предоставления земли под индивидуальные дома при условии их строительства за три года.

"Компенсировать нечем, кроме как дополнительными мерами поддержки, которые стимулируют увеличение объемов индивидуального жилищного строительства", – ответил Стасишин на соответствующий вопрос.

☝️Уверенности в достижении целевого показателя по вводу 100 млн кв м жилой недвижимости по итогам 2026 года Стасишин не высказал. В выполнении этой задачи, по его словам, может помочь если не ввод ИЖС, то ввод многоквартирного жилья.

"Многоквартирка возрастает, это правда. Она идет хорошо", – подчеркнул замминистра.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

🔥 Международный Жилищный конгресс — 5–9 октября, ЦМТ Москва

Главная девелоперская осень. 10 000+ участников: застройщики, брокеры, маркетологи, инвесторы.
В программе — мощный загородный трек.

СПИКЕРЫ:
· Валерий Лукинов — Основатель Экспертного клуба «Загородный девелопмент»
· Екатерина Коган — Директор по развитию бизнеса ФСК Фемили
· Екатерина Крапивина — Директор по продажам Villagio Realty
· Марина Шкурко — Управляющий партнёр Puzzle Realty
· Анна Исаева — Сооснователь и коммерческий директор ГК «АСК»
· Антон Басин — Основатель BASINN Hotel Development
· Изабелла Атоян — Директор по маркетингу «Пирогово Коллекция. Компания DATA»

В фокусе обсуждения — продюсирование загородных территорий через брендинг и сторителлинг, маркетинговые стратегии для массового и элитного сегментов, использование КРТ как коммуникационного инструмента, нестандартные методы привлечения клиентов без рекламного бюджета, а также гибридные модели «отель + коттеджный посёлок» и экономика гостеприимства: окупаемость, эксплуатация, точки безубыточности.

Регистрируйтесь по ссылке и используйте промокод ЛУКИНОВ — он даёт скидку 18% от стоимости билета!

До встречи в ЦМТ! 🔥