Загородный девелопмент Экспертный Клуб | ИЖС
3.68K subscribers
675 photos
82 videos
28 files
831 links
Загородный девелопмент Экспертный Клуб . Консалтинг, Продуктовый маркетинг, Продажи, Мастер планы. https://countrydevelopment.club/ ,
RUTUBE канал: https://rutube.ru/u/countrydevelopment/
Конференции
https://t.me/ConfCountryDevelopnent/2330
Download Telegram
На связи Валерий Лукинов.
Мой друг и коллега, опытный специалист в области фасадного остекления и просто хороший человек Лев Минуллин, делает первые шаги для создания собственного телеграмм канала и я хочу его поддержать!

В своем авторском канале, он планирует разбирать различные аспекты, связанные с современными решениями в области светопрозрачных конструкций.

Он не только по технической части, но и в маркетинге весьма опытен - и в "упаковке" продукта, и в b2b коммуникациях.

Так что с удовольствием рекомендую подписаться на его канал https://t.me/fenestra_expert и поддержать полезное для рынка загородной недвижимости начинание
👍62🔥1👏1💯1
👮‍♂️ Внимание, девелоперы и инвесторы! Коэффициент "4" для земельного налога: когда он больно бьет по карману? 💸

Знаете ли вы о важном нюансе в налоговом законодательстве, который может существенно увеличить ваши затраты на проекты жилой застройки?

Речь идет о коэффициенте 4, применяемом при расчете земельного налога для участков, отведенных под жилую застройку.

Суть правила:

1.  Период применения: Коэффициент 4 начинает действовать в течение периода, превышающего 3 года.
2.  Отсчет срока: Отсчет начинается с даты государственной регистрации права на земельный участок.
3.  Окончание срока: Отсчет прекращается с даты государственной регистрации права на построенный жилой дом или квартиры в нем.
4.  Что это значит? Если от момента оформления земли до регистрации готового объекта прошло БОЛЕЕ 3 лет, то начиная с 4-го года и до момента регистрации дома, земельный налог за этот участок рассчитывается с применением повышающего коэффициента 4. То есть, налог увеличивается в 4 раза!

🔍 Почему это КРИТИЧНО важно для девелоперов и инвесторов?

*   Резкий рост затрат: Затягивание строительства на год и более превращает земельный налог из незначительной статьи расходов в серьезную финансовую нагрузку.
*   Давление на сроки: Правило создает мощный стимул укладываться в "магические" 3 года, что требует безупречного планирования и управления проектом.
*   Риск для маржинальности: Неучет этого фактора на этапе финансового моделирования проекта может "съесть" ожидаемую прибыль.

📌 Выводы для профессионалов:

1.  Строгий контроль сроков: Строительные графики должны быть не просто реалистичными, а жестко привязанными к 3-летнему лимиту от регистрации прав на землю.
2.  Точное финансовое моделирование: Обязательно включайте потенциальные затраты на повышенный земельный налог (с 4-го года) в расчеты рентабельности проекта, особенно если есть риски срыва сроков.
3.  Документальная фиксация: Четко фиксируйте даты всех этапов (регистрация права на землю, ввод объекта, регистрация прав на помещения) для корректного расчета налога и возможного оспаривания.

Не дайте коэффициенту "4" стать неожиданностью, которая поставит крест на вашей прибыли! Проверьте свои текущие проекты и будущие планы прямо сейчас. ⏱️

 *за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, и жилищного строительства, осуществляемого на основании договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

#налог #земельныйналог #ИЖС #девелопмент #строительство #риэлторы #инвесторы #недвижимость #закон #финансы @countrydevelopment
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5🔥4👏1
Более 40% молодых россиян сегодня считают, что без собственного жилья семью создавать и заводить детей не стоит. При этом 48% согласны с мнением, что можно создать семью и родить детей, проживая на съемной квартире или с родителями, свидетельствуют результаты опроса аналитического центра ВЦИОМ:

1. Молодые россияне не отказываются от семьи и родительства.
2. Есть завышенные ожидания к качеству жизни и высокие стандарты родительства.
3. Ребёнок это экономический проект: его образование, досуг и обеспечение всем необходимым.

Стимулировать семьи к рождению второго и последующего ребенка, могут:

1. Жилье;
2. Стабильно высокий доход;
3. Государственная поддержка;
4. Надежная работа;
5. Финансовая подушка;

Поэтому дети и брак - не старт взрослой жизни, а ее итог, к которому нужно прийти подготовленным.

И именно это делает жилищный вопрос в прямом смысле демографическим, можно сказать, ключ к будущей рождаемости - это ключ от собственного дома.

Однако текущая кредитно-денежная политика пока играет против демографии.

Если ВЦИОМ обращает внимание в этом ключе, то остаётся надеяться, что вопрос доступности жилья встанет ребром в высоких кабинетах. Но какими инструментами его будут решать, остаётся только гадать.

Как вы думаете, есть ли другие инструменты кроме ключевой ставки?


#ВЦИОМ #демография #семья #аналитика #ижс
@countrydevelopment
6🔥2👏2
Вышла статья в FORBES с комментариями Валерия Лукинова. Благодарим Марию Неретину и Марину Скубицкую.
Публикую часть из него, остальное можно посмотреть на слайдах выше.

Инструкция по выбору первого загородного дома или участка.

1. Определите цель покупки

Если нужен дом для постоянного проживания, то время в пути до работы, школ, детских садов и других объектов инфраструктуры важнее, чем природные красоты вокруг.

Если цель покупки — перепродажа или сдача в аренду, изучите спрос в регионе, популярность локации и потенциал роста цен.

2. Изучите местоположение 

Убедитесь, что до поселка легко добраться как на личном, так и на общественном транспорте. Рассчитайте время в пути до города. Проверьте наличие магазинов, медицинских учреждений, школ, детских садов, спортивных площадок и других необходимых объектов. Обратите внимание на шумовое воздействие от аэропортов и крупных трасс, а также близость промышленных зон.

3. Оцените качество объекта

Наведите справки о надежности и качестве работы застройщика. Убедитесь, что дом подключен к электричеству, водоснабжению, канализации и интернету. Если нет центральных коммуникаций, проверьте качество автономных систем (скважина, септик, генератор). Обратите внимание на теплоизоляцию, энергосберегающие технологии.

4. Проанализируйте планировку и размеры 

Убедитесь, что планировка дома соответствует вашим потребностям (количество комнат, наличие кухни-гостиной, гардеробных, кладовых). Размер участка должен быть достаточным для ваших целей (сад, зона отдыха), но не настолько большим, чтобы создавать сложности в обслуживании.

5. Изучите документы 

Запросите у застройщика все разрешения и документы на землю и строительство. Проверьте соответствие реальных границ участка данным в кадастровом паспорте.

6. Определите стоимость содержания

Узнайте, сколько будет стоить обслуживание дома (оплата УК, плата за электричество, отопление, воду, вывоз мусора).

7.  Рассчитайте налог на имущество и землю.

Оцените затраты на уход за территорией (уборка снега, ремонт заборов и т.д.).

8. Осмотрите объект

Приезжайте в разное время суток: днем проверьте уровень шума, вечером оцените работу освещения и безопасность, населенность поселка по светящимся окнам.
Также убедитесь, что коммуникации функционируют.

9.  Изучите планы застройщика или администрации по развитию территории: возможно, рядом появятся новые объекты инфраструктуры или дороги.

10.  Убедитесь, что дом будет легко продать или сдать в аренду в будущем, если это потребуется.

Будьте готовы к компромиссам
Не позволяйте эмоциям или давлению со стороны продавцов влиять на ваш выбор. Если есть сомнения, обратитесь к независимому эксперту или юристу. И помните: идеальных объектов не бывает.

Определите собственные приоритеты и не соглашайтесь на вариант, который полностью противоречит вашим основным потребностям.
#Forbes #ИЖС #тренды #РынокНедвижимости #выборучастка #выбордома
@countrydevelopment
8👍7💯1
🏡⬇️Объем выдачи ипотеки на частные дома в России сократился в июле 2025 года по сравнению с июлем прошлого года на 46% - до 57 млрд рублей, количество кредитов снизилось на 28% - до 11 тысяч, сообщила пресс-служба госкомпании "Дом.РФ".

По данным аналитиков, объем ипотеки на ИЖС в прошлом месяце по-прежнему обеспечен адресными льготными программами - 99% всей выдачи, в том числе 86% за счет семейной ипотеки.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы
🔥31👍1💯1
Forwarded from Циан для профи
💼 Сделки с участием иностранных граждан в 2025 году: ограничения и особенности

Иностранцы по-прежнему могут покупать недвижимость в России — но есть нюансы.
Особые условия действуют для граждан «недружественных» стран, сделки с землёй ограничены, а налоговая и миграционная нагрузка зависит от цели покупки и статуса покупателя.

Разобрались, как провести такую сделку без нарушений — и с чем может помочь профессионал недвижимости.

А вы сталкивались с ограничениями при работе с иностранными покупателями?
👌 — Да, проводили такие сделки
🤝 — Только консультировали клиентов
🌚 — Пока не брался(ась) — много нюансов

#юридический_ликбез
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤔2💯1
До 16% ЦБ на заседании 12 сентября с большой долей вероятности снизит ключевую ставку еще на 2 процентных пункта годовых, спрогнозировала для «Газеты.Ru» инвестиционный советник Юлия Кузнецова.


«Банк России на последнем заседании в июле принял решение о снижении ключевой ставки на 2 п.п. Это крупнейшее изменение ключевой ставки с начала 2025 года, которое стало сигналом для рынка о возможном смягчении денежно-кредитной политики в дальнейшем. Столь значительное снижение ставки — признак уверенности регулятора в снижении инфляционных рисков. Динамика снижения темпов роста цен в июне, июле и в августе — сигнал того, что политика ЦБ дает результаты. Если макроэкономическая статистика в ближайшие месяцы подтвердит устойчивость этой тенденции, вероятность повторного снижения ключевой ставки на 2 п.п. к следующему заседанию весьма высока»


#ЦБ #Ключ #ипотека #финансы #ИЖС
@countrydevelopment
4👏1💯1
Какую ключевую ставку ЦБ примет 12 сентября?
Anonymous Poll
17%
15%
38%
16%
26%
17%
20%
18%
Варианты размещения денег с депозитов при ключевой ставке в 16%. Свой вариант пишите в комментариях
Anonymous Poll
36%
В загородную недвижимость
18%
В городскую недвижимость
21%
В коммерческую недвижимость
24%
В валюту
🎁 «Бесплатный» участок от государства: скрытые затраты для семьи или возможности для рынка?

Депутаты Госдумы предлагают дарить земельные участки супругам, прожившим в браке 10+ лет и имеющим детей. Звучит как прекрасная социальная инициатива. Но мы смотрим глубже, присматриваемся к деталям.

Что не так с «подарком»?

«Бесплатный» сыр бывает только в мышеловке. Получатели участка обязаны его освоить в течение 3 лет:
Содержать в порядке
Построить объект (иначе участок могут изъять как заброшенный)

Реальная стоимость «подарка» для семьи:

Даже при минимальном сценарии семье придется выложить круглую сумму из своего кармана:

· Забор + коммуникации (без газа): от 670 тыс. ₽
· Облагораживание: от 100 тыс. ₽
· Строительство даже скромного всесезонного дома: от 3 млн ₽

Итог: «Подарок» потянет как минимум на 4–5 млн рублей обязательных расходов. Не каждая семья к этому готова.

А где здесь возможности для девелоперов и инвесторов?

Этот законопроект, если его примут, может создать новый мощный сегмент спроса:

1. Типовые проекты «под ключ»: Огромный рынок для готовых решений — от «коробок» маленьких домов с минимальной отделкой до полноценных комплексов с подключением коммуникаций.
2. Сервис освоения «под ключ»: Услуга «приведи участок в соответствие с законом»: от оформления документов до установки забора и подготовки к строительству.
3. Купля-продажа права аренды/требования: Возможно, некоторые семьи захотят быстро монетизировать свой «подарок», продав право на его получение или переуступив его застройщику.

Вывод: Инициатива благовидная,но на деле — это создание новой огромной головной боли для тысяч семей и, одновременно, нового рынка с гарантированным спросом для бизнеса. Вопрос в том, кто сможет предложить самым выгодные и быстрые решения для этих новых «счастливых» землевладельцев.

А вы как считаете, реализуема ли эта идея? И главное — кто является выгодноприобретателем?

#ИЖС #Госдума #участок #Девелопмент #Инвестиции #Недвижимость #Строительство @countrydevelopment
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👏5👍3💯32
🚨Земельный детектив: Почему 38% глэмпингов под угрозой из-за ВРИ

Цена ошибки на старте проекта — миллионные убытки и годы судов. Яркий пример — масштабная проверка Счетной палаты по «некапитальным средствам размещения» (читай: глэмпинги) в Бурятии, Кабардино-Балкарии и Тверской области.

В чем суть? Выделенные из федерального бюджета средства освоили,объекты построили. Но есть одна проблема: вид разрешенного использования (ВРИ) земель не соответствует законодательству.

📌 Объекты стоят на землях сельхозназначения и ИЖС, где такое строительство запрещено или сильно ограничено.
📌На 1 февраля 38% объектов (71 из 185) оказались в правовом вакууме. Инвестиции под угрозой.

Почему это касается ВСЕХ инвесторов в глэмпинги?

Это не частный случай трех регионов. Это системная проблема всей отрасли. Как говорит эксперт Павел Кирьянов, в Республике Алтай до 90% глэмпингов могут находиться на «не тех» землях.

А выход есть? Теоретически — да. Практически — это ад.

1. Смена ВРИ на «рекреацию»: Может потребовать 6–12 месяцев и пакета документации, как для капитального строительства.

2. Перевод земли в другую категорию: Процесс может занимать до нескольких лет. И это еще большой вопрос, дадут ли его вообще.

В России пока нет единой и быстрой процедуры легализации таких объектов. История с Алтаем, где предпринимателям якобы удалось все решить за 3 месяца, выглядит скорее счастливым исключением, чем правилом.

Вывод для инвесторов: Первичный аудит земельного участка— это не «бумажная волокита», а главная стадия: анализ участка и разработка концепции профессиональными Экспертами. Сэкономить на проверке и концепции в начале — значит гарантированно потерять в разы больше в будущем на штрафах, судах и простоях.

А вы сталкивались с проблемами ВРИ в своих проектах? Делитесь в комментариях.
#ИЖС #Глемпинги #ДОМ #Недвижимость #Инвестиции #Девелопмент #Земля #СчетнаяПалата #Туризм @countrydevelopment
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍5🔥31💯1
Конец эпохи ИЖС: как крупные игроки убьют кастомизацию в массовом ИЖС.

Коммерсант:
Доля мелких подрядчиков в сегменте ИЖС сократилась втрое за два года

Типовые поселки, ограниченный выбор проектов и индивидуальный подход как роскошь.

Звучит как антиутопия? Для массового сегмента ИЖС это — ближайшее будущее.

Руководитель HalleHouse Вячеслав Котлов подтверждает тренд:

«Крупные девелоперы из сектора МКД активно скупают перспективную землю. Это создает дефицит и закручивает ценовой винт, вымывая с рынка небольших игроков.
В перспективе рынок ждет стандартизация проектов и вытеснение мелких и средних застройщиков»


К чему это приведет? Рынок четко сегментируется:
🏡~50% покупателей — уйдут в типовые поселки от гигантов.

⚜️Премиум-сегмент — останется нишей для кастома и высоких цен.

🛠DIY-форматы — для тех, кто готов строить сам.

Но где же рост? Наталья Круглова (Trophy Assets) обращает внимание на тревожный сигнал:
«Продажи упали в 6,2 раза год к году.... Да, в I квартале 2025 был всплеск (+17,6%), но уже по итогам полугодия — спад на 2,4%. Тренд развернулся.»

Что это значит для вас?

· Инвесторам — пора пересматривать стратегии входа в рынок земли.
· Девелоперам — нужно искать ниши или партнерства для конкуренции с гигантами.
· Строителям — время готовиться к работе с крупными подрядчиками на потоке.

Вы согласны с таким будущим? Или видите другие пути развития?

Ждем ваше мнение в комментариях!

#ИЖС #девелопмент #инвестиции #строительство #недвижимость #рынокнедвижимости #прогноз #земля #застройщики
👍9💯21👏1
📢 Мишустин призвал чиновников «входить в положение» при регистрации прав на недвижимость

На встрече с руководителем Росреестра Олегом Скуфинским председатель Правительства РФ Михаил Мишустин сделал акцент на гуманном подходе к гражданам в вопросах регистрации недвижимости.

«Вопрос собственности всегда очень чувствителен. Когда человек вложил деньги, построил дом, обустроил участок, а потом не может оформить права — это становится серьёзным ударом для семьи»


Мишустин отметил, что Росреестр должен демонстрировать доброжелательное и чуткое отношение к людям.
Особое внимание он уделил обратной связи:

«Обратная связь — основа работы. Надеюсь, вы измеряете удовлетворённость граждан сервисами».


Также премьер затронул тему гаражной амнистии, которая уже четвёртый год остаётся в центре внимания — особенно среди дачников и владельцев самостроя.

👀 Что это значит для рынка?
Государство всё больше делает ставку на доступность, прозрачность и клиентоориентированность в работе с недвижимостью. Упрощение регистрации — сигнал к росту легализации объектов и, как следствие, к повышению доверия на рынке.

Следите за изменениями: мягкая амнистия, цифровизация и фокус на пользовательском опыте — тренды, которые формируют будущее отрасли.

👉 Источник: ТАСС
#недвижимость #Росреестр #Мишустин #гаражнаяамнистия #девелоперы #инвесторы #риэлторы #рынокнедвижимости #регистрациянедвижимости
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍52👏2
Где рождаются сделки на загородном рынке?

Инвестиции в недвижимость требуют экспертной оценки проектов и личных контактов. Лучшая возможность для этого — сегодня и завтра.

🏠 День 1 (27.08): Due Diligence в полевых условиях Инвест-тур по ликвидным поселкам: «Павловы Озёра», «Мыс», Wright Hills, «Ильинские холмы». Ваша возможность:
🔴 Оценить объекты не на бумаге, а в реальности.
🔴 Задать прямые вопросы девелоперам и архитекторам.
🔴 Понять, какие факторы действительно влияют на стоимость и спрос.

🏆 День 2 (28.08): Финализация контактов и выбор чемпионов Церемония премии «Посёлок года».
Здесь вы встретитесь с лидерами рынка и узнаете, какие проекты стали эталоном для инвестиций в этом году.

Как Председатель жюри премии Посёлок года, буду вручать награду в одной из ключевых номинаций!

Присоединяйтесь, чтобы принимать решения на основе живого опыта и данных, а не предположений.

🔗 Регистрация и детали для партнеров:

#инвестиции #девелопмент #бизнес #нетворкинг #загороднаянедвижимость #поселокгода #инвестору
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍63👏2🔥1