Инфраструктурный дефицит: новая точка напряжения девелопмента

Наблюдение после заседания Комиссии АЮР по правовому регулированию строительства и создания качественной среды для жизни в Минстрое.

Темпы жилищного строительства в российских городах все чаще упираются не в спрос и не в финансирование, а в инфраструктуру.

Из обсуждения можно выделить несколько принципиальных тезисов.

1. Проблема уже материализовалась в “стоп-кранах” по стране

По данным, представленным Институтом экономики города, более 40 российских городов полностью или частично приостанавливали выдачу разрешений на строительство жилья - и острее всего это проявляется в крупных городах. Причина банальна: необеспеченность социальной инфраструктурой.

2. Федеральной “универсальной формулы” участия застройщиков нет - отсюда правовая турбулентность

На федеральном уровне регулирование неполное: внятнее оно проявлено в контуре КРТ, но в остальных случаях застройщик часто формально не обязан ни строить соцобъекты, ни компенсировать их бюджету - и регионы/муниципалитеты вынуждены “донастраивать” систему своими актами.

3. Международная логика проста: “impact fee” как инструмент финансирования новой инфраструктуры

В международной практике инфраструктурный сбор - разовый платеж, который устанавливают муниципалитеты при строительстве жилых/нежилых зданий для финансирования новой инфраструктуры; модели различаются по ставкам, льготам и администрированию.

Ключевой нюанс: это не “штраф за стройку”, а способ управляемо конвертировать градостроительный рост в инфраструктуру.

5. Российские региональные модели уже есть - но они разные по смыслу

Институт экономики города показал несколько практик:
🟦ПЗЗ-модель (условие РнС через обеспеченность инфраструктурой - пример Санкт-Петербурга).
🟦Соглашения/сборы (пример Перми: ставка финансирования социнфраструктуры 7629 руб./кв. м общей площади жилья в действовавшей конструкции).
🟦Московская модель инфраструктурного договора, привязанного к платежам за изменение ВРИ / арендной плате, с более “гибкой” логикой стимулов и дифференциаций.

6. Самая тонкая дискуссия - про цены и конкуренцию

Татьяна Полиди обозначила важный тезис: на ряде рынков новостроек концентрация высока, и там наблюдается более агрессивная ценовая динамика; на этом фоне регулирование инфраструктурных обязательств может снизить административную асимметрию и поддержать конкуренцию за счет единых правил и снижения “премии за риск”.

При этом риск роста затрат и давления на цены в презентациях прямо обозначен. Но ключевой акцент сделан на другом: инфраструктурная нагрузка на девелоперов уже существует - просто сегодня она распределена неравномерно и часто непрозрачно, что создает дополнительные риски для рынка и снижает предсказуемость правил игры.

По сути, дискуссия постепенно смещается от вопроса нужно ли регулирование к вопросу какой именно должна быть его конструкция. Работа в этом направлении будет продолжена, в том числе в рамках исполнения правительственной «дорожной карты» (распоряжение Правительства РФ от 29.11.2025 № 3523-р, приложение 5).

👨‍🏫 Константин Лушников