"인간의 정신은 '논리 처리 장치'가 아니라, '스토리 처리 장치'입니다. (다시 말해, 사람은 논리로 설득이 되는 게 아니라, 스토리로 설득이 된다는 말입니다)"

- 조너선 화이트

서울부동산포럼 20주년 특별컨퍼런스: "서울부동산포럼 20년, 회고와 미래"
2023년 11월 23일 /라움

[이태교 서울부동산포럼 창립회장 축사]
2003년 6월 25일 삼성에버랜드 주최 부동산 행사에서 시작
2003년 11월 12일 서울부동산포럼 정식 발족함
서울부동산포럼
자격심사해서 최고 전문가만 받는 모임을 만들어 20년을 이어오니 이제 대한민국 부동산의 핵심 인물들이 다 모인 포럼이 됨, 아무나 못들어오는 자부심
100년 후에는 우주도 가보자

[지난 20년의 부동산 시장, 그리고 다가올 20년의 기회 - 김경민 교수(서울대학교 환경대학원)]

IMF 외환위기 -> 카드 대란 -> 2008년 금융위기 -> 유럽위기 -> 팬데믹
위기는 많았는데 100년전에는 어땠을까?
핫플레이스, 익선동은 누가 언제 만들었을까?
1929년, 1935년: 익선동 166번지

1919년, 정세권이라는 분이 경성에 와서 가옥을 개발하기 시작함
집값폭락시대의 무시무시한 그때를 말하는 정세권
1935년 신문기사
정세권은 북촌 지역 개발을 많이 했음
1930년대 대폭락기 정세권의 전략
중일전쟁 충격으로 부동산 시장 가격 급락, 주택 공급 축소, 이후 인플레이션 발생, 디벨로퍼들의 주택 공급 어려워짐
건양사, 1920년 설립 후 10년만에 서울 최대 재벌이 됨
혁신 아이디어, 앞으로 집장사는 새로 짓는 것이 어렵기 때문에 집세 받는 업, 기업형 임대시장을 열어야 한다. 무려 100년 전 기업형 임대업을 생각한 것
100년 전 역사에서 찾을 수 있는 교훈

지난 10년 최대 파산 위기였던 사업, 용산 국제업무지구 파산(2013년)
서울 아파트 가격 바닥이었던 시점, 2013년

전문 디벨로퍼의 등장
외환위기 후: 엠디엠, 신영, 피데스
다양한 디벨로퍼, 전문 디벨로퍼, 전문 부동산 운용사 등 등장

프롭테크의 성장, 한국 프롭테크 포럼

도시 패러다임의 변화, 부동산 패러다임의 변화
프랭크로이드라이트가 그린 도시의 미래
라디오가 공급되면서 정보통신 혁명, 교통혁명이 일어남에 따라 도시가 교외로 확산되어 갈 것으로 생각했음. 고속도로의 결절에 이르는 지점에 사람들이 물건을 파는 장소가 생길 것으로 생각했는데 실제 30년대 미국에서 이 지점에 쇼핑몰이 생김.
중세도시는 반경이 짧은 성곽도시. 산업화되면서 도시가 확장됨.
도시 빈곤, 환경, 위생 등 문제 발생 -> 광역 도시 논의, 철도망(20세기 초)

서비스 도시 - 공장이 빠져나가고 도시에 오피스가 들어서기 시작
르꼬르뷔지에가 이를 예측함. 빠리 중심 도시에 새로운 유형의 금융회사, 로펌, 회계사들이 들어서면서 글로벌 비즈니스를 하게되고 초고층 개발
구로공단의 변화도 마찬가지 변화 흐름

사이먼 프라퍼티 주가 폭락, 미국 증시 상승 -> 글로벌 오프라인 리테일 붕괴
아마존 주가 상승

21세기 플랫폼 도시
상점이 망하고 도시로 다시 물류창고가 들어옴

산업도시 -> 서비스 도시 -> 플랫폼 도시
강남, 여의도, 상암, 을지로, 홍대/합정 오피스 클러스터

생성형 AI
김경민 교수도 올해
LLM 머신, 부동산 전용 챗 GPT 만들고 있음

부동산의 핵심 리스크는 유동성과 비대칭성, 보안성인데 AI, 블록체인, STO 등으로 개선할 수 있지 않을까? 라는 김경민 교수의 개인 의견으로 마무리

[밸류맵 김범진대표 - 부동산 시장과 AI(AI가 바꾸는 부동산 시장)]

무어의 법칙
AI의 기술적 발전은 지속 발전하고 있음
어떻게 진짜 같은 가짜 데이터를 만들 수 있을까?
최대한 진짜 같은 모조품을 생성하는 생성자 Generator가 생성한 데이터를 구별자 Discriminator가 진품과 모조품을 구분함 -> 경쟁적으로 발전하는 과정

부동산 의사결정에서 AI결정이 어려운 이유
부동산의 경우 고도의 경험과 지식이 요구되는 전문가 고관여 의사결정 분야
데이터 수집 및 라벨링 작업에 있어 전문가 참여가 필수적
케이스별로 결과값이 달라 전문가 사이에서도 가치판단이 다름
과거 자료를 현재 추정 자료로 사용하기 어려움
학습 데이터 확보 매우 어려움

질로우, 주택가격 예측 모델 어려움
AI데이터 라벨링 서비스가 오히려 유망 (노가다)

*현재 활발하게 개발되고 있는 서비스
AI 건축설계 - 규모검토, 기본설계
부동산가치평가 AVM(Automatic Valuation Model): KT, 밸류맵
부동산 채권평가 자동화 ABV(Automatic Bond Valuation): 회수금액 예측 산출
부동산 신용평가 시스템 R-Credit Scoring System

부동산 시장에도 생성형 AI가 활용될 수 있을까?
Nerf: 3d 맵에 사진 찍히지 않은 부분을 완성 시켜줌
GPT X DALL-E
건물 CG 그리기
전문가 AI로 설계 후 생성형 AI로 디자인
참고: 의료영역에서의 생성형 AI기술, 인공지능이 뼈나이 판독, 루닛 흉부 영상분석

[우미건설 김병권 전무 - 인구변화와 주택시장의 미래]

지금부터 2050년까지
총인구수 420만명 감소
고령인구 950만명 증가
1인가구 현재 800만명(30년전에는 100만) 100만 증가
수도권 인구 2600만명에서 98만명 감소 전망(비수도권은 300만명 이상 감소)

과거 30년간 연평균 542천가구 이상 공급
대형건설사(7개사) 연 15000-20000세대 공급해왔음

사업구조가 단순했음
토지비의 10% 출자, PF 대출로 토지 잔금, 선분양, PF 상환, 건축비 충당, 시행이득 획득

인구구조의 변화
3,4인 가구 중심에서 1,2인 가구로 주된 가구 유형 변화

경제성장률 둔화, 가구수는 꾸준히 증가해도 가구원수는 감소
국민총소득은 꾸준한 성장 후 둔화
1인당 국민총소득 및 증감률 추이
산업화로 인한 급격한 성장과 도시 집중화 현상: 2000년을 기준으로 증가율 둔화

섬찟한, 정해진 미래 주요 View Point
인구문제 해결 주체는? 부동산 사업자는?
2019년부터 인구수 감소, 가구수, 고령인구, 1인가구수, 수도권 고령인구수 증가
2035년 65세 이상 인구 40%, 2050년 65세 이상 인구 52%

대규모 아파트 개발 사업 - 사라지지는 않겠지만 업의 본질이 바뀔 수 있음
Work + Play + Live

[알스퀘어 류강민 리서치센터장 - 데이터로 보는 미래 상업용 부동산 시장의 변화와 예측]
서울 오피스 가격은 거품인가?

최근까지 서울 오피스 가격은 거품이 있었으나 지금은 거품이 사라지고 있는 시장
거품이 끝난 후에는 오히려 기회가 많을 것

가격은 왜 변하는가? 금리와 미래 가격에 대한 기대
거품은 무엇인가? 근거가 없는 막연한 기대로 현재 가격이 상승하는 경우를 말함
거품은 시장가격과 잠재가치의 차이라 볼 수 있으며 거품이 존재하는 동안 거품의 크기는 커짐
거품은 자기증식, 나중에 터지게 됨

글로벌 금융위기 직전까지 서울 오피스 Cap rate은 국고채와 거의 붙을 만큼 안전 자산으로 취급됐고 코로나 직후도 마찬가지 -> 과연 안전자산으로 볼 수 있는가/ 거품일까?
거품이 어느 정도 있었다고 판단함

거품이 사라졌다고 판단하려면 국고채와 Cap rate spread가 다시 벌어져야 함: 국고채보다 서울 오피스라는 자산에 좀더 위험이 있다는 점을 반영한 가격이어야 거품이 없는 건전한 가격
Cap rate이 국고채 금리 + 160bp 수준까지 상승해야함
이를 위해서, 1) 임대료가 상승하거나 2) 오피스 가격이 하락해야함
결론적으로 시간이 필요
향후 2년간 임대료 8% 정도 상승하면서 금리 하락하면 균형이 맞춰질 것

지식산업센터와 물류센터의 가격은 오피스보다 더 높게 상승했고 금리인상의 여파도 더 크게 나타남
모든 자산유형의 거래 규모가 절반 이하로 감소. 거품이 사라지는 과정에서 거래 감소 불가피

오피스는 공급이 많지 않아 공실률이 상승할 것 같지 않으나
지식산업센터는 꾸준히 공급되고 있음(연평균 10%, 공급과잉) 특히 경기도
물류센터도 공급과잉 당분간 지속. 저온 공실률 급등
경기 고양시 등 지산 공급 과도. 경기도 공실률 급등
전통적인 지산 중심지 구로와 가산도 당분간 공실 증가할 전망

오피스 시장은 가격의 민감도가 중심성이 더 높아지고 있음
중심지에서 멀어질수록 가격이 낮아지는 정도가 더 가팔라진다는 의미

물류의 입지는 교통비용이 적은 곳이 양호한 입지
자동화 가격이 저렴해질수록 교통비용이 점점 더 중요

[마스턴아시아퍼시픽 양병우 상무 - 부동산 금융시장의 혁신과 과제

Private Equity Real Estate]

모든 악의 축은 미국 금리인상
내년에만 500조원 규모의 미국 부동산 대출 상환해야함

글로벌 부동산 거래 급감: 매도인은 금리 하락을 기대하고 매수인은 가격 하락을 기대하며 줄다리기

국내 부동산 펀드 시장은 역사가 길지 않음(2004년 간접투자자산운용업법으로 시작)
20년간 급격하게 증가, 152조원 규모
지난 10년간 해외부동산 투자 활발, 전체 펀드 중 절반이 해외 부동산 투자

수익자와 투자자의 니즈 다각화. 리스크 헷지를 위한 추가적인 요구사항 많아지고 있음
단일자산 프로젝트 펀드가 많음 -> 포트폴리오 다각화 필요
전략과 자산의 차이: 밸류애드, 개발사업 등 검토
집합투자업자(자산운용사)의 책임 운용 이슈 - 전문성, 투자 담당자의 이직 등 이슈
Front- end 수수료: 해외에서는 사례를 찾기 어려움. 총액 인수후 셀다운
해외 부동산 이중 수수료: 국내 운용사와 해외 운용사 설정 수수료, 매각 차익, 투자자 입장에서는 수수료와 매각차익이 이중으로 발생

부동산 투자 Private Equity 투자제안 -> 기존 부동산펀드의 ‘보완재’
GP와 LP가 홀딩회사의 지분을 가져가고 OPCo 운영회사를 보유
부동산 자산가격 상승 + 운영회사 가치 상승 기대

투자자들은 이사회 선임권을 가져가기 때문에 신규자산 편입 의사결정에 관여할 수 있음
단일자산 프로젝트 펀드가 아니라 설정된 전략에 따라 복수의 자산을 매입
GP는 보통주의 5-20% 공동 투자, 전문성이 있어야 하고 LP/GP간의 클럽딜 구조에 따른 중간 총액인수기관 불필요

OPCo(운영회사) 동시 소유가 중요한 이유
- 부동산 실물/개발 자산 투자를 통한 목표 수익률 달성은 제한적인 반면 운영회사 동시 투자 및 보유를 통한 플랫폼 사업으로서의 가능성 확장

드라이파우더 현금보유는 역대급으로 쌓여있는 상황
PE마켓에서 밸류애드, 오퍼튜너티 펀드 AUM이 현재 가장 많음

사례)데이터센터
핫하지만 단순개발로 투자자가 원하는 수익률 맞추기 어려움
데이터센터 운용사를 만들어서 운용까지 해야함
맥쿼리는 전문 자회사 설립해 상장 준비 중

사례)호주 학생 기숙사 Student One 개발
호주는 학생 기숙사가 부족
오피스 리모델링 및 개발사업을 통해 완성, 운영회사 설립해 플랫폼 마련(2015년)
기관투자자 펀딩 1500억 투자 받아 호주 브리즈번에 학생 기숙사 3개동 완성 (8년 소요)
지난달 블랙스톤에 5000억원에 매각
블랙스톤은 이를 플랫폼으로 활용해 호주 내 시드니와 멜버른 기숙사를 확장, 리츠 등을 통해 Exit할 계획임

사례)싱가포르 외국인 노동자 기숙사 투자
Avery O Key
모건스탠리 REF로부터 23,000배드 규모의 외국인노동자 기숙사 매입 후
밸류 애드 전략 수립, 실행 후 블랙스톤에 3년만에 6천억원에 매각(IRR 40%)

사례)한국 시니어하우징/간병주거 투자계획
기관형 시니어하우징/간병주거 시설 개발
싱가포르 소재 투자자 대상 자본금 1500억원 모집예정
운영사 설립해서 같이 키울 계획

출처 : 김열매 애널리스트

벤처투자자란 무엇인가? 벤치마크의 이야기.

"일부 벤처투자자들은 올바른 거래를 선택하는 것이 그들이 하는 일의 거의 전부라고 생각했다. 기업가들을 지도하는 것은 나중에 생각한 일이었다. (중략) 벤치마크는 알파를 달성하기 위해, 기업가들과 함께 참호 속으로 들어갔다. 반대론자들은 최고의 기업가들, 즉 펀드의 실적을 이끄는 홈런을 친 기업가들은 투자자들의 조언을 필요로하지 않으며, 창업자들에게 시간을 아낌 없이 쓴다고 해서 그것이 펀드의 실적에는 영향을 미치지 않을 것이라고 주장할 수도 있다.

그러나 벤치마크는 이러한 패배주의를 거부했다. 그들은 자신들이 열의를 갖고서 도와준다면 겉보기에는 정체된 창업자들이 승자가 될 수도 있다고 생각했다. 게다가 만약 어려운 상황에 처한 창업자들을 외면하지 않는다는 평판을 얻게 되면, 이러한 헌신적인 모습에는 언젠가 보상이 따를 것이었다. 좋은 평판이 생기면 주변에는 기업가들이 몰려들 것이기 때문이다.

참호 속으로 들어가면 창업자들과 공감할 수 있다. 자신이 틀릴 수도 있다는 것을 알면서도 조언을 해야 하고, 의소통을 요령있게 해야 한다. 적절한 순간을 선택하는 것도 이러한 요령의 한 부분이다. 상대방이 들을 준비가 되어 있지 않을 때 조언하는 것은 아무런 의미가 없다. 따라서 상대방이 정말 조언을 원하는 순간을 잘 포착해야 한다.

벤치마크의 공동 창업자 던레비는 이런 질문을 해보았다.

"벤처투자자란 무엇인가?" "벤처투자자가 금요일 오후 6시 15분에 책상에 앉아서 퇴근 준비를 하고 있다. 그런데 전화벨이 울리고 CEO가 이렇게 말한다. '잠깐 시간 있으세요? 우리 회사 인사 담당 부사장이 비서랑 사귀고 있어요. 엔지니어링 담당 부사장은 그만두고 노스캐롤라이나로 돌아가고 싶어 합니다. 매출을 허위 보고한 영업 사원을 해고할 작정입니다. 그리고 내가 조금 전에 병원에 다녀왔는데 건강에 문제가 있다고 하네요.’

벤처투자자인 당신은 이렇게 말한다.
'지금 만날까요? 아니면 내일 조찬을 함께 할까요?'"

- 투자의 진화

● 빌 게이츠가 말한 뜨끔한 명언

1. 태어날 때 가난한 건 당신의 잘못이 아니지만, 죽을 때 가난한 건 당신의 잘못이다.

2. 화목하지 않은 가정에서 태어난 건 당신의 잘못이 아니지만, 당신의 가정이 화목하지 않은 건 당신의 잘못이다.

3. 실수는 누구나 할 수 있다. 하지만 똑같은 실수를 반복하는 사람은 못난 사람이다.

4. 때론 노력해도 안 되는 일이 있지만, 아무 노력도 하지 않고 정상에 오를 수 없다고 말하는 사람은 폐인이다.

5. 모든 걸 내가 해야만 한다는 생각을 버려라. 내가 없어져도 세상은 잘 돌아간다.

6. 가는 말이 곱다고 오는 말이 꼭 고울 거라고 기대하지 말라. 먼저 다가가고, 먼저 배려하고, 먼저 이해하려고 노력하라.

https://m.blog.naver.com/hameln3/223276463666

뭐… ㅎㅎㅎ 맞는말 같네요 ^^;;

1) 4달 전 카카오 김범수 창업자와 저녁을 하며 정말 어려운 부탁을 들었었습니다.

카카오 전체에 대해 인사와 감사 측면에서 한번 제대로 조사를 하고 잘못된 부분은 과감하게 고쳐주었으면 좋겠다는 것이었습니다. C레벨 인사 포함이었습니다.

경영진 혹은 측근에 편중된 보상, 불투명한 업무 프로세스, 견제 없는 특정 부서의 독주, 특이한 문화와 만연한 불신과 냉소, 휴양시설/보육시설 문제, 골프장 회원권과 법인카드/대외협력비 문제, IDC/공연장 등 대형 건설 프로젝트의 끝없는 비리 제보 문제, 장비의 헐값 매각 문제, 제주도 본사 부지의 불투명한 활용 등등 이야기를 듣다 보니 끝이 없었고 2번은 거절을 하였는데 3번째에는 술을 거의 8시간이나 마시며 저를 압박했었고 결국 승낙을 하였습니다.

저는 이런 내부 문제를 해결하다 보면 기존 기득권(특히 각종 카르텔)의 엄청난 저항에 부딪칠 것이고 음해와 투서, 트집 잡기 등이 이어질 것이고 그동안 착하게 살며 잘 만들어놓은 브랜드 이미지만 나빠질 것을 예상하였습니다. 아마 3번은 마귀들의 엄청난 공격을 받을 것이고 그걸 어떻게 극복할 것인가를 생각했습니다.

그리고 내가 이걸 왜 해야 하는가? 를 깊게 고민하였습니다. 가족들이나 지인들은 모두 만류하였습니다.

하지만 정말 간곡한 부탁이 있었고 저도 김범수 창업자가 카카오 창업을 할 때 5억 원을 투자하며 같이 잘 되기를 응원하며 밀어주었고 엄청난 성공을 했고 10년 후 그 결실을 받았고 애정이 많았기에 무조건 안 한다고는 못했고 생각을 해보기 시작했습니다.

일단 제 결론은

트집 잡기의 문제가 될 수 있는 보상을 전혀 받지 않는다는 것이었습니다. 월급, 보너스, 주식, 스톡옵션, 법인카드, 차량, 기사, 골프장 회원권 등등 아예 0원의 보상으로 일을 하겠다는 것입니다. 원래 골프, 도박, 유흥업소, 마약 등은 하지 않으니 별문제가 없을 것으로 생각했습니다. 김범수 창업자가 재단까지는 좋은 일을 하는 거니 무보수로 하는 게 말이 되지만 여긴 회사인데 어떻게 그러냐고 했고 저는 제가 소개해주는 천주교 바보나눔이나 기독교 기아대책 그리고 자폐 연구를 하는 하버드 의대와 MIT 의대에 김범수 이름으로 기부를 해달라고 했습니다.

그리고 9월 22일 첫 출근을 하였는데...

2) 첫 번째로 남녀 직원의 중위 소득을 점검하였습니다. 거의 동일하였고... 문제없이 통과.

그런데 이후의 사항은 보면 볼수록 화가 납니다.

담당 직원이 30명도 안되는 관리부서 실장급이 더 경력이 많은 시스템이나 개발부서장 연봉의 2.5배나 되는 경우도 있었고 심지어 20억 원이 넘는 초고가 골프장 법인회원권을 가지고 있습니다. 모든 공동체 골프회원권 현황을 보고하라는데 계속 미적댑니다. 호통을 치고 계속 요구를 하는데 결국 한 달 가까이 되어서야 보고를 합니다. 일단 해당 관리부서장 초고가 골프회원권부터 반납을 지시. 그리고 전체에 대해 조정 및 매각 시작

직원들 휴양 시설은 1년에 2박도 못 갈 정도로 열악 ㅠ 불필요한 골프 회원권을 매각하고 매각 대금으로 직원 휴양 시설 회원권 대규모 매입 지시. 인기는 없고 비싸기만 한 회원권은 우선 40억 원 넘게 매각 시작

보육 시설은 판교에는 다른 회사보다 좋고 많은 시설을 유지 중인데 제주도는 회사에 따라서 차별을 하고 있었고 다른 근무지에는 아예 없음. 노조위원장께서 주신 문제를 반영하고 복리후생비 현황 조사 후 대책 마련 지시.

평가 및 보상 제도를 전면 재검토하는데 성과급의 가시성 확보, 상후하박 구조 개편 등 12월부터 TF 시작해서 내년도 제도 마련 중

법인카드는 모두 클린카드로 변경해서 12월 1일부터 시행

SM 사태, 압수수색 등 정신없는 와중에도 하나씩 만들어가고 있는데... 건축과 장비에 관한 제보는 계속 들어오고...

일단 신규로 시작할 제주도 본사 땅에 지을 ESG 센타에 대한 관련 임원 및 부서장 회의를 소집했습니다

3) 제주도 JDC 내 카카오 본사 부지는 무려 2008년에 매입하여 다음 캠퍼스를 만들려다가 닷1, 닷2 건물만 완공하고 카카오와의 합병으로 닷3가 빈 땅으로 남아있는 곳이었습니다. 총 부지는 38,000평이나 됩니다.

당연히 아무런 개발도 안 하고 방치한 부지에 대한 경고장이 계속 왔었고 제대로 개발을 안 할 경우 회수하겠다는 공문까지 온 상태였습니다.

기존 개발 계획은 워케이션 센타였는데 문제는 카카오 그룹 내에서 1개 회사만 워케이션 센타에 대한 이용 의사를 밝혔다는 것입니다. 제주도에도 도움이 안되고 회사에도 도움이 안되는 시설을 위해 1,000억 원이 넘는 공사비가 투입되기 직전이었습니다.

새로 기획을 하고 제주도에 제출하기로 했습니다. 제주도에 도움이 되는 지역상생형 디지탈 콘텐츠 제작센타를 만들어서 지역 인재를 대규모로 고용하고 지방대 학생들을 위해 운영 중인 카카오 테크 캠퍼스의 헤드 오피스를 제주도로 옮기고 장애인 예술단체가 연습하고 공연할 수 있는 공간을 마련하고 장애인과 같이 일하는 체험센타도 만들기로 했습니다.

카카오 그룹의 미고용 장애인 200명(중증 기준 100명)을 제주도에 팀을 만들어서 우선 채용하고 운영하기로도 했습니다.

제주도 JDC에 가서 이사장님 이하 분들께 인사도 드리고 내일 판교 본사로 오시기로 했습니다.

건설 추진 조직은 마침 12월에 판교 고기리에 오픈하는 카카오 AI캠퍼스 건축팀 28명이 투입되면 되는 상황인데...

https://n.news.naver.com/article/008/0004967178?sid=105

이분이 지금 그동안 있었던 일을… 자신의 SNS에 쓰시고 계시네요..

4) 문제의 제주도 회의

참석자 : 7명 (모두 임원, 부서장)

제가 내년 1월에 시작될 제주도 프로젝트에 금년 12월에 완공되는 카카오 AI캠퍼스 건축팀 28명(모두 카카오 스페이스 직원)을 투입하자고 제안했습니다.

시기적으로도 맞아서 다행이라고 생각했고 실력도 제주도 프로젝트를 하기에 오히려 상급 실력이라고 생각했습니다.

그런데 갑자기 뜬금없이 그 팀은 제주도에서 싫어할 거고 이미 정해진 업체가 있다고 한 명의 임원이 주장합니다.

그 정해진 업체를 어떻게 정했냐니까 그냥 원래 정해져있었다고 합니다. 결재/합의를 받았냐니까 그건 없고 그냥 원래 정해져있었다고 앵무새처럼 이야기합니다. 그리고 설계가 변경되어서 건물은 좀 오래 걸릴 것 같은데 조경공사부터 시작하면 안 되겠냐고 합니다.

거의 10분 정도 언쟁이 계속되었고 아무말도 안 하고 있는 다른 임원들을 보다가 분노가 폭발했습니다.

이게 말이 되냐? 이건 다른 회사는 상상도 못하는 일 아닌가? 어떻게 7~800억이나 되는 공사업체를 그냥 담당 임원이 결재/합의도 없이 저렇게 주장하는데 모두들 가만히 있는가? 그동안 문제라고 생각했던 다른 사례 2가지를 모두에게 이야기하며

이런 개병신같은 문화가 어디 있나?

내가 지금 내가 아는 다른 업체를 쓰라는 것인가? 회사에서 이미 고용을 하고 있는 팀을 쓰라는 거잖나? 내부 팀이 있는데 외부 업체를 추가 비용을 들여서 결재도 없이 쓰자는 게 말이 되는가?

조금 후 제가 너무 화를 내서 미안하다고 사과하고 특히 개병신이라는 용어를 쓴 것에 사과한다고 3번 정도 이야기를 했습니다.

특정인에게 이야기한 것도 아니었고 반복적으로 지속적으로 이야기한 것도 아니었고 업무 관행의 문제점을 지적하다가 나온 한 번의 실수였습니다.

그에 따르는 책임은 온전히 제가 지겠습니다. 이걸 직장 내 괴롭힘이라고 판정하면 그걸 따라야 합니다. 그러면 부정 행위자에게 시정명령을 내릴 수도 없고 인사 조치를 할 수도 없습니다.

이제 판단은 이 글을 보시는 분의 몫입니다. 감사합니다.

찰리 멍거의 추천도서 목록

1. 로버트 치알디니, 설득의 심리학
2. 말콤 글래드웰, 아웃라이어
3. 리처드 도킨스, 이기적 유전자
4. 제레드 다이아몬드, 총균쇠
5. Peter Bevelin, Seeking Wisdom
6. 벤자민 프랭클린, 프랭클린 자서전
7. 론 처노, 부의 제국 록펠러
8. 앤드류 그로브, 편집광만이 살아남는다.
9. 윌리엄 손다이크, 현금의 재발견
10. 윌리엄유리&로저 피셔, YES를 이끌어내는 협상법
11. 존 보글, 모든 주식을 소유하라
12. 스티븐 레비, In The Plex 0과 1로 세상을 바꾸는 구글, 그 모든 이야기
13. 매트 리들리, 생명 설계도, 게놈
14. James Wallace, Hard Drive
15. 맥스 베이저만, 판단과 결정
16. 데이비드 랜즈, 국가의 부와 빈곤
17. Garrett hardin, Living Wihtin Limits
18. 로버트 치알디니, 설득의 심리학3 (Yes!)
19. 존 그리빈, 빙하기
20. Herbert A.Simon, Models of My Life
21. Lawrence M.Krauss, A Universe of Degrees
22. 로버트 해그스트롬, 워렌 버펫 포트폴리오
23. Gino Segre, A matter of Degrees
24. 로버트 라이트, 3인의 과학자와 그들의 신
25. 존 그리빈, 딥 심플리시티
26. Connie Bruck, Master of the Game
27. Arthur Herman, How the scots Invented the Modern World
28. Frank Partnoy, Fiasco:파생금융상품 세일즈맨의 고백
29. Carl Van Doren, Benjamin Franklin
30. Gregory Zuckerman, The Greatest Trade Ever
31. 재러드 다이아몬드, 제3의 침팬지
32. Joseph Frazier Wall, Andrew Carnegie
33. Rober Caro, The Years of Lyndon Johnson (4 books)
34. Istvan Hargittai, The Martians of Science
35. 로버트 해그스트롬, 워렌버핏 포트폴리오
36. Roger Done, Getting It Done
37. Les Schwab, Pride in Performance
38. 월터 아이작슨, 아인슈타인 삶과 우주
39. 월터 아이작슨, 벤자민 프랭클린
40. Lawrence M. Krauss, A Universe from Nothing
41. Joe Nocera, A Piece of Action
42. 낸시 포브스, 패러데이와 맥스웰
43. 리처드 도킨스, 눈먼시계공

특히 3번

”상대방의 주장을 상대방보다 잘 설명하기 전에는 반박하지 마라“

이 말이 엄청 와닿네요

메타(Meta)에서 동시 통역 AI를 내 놓았네요.

아직 데모 버전이긴 해서 정확한 것은 릴리즈 되어 봐야 알겠지만, 내가 말하는 것을 실시간으로 통역해 주는 것으로 느낌.

데모 버전은 4개 언어 (영어, 스페인어, 불어, 독어)만 있는데, 내가 영어로 말하는 것이 타 국가 언어로 렌더링되어 나오는 것 같습니다. 목소리도 내 목소리와 유사합니다.

놀라운 것은 감정이나 인토네이션까지 연계되어 있다는 것인데…

작년 초, 마크 저커버그는 '메타버스 퍼스트'를 선언하며, 전 세계 모든 언어를 실시간으로 번역해 주는 시스템을 구축해 언어 장벽을 허물어버리겠다고 선언 한 바 있는데 이제 그 결과물들이 하나 하나 세상에 나오는 것 같네요

https://ai.meta.com/

카카오는 이제 12월부터 재택 사라지고, 전사 오피스 출근이라네요.

https://m.blog.naver.com/amafixer/223283226819

조직에는 항상 이런일이 벌어집니다. 자신의 포지션은 어떻게해야할까요?

외식업을 하려는 분들에게

외식업을 하려는 후배가 있어서 며칠 전에 한참 통화했다. 몇가지 조언을 해주다가 통화가 길어져서 1시간 넘게 통화를 하게 되었다. 그러다가 느낀 것이 나도 나름대로 외식업에 대해서 경험이 많이 쌓였다는 점이었다.

2014년, 지금은 미스터리브루잉을 잘 운영하고 있는 이인호 와 함께 이태원 로비본드에 투자한 것을 시작으로 직간접으로 열게 된 매장이 지난 7년 동안 13개이다. 그 중 양조면허를 받은 곳만도 5군데이다.

(로비본드, 콜드컷츠, 어메이징 성수 본점, 성수 별관, 하남 스타필드, 대치 어메이징익스프레스, 어메이징 송도 브루펍, 어메이징 잠실 브루펍, 이태원 브루독 브루펍, 어메이징 건대, 논현 위쿡, 약수 배달전용 놀라운치맥, 이천 브루어리 탭룸)

로드샵 지하 1층, 지상 2층, 폐공장, 폐창고, 쇼핑몰지하, 오피스빌딩 지하, 공유주방, 배달 전용매장, 직접 건축한 공장의 테이스팅룸, 해외 브랜드의 라이센스 매장까지 다양한 위치, 평수, 환경에서 브루펍, 서빙 탭룸, 셀프탭, 공유주방, 배달전용매장 등 다양한 형태의 오프닝을 해 본 경험이 쌓인 것 같다.

후배에게 조언이랍시고 이것저것 이야기를 했지만 '웬만하면 하지 말지..' 혹은 '나는 분명히 너를 말렸다' 라는 메시지가 전달되기를 바라는 마음이 컸다.

한국에서 외식업을 하는 것은 어려운 일이다. 그래서 주변에서 이 업을 하려는 사람이 있으면 무조건 말리고 본다. 그래도 무슨 이유에서인지 다들 이 업으로 들어온다.

이참에 생각을 정리해 보려고 한다. 그렇지만 나는 외식업 출신도 아니고, 쉐프도 아니기 때문에 나의 전문분야인 사업계획과 오퍼레이션 개념에서 이야기를 풀어 나가고자 한다.

내가 그 동안 외식업에 대해서 느낀 몇 가지 특징들.

1) 이 업은 초기에 투자비용이 크고, 초기에 셋팅을 잘못하면 그 다음에 아무리 노력해도 극복하기 어렵다. 그리고 그 핵심에는 로케이션 (위치) 선정과 컨셉 설정이 있다. 위치선정과 컨셉, 그리고 동선 디자인을 포함한 인테리어 공사 등을 하고 나면 성패의 거의 80% 이상이 결정되었다고 생각한다. 이 단계에서 잘못하면 그 후에는 아무리 발버둥을 쳐봐야 소용이 없다. 따라서 이 단계에서 충분한 고민이 이뤄져야 한다. 그래서 나는 이 단계에서 원하던대로 그림이 나오지 않으면 오프닝 한 후에 시간이 얼마 지나지 않았다고 하더라도 차라리 폐점을 선택한다.

2) 특히나 위치를 선정하는 단계에서는 발품을 팔아서 보고 또 보고, 계속해서 봐야 한다. 마음에 드는 곳이 나올 때까지 뒤져봐야 한다. 위치선정에서는 공인중개사의 도움이 필수적일 수 밖에 없는데 나는 기업형보다는 개인형 사장님을 선호한다. 기업형은 절대로 좋은 위치를 어설픈 개인 업체들에게 주지 않는다. 건물주 입장에서 가장 큰 리스크는 임차인이 월세를 못 내는 경우인데, 개인업주들은 임대료를 못낼 확률이 가장 높은 군에 속한다. 따라서 좋은 위치는 외식전문기업의 직영점에게 제일 먼저 소개가 가고, 그 다음에 프랜차이즈의 점포개발팀에 소개해 준다. 그들이 그나마 어설픈 30-40대 개인 사장님보다 월세를 못낼 확률이 적다. 프랜차이즈형 점포는 망해도 거래가 될 확률이 조금은 있다. 그런데 개인이 월세도 못내다가 망하면 골치아프다. 일례로 요즘은 빈도가 줄었지만 성수동에서 좋은 위치가 나오면 가장 먼저 어메이징에게 연락이 많이 왔다. 그나마 개인 부동산 사장님들은 자꾸 얼굴 들이밀고 연락하면 좋은데를 보여주는 것이다. 나는 성수점 본점을 얻어준 부동산 사장님과 지금도 2-3달에 한번은 별 일이 없어도 통화를 한다.

3) 이 업은 건물주 운이 따라줘야 성공할 수 있다. 그리고 나는 기업(법인)건물주는 피한다. 특히 코로나19 같은 예측하지 못한 변수가 생기면 기업건물주는 말이 통하지 않는다. 대개 기업이 소유한 건물이라면 그 건물 담당자가 나오는데 그들도 월급쟁이인지라, 아무리 어려움을 호소해도 십원한푼 봐줄 수 없다. 반대로 개인 건물주 중에서는 젊었을 때 사업도 해보고 망해도 본 사람들이 더러 있다. 이들은 사업하는 사람들 심정을 조금은 이해해준다. 차선은 개인 중에서 물려받은 건물주이다. 그들은 기업건물주와 자수성가 건물주의 중간 정도에 있는 것 같다. 최악은 사모펀드다. 사모펀드는 코로나가 아니라 핵전쟁이 터져도 기계적으로 돈을 걷어간다. 우리도 코로나가 터져도 월세를 단 한달도 깎아주지 않은 건물은 사모펀드 소유 건물이었다. 사모펀드 돈도 결국 연금을 받아서 굴리는 것이기 때문에 어쩔 수 없다. 우리의 국민연금이 다 이렇게 운용되고 있는 것이다.

4) 이 업은 현금전환주기계산을 잘해야 한다. 원재료를 사서, 물건을 팔고, 다시 돈이 들어오는 사이클을 계산을 잘 해야 성공할 수 있다. 원재료를 살때 한참 미리 돈을 줘야 살 수 있는 재료들을 쓰는 경우가 종종 있다. 어떤 원재료는 수입인데 두 달 전에 돈을 줘야 물건을 띄워주고, 우리는 그것을 만들어서 파는데 평균 한달이 걸린다고 하자. 그러면 카드결제로 하는 경우 3-5일후에 현금이 들어오므로 현금전환주기는 약 95일이 넘게 된다. 피같은 현금이 95일 동안 잠기는 것이다. 문제는 사업이 잘 되면 더 많은 돈이 계속해서 잠기는데 있다. 혹시 나이키 창업자 필 나이트가 쓴 '슈독'을 읽어본 사람이 있는가? 그는 처음에 일본에서 신발을 수입해서 판매했는데, 돈을 먼저 보내야 일본에서 신발을 보내줬다. 사업은 잘 되는데 계속해서 돈을 꾸러 다녀야 하는 일이 벌어진다. 실제로 슈독 책의 1/3 정도의 내용은 돈을 구하러다니는 내용이다.

5) 이 업은 마감을 잘 해야 한다. 위의 현금전환주기와도 맥락이 닿아 있는 이야기인데, 하루하루 현금계산도 철저히 하고, 매출과 사입에 대한 그림을 정확하게 그리지 않으면 육체의 피로와 인간들과의 부대낌으로 자칫 비즈니스의 현상태를 잊어버릴 수 있다. 매출, 회전률, 객단가, 고객수, 현금상황, 사입주기, 급여 등 따질 것들이 하나둘이 아니다. 이런 면에서 테라로사 창업자도 이디야 창업자도 모두 은행원 출신이라는 점은 의미하는 바가 크다. 꼬박꼬박 매일의 마감을 치는 것이 몸에 버릇으로 남아 있는 이런 분들이 훨씬 강점을 가질 수 있는 분야이다.

6) 어느 리테일이나 비슷하겠으나, 이 업에서 가장 흔한 행동은 기다림이다. 특히나 매장이 텅 비어 있을 때, 텅빈 매장을 바라보는 기다림은 정말로 강철 멘탈을 요구한다. 모든 식자재를 준비하고, 매장을 깨끗이 청소하고, 직원들도 뽑아놓아도 고객이 오지 않으면 그 기다림은 영원히 계속된다. 그래서 기다림에 익숙하지 않는 사람들에게 정말 어울리지 않는 업태가 바로 이 외식업이다. 기다릴줄 알아야 하는데, 대부분 기다림에 익숙하지 않은 사람들은 멘탈을 잃고 딴짓을 해버린다. 거기서 대부분 망하는 것 같다.

7) 이 업에서는 인력의 드나듦이 자유롭다. 한국은 인당 외식업체의 숫자가 가장 많은 나라이며, (거꾸로 말하면 외식업체당 커버하는 인구수가 가장 작다) 기업형 외식업체보다 자영업 형태 외식업체가 다른 나라대비 월등하게 많다. 단적으로 보면 미국만 봐도 프랜차이즈 내지는 기업형 외식업체가 압도적으로 많다. 그런데 한국에서는 유독 CJ푸드빌, 신세계푸드 등 대기업 외식업체도 맥을 못춘다. 그나마 프랜차이즈 치킨체인들이 명맥을 유지하는데 이들도 모두 프랜차이즈 점주들이 운영하는 개인점포이다. 외식업을 연구하는 학계에서는 이 현상에 대해 외식업 인력의 프로페셔널리즘, 오너십 그리고 커리어 패스에 대한 이야기를 한다. 특히 외식업은 커리어패스가 짧은데, 처음에 시작해서 점장 내지는 수퍼바이저가 될 때까지 불과 몇년 밖에 걸리지 않는 경우가 많다. 대기업에서 중간 관리자가 될때까지 적어도 10년 이상 걸리는 것과는 극적으로 다르다. 해당 외식업체 내에서는 더 승진을 하고자 해도 할 곳이 없어지면 돈을 더 많이 주는 다른 곳으로 수평이동한다. 그리고 그런 업체의 옵션이 전국에 20-30만개 있다. 대기업, 외국계, 금융사, IT 스타트업 등 한두다리만 건너면 서로 얽히고 섥혀 있는 한국의 좁은 생태계와는 달리 외식업은 공급/수요면에서 완전경쟁시장이다. 레퍼런스 체크도 어렵다. 그래서 우리는 계속해서 외식사업부 직원들에게 새로운 경험과 도전을 제시해 주려 노력 한다. 정말 어려운 일이다.

8) 이 업은 인력중심이지만 서비스의 전문성을 잘 인정받지 못한다.

한국어에서 '서비스'라는 단어는 '군만두 써비스'에서처럼 "공짜"라는 뜻을 갖고 있다. 그냥 내가 쓱싹 만들어서 주는 것이니 돈을 받지 않겠다는 의미가 담긴 말이다. 우리의 인식에서 서비스, 즉 사람이 하는 일에 대해서 얼마나 인정하지 않는지 무의식을 보여주는 단어라고 생각한다. 요식업 혹은 외식업이라는 단어도 나는 별로 좋아하지 않는다. 많은 사장님들이 단지 음식을 팔기 위해서 이 업을 하는 것은 아니다. 그럼에도 명칭은 여전히 '식'에 맞춰져 있다. 경험을 주고, 서비스를 제공하고, 환대를 제공하는 측면은 강조되기 어렵다. 미국에서는 외식업도 호스피탈리티 (hospitality, 환대) 사업이라고 명명한다. 영어 레스토랑의 어원도 'rest~'로 시작하는 단어에서 알 수 있다시피 기력을 보충하는 곳 이라는 뜻이다. 단순히 음식에 맞추어져 있지 않다. 언어의 인식형성 작용은 절대적이다. 한국인의 머릿속에 외식업이라고 하면 '음식을 파는 곳' 그리고 그곳에서 받는 서비스는 '당연한 것'으로 각인되어 있다. 그렇지 않아도 '손님은 왕이다' 같은 폭력적 인식이 팽배한 한국인의 인식속에서 '너희들은 음식이나 파는 사람들'이라는 멍에까지 씌워버리니. 그래서인지 갑질도 흔하다.

9) 이 업에서 수십년 장수하는 경우는 자가로 영업하는 고깃집/ 국밥집/ 냉면집이 거의 유일하며 그 외에는 대개 3년도 버티지 못한다. 나는 한번 형성된 점포가 30년 이상 지속되는 경우를 자기 건물에서 하는 고깃집/ 냉면집/ 국밥집을 제외하고는 거의 못봤다. 30년된 피자집, 스파게티집, 맥주집, 경양식집, 햄버거집, 스시집을 아시는 분 계시다면 연락 바란다. 물론 없지는 않겠지만 흔하지 않다. 왜냐하면 한국인은 기본적으로 외식을 '유행' 으로 인식하기 때문이며, '요즘 핫한 맛집'을 끊임없이 찾는다. 가격이 합리적인 미슐랭 레스토랑도 가서 사진찍고 인스타에 올리면 다시 찾지 않는 사람들이 많다고 한다. 한번 깃발을 꽂으면 두번 다시 오지 않는 정복 및 mission clearing 심리다. 유일한 예외는 고깃집/ 국밥집/ 냉면집인 것 같다. 이 업종에서는 그래도 20년 넘은 곳들의 간판이 몇개는 생각난다. 그 분들은 젊어서 열심히 벌어서 그 건물/장소를 사서 건물주로서 맘편히 장사를 하시는 분들인 것으로 알고 있다. 우리가 성수동에 들어온 것이 2015년 말이고, 점포를 오픈한 것이 2016년 4월이다. 그 후로 수많은 외식업체가 성수동에 생겼지만 계속 유지하는 곳은 드물다. 심지어 벌써 2-3번이나 간판이 바뀐 곳들도 있다. 이제는 거의 무감각해질 지경이며, 또 생겼구나, 또 바뀌겠구나... 라는 생각까지 든다. 생명력이 긴 외식업은 도대체 무엇일지에 대해서 고민해야 한다.

10) 이 업은 특이하게도 전국적인 지명도의 성공한 사업가가 드물다. 우리나라의 이 큰 외식사업에서 성공한 사업가가 없다는 것은 좀 이상하지 않는가? 게임, 화장품, IT 등 웬만큼 큰 산업은 대표하는 CEO가 있지만, 외식업에는 유독 전국구로 성공한 CEO가 드물다. 몇년 전부터 스타쉐프들이 방송출연을 하긴하지만 그런 사람들은 사업적으로 규모의 경제를 달성했다고 말하기는 어렵다. 상장사도 불과 한두달 전까지 없었다. 최근에 상장한 교촌을 제외하면 모두 우회상장이다. 그만큼 스케일을 내기가 어렵다. 해외도 녹록치는 않다. 미국조차 스타벅스의 하워드 슐츠나, 쉐이크쉑의 데니 메이어 같은 블록버스터 급의 기업과 CEO가 좀처럼 나오지 않는다. 한국에서는 더더군다나 성공한 '외식기업' 이라는 것이 출현하기 어렵다. 그나마 최근에 상장한 교촌과 같은 프랜차이즈가 일정 수준 이상 스케일을 만들수 있는 유일한 옵션이 아닌가 생각된다.

11) [추가] 한국에서의 외식업은 일정부분 은퇴 혹은 퇴직한 사람들에 대한 사회 안전망 역할을 한다. 이들이 곧바로 실업자의 나락으로 빠지지 않게 만드는 것이다. 어쩌면 그래서 음식점 면허를 받기가 까다로운 미국이나 유럽과 달리 우리의 외식업은 상대적으로 진입장벽이 낮은지도 모른다. 특히 이들은 프랜차이즈로 눈을 돌리는데, 그래서 IMF나 금융위기 같은 이벤트가 벌어지고 나면 프랜차이즈 점주의 풀(pool)이 급격하게 증가하고 때로는 그 인력의 퀄리티도 좋아진다. 예컨대 코로나19 이후에 프랜차이즈 점주 풀이 증가하면서 프랜차이즈가 다시 한번 크게 성장할 가능성이 있다. 시장에서 공급량이 늘고 인력의 퀄리티가 좋아지면 어떤 식으로든 산업이 성장하기 때문이다. 프랜차이즈 분야는 대기업이 뛰어들기는 쉽지 않다. 생계형 점주들을 관리하면서 생기는 많은 비난과 고난을 감수해야 하기 때문이다. 그 유일한 예외는 파바인데 파바는 창업비용이 높으나 한 점주가 여러 점포를 운영하는 경우가 많아서 생계형 보다는 사업형 점주가 많다고 한다. 그래서 생계형 점주들의 아우성에서 비교적 벗어나 있다. 한편, 외식업의 비즈니스 모델이 프랜차이즈화 되면 업의 본질이 서비스업에서 유통업으로 바뀐다. 퀄리티는 희생하면서도 균질성과 가성비를 높인 승부가 된다. 그래서 프랜차이즈가 상대적으로 더 발달하면 '질' 보다는 '양'에 집중된 산업이 탄생할 가능성이 커진다. 하지만 이 단계까지 가는 것도 쉽지 않고 치킨을 제외하면 견고한 성장을 달성하는 경우도 없고 그나마 상장까지 가는 경우가 역사상 단 한 업체밖에 없다.