"Игра на понижение" 2015 г - #обязательнокпросмотру

Всем привет!
Фильм об ипотечном кризисе США 2008 года. О том, что недвижимость не всегда растет в цене, а пузыри обязательно лопаются. Кино - художественное, но основанное на реальных событиях.

Три независимые сюжетные линии о ребятах с Уолл-стрит, ставящих на падение рынка недвижимости против всеобщей уверенности в вечном росте + вставки с комментариями, поясняющими, что такое деривативы, синтетические CDO и облигации с мусорным рейтингом. Если сложно, то можно в это не вникать. Я например, въехал далеко не сразу.

Меня больше всего зацепила линия с управляющим хедж фондом, который поставил все деньги клиентов против растущего рынка. Прообразом был реальный человек - Майкл Бьюрри, теперь уже легенда Уолл-стрит.
То, как он отстаивал свою позицию перед акционерами, банками, фондами, сотрудниками меня восхищало. Ведь он заработал сотни процентов своим клиентам поступая таким образом.

Сейчас же, я пересмотрел свое отношение к его поведению.
Все могут ошибаться, даже поступая правильно. "Рынок может оставаться дольше иррациональным, чем хватит денег"
Если совершать действия, которые могут привести к потере 100% капитала, то капитал обязательно будет рано или поздно потерян.

Лично я считаю риск, который может привести к 100% потере (здоровья, денег, активов) недопустимым. Особенно по отношению к тому, кто доверился мне.
Поэтому я не обгоняю, когда не уверен. Я избегаю экстремальных видов активности. И я очень осторожен в управлении портфелем проектов, который мне доверили.
Лучше недозаработать, чем все потерять.

Всем бег!

Сегодня проходит крупнейший в РФ полумарафон Забег.рф.
Поздравляю всех участников. Сам обычно стараюсь не пропустить такую возможность пробежать по центру Санкт-Петербурга в атмосфере праздника и в окружении тысяч бегунов. Но в этот раз тупо поздно спохватился и не успел купить слот на участие.
Сегодня же исполнилось ровно 7 лет, как я пришел на свою первую беговую тренировку и бег прочно вошел в мою жизнь, чему я очень рад.
Фото с Казанского марафона октября аж 2020 года, когда я пробежал пока свой лучший результат.
Сегодня о таком результате я только мечтаю и отметил праздник 15 кой по парку Победы.

Ставку снова поднимут.

Курсируют слухи, что 4 июня Центробанк понимает ключевую ставку до 17%. Не буду рассуждать произойдёт это или нет, а напишу свое мнение, что это может значить для рынка ИЖС?

Начнем с того, что ставку подняли и держат высокой, чтобы сбить инфляцию охладив потребительский спрос.
В текущей ситуации банковские депозиты по 16-18% становятся очень привлекательными для населения и вместо приобретения товаров и услуг оно аккумулирует средства в банках.
Таким образом спрос должен замедлиться, цены притормозиться, инфляция снизиться.
Имеем1️⃣ - покупать участки и строить дома должны меньше.

Инвесторам - девелоперам при такой ставке также не очень интересно запускать новые проекты, когда можно просто получать 17% годовых и ничего не делать и, главное, не нести предпринимательский риск.
Имеем 2️⃣ - вывод новых проектов, предложений должен снизиться.

Теже инвесторы, которые все таки выводят проекты или новые очереди поселков, по идее, должны пересчитывать экономику своих проектов и закладывать более высокие цены на дома и участки, чтобы заработать выше «ключа», а иначе зачем все это?
Имеем 3️⃣ - новые предложения будут по более высоким ценам или см 2️⃣ - не будут выведены.

Далее, если предположить, что когда то ставки все таки будут снижать, то произойдет отток части средств с депозитов и они пойдут в рынок, в тч на ИЖС. Только рынок уже будет с весьма ограниченным предложением и по скорректированным вверх ценам.
Это 4️⃣

Если все просуммировать, то ЦБ скорее всего своей цели добьется и рынок охладит. Но выиграет ли что то покупатель от этого?
Полагаю, что нет. В итоге, рост цен на первичном рынке снивелирует доход от депозитов, а время будет упущено.

https://t.me/chto_stroim

Стабильность во время турбулентности

Что имеем в моменте:
🔸 угроза повышения ключевой ставки вместо ожидаемого снижения
🔸 частичное сворачивание льготных ипотечных программ, рост % ставок по ним
как возможный результат - резкое снижение покупательской активности начиная с июля.
🔸Все это в условиях не самого спокойного геополитического фона.

Не самое простое время для девелоперов для начала новых проектов и для реализации текущих.

При этом, загородный девелопмент обладает существенным преимуществом, по крайней мере, пока. Это гибкость планирования и реализации.

В многоквартирной застройке:
🔹 надо сдавать целиком весь ЖК
🔹 нельзя заморозить строительство дома на 5-м этаже при этом выполнив обязательства перед 1-4 этажами,
🔹 крайне затруднительно менять концепцию, квартирографию новых очередей

При реализации коттеджного поселка:
🔸 можно гибко управлять выводом новых очередей: порядком вывода, их размером
🔸 можно даже корректировать концепцию новых очередей
🔸 если дом не продан, то его строительство можно заморозить
🔸 можно поменять порядок строительства объектов, сосредоточившись на критичных

Конечно, лучше избегать использования этих возможностей и действовать по заранее разработанному плану. Но обстоятельства иногда диктуют другое.

Я убежден, что основная задача застройщика в период турбулентности - это устоять, выжить.
Только действующий девелопер сможет реализовать свои обещания перед клиентами.
Возможно, что иногда сорвав срок, иногда не в изначально задуманном исполнении, но все таки выполнит и покупатель не потеряет деньги. Об этом не принято говорить, в том числе потому что многие просто не выживают, не проходят кризисы.

В этом и ценность компаний, которые работают долго - они прошли уже не один кризис и понимают как действовать. В этом ценность сотрудников, команды, лидера, которые давно работают на рынке.
Загородный девелопмент пока еще имеет определенную степень свободы, что позволяет застройщикам легче проходить через спады и пики рынка, но этой свободой надо уметь правильно воспользоваться и не путать ее с безответственностью.

Кроме "гибкости" есть полезное качество для выживания - "антихрупкость" и здесь мне тоже есть что сказать в следующих постах.

https://t.me/chto_stroim

"Человек, который изменил все" (Moneyball) #обязательнокпросмотру

Оригинальное название лучше отражает суть фильма.

Если кратко, то менеджер (играет Бред Пит) не самого богатого бейсбольного клуба испытывает затруднения перед началом сезона. Команда продала лучших игроков прошлого сезона, а денег на покупку замены нет.
Герой случайно встречает сотрудника другого клуба с оригинальным подходом в оценке качества игроков, когда выбор происходит исключительно на основе статистики определенных удачных действий. Согласно этой теории (moneyball) необязательно покупать задорого звезд и можно формировать эффективную команду из недорогих игроков, но с нужной им статистикой. Этот метод не признается экспертами и профессионалами игры и менеджеру приходиться преодолевать серьезное сопротивление.

Я пересматривал фильм много раз. Меня восхищает упорство и последовательность главного героя.
Например, он в разгаре сезона вопреки мнению главного тренера продает ключевого игрока, чтобы освободить место "нужному" игроку на это место.
Или отстраняет от работы главного скаута клуба (человека, ответственного за подбор игроков)
Это про то, как сложно делать новое, непросто продвигать новые идеи, преодолевать сопротивление внутри.
И про то, что невозможно победить более сильного соперника сражаясь по его правилам.
В фильме много переговоров, много сложных разговоров и непростых решений, при этом он смотрится достаточно легко.

Всем бег!

Постепенно набираю тренировочные часы. За неделю получилось пять беговых дней, среди которых две интервальные и одна длительная на 1 час 40 мин.
Для марафона через пять недель, конечно, слабовато, но радует, что есть движение.

Прогнозы пальцем в небо

Всем привет!
Погода в СПб - отличная. Хочется писать о чем то хорошем, радостном, но в голову радостное не приходит. Потому и не пишу.

Я постоянно пытаюсь прогнозировать рыночную ситуацию, чтобы к ней готовиться. Честно говоря, получается плохо.

Когда пандемия разгоралась в Европе и мы ждали ее в России, мы готовились к краху спроса на долгое время. В итоге, это стало началом мощного витка роста рынка.

Мы очень оптимистично смотрели на 2022 год и ставили большие планы. В итоге, в апреле 2022 наши продажи от пиков просели в 2 раза, а в октябре 2022еще в 2 раза.

Мы были очень напряжены в 2023, но с точки зрения спроса это был очень успешный год.

Сейчас, в конце мая 2024, ждём повышения ключевой ставки и сокращения льготных программ кредитования.
Свой прогноз я давал здесь. Посмотрим в конце года, что из этого сбылось.

Мы не научились точно прогнозировать, поэтому мы должны быть адаптивными к разным развитиям событий.
🔸Уметь когда надо поднажать и притормозить.
🔸 Вовремя предложить востребованный продукт и условия его приобретения.
🔸скорректировать программу развития в сторону роста или сжатия.

Здесь помогает и накопленный опыт и постоянный поиск нового.

Например, когда в 2020 начался карантин, то у нас уже были внедрены сервисы удалённой электронной регистрации и применялись онлайн презентации объектов. Это позволило нам чувствовать себя значительнее увереннее и воспользоваться возможностями.

Сейчас мы дорабатываем нашу программу рассрочки.
Я считаю, что она у нас одна из лучших и удобных и для клиентов и для нас.
Допилим ее в соответствии с новыми реалиями и предложим покупателям.

@chto_stroim

Девелопмент на анаболиках?

Сейчас активно формируется мнение, что Девелопмент это если не просто, то хотя бы этому точно можно научиться за пару месяцев.
Причем, распространяется это мнение людьми в девелопменте, в общем то, ничего не сделавшими.

Что я вкладываю в понятие «сделавшими» - это полностью реализовали девелоперский проект с выполнением обязательств перед покупателями, инвесторами и при этом смогли заработать.

Я приветствую то, что рынок развивается. Это совершенно точно работает в плюс для всех.
Но у меня есть вопросы к качеству учителей.
И, к сожалению, чем больше я узнаю детали о проектах некоторых «звезд рынка», тем больше вопросов возникает.

Лес, который растет на солнечной стороне, растет быстрее, но качество древесины сильно отличается уступает лесу, который растет медленно и в суровых условиях.
С качеством современных звезд зкспертов аналогично.
Рост последних лет на рынке недвижимости породил много новых экспертов.
Будет интересно посмотреть, что будет после неизбежного охлаждения рынка.

Когда начинается отлив, становится видно, кто купался голым. У. Баффет.

@chto_stroim

"Предел риска" (Margin Call) #обязательнокпросмотру

В фильме описываются примерно одни сутки из жизни инвестиционного фонда.
Вечером, почти ночью, один из аналитиков обнаруживает, что устойчивость фонда под большим вопросом и крах может произойти в любой момент. Далее показано как развивается ситуация, как принимаются решения, как они воплощаются.

Для меня центральная сцена - это совещание с главным акционером или руководителем фонда, на котором происходит выявление проблемы, анализ и выработка сложного решения.

Не самый легкий фильм, но очень рекомендую тем, кто считает, что всегда все будет хорошо и все обойдется.
Хорошо, конечно, будет. Но не всем.

Налоги повышают. Что будет с ценами?

Всем привет!
Самые обсуждаемые новости, кроме ожидаемого повышения ставки ЦБ, это изменения в налогах.

Насколько я понимаю, сейчас это:
🔸 прогрессивная шкала НДФЛ, в том числе и при сделках с недвижимостью
🔸 изменения в налогообложении юрлиц на УСН, появление НДС
🔸 привязка госпошлин за сделки с недвижимостью к кадастровой стоимости

Не буду анализировать сами возможные изменения. Не являюсь профессионалом в налогах. Кому интересно, то информации достаточно.

Порассуждаю, как это может повлиять на рынок недвижимости и цены на нем в частности?

📈 Прогрессивная шкала НДФЛ, на мой взгляд, достаточно щадящая и отразится прежде всего на спекулянтах инвесторах, причем, в не массовом сегменте. Изменения затронут сделки, где разница между продажей и затратами превысит 2,4 млн, причем повышение ставки будет постепенное и только на сумму превышения.
Возможно, что попытки укоренения от налога через уменьшение стоимости продажи будут чаще, но не критично.

📈 Рост налоговой нагрузки через введение НДС на малый бизнес этот бизнес будет переносить на конечного покупателя. Здесь и сам рост налогов и увеличение затрат на ведение бухгалтерии. Поэтому
эта инициатива должна привести к увеличению цен.

📈 Госпошлина при продаже объектов недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 20 млн будет рассчитана от стоимости объекта.
Здесь интересно, как будут поступать с домами с участками. Будут считать отдельно кадастровую стоимость за дом и отдельно за участок или все вместе?
Скорее всего стороны будут делить затраты на сделки также как и делят сейчас. Не думаю, что это окажет серьезное влияние на спрос или цены.

Надо понимать, что это сейчас пока только инициативы и проекты. И, главное, это рассуждения в вакууме. На рынок, спрос, цены, влияет одновременно много факторов.
И основное сейчас, по моему мнению, это сворачивание программ господдержки, что несомненно охладит рынок.

Они возвращаются. Ипотеки без первого взноса

Такие новости приходят с полей Форума.
Банки тоже готовятся к 01 июля.
Рост ставок по нельготным ипотекам от ВТБ и Сбера фактически показывает их уверенность в завтрашнем повышении ключевой ставки.
При этом и сокращение программ господдержки.
Для банков это и сокращение объемов выдачи и уменьшение притока средств на эскроу счетах.
А с другой стороны, необходимость и возможность побороться за оставшийся пирог.

Полагаю, что в ближайшее время мы увидим новые синтетические продукты банков и застройщиков, направленные на сокращение падения обьема продаж.

Есть мнения, что государство надолго застройщиков не бросит и через какое то время запустит другие программы стимулирования.

Что то особенное обещали и рынку ИЖС. Будем ждать.

При этом, я по-прежнему не верю в какое то серьёзное снижение цен. Хотя бы потому, что оно мало что даст для продаж, когда ликвидность на депозитах, а ставки кредитов высокие.
Да и исторически продажи лучше стимулирует будущее подорожание, чем текущее снижение.

https://t.me/chto_stroim

Пошли инсайды 😃
Читайте мое сообщение

Что будет с продажами недвижимости после 01 июля?

Всем привет!
Крайняя неделя прошла под знаком ПМЭФ с многочисленными заявлениями по ставке, льготным программам и новым изменениям.
Попробую собрать ниже то, что мне показалось наиболее значительным и дам комментарии об их влиянии.

🔸Отмена "ипотечного рабства" - по сообщениям СМИ проект закона уже одобрен Совфедом и скоро при продаже заложенного ипотечного жилья можно просто уведомлять банк о сделке без согласования.
Пока не понятно, как это будет работать с ДДУ, с льготными программами и другие нюансы.
Предполагаю, что
- Такая большая свобода в обращении с заложенной недвижимостью упростит "инвесторам в метр" реализацию их объектов.
- Особенно это может помочь "горе инвесторам" минимизировать свои потери при вынужденной продаже в ситуации, когда не могут платить дальше по кредиту.
- Также может привести к повышенному объему предложения на рынке и продолжит давить цены на вторичном рынке.

🔸 с 1 июля ипотекой под 6% смогут воспользоваться семьи с детьми любого возраста в малых городах Главное — чтобы хоть один ребенок был несовершеннолетним. Такие же условия будут действовать для семей, которые хотят построить свой дом в любом регионе.
Здесь пока тоже информации недостаточно, хотя новость и выглядит позитивно, это может означать, что
- поддержка Москве и МО, СПб и Ленобласти пока не грозит
- формулировка "малые города" может означать, что ИЖС на дачных участках тоже под вопросом
- будет ли фиксированный список малых городов, как это было с с/х ипотекой?
вообщем, хоть это и сходится с моим прогнозом и общим нарративом, что рынок недвижимости не бросят, но однозначно оценить позитивность этой новости пока сложно

🔸 Изменения программ кредитования банков новость не Форума, но за прошедшую неделю прошло много информации:
- поднятие ставок по нельготным кредитам на 1% ведущими госбанками - все расценивали, как инсайд о поднятии ставки ЦБ, чего не случилось
- увеличение сумм первых взносов ВТБ - можно расценить как торможение, сглаживание объемов выдачи и заявок перед отменой, чтобы сосредоточиться на самых надежных заемщиках.
- И одновременно отмена первых взносов на льготные программы на 2 мес после 01 июля. Показывает ожидание банка и желание побороться за долю рынка
Интересно, что ИЖС и семейную ипотеку не тронули нигде

Что еще из новостей было по рынку недвижимости и ИЖС? давайте обсудим в комментариях

В догонку к третьему пункту новости от Дом.рф
Банки пытаются раскачать не льготную ипотеку через сокращение размера Первого взноса

От слов к делу. Событие года в ИЖС

Прошла новость о покупке Технониколью массива 88 га под застройку в Подмосковье.

В чем значимость новости?

🔸 Технониколь является лидером по производству строительных материалов в РФ и не только. Производит утеплитель, пленки и кучу всего.
🔹В прошлом году купила предприятия лесозаготовки
🔹Купила и продолжает покупки производств домокомплектов, стеновых и кровельных панелей
🔹Один из основателей Игорь Рыбаков запустил проект X10 Движение в рамках которого действует и проект "Города Будущего" и школа Девелопмента.

По сути консолидировав производство стройматериалов и домокомплектов Технониколь создает сама себе рынок сбыта, популизируя ИЖС и загородный девелопмент .
И вот, наконец, от слов переходят к делу, купив массив и запуская проект.

Я оцениваю это событие по значимости выше, чем выход очередного федерального застройщика МКД в рынок ИЖС.

🔹Технониколь производит сама почти 100% дома, не зависит от поставщиков и, как девелопер, будет иметь уникальные возможности в поставках.
🔹Имеет огромный финансовый ресурс, абсолютна понятна банкам и может предложить покупателям в плане условий оплаты больше чем 99% участников рынка.
🔹Нет сомнений в том, что имеющийся ресурс позволит достроить все, что будет задекларированно, а значит уровень доверия к проекту будет сильный.
🔹Имеет возможность пылесосить с рынка лучшие кадры.

Предпосылки для успеха можно продолжать, хотя никакие предпосылки ничего не гарантируют.

Мне будет очень интересно понаблюдать за развитием и проекта и Технониколь в качестве девелопера.
Полагаю, что здесь для рынка открывается больше возможностей, чем угроз

https://t.me/chto_stroim
Дзен

10 лет в компании!

Всем привет!
Перед праздничным днем хочу поделиться замечательным событием: наш директор по продажам Сергей Балуев отметил десятилетие работы в компании Факт. Пришел менеджером по продажам в 2014, стал руководителем отдела продаж, а затем и Директором по продажам.
Под управлением Сергея департамент численностью почти 30 сотрудников! 👍

Хочется пожелать Сергею, чтобы следующие 10 лет прошли также развивающе и эффективно.

Это не первый десятилетний юбиляр в Факт. Это показатель того, что компания дает возможность расти развиваться и расти вместе с ней. Это очень много говорит от компании.

#людиФакт