Какая загородная недвижимость дорожает сильнее?

Всем привет!
Как писал ранее, инвестиционная составляющая сейчас становится важной при принятии решения о покупке.

Я выделяю здесь:
🔹потенциал роста стоимости со временем
🔹ликвидность - способность продать быстро без существенной потери в стоимости

Рассмотрим вначале Потенциал роста стоимости
В росте стоимости объекта в загородном коттеджном поселке я выделяю три фазы:
1️⃣ от поля до базовой инфраструктуры (дороги, сети, ограждение)
2️⃣ готовность благоустройства и рекреационной инфраструктуры
3️⃣ обживаемость посёлка

Первую фазу, как правило, проходят все проекты (варианты недостроя и замороженных проектов здесь не учитываю) Физика понятна: купили на поле, подождали пока застройщик проведет коммуникации и построит дороги, участки стали пригодны для строительства, цена выросла.

Если проект представляет из себя не просто "нарезку", а подразумевает еще благоустройство и развитие рекреационной и коммерческой инфраструктуры, такой как:
- прогулочные аллеи и парки
- ландшафтное озеленение
- многофункциональные соседские центры
- пункты выдачи доставок
- магазины
- детские клубы и площадки
- спортивные площадки, площадки для игровых видов спорта
и тд
то по мере развития поселка и организации инфраструктуры растет уровень жизни внутри, следовательно и привлекательность его для будущих покупателей, отсюда и стоимость домов и участков внутри. Это вторая фаза.
И здесь важна роль УК, так как функционирование инфраструктуры внутри, поддержание ее в рабочем состоянии невозможно без работы Управляющей компании.

Ну и для роста стоимости объекта внутри поселка очень важно как он застраивается, обживается.
Если в поселке соблюдается дизайн код строительства, если применяются схожие элементы в ограждении, нет страшных недостроев или аляпистой архитектуры, то находиться и жить внутри просто приятно и это влияет на стоимость.

Крайне важно:
- чистота внутри,
- состояние дорог,
- отсутствие мусора,
- корректная работа охраны.
Если с этим все хорошо, то этого просто не видно.
Но сразу бросается в глаза потенциальным покупателям, если есть проблемы с эксплуатацией и обслуживанием. Думаю, что важность здесь роли УК - вне сомнений.
Это 3 фаза.

Но есть еще один момент, влияние которого на стоимость трудно измерить, но который может быть вашим самым мощным конкурентным преимуществом, это - активная социальная жизнь в поселке, которая выражается в регулярных совместных мероприятиях, праздниках, ярмарках.
И то, о чем редко говорят, но тоже важно, это взаимопомощь в случаях пожаров или других ЧП.

Это то, что не видно, но является настоящей вишенкой на капитализации вашей инвестиции в правильный коттеджный поселок с правильной Управляющей компанией.

Что касается ликвидности, то она как раз обеспечивается тем, что после покупки участки и окончания строительства поселка, выхода застройщика поселок продолжает развиваться и растить капитализацию вашего приобретения.

Все фото, естественно, фото с наших мероприятий и наших поселков
#мастеркласс

"В погоне за счастьем" 2006 г - #обязательнокпросмотру

Всем привет!
Фильм с Уиллом Смитом, который я пересматривал много и еще посмотрю не раз.

Общераспространенное описание: Хронический неудачник пытается получить работу на Уолл-стрит. Уилл Смит в трогательной драме о вере в лучшее - на мой взгляд, вообще не отражает суть картины
Для меня это фильм об упорстве, о борьбе, о воле к победе, о вере в себя и о любви к сыну. Там много сильных сцен и каждый просмотр я раскрываю их по-новому.

Например, эпизод, когда герой прямо из полицейского участка в заляпанной краской одежде, опаздывая, бежит на важное собеседование и получает стажировку. Это про веру и борьбу до конца, когда большинство бы просто вернулись домой со словами "не повезло".

Когда он, чтобы выиграть время, не ходит к кулеру с водой, не кладет трубку и делает звонок с конца списка - про умение сосредоточиться на ключевых действиях и поступить не стандартно.

Самый эмоциональный момент для меня - это ночевка с сыном в туалете на жд перроне. О том, что когда уже трудно, может стать еще тяжелее, но все можно преодолеть.
"есть игры, в которые интересно играть впервые — дальше неинтересно"

Искренне рекомендую, если не видели.
Не нашел, где можно посмотреть его официально, но уверен, что вы сообразите

Всем бег 🏃🏻‍♂️

До марафона «Белые ночи» осталось 7 недель.
На текущей неделе наконец то получилось сделать хоть какой то объём. Со следующей начну делать работы.

Что хочет девелопер от работы с агентством?

Всем привет!
Продолжаю цикл постов на основе мастер- класса "Взаимодействие загородных девелоперов и агентств недвижимости. Технологии совместных продаж"
Все темы протегировал #мастеркласс Так что, кому интересно, найдете легко.

Раньше, пару лет назад, мы хотели просто лидов. Ранее я описал нюансы загородного рынка и ожидать от агента, что он будет в него погружаться, было наивно.
Поэтому я говорил: давайте нам лиды, остальное мы сделаем сами и оплатим вам по факту успеха.

Сейчас же есть изменения:
🔸загородные рынок предлагает хорошие перспективы
🔸а работа в определенном сегменте и с определенными девелоперами делает работу более доходной.
И, главное, есть растущий запрос со стороны клиентов, а грамотных агентов в загородном рынке не хватает.

Что же мы, как девелопер, в компании Факт ожидаем от партнера кроме передачи клиента?
✅ желания развиваться в рынке, прокачивать экспертность и становиться проводником в пока еще не понятной для многих сфере
✅ готовность к изучению продукта застройщика как минимум так, чтобы не создавать завышенных ожиданий у клиента и работа отдела продаж не начиналась с отработки негативы. В идеале, чтобы провести первичное выявление потребности и предложить варианты
✅ понимание внутренних регламентов застройщика и соблюдение их. В основном они нацелены на защиту сторон от недобросовестной игры. Со своей стороны мы готовы прислушиваться к пожеланиям, упрощать сложное и убирать ненужное.
✅ желания развития долгосрочного партнерства, а не только разово заработать. Такая стратегия сразу меняет поведение и отношение к различным неровностям в сотрудничестве.
✅ совместного продвижения продуктов застройщиков
✅ следить за актуальностью размещаемой информации.

Следующим постом зафиналю цикл и расскажу какую обратную связь мы собрали от наших партнеров, их ожидания от сотрудничества и что мы делаем для его развития .

Не фанат Самолета. Но прочитайте последнюю фразу и мои посты выше)☝️

Стройка дорожает, но есть способ сэкономить.

Всем привет!
В сезонном росте стоимости материалов нет ничего необычного.
Наступает весна - начинают лить фундаменты. Дорожает бетон и арматура.
Выходят на стены - растёт кирпич, дерево, газобетон…
Время кровли - растут дерево и кровельные материалы.
Дальше- окна, отделка и тд

Решение напрашивается само собой - строить или закупать материалы заранее.

Но не все так очевидно. Есть явно сезонные работы, которые производить в другое время будет дороже. Как например, лить плиту зимой. Опять же организация хранения материалов на площадке требует подготовки, охраны, что тоже не бесплатно. Да и вообще морозить деньги в материалах при ставке на депозитах 17-18% уже не кажется таким однозначным решением.

Кроме сезонных факторов роста цен постоянно появляются новые, как например дефицит после ковида, повышенный спрос на новых территориях, курсовые скачки или сертификация.

Как сэкономить? Поищите предложения среди готовых домов. Как правило, строители не индексируют рост стройматериалов на готовые объекты или делают это с запозданием. Вот это реальная возможность купить по прошлогодним ценам

Брокеры учатся ИЖС

Провели сегодня обучение на тему «Зачем агенту идти в ИЖС» для команды Procredity https://t.me/pro_kredity
Коллеги провели курс обучения на тему ИЖС и пригласили нас поделиться экспертизой и рассказать о наших проектах.
Следующим этапом будет брокер тур на наши проекты.

То, что агенты стремятся к развитию экспертизы в ИЖС - это здорово.
Стремился донести основную идею на чем есть смысл сосредоточить свои усилия.
Вкратце:
🔸 банкам выгодно, чтобы рынок развивался в сторону типивизации, комплексной застройки, эскроу и тд.
🔸 клиенты выбирают коттеджные поселки из-за обслуживания, инфраструктуры, сервиса и социализации
🔸 агентам выгоднее работать с крупным надежным девелопером, предлагающим качественные продукты и со своей УК

Все говорит за то, что будущее рынка в комплексной организованной застройке.

В Москве увеличивают минимальный метраж квартир, как отразится на ИЖС?

Интересное продолжение обсуждения площадей домов, которое было ранее
В строительном сообществе бурлят на тему принятых ограничений по площади квартир (для однушек от 28 кв м, двушки от 44 кв.м) в Москве, для Санкт - Петербурга подобные меры по слухам тоже планируются.
Это означает, что вывод в продажу многих ЖК может притормозиться, что повлияет на рост спроса на существующие ЖК, следовательно поддержит или даже увеличит цены на небольшие габариты в новостройках.
Это может улучшить спрос на вторичную недвижимость, цены на которую по мнению аналитиков в условиях текущих ставок снижаются.
И возможно, что часть спроса может попасть и в ИЖС, но только очень эконом сегмент, поскольку «под удар» попадут предложения в диапазоне 5-6 млн (может я ошибаюсь в диапазоне плюс минус 0,5 млн, но это не принципиально)
Повлечет ли это решение удорожание квартир большей площади ? Возможно. Поскольку в невыведенных новостройках они тоже присутствуют, следовательно их предложение также вымоется и цена могут подрасти.
А значит, что у покупателей с города будет больше поводов посмотреть в сторону ИЖС.
Но по-моему мнению, это не окажет значимого влияния, особенно по сравнению с изменениями в льготном кредитовании.

Минимальные площади участков и домов для ИЖС

В продолжение поста выше. Могут ли ввести подобные ограничение для домов и участков?

Для участков уже существуют предельные минимальные и максимальные размеры.
🔹Они устанавливаются ПЗЗ (правилами землепользования и застройки) Муниципального образования или района.
🔹Зависят от вида разрешенного использования земельного участка и категории земли.
🔹Могут довольно сильно отличаться даже внутри одного района.
🔹Информация, содержится на сайте Муниципального образования в разделе Генпланы или можно заказать градостроительный план участка.
🔹Есть ограничения на уровне Земельного и Градостроительного кодексов.

Что касается индивидуальных домов, то мне неизвестно о практике установки ограничений на площади. Существуют следующие лимиты:
🔹ограничения в предельных параметрах застройки участка, которые ограничивают площадь застройки. Они содержаться также в ПЗЗ или градплане участка.
🔹ограничения в этажности и высотности домов, как правило, не более 2х этажей + мансардный и подвальный и не более 10-12 метров в коньке.
🔹 ограничения в выдаче ипотеки у некоторых банков. Например, дом должен быть не менее 60 кв м, иначе ипотеку на ИЖС в этом банке не получить.
🔹Есть условия прохождения экспертизы проектной документации на жилой дом, но для ИЖС это очень редкая практика

Существенного влияния на то, какой площади строят дома, эти ограничения не оказывают.

Могут ли ввести минимальные размеры домов для ИЖС? Думаю, что сейчас для этого оснований нет. Хотя мне не до конца понятны и причины ограничений в Москве.
Может быть вы знаете эти причины?

Что будем строить? 🏠

Готовим с коллегами и партнерами https://t.me/finstroypanel новый проект.
Анонс для партнеров запланирован на 01 июня.
Старт продаж на 15 июня.
Следите за нашими каналами))

"Игра на понижение" 2015 г - #обязательнокпросмотру

Всем привет!
Фильм об ипотечном кризисе США 2008 года. О том, что недвижимость не всегда растет в цене, а пузыри обязательно лопаются. Кино - художественное, но основанное на реальных событиях.

Три независимые сюжетные линии о ребятах с Уолл-стрит, ставящих на падение рынка недвижимости против всеобщей уверенности в вечном росте + вставки с комментариями, поясняющими, что такое деривативы, синтетические CDO и облигации с мусорным рейтингом. Если сложно, то можно в это не вникать. Я например, въехал далеко не сразу.

Меня больше всего зацепила линия с управляющим хедж фондом, который поставил все деньги клиентов против растущего рынка. Прообразом был реальный человек - Майкл Бьюрри, теперь уже легенда Уолл-стрит.
То, как он отстаивал свою позицию перед акционерами, банками, фондами, сотрудниками меня восхищало. Ведь он заработал сотни процентов своим клиентам поступая таким образом.

Сейчас же, я пересмотрел свое отношение к его поведению.
Все могут ошибаться, даже поступая правильно. "Рынок может оставаться дольше иррациональным, чем хватит денег"
Если совершать действия, которые могут привести к потере 100% капитала, то капитал обязательно будет рано или поздно потерян.

Лично я считаю риск, который может привести к 100% потере (здоровья, денег, активов) недопустимым. Особенно по отношению к тому, кто доверился мне.
Поэтому я не обгоняю, когда не уверен. Я избегаю экстремальных видов активности. И я очень осторожен в управлении портфелем проектов, который мне доверили.
Лучше недозаработать, чем все потерять.

Всем бег!

Сегодня проходит крупнейший в РФ полумарафон Забег.рф.
Поздравляю всех участников. Сам обычно стараюсь не пропустить такую возможность пробежать по центру Санкт-Петербурга в атмосфере праздника и в окружении тысяч бегунов. Но в этот раз тупо поздно спохватился и не успел купить слот на участие.
Сегодня же исполнилось ровно 7 лет, как я пришел на свою первую беговую тренировку и бег прочно вошел в мою жизнь, чему я очень рад.
Фото с Казанского марафона октября аж 2020 года, когда я пробежал пока свой лучший результат.
Сегодня о таком результате я только мечтаю и отметил праздник 15 кой по парку Победы.

Ставку снова поднимут.

Курсируют слухи, что 4 июня Центробанк понимает ключевую ставку до 17%. Не буду рассуждать произойдёт это или нет, а напишу свое мнение, что это может значить для рынка ИЖС?

Начнем с того, что ставку подняли и держат высокой, чтобы сбить инфляцию охладив потребительский спрос.
В текущей ситуации банковские депозиты по 16-18% становятся очень привлекательными для населения и вместо приобретения товаров и услуг оно аккумулирует средства в банках.
Таким образом спрос должен замедлиться, цены притормозиться, инфляция снизиться.
Имеем1️⃣ - покупать участки и строить дома должны меньше.

Инвесторам - девелоперам при такой ставке также не очень интересно запускать новые проекты, когда можно просто получать 17% годовых и ничего не делать и, главное, не нести предпринимательский риск.
Имеем 2️⃣ - вывод новых проектов, предложений должен снизиться.

Теже инвесторы, которые все таки выводят проекты или новые очереди поселков, по идее, должны пересчитывать экономику своих проектов и закладывать более высокие цены на дома и участки, чтобы заработать выше «ключа», а иначе зачем все это?
Имеем 3️⃣ - новые предложения будут по более высоким ценам или см 2️⃣ - не будут выведены.

Далее, если предположить, что когда то ставки все таки будут снижать, то произойдет отток части средств с депозитов и они пойдут в рынок, в тч на ИЖС. Только рынок уже будет с весьма ограниченным предложением и по скорректированным вверх ценам.
Это 4️⃣

Если все просуммировать, то ЦБ скорее всего своей цели добьется и рынок охладит. Но выиграет ли что то покупатель от этого?
Полагаю, что нет. В итоге, рост цен на первичном рынке снивелирует доход от депозитов, а время будет упущено.

https://t.me/chto_stroim

Стабильность во время турбулентности

Что имеем в моменте:
🔸 угроза повышения ключевой ставки вместо ожидаемого снижения
🔸 частичное сворачивание льготных ипотечных программ, рост % ставок по ним
как возможный результат - резкое снижение покупательской активности начиная с июля.
🔸Все это в условиях не самого спокойного геополитического фона.

Не самое простое время для девелоперов для начала новых проектов и для реализации текущих.

При этом, загородный девелопмент обладает существенным преимуществом, по крайней мере, пока. Это гибкость планирования и реализации.

В многоквартирной застройке:
🔹 надо сдавать целиком весь ЖК
🔹 нельзя заморозить строительство дома на 5-м этаже при этом выполнив обязательства перед 1-4 этажами,
🔹 крайне затруднительно менять концепцию, квартирографию новых очередей

При реализации коттеджного поселка:
🔸 можно гибко управлять выводом новых очередей: порядком вывода, их размером
🔸 можно даже корректировать концепцию новых очередей
🔸 если дом не продан, то его строительство можно заморозить
🔸 можно поменять порядок строительства объектов, сосредоточившись на критичных

Конечно, лучше избегать использования этих возможностей и действовать по заранее разработанному плану. Но обстоятельства иногда диктуют другое.

Я убежден, что основная задача застройщика в период турбулентности - это устоять, выжить.
Только действующий девелопер сможет реализовать свои обещания перед клиентами.
Возможно, что иногда сорвав срок, иногда не в изначально задуманном исполнении, но все таки выполнит и покупатель не потеряет деньги. Об этом не принято говорить, в том числе потому что многие просто не выживают, не проходят кризисы.

В этом и ценность компаний, которые работают долго - они прошли уже не один кризис и понимают как действовать. В этом ценность сотрудников, команды, лидера, которые давно работают на рынке.
Загородный девелопмент пока еще имеет определенную степень свободы, что позволяет застройщикам легче проходить через спады и пики рынка, но этой свободой надо уметь правильно воспользоваться и не путать ее с безответственностью.

Кроме "гибкости" есть полезное качество для выживания - "антихрупкость" и здесь мне тоже есть что сказать в следующих постах.

https://t.me/chto_stroim

"Человек, который изменил все" (Moneyball) #обязательнокпросмотру

Оригинальное название лучше отражает суть фильма.

Если кратко, то менеджер (играет Бред Пит) не самого богатого бейсбольного клуба испытывает затруднения перед началом сезона. Команда продала лучших игроков прошлого сезона, а денег на покупку замены нет.
Герой случайно встречает сотрудника другого клуба с оригинальным подходом в оценке качества игроков, когда выбор происходит исключительно на основе статистики определенных удачных действий. Согласно этой теории (moneyball) необязательно покупать задорого звезд и можно формировать эффективную команду из недорогих игроков, но с нужной им статистикой. Этот метод не признается экспертами и профессионалами игры и менеджеру приходиться преодолевать серьезное сопротивление.

Я пересматривал фильм много раз. Меня восхищает упорство и последовательность главного героя.
Например, он в разгаре сезона вопреки мнению главного тренера продает ключевого игрока, чтобы освободить место "нужному" игроку на это место.
Или отстраняет от работы главного скаута клуба (человека, ответственного за подбор игроков)
Это про то, как сложно делать новое, непросто продвигать новые идеи, преодолевать сопротивление внутри.
И про то, что невозможно победить более сильного соперника сражаясь по его правилам.
В фильме много переговоров, много сложных разговоров и непростых решений, при этом он смотрится достаточно легко.