Всех приветствую.
Я - Алексей Баринов, смарт-инвестор, эксперт, управленец в загородной недвижимости. С 2016 года работаю и развиваюсь вместе с компанией «Факт.коттеджные поселки».

Здесь все, кто интересуется загородным строительством, найдут инсайты и получат пищу для размышлений.
— землевладельцы — могут подсмотреть за моим опытом реализации коттеджных поселков.
— девелоперы — узнать об ошибках, которые можно допустить, а если их избежать, можно сэкономить десятки миллионов.
— инвесторы — увидеть интересные решения.

Иногда я буду рассказывать о событиях своей жизни. В основном это работа, семья, путешествия и спорт.

Мой интерес также есть в теме познания себя, психологии, когнитивных искажениях, групповой динамики.

Еще я - марафонец и даже немного ультра.

20 лет назад я пошел учиться на «Оценку недвижимости и инвестиционных проектов» и с тех пор работаю в недвижимости — от основателя своего риелторского агентства до девелопера, коммерческого директора, менеджера отдела продаж и инвестора.

Рад здесь всем, кто разделяет мой интерес к этой сфере.

Чтобы вам было проще находить нужные темы, я систематизировал контент по шести направлениям. Каждый пост помечается одним или несколькими тегами.

#порынку — аналитика, наблюдения и контекст по рынку ИЖС и недвижимости.
#новостимнения — ключевые новости отрасли, изменения законодательства и мои комментарии.
#девелопмент — профессиональные материалы: управление проектами, экономика, финмодели, продажи, маркетинг и практическая экспертиза.
#личное — личные заметки, опыт, спорт, выводы.
#факткоттеджныепоселки — новости компании, итоги, события, решения, внутренняя кухня проектов.
#юмор — лёгкие посты, самоирония и разбавление профессиональной повестки.

Используйте теги в конце постов, чтобы быстро переходить к интересующей теме.

На загородном рынке одновременно происходит много процессов, которые могу привести к его трансформации.
Но главное событие с ним произошло в 2020 году и это не пандемия.

Главное событие — на рынок стали заходить банки!

Первые ипотечные сделки с домами были как квесты — длились месяцами, правила менялись по ходу и придумывались тоже в процессе.
До сих пор банки не устают челенджить застройщиков, но главное не это.
Мое мнение, что именно их приход запустил преобразования, которые пока не всем видны, но которые способны сильно изменить рынок.

Эскроу, индустриальное домостроительство, типификация проектов, обязательный стройнадзор на ключевых этапах строительства, комплексное освоение, партнерские проекты, приход застройщиков МКД на рынок. Это те процессы, которые запустили на рынке банки. Разберу это в следующих постах.

Когда-то году в 2018-19 мы размышляли о том, что основным барьером на пути банков в загородный рынок является проблема залогов, а точнее сложность их оценки и потенциально низкая ликвидность.

Сами посмотрите:

- застройка происходит в деревнях, коттеджных поселках с непонятными коммуникациями и отсутствием инфраструктуры,
- строят без проектов и под себя, то, что потом никому не нужно
- качество строительства проконтролировать невозможно

Кому потом реализовывать все эти залоги?
И я прекрасно понимал банки.

Выходом выглядело комплексное освоение по типовым проработанным проектам аккредитованным проверенным застройщиком.

И мы хотели туда идти и готовили к выходу «Негород».
Коллеги из Омакульма нас опередили и даже стали использовать индустриальное домостроение.
Первые программы банка Дом.рф были заточены как раз под это.

Но потом «что-то произошло», и требования стали снижать, и в какой-то момент в 2022 году ипотеки на загородку, причем по льготной ставке, стали раздавать «всем подряд и кому попало».

Ни для кого не секрет, в том числе, и для банка (в личных беседах сотрудники признавались в этом), что льготную ипотеку на загородку стали использовать просто как дешевый кредит.
Было очевидно, что для развития рынка загородной недвижимости это будет неполезно.
И заплатить за это придется.

Продолжение следует

Итак, ипотеку на строительство дома под залог строящегося выдавали практически всем строительным компаниям, почти с 100% авансированием, без какого либо контроля выполнения условий этапности строительства и в конце 2022 года было очень интересно, что же будет через 12-18 мес, когда подойдет срок завершения строительства и передачи залогов в банк.

Какого то масштабного заметного кризиса не произошло. Возможно, что дела с добросовестностью заемщиков обстояли лучше, чем я думал. А скорее всего, проблема если и была, то уровня, с которой банки с госучастием вполне могли справится.

Тем не менее, начиная с середины 2023 года я наблюдаю постепенное ужесточение в порядке выдачи ипотеки под строящиеся дома. Естественно, что не без перегибов.

Что изменилось сейчас:
- в банках появились сметчики аналитики, которые реально анализируют представленные сметы на строительство домов
- банки требуют подтверждение выполнения этапности строительства с фотофиксацией в привязке с геолокацией
- появились сервисы стройнадзора, которые будут развиваться
- наконец, появилось эскроу, пока еще добровольно, но для меня очевидно, что пока

Полагаю, что есть еще методы, которые внедряют банки для контроля заемщиков, что они будут появляться, усовершенствоваться и тд

Но, я предполагаю, что круг замкнется и мы вернемся к тому, с чего начали: востребована будет и будет кредитоваться прежде всего комплексная застройка с типовыми домами, проводимая аккредитованным застройщиком с счетами эскроу и проектным финансированием.
Ничего вам не напоминает?

На Жилконгресс в Сочи в этом году подготовили тему Партнерств.

Мастер класс буду проводить по Партнерскому взаимодействию с Агентствами недвижимости.

И небольшой доклад на Конференции по теме продвижения через партнёрства- коллаборации с строителями и агентами.

Если будете на Жилконгрессе и тема для вас - актуальна, то приходите.
Там же и вживую сможем пообщаться.

А саму тему партнерств я еще в канале раскрою обязательно.

Всем привет,

https://youtu.be/w2pNYEV1rI0?si=UXzK5SDz-5xnlXyF
рекомендую к просмотру интервью Токовинина (основателя amoCRM), которое взял Руслан Сухий (Рентавед)
интервью интересно все, но меня зацепило рассуждение на 27 минуте (таймкоды там есть) о том, как Токовинин видит перспективы развития жилья

Попозже поделюсь своим мнением по этому вопросу

И я открыл комментарии, поэтому приглашаю выразить свое согласие/несогласие с мнением Токовинина

Всем привет.

Отчасти развивая мысли о перспективах развития загородной недвижимости:

Раньше мы спрашивали у наших клиентов: вы покупаете для постоянного проживания или как дачу?
Часто покупатели приходили в замешательство, потому что правильного ответа не было. Многие хотели и хотят иметь загородный дом, в котором можно жить круглогодично и при этом они планируют использовать его для отдыха летом и по праздникам. Они не планируют продавать свое основное жильё в городе и переезжать загород как бы там комфортно не было.
Потому что дети, потому что в городе инфраструктура.

В ходе глубинок и наблюдения за нашими клиентами, мы видим, что на более менее постоянное проживание переезжают в основном либо с детьми дошкольного возраста либо уже после школы.

У меня трое детей возраста 4, 9 и 12 и я для себя постоянное проживание загородом не рассматриваю. Про этом есть желание иметь кайфовую дачу, куда есть возможность приехать круглый год.
В идеале еще и иметь возможность переложить все эксплуатационные заботы на УК, так как стрижка газонов и домашние хлопоты- не зона моих интересов сейчас.
Чтобы там была развитое коммьюнити и рекреационная инфраструктура и для детей и для взрослых, потому что я за общение и активный отдых.
А если еще получится сдавать его в аренду когда я туда не езжу, и за счет этого отбивать его содержание, то вообще мечта.

Примерно такой формат загородного жилья мы сейчас прорабатываем. Это может быть и отдельным форматом и частью крупного нового проекта.

Будет интересно, если поделитесь, что для вас загородный дом и как вам формат? ⬆️

В этом году организаторы Жилконгресс смогли организовать очень крутую площадку, где много места, просторно.
Искреннее восхищаюсь и благодарю организаторов за эту возможность.

Сегодня успел побывать на интересном мастер классе и провести свой.

Не все прошло как задумывал.
Подробности, инсайты и видео с площадки дам завтра.
Сегодня уже устал

А пока вам это вкину. Перечитайте посты выше))

Всем привет.

Вчера кроме своего мастер класса получилось посетить только МК от Татьяны Сыровой
@tatyana_syrova

Татьяна - интересный спикер, глубоко в материале, экспертиза - очень серьезная, при этом она дает ее системно. Рекомендую 💯

Часто основным инсайтом от выступлений опытных экспертов у меня становится - мы все это знаем, так и делаем, где то что то сделали раньше и иногда даже лучше. Такое некоторое подтверждение собственного мастерства, что, конечно приятно. Поэтому инсайты ловятся уже в мелочах, где что как можно докрутить.

Поделюсь тем, что отметил себе:
- передачу ключей от дома нужно обставлять как праздник. При этом, разделяем здесь приемку дома с привлечением экспертизы и саму передачу ключей!

- продают только готовое из-за невозможности спрогнозировать финальную себестоимость дома

- сейчас клиент покупает не дом, а ставку по ипотеке

- люди уезжают загород, чтобы отдохнуть от людей, но удовольствие загородом получают от общения

- создали тг канал УК, где публикуют информацию о работах практически в онлайн режиме, чтобы у собственников было понимание, что сейчас происходит и что если где мгновенно вопрос, например уборки снега на его улице, не решается, то это не значит, что УК бездействует

- важно на этапе еще строительства посёлка закладывать системно выстроенную работу УК

Спасибо Валерию Лукинову за возможность выступить на Конференции.

Рассказывал о том, как усилить продажи через партнерства с строителями и агентствами недвижимости.

Тезисы:
- на текущем рынке надо увеличивать предложения участков с домам и здесь партнерские проекты отличный инструмент.

- партнерство - это возможность расти и развиваться быстрее.

- важно зафиксировать параметры сотрудничества и все равно постоянно надо договариваться

- агентам надо наращивать экспертизу на рынке и мы готовы в этом помогать

Остальное в презентации по ссылке
https://disk.yandex.ru/i/BNMcSQNk7XDg6A

Вопросы задавайте в комментариях