Введение в Москве QR-кодов и прочих методов контроля за период пандемии позволило мэрии собрать большой массив данных о перемещениях и жизни москвичей. Например, в одном только районе Замоскворечье за 2020 год было выявлено 393 квартиры, сдававшиеся без оформления договора и уплаты налогов. Как вы понимаете, по всей Москве счёт таких квартир идёт на многие тысячи. И это лишь вопрос времени, когда такие технологии начнут внедрять в регионах.

Нужно понимать, что покупка и сдача недвижимости в жилой наем - это отдельный бизнес, которым нужно заниматься целенаправленно и систематически. Он сопряжён с рисками, требует внимания и уплаты налогов.

Другое дело - вложения в недвижимость через специализированные организации, например, паевые инвестиционные фонды. Некоторая доля риска есть и в этом случае, однако она с лихвой перекрывается высокой доходностью, а профессиональное управление обеспечивает отсутствие головной боли по распоряжению активами.

Не секрет, что в последний год популярность инвестиций на фондовом рынке росла огромными темпами: например, количество индивидуальных инвестиционных счетов удвоилось за этот период.

Стоит ли говорить, что повышенным интересом к теме активно стали пользоваться разного рода мошенники. Они тщательно мимикрируют под настоящих брокеров, завлекают своих жертв обещаниями больших прибылей, якобы легко достижимых красивой жизни и безбедной старости.

Чтобы противостоять им - нужно понимать, как они работают и уметь отличать от легальных участников рынка.

Действуют мошенники обычно через один из трёх каналов, которые, впрочем, часто сочетаются:

1)Телефонные звонки, когда звонящий называет себя представителем крупной брокерской компании и предлагает выгодные условия инвестиций в фондовый рынок или криптовалюты (в последнее время это особенно популярно).

2) Сайты псевдоброкеров, на которых указаны выдуманные или скопированные у реального брокера реквизиты. Зачастую, копируется также дизайн сайтов крупных зарубежных компаний.

3) Социальные сети с вкусными “продающими” текстами, которые рассказывают про успех “обычного парня” и лёгкий путь к богатству, который вы обязательно узнаете, стоит только перейти по ссылке, заполнить анкету или оставить контакты.

Как правило, далее объекту манипуляции предлагаются бесплатные консультации, “обучение”, а также сомнительной достоверности аналитика и прогнозы. Жертва заглатывает наживку.

После прохождения небольшого вводного курса, “наставник” предлагает потенциальному трейдеру перейти к практике под своим руководством, начав с небольшой суммы, с этого момента жертва и начнёт терять свои деньги. Получив доступ к личному кабинету сайта, “инвестор” наблюдает поддельные цифры и графики, показывающие якобы растущие прибыли. Иллюзия быстрого и лёгкого заработка порождает эйфорию, чем и пользуются злоумышленники, манипуляциями принуждающие жертву перечислять им всё больше и больше денег. Причём, на определённом этапе зачастую используются уже заёмные средства, в том числе взятые под залог имущества - в том числе недвижимости.

После того, как подходят к концу даже заёмные средства, возможны два варианта:

1) Личный кабинет на сайте псевдоброкера отображает неожиданное падение котировок и обнуление средств, а его представители перестают выходить на связь.

2) Мошенники не обрывают связь сразу, однако пытается вытянуть из жертвы дополнительные средства, которые якобы необходимы для получения заработанных “миллионов” из-за комиссий/пошлин/налогов.

По существу, впрочем, итог один - потеря всех перечисленных мошенникам средств.

После осознания того, что он стал жертвой обмана, горе-инвестор ищет способы вернуть вложенные средства и “неожиданно” находит некую организацию, которая представляется юридической компанией, профессиональным объединением, либо некоммерческой организацией. Она обещает ему помощь в возврате средств, конечно же, на возмездной основе. Получив предоплату и, возможно, создав видимость деятельности, исчезает в тумане и она. Человек же остаётся наедине со своими многомиллионными долгами и кредиторами.

Как же распознать мошенников?

1) Проверить реквизиты компании на сайте Банка России, а также на указанных там же сайтах саморегулируемых организаций. Она безусловно должна обладать соответствующей лицензией. Кроме того, реквизиты можно проверить на сайте налоговой службы - мошенники нередко берут их от уже не действующих фирм.

2) Проверить юридический адрес компании на предмет наличия реального представительства на территории России. Мошенники часто указывают в качестве места регистрации оффшорные юрисдикции (Кипр, Британские Виргинские острова и др.), якобы из-за большего удобства и низких налоговых ставок.

3) Явный признак - предложение перевести средства прямо на карту или электронный кошелёк физического лица, а также через иностранные платёжные системы.

4) Другой признак - предложение перечислить средства без заключения полностью понятного вам и подписанного вами договора, на основании некой оферты или декларации.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть!

Ключевая ставка ЦБ повышена с 4,5 до 5%. Похоже, ускорение инфляции обеспокоило финансовый блок и ЦБ.

Ждём роста ставок по кредитам, включая ипотеку. Вырастут проценты в КПК, подрастут и банковские депозиты.

Весь 2020 год денежно-кредитная политика России смягчалась - кредиты становились доступнее, а депозиты и привязанные к ключевой ставке инструменты выглядели не так привлекательно по сравнению с тем же фондовым рынком. Сейчас всё идёт в обратном направлении - ставки по депозитам уже подрастают, и вдвойне быстрее растёт доходность КПК.

Собственно, и в мартовском обзоре ЦБ отмечается, что в последние месяцы «наметился рост ставок по долгосрочным рублевым розничным вкладам». Во второй декаде апреля средняя ставка по банковским депозитам составила 4,72% годовых.

Давайте сравним ТОП наиболее интересных консервативных инструментов сбережения на сегодняшний день:

1) Джей энд Ти Банк, вклад "Магнус−Онлайн" - депозит на полгода даст 5,7% годовых, причём проценты капают каждый месяц. Если добавлять их к вкладу, то доходность составит уже ближе к 5,8%. Также есть годовой вклад под 6%.

2) Энергомашбанк - вклад "Победа", депозит на полгода даст 5,5% годовых, на год - 5,7%. Капитализации нет.

3) Примсоцбанк - вклад "Надёжный", депозит на полгода даст 5,4% годовых. Капитализации нет.

Условия крупных банков ощутимо хуже - например, у Сбера максимальная ставка по полугодовому депозиту составляет всего лишь 4,2% годовых, а по годовому - 4,4%.

При этом, у сравнимых по надёжности вкладов в КПК ставка сейчас достигает 10% годовых, что, согласитесь, куда интереснее.

Брать ипотеку или инвестировать и снимать жильё?

Вопрос, на самом деле, не праздный. Как известно, стоимость жилой недвижимости в городах-миллионниках за последний год увеличилась на 20-40% в рублёвом выражении. Даже с учётом невысоких ставок по ипотеке (от 5 до 10% годовых в среднем), ежемесячный платёж оказывается внушительным, и уже сейчас каждый десятый кредит - это ипотека на строящееся жильё. И, тем не менее, посчитаем.

Предположим, вы покупаете квартиру за 6 млн. руб. Срок - 30 лет и у вас есть первоначальный взнос в 10% от суммы. Ежемесячный платёж будет в районе 42 тыс. руб., а итоговая стоимость квартиры с учётом переплаты составит почти 15 миллионов рублей. Возможно, стоимость жилья за это время вырастет - но не факт. Также стоит учитывать риски вроде пожара или залития соседями - их всегда несёт собственник.

Вместо этого вы можете снимать аналогичное жильё приблизительно за 25 тыс. руб., а остаток инвестировать. Исходя из доходности в 17% годовых, которую может обеспечить, например, надёжный ЗПИФ на недвижимость, через 30 лет вы будете иметь на руках 8,5 млн. рублей, которые при той же доходности будут генерировать почти 1,5 млн в год или 120 тыс. руб. в месяц. Сложный процент делает своё дело.

В 2016 году такой инструмент как инвестиционное страхование жизни начал активно набирать популярность. Сам инструмент весьма экзотичен - он сочетает в себе страховку на случай смерти лица и при этом предполагается некая прибыль по окончанию срока действия договора ИЖС. Страховщики гарантируют возврат базовой вложенной суммы, но вот прибыль гарантировать не могут. И, по факту, они её почти не обеспечивают.

Однако в 2020 году Банк России заявил, что около трети полисов ИЖС показали нулевую доходность, и лишь 17% из них показали доходность выше 5% годовых. Как же так вышло и почему всё так плохо?

Прежде всего, проблема в грабительских комиссиях страховой компании и банка - она может составлять от 3 до 12% годовых. Даже если ИЖС покажет хорошую доходность - комиссии сожрут большую её часть, и ваш доход окажется даже ниже, чем был бы от обычного банковского депозита.

При этом, досрочно забрать средства без потерь вы не сможете, а на вложения через ИЖС не распространяются гарантии Агентства по страхованию вкладов. В случае отзыва лицензии или банкротства страховой компании, вам останется добиваться выплат лишь в качестве одного из кредиторов - и перспектива эта так себе.

Единственным специфическим преимуществом ИЖС является то, что средства, переданные страховщику, переходят в его собственность до утвержденного в договоре срока, и до того не могут быть разделены в ходе раздела имущества или взысканы по решению суда.

В целом, мы не рекомендовали бы вкладывать свои деньги через подобный инструмент - у него немало куда более интересных и более надёжных альтернатив.

Всем привет!

Редакция канала решила скучные умозаключения и диванную аналитику разбавлять живыми историями о бизнесе, займах и залогах и моим личным взглядом на окружающую действительность.

Я - Александр Воскобойников (facebook.com/alexander.voskoboinikov) отец-основатель нашего финансового колхоза, обещаю не графоманить и не частить.

Если у вас, дорогие подписчики, есть тема к обсуждению или вопросы мне лично - гоу в лс здесь или в фб.

Пока честно поделюсь небольшой радостью. В силу сложной финансовой ситуации взял в долг биток в пятницу. У друга заглючил кошелёк, поэтому, пока он отправлял, прошла вся пятница и в наличный рубль я вышел по субботнему курсу, то есть по 49 800 долларов за 1 бтц.

С середины понедельника по текущий момент курс летит вниз, аналитики обещают 34000 долл за 1 бтц, а сейчас уже 36500.

Таким образом, на сейчас я зарабатываю около 12000 долларов с каждого битка.

Вопрос в зал: уже пора покупать биток обратно и долг возвращать или ещё подождать? Как у вас с аппетитом к риску вообще? Пока прёт - играем или фишки со стола сгрести и домой, пока есть с чем уходить?

Большинство людей с кредитной зависимостью рассказывают одну и ту же историю. Однажды им приходит по почте предложение об открытии кредитной карты [компании, предоставляющие кредитные карты, разослали в 2007 году 5,3 миллиарда предложений, то есть каждый совершеннолетний американец получил в среднем 15 таких писем]. Крупным шрифтом письмо рекламирует низкую ознакомительную ставку, а также что-нибудь вроде возврата части потраченных денег, бесплатных авиамиль или билетов в кино. И вот человек решает завести себе такую карту.

Сначала он не слишком часто ее использует. Затем однажды он забывает снять наличные, и пользуется кредиткой, чтобы расплатиться за еду в супермаркете. Или, может быть, ломается холодильник, и ему нужна небольшая помощь при покупке нового. Первые несколько месяцев ему всегда удается полностью расплатиться по счету. Практически никто не заводит себе кредитку с мыслью «Я буду использовать ее, чтобы покупать то, что мне не по карману».

Главная проблема кредиток состоит в том, что они заставляют людей принимать глупые финансовые решения. С ними противостоять соблазнам сложнее, и люди тратят деньги, которых у них нет. Они покупают пару ботинок или очередную пару джинсов, ведь на них были со скидки 50%. Когда кредитные должники приходят к финансовым консультантам, те их спрашивают: «Вы бы купили этот предмет, если бы пришлось платить наличными? Если бы пришлось идти к банкомату, почувствовать деньги в своих руках, а потом протянуть их кассиру?» Чаще всего они ненадолго задумываются, а затем говорят «нет»».

Наблюдения финансовых консультантов фиксируют очень важную особенность кредитных карт. То обстоятельство, что они сделаны из пластика, полностью меняет нашу модель трат, видоизменяя расчеты, лежащие в основе наших финансовых решений. Когда мы покупаем что-то за наличные, покупка включает в себя реальную потерю — наш кошелек в буквальном смысле становится легче. Эксперименты по нейровизуализации свидетельствуют о том, что оплата с помощью кредитки на самом деле уменьшает активность в островке Рейля — участке мозга, связанном с негативными чувствами. Трата денег не ощущается как что-то неприятное, так что мы тратим еще больше.

Рассмотрим такой эксперимент: исследователи организовали реальный закрытый аукцион, на котором продавали билеты на матч «Бостон Селтикс». Половина участников была предупреждена о том, что им придется расплачиваться наличными, другой половине сказали, что они будут платить кредитными картами. По окончании аукциона исследователи подсчитали средние ставки для обеих групп. Средняя предлагаемая цена по кредитной карте была вдвое выше предлагаемой цены наличными! Используя карты Visa и MasterCard, люди предлагали гораздо более безрассудные цены. Они не чувствовали необходимости сдерживать свои расходы, так что в результате тратили гораздо больше, чем могли себе позволить.

Проблема с кредитными картами состоит в том, что они паразитируют на опасном недостатке нашего мозга. Этот дефект связан с нашими эмоциями, которые склонны оценивать немедленную выгоду [например, новую пару ботинок] непропорционально высоко по сравнению с будущими проблемами [высокими процентными ставками]. Наши чувства взволнованы перспективой немедленного вознаграждения, но они не очень-то способны разобраться с долгосрочными финансовыми последствиями такого решения. Эмоциональный мозг просто не понимает таких вещей, как процентные ставки, выплата долга или расходы по кредиту. В результате такие области мозга, как островок Рейля, не реагируют на операции, в которых задействованы Visa или MasterCard. Не встречая серьезного сопротивления, импульсивное желание заставляет нас проводить карточку через считывающее устройство и покупать все, что захотим. А как заплатить за все это, мы придумаем позже.

Джона Лерер, из книги «Как мы принимаем решения»

Читатели пишут: Госдума приняла во втором чтении законопроект об уголовной ответственности и лишение свободы на срок до трех лет за незаконное предоставление потребительских займов и кредитов в крупных размерах.

Мы комментируем: ну и прекрасно! Давно пора.

Стандартные постоянно встречающиеся кейсы:
Несведущий инвестор (часто ведомый кредитными брокерами) дал в долг под залог квартиры, долг не вернули. Как правильно судиться, чтобы не срезали пени и ставку, он не знает, выселять самому страшно. Сидит на залоге и ждёт, вдруг вернут.

Обратная ситуация: заёмщик, в погоне за низкой ставкой, подписал вместо договора займа с залогом договор купли-продажи с обратным выкупом. Просрочил один платёж и его пришли выселять. Отстаивать свои права, сидя на улице, поверьте, гораздо сложнее.

В общем, я за цивилизованные формы ростовщичества. И, к слову, инвесторам, желающим остаться в теме и не сесть, мне тоже есть что предложить.
Пишите в лс фб.

Один знакомый купил здание. Огромный исторический особняк в самом центре Петербурга. Состояние, конечно, плачевное. Объём реставрации огромный. Сам он бюджет оценивает ещё в 700 млн, но стройка - такое дело, точно спрогнозировать невозможно.

Теперь, когда я смотрю на квартиры стоимостью 100 млн+, не могу перестать сравнивать: 9 000 метров за 330 миллионов и 200 метров за 100 миллионов.

Порядок сумм один и тот же, но одна покупка - это актив, а другая - никак нет. Особняк будет всегда востребован как гостиница, арт-пространство, ресторан. А квартира так и останется просто квартирой.

Может быть, если бы все состоятельные и ответственные петербуржцы купили бы себе по особняку и восстановили его, то и городская среда стала бы гораздо комфортнее. Красота облагораживает.

Давайте посмотрим, какие инструменты могут давать пассивный доход в рублях в 2021 году:
1. Банковский депозит - наиболее интересные предложения обеспечат около 5% годовых. Надёжно, но очень низкодоходно, учитывая ускоряющуюся инфляцию.
2. Надёжные облигации (государственные или гос. компаний) - до 7% годовых. При этом, само тело облигации может и просесть в цене до момента погашения. Приобретать необходимо через брокера.
3. Более-менее надёжные дивидендные акции - до 9% годовых. Стоимость самих акций может как расти, так и падать - заранее этого не предскажет никто. Да и сами дивиденды могут быть снижены по решению компании.
4. Инвестиции в ЗПИФ, работающий с недвижимостью - до 17-20% годовых. На данный момент - крайне интересный вариант по доходности, при этом имеющий надёжное обеспечение в виде недвижимости.

В развитие темы: автор прав в том, что нет никакого смысла отчислять пенсионные платежи и поэтому их надо стремиться минимизировать всеми доступными способами.

О пенсиях заботиться надо самостоятельно, благо надежных инструментов для этого достаточно (мы - один из них, но не единственный, конечно).

https://facebook.com/story.php?story_fbid=623670312369674&id=100041801332924

Срочно в номер!

В Москве полиция разгромила финансовую пирамиду QBF, были арестованы мелкие сошки- топ-менеджер и подписант документов Зелимхан Мунаев и юрист Евгения Россиева. Пирамида действовала под вывеской инвестиционной компании QBF с лицензиями Банка России, а возглавлял ее бывший сотрудник ЦБ. У нее был рейтинг агентства Эксперт B+.

Получаемые деньги мошенники переводили в офшоры, предоставляя клиентам липовые отчеты о том, что их вложения инвестированы в серьезные финансовые портфели. На прошлой неделе в рамках расследования сотрудники ГУЭБиПК МВД совместно с коллегами УВД по ЗАО ГУ МВД России по Москве и столичного УФСБ при поддержке спецназа провели более 30 обысков в Москве и Санкт-Петербурге. Мунаев забаррикадировался у себя в квартире и три часа отказывался открывать. Сдался он лишь после того, как спецназовцы начали вскрывать дверь с помощью ломов и кувалд.

По предварительным подсчетам следствия, речь может идти о хищении порядка 5–7 млрд руб. Как полагают правоохранители, часть этих денег руководство QBF могло легализовать через девелоперские проекты, среди которых, например, строительство ЖК «Грибовский лес» в Одинцовском районе Подмосковья. Основатель этого проекта и топ-менеджер QBF Роман Шпаков уже бежал в Арабские эмираты. Любопытно, что часть средства клиентов была направлена на настоящую торговлю через компанию FFIN BROKERAGE SERVICES INC (Белиз).

Слухи о том, что QBF не покупает акций фактически или покупает не на все собранные от клиентов деньги были на рынке уже несколько месяцев. Скорее всего, от милиции же и утекло. Очевидно же, что расследование не вчера началось и даже не в этом году, скорее всего.

К сожалению, это очередной удар по доверию инвесторов на рынке. И очередной аргумент, что нельзя яйца держать в одной корзине. Но все равно надо их (яйца) туда (в корзины) складывать.

Ситуация с обвалом стоимости криптовалют в очередной раз показывает нам, что вкладываться нужно в те активы, которые понимаешь. Многие восторженные инвесторы вложились в крипту уже, что называется, “на хаях”, а теперь либо потеряли до половины вложений, либо ждут очередного “отскока”. Только вот будет ли он и когда - никто не знает.

Другое дело, например, недвижимость. Нет, фактор неопределенности и колебания рынка имеются и здесь, однако общие тенденции куда более понятны. Людям нужно где-то жить - они покупают квартиры. Людям нужно где-то работать - они ищут офисы и производственные помещения.

Спрос на ту же коммерческую недвижимость будет всегда, и сейчас - весьма удачное время для того, чтобы вложиться в этот сегмент рынка, так как спрос бизнеса на помещения в ходе восстановления экономической активности будет только расти.

В продолжение вчерашней темы про QBF.

ЦБ выложил чёрный список компаний: скамы, лохотроны и пирамиды всех мастей. Плюс, там же есть форма для жалобы на какой-то проект. Казалось бы, хорошо...но что меня смущает.

Первое - проблема идентификации. Всяких там "Альфа+что-нибудь" штук 20. Понятно, что лохотроны прикидываются популярными компаниями - но вот их попадание в чёрный список будет вредить настоящему бренду больше, чем самим жуликам.

Второе - это внесение в список до суда, без чётких и внятных критериев. То есть все, что не нравится ЦБ - сразу попадает сюда. Все более-менее цивильные форексы, криптовалютные и любые другие проекты, не жульнические, но запрещённые законодательно в РФ, тоже легко могут там оказаться. А как выбираться из списка - тоже неясно.

Получается, что наболевшую проблему в очередной раз пытаются лишить путём простым, радикальным и несколько в обход законных процедур. Только вот под раздачу могут попасть и виноватые, и вовсе непричастные.