Что такое мезонинное кредитование?

Нет, это не выдача кредита на возведение надстройки над частным домом 🏠, как вы могли подумать. 😁Это специфический вид займа, подразумевающий право кредитора на части прибыли от проекта. Объясним на примере.💡

Предположим, покупали вы квартиру в середине 2020го года эдак за 5 миллионов. Но денег не хватало, и вы решили попросить в долг к знакомого. Кроме расписки, тот попросил 10% годовых на срок займа и 1/10 прибыли в случае продажи квартиры. Если доход у вас не совсем белый, то ипотека и банки 🏦 и таких условий предложить не могли, поэтому вы, положим, согласились.

Однако наступила середина 2021 года, с деньгами у вас наладилось, а эту же квартиру вы решили продать за 10 миллионов. Сколько же прибыли получит ваш добрый знакомый? Не много ни мало - 1 миллион рублей: 500 тысяч процентами и столько же - в качестве доли от продажи квартиры. От изначальной суммы вложения (5 млн.) это 20% за год - очень даже неплохо! 📈

Собственно, этот ваш условный знакомый и выступил мезонинным инвестором-кредитором.

Как можно понять по примеру и самой схеме, этот гибридный инструмент применяется в случаях, когда классическое кредитование недоступно или предполагает намного более высокий процент.

Схожую схема со вхождением в капитал, но без процента по самому кредиту, предполагает, к слову сказать, исламский банкинг. 🤔

Бридж-финансирование (мост, англ.) - это форма проектного кредитования, в которой погашение происходит за счёт будущих источников финансирования. Например, вы - застройщик, и вам нужны деньги на постройку дома. Вы берёте бридж-кредит, а возвращаете его с продажи квартир в уже построенном доме. Именно из этих средств.

Краудлендинг, мезонинное кредитование и бридж-финансирование привлекают всё большее количество частных инвесторов. Чем? Конечно же, повышенной доходностью. Она в 3-5 раз может превышать таковую у банковского депозита. 💰

Конечно, при этом выше и риски. ⚠️ Очень важно понимать, кто и по каким критериям отбирает проекты в базу потенциальных заёмщиков. На краудлендинг-платформах и инвестиционных фондах лежит большая ответственность, и вполне возможно дальнейшее ужесточение их регулирования со стороны ЦБ. 👮🏻‍♂️

Все эти инструменты, по нашим прикидкам, должны давать доходность на уровне ВДО (высокодоходных облигаций) - примерно 15-25% годовых в зависимости от степени надёжности заёмщика. Это и не удивительно - ведь одни и те же компании зачастую привлекают средства на одни и те же проекты через разные инструменты.

Сильно увлекаться такими инструментами инвестиций не стоит, как и вкладывать в них большую часть средств. Даже в случае выбора нескольких компаний для выдачи займа риски остаются сравнительно высокими. ☝️

Некоторые клиенты задаются закономерным вопросом - если вы обеспечиваете доходность вложений в 13% годовых за счёт выдачи кредитов под больший процент, то кто же будет брать кредит по ставке около 20% годовых?

Например, бизнес. Даже имея рентабельность в 10% и оборачиваемость инвестиций 1 раз в квартал, он получит уже 40% в год. Имея доступ к заёмным средствам даже под 20% годовых, он может наращивать обороты и оставаться в плюсе. Понятно, что расчёты упрощённые, но на самом деле любой более-менее работающий бизнес данные цифры потянет.

Вопрос второй - почему предприниматель не возьмёт льготный кредит у банка под 10% годовых, например? Да потому что получить его практически нет шансов - такому перечню требований банка и государства нужно соответствовать.

Плюс есть множество ситуаций, когда деньги нужны в сжатые сроки и на ограниченный период - на месяц-два-три. Получение контракта, оплата транспортировки товара, достройка объекта с целью сдачи заказчику - задачи могут быть разными.

Бизнесом занимаются отнюдь не дураки и они прекрасно понимают, что лучше кредит под 20% в наличии, чем под 10% - в теории.

Финансовое мошенничество выходит на новый уровень. Если манипуляция с фотографиями ("фотошоп") уже никого не удивляет, то вот подгон видеоролика с целью обмануть зрителя - всё ещё редкость.

Теперь технологии с применением нейросетей становятся всё более и более доступными, и можно ожидать более широкого их применения, в том числе и в незаконных целях.

Перед вами - один из последних примеров: само собой, Олег Тинькофф тут не настоящий, и ничего подобного он не говорил. Его внешность взята из других видеороликов, подогнаны движения губ, наложена аудиодорожка, в итоге получилась такая под(д)елка.

Конечно, это ещё не верх возможностей технологий - поэтому нужно быть вдвойне осторожным, когда прислушиваетесь к рекомендациям известных личностей и в интернете. ⚠️

📈 Сложный процент - одно из базовых понятий в инвестициях, и его очень важно понимать правильно. Вот вы вложили 1000$ под 10% годовых. Прошёл год, и вы уже 1100$ оставили под тот же процент. И ещё через год получите не 1100$, а уже 1210$.

Эти дополнительные 10$ - результат реинвестирования полученного дохода, то есть "процента на процент". Он кажется небольшим, но он работает как снежный ком, и уже на 10 лет даст большую разницу.

Например, с вышеописанными условиями вы получите через 10 лет уже 2594$ вместо 2000$ в случае ежегодного снятия процентов. Разница доходности более чем в полтора раза, и с каждым годом она растёт. Также, сложный процент можно использовать, регулярно наращивая сумму инвестиций. И за 10 лет и более ваш снежный ком станет огромным валуном. ❄️

Кстати, для вычисления срока удвоения капитала можно использовать так называемое "правило 72":
Срок удвоения капитала = 72 / процент инвестиций. В нашем примере это будет 7,2 года. Вместо 10 лет без сложного процента, кстати.

Правда, с ростом процентной ставки погрешность формулы растёт, поэтому математики рекомендуют прибавлять 1 к числу за каждый процент выше 10. Например, при 12% доходности в знаменателе - в числителе должно быть уже 74.

По отношению к деньгам 💰людей можно условно разделить на три типа:

1) Те, кто вообще не считает деньги, берёт кредиты на текущие нужды, активно их наращивают и не особенно задумывается о завтрашнем дне. К сожалению, очень часто такие люди оказываются в сложной жизненной ситуации, причём вне зависимости от размера заработков. 🙈

2) Те, кто склонен к риску и спекуляциям, хочет "срубить бабла" здесь и сейчас. Такие люди часто идут в трейдинг, интересуются криптовалютами и даже финансовыми пирамидами, надеясь "вовремя соскочить". К сожалению, очень часто они не только теряют накопления, но и влезают в долги, закладывают имущество. Счастливчики есть, но их всё-таки меньшинство, и как правило это профессионалы, которые потратили годы на изучение своего инвестиционного инструмента. 👨‍🦳

3) Консервативные инвесторы, которые хотят не просто уберечь свой капитал от инфляции, но и постепенно его приумножать - причём подвергая его минимальному риску. Именно это - вы, наша аудитория. Как говорят, американцы, "slow progress is steady progress". 😉

Бдительное око Центробанка повернулось к нам, простым физлицам. Теперь ЦБ обязывает рекомендует банкам более тщательно отслеживать частные переводы с карты на карту.

Конечно же, в наших с вами интересах, для обеспечения безопасности и прозрачности. Чтобы мы не перевели все свои деньги мошенникам, не вздумали принимать оплату на личную карточку (если вы продавец или фрилансер) и не дай бог не купили криптовалюты (харам!). 🚫

Единично приобрести на кровно заработанные кусочек биткоина будет можно, но если вы регулярно покупаете и продаёте крипту разным людям через p2p, то кажется вас ждут проблемы.

Куда вместо этого перечислить ваши деньги вам тоже подскажут - например, на сайт налоговой. Или за вас переведут - автоматизированно. 🤖 У нас же цифровизация полным ходом!

Итак, как же ЦБ предлагает вычислять "недобросовестные операции"? 👹

1️⃣ У вас более 10 в день или более 50 в месяц контрагентов-физлиц;
2️⃣ У вас более 30 операций (переводов) в день;
3️⃣ Объём переводов более 100 тысяч рублей в день или 1 млн рублей в месяц;
4️⃣ Очень частые переводы - с промежутком менее 1 минуты между ними;
5️⃣ Отсутствие со счёта трат на бытовые нужды (оплата коммунальных услуг, услуг связи, товаров);
6️⃣ Использование разных акканутов интернет-банка с одного устройства;
7️⃣ В течении недели на счету остаётся менее 10% денег от среднего объёма переводов.

Скорее всего, будет отслеживаться совпадение двух или трёх факторов из списка.

По сути, мы видим поэтапное закручивание гаек и отслеживание каждодневных операций обычных граждан по мере появления у властей необходимых инструментов. Это закономерное следствие широкого распространения карточек и банковских услуг - большинство россиян активно ими пользуются и этот процесс необратим.

Можно помечтать о том, что-де граждане сейчас вернутся к расчётам в наличке, но будем честны - в крупных городах этого уже не будет, люди привыкли к цифре. А привычка может стать инструментом контроля - и становится им. 👮🏻‍♂️

Как мы знаем, пару недель назад ставка рефинансирования ЦБ была увеличена до 6,75%. В связи с этим, встают два вопроса:
1) будет ли она повышена ещё?
2) что это означает для экономики?

Дальнейшее повышение ставки до 7% вполне вероятно, так как инфляция продолжает расти.

Это делает деньги "дороже" для экономики, повышаются ставки большинства кредитов и банковских вкладов. Сейчас лучшие предложения достигают 7-8% годовых.

Повышение ставки стимулирует и развитие альтернативных инструментов привлечения кредитных средств средним и малым бизнесом: фондовый рынок, краудлендинг, кредитная кооперация и т.д.

На данный момент ставка около 10% годовых доступна лишь для крупного бизнеса с ликвидным залогом, около 15% - для среднего бизнеса с хорошей кредитной историей или залогом, а вот малый бизнес может рассчитывать на ставку от 20% и выше.

Увы, но высокая стоимость денег также мешает экономическому росту. Поэтому будем надеяться, что повышение ставки не является долгосрочной политикой Банка России.

Вслед за китайским фондовым рынком, нестабильность пришли и на основной - американский. 🙀

В последние дни акции ведущих технологических корпораций мира подешевели: бумаги Google (Alphabet) просели на 3,76%, NVIDIA - на 4,48%, Adobe - на 4,12% и так далее. А менее крупные компании потеряли по 10-15% капитализации. 📉

Ряд аналитиков ожидают дальнейшей коррекции рынков. ⚠️

В этом свете более интересными выглядят инструменты для сбережения и инвестиций с фиксированной доходностью: вклады, облигации, кредитные кооперативы. 🤔

Тревожные вести приходят от микрофинансовых организаций 🌩. В последнем обзоре Банка России отмечается, что доля просрочек по платежам займов в МФО достигла 11%. Это рекордный уровень с 2018 года. При этом, всё больше задолженностей продаётся коллекторам.

О чём это говорит?

1⃣ Закредитованность населения продолжает расти. Доля заёмщиков, которые на обслуживание кредитов тратят более 80% дохода, уже достигла трети 😱 от общего количества.

2⃣ Всё меньше заёмщиков обладают ликвидным залогом и постоянным доходом для получения кредитов в банках (сложнее) или займов в кредитных кооперативах (проще).

3⃣ Ставки по кредитам (в том числе не обеспеченным залогом) подрастают вслед за ключевой ставкой, а потребность в них не снижается. Это может привести к волне банкротств и росту социальной напряжённости среди наименее обеспеченных слоёв населения.

От ЦБ 🏦 в этой ситуации можно ждать дальнейшего ужесточения регулирования, в том числе по количеству и объёму выдаваемых необеспеченных высокорискованных займов.

Интересный кейс для каждого, кто работает в качестве индивидуального предпринимателя:

Арбитражный суд СЗФО признал незаконной блокировку банковского счёта физического лица (также являющегося ИП) по запросу налоговых органов, отменив решения двух нижестоящих судебных инстанций. Причём разбирательство, что интересно, инициировал именно банк. 🏦

Тема может показаться формальной и незначительной, но это не так. Отвечает ли ИП по своим обязательствам личным имуществом как физлицо? 👦 Да, отвечает. Но взыскать его можно только через суд, а внесудебные методы воздействия, в том числе со стороны ФНС, могут касаться только его расчётного счёта.

Кстати, в ближайшее время планируется исключить из Налогового кодекса запрет на открытие новых банковских счетов в случае блокировки имеющегося. Правда, никто не помешает заморозить вновь открытые счета в случае наличия такого запроса от органов власти.

На прошлой неделе инфляция ускорилась до 0,26%, что в расчёте на год составляет 7,78%. Это самый высокий уровень за последние 5 лет. Основной эффект дал рост цен на продовольственные товары, который превысил 10% по году. Но к каким решениям и мерам приведёт рост цен в сфере денежно-кредитной политики? 🤔

Основная задача Банка России - борьба с инфляцией и поддержание стабильности цен, как и обозначила Эльвира Набиуллина в своём недавнем интервью. Основной инструмент для этого - корректировка ставки рефинансирования (она же - ключевая ставка). Это процент, под который банки получают деньги от ЦБ. Чем она выше - тем меньше в экономике денег и тем они ценнее относительно товаров и услуг, дороже кредиты и т.д.

Короче, ставку будут дальше повышать ⚠️ - но не только чтобы обуздать текущий рост цен, но и превентивно "отбить" ещё более высокие инфляционные ожидания россиян, пресечь раскрутку инфляционной спирали. С нынешнего уровня в 6,75% можно ожидать увеличения сразу на 0,5 - до 7,25%.

Ставка рефинансирования повышена сразу на 0,75 - до 7,5%. Похоже, в ЦБ всерьёз обеспокоены стремительным ростом цен.

Для нас это обернётся меньшей доступностью кредитных средств и более высокими ставками депозитов. Большинство экономистов сходятся на том, что глобально эта вынужденная мера замедлит восстановление экономики страны.