Не секрет, что в последний год стремительно растёт стоимость жилья. Однако также в 1,5-2 раза подорожали строительные материалы, а строители Москвы и Петербурга жалуются на дефицит трудовых рабочей силы. Само по себе это уже создаёт предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость, однако есть и дополнительный фактор риска.

Как известно, с 2019 года долевое строительство ведётся только с использованием эскроу-счетов. Это сохраняет средства дольщиков от возможных злоупотреблений со стороны застройщика, но при этом он вынужден изыскивать средства на строительство где-то ещё. Например, в банке - а ставки по кредитам, как и по облигациям, сейчас растут. То есть достать деньги на строительство становится сложнее и дороже.

Рассмотрим пример - застройщик взялся возвести дом на 200 квартир по 5 млн руб. каждая, и все они уже проданы в рамках долевого строительства. Что же будет, если расходы на возведение этого дома (материалы, налоги, труд, администрирование) превысят желаемый миллиард? Пропадёт экономический смысл всего этого действа, вот что. И компания обанкротится.

Да, средства с эскроу-счетов вернутся к гражданам - в этом плюс существующей системы. Только вот такое же жильё они себе уже не купят, ведь цены успели сильно вырасти. И таких ситуаций по всей стране будут сотни. Особенно велик риск долго(недо)строев для клиентов малых застройщиков - крупные игроки (ПИК, Лидер, ЛСР и другие) возможности изыщут.

В Ленинградской области на днях был задержан экс-глава посёлка Бугры Геннадий Шорохов. Ему и ещё двоим подозреваемым вменяется подделка документов от имени главы муниципального образования. Документы, конечно же, о праве собственности на землю. В СМИ сообщается о 28 эпизодах, но может вскрыться и по-боле того.

И был бы это проходной новостной эпизод, в конце концов, муниципалы у нас в стране регулярно залетают по коррупционным статьям, если бы не вопрос о том, что будет дальше со всеми заключёнными сделками купли-продажи земли? Будут ли они признаны ничтожными, а имущество востребовано у добросовестных приобретателей в соответствии со ст. 302 ГК?

Прецедент интересный - будем ждать дальнейшего развития событий.

У нас тут клиентка есть - ждёт ребёнка, отца на горизонте нет, денег тоже. Классика, увы. Зато в собственности есть однокомнатная квартира в Питере, стоит около 4,4 млн. рублей. 🏠

Раздумывает она на счёт того, чтобы продать эту квартиру, снимать жильё, а вырученные средства проинвестировать и кое-как жить на пассивный доход.

Конечно, первая реакция - нет, жильё это надёжно и вообще маст хэв. Однако кушать действительно что-то надо и ситуация очень непростая. Поэтому давайте подумаем, реализуемый вообще этот план? Если да, то какие инструменты 🔧 для этого можно использовать?

Например, положив те же самые 4,4 млн. на банковский депозит под 6% годовых, она получит лишь 22 000 руб. в месяц, и при этом лишь треть от вложенной суммы будет застрахована государством. А как получить доходность будет выше, не слишком рискуя всей суммой?

Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) недавно опубликовала результаты исследования динамики цен на жилую недвижимость в 40 странах мира за первую половину 2021 года. Конечно, отмечается резкий скачок цен.

Лидерами роста цен на жильё стали Турция, Венгрия и Исландия. Россия - на седьмом месте. Причём по росту цен на аренду жилья наша страна оказалась только на 18 месте.

Почему же так выросли цены на недвижимость? 🤔

1️⃣ В 2020 году процентные ставки достигли исторических минимумов - а значит, дешевела и ипотека, что подстегнуло спрос.
2️⃣ Выросли потребности в жилье, что также сказалось на спросе.
3️⃣ Во время локдаунов у части граждан появились накопления...по крайней мере, в некоторых странах.

📈 В развитых странах цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 9,4%, и это максимум за последние тридцать лет. Очевидно, что в условиях стагнации или даже снижения реальных доходов населения жильё становится менее доступным.

🏠 При этом, предложение всё никак не может подстроиться под спрос: пандемия нарушила цепочки поставок и вызвала взлёт цен на стройматериалы, стали менее доступны и трудовые ресурсы.

👌Центробанки пока не фиксируют опасных сигналов ипотечных пузырей и зорко следят за индикаторами. И в основной массе ипотеки выдавались гражданам с достаточными доходами. Однако не стоит списывать со счетов риски потери работы или снижения доходов граждан.

🎓 Эксперты ОЭСР приходят к выводу, что в связи с ростом цен на недвижимость, значительно опережающим доходы граждан, её продажи неизбежно снизятся. А вот что будет с ценами - пока непонятно.

Очень важно понимать экономический смысл финансовых инструментов. Сегодня поговорим про долговые инструменты. Их суть в предоставлении капитала под процент от одних лиц - другим. С посредничеством финансовой структуры. Чем больше гарантий предоставляет посредник - тем больше затраты на него у обоих контрагентов (заёмщика и кредитора). Рассмотрим четыре примера.

🏦 Банковский депозит - вы даёте деньги банку, и он обязан вам их вернуть. Имеется также страхование вкладов до 1,4 млн. руб. Надёжно? Конечно. Выгодно ли? Нет, это исключительно консервация капитала.

🤝 Кредитный кооператив - вы вносите средства в общий фонд, из которого заёмщикам выдаются кредиты под определённый процент (как правило, несколько выше банковского) и залог (лучше - недвижимость). В случае невозврата займа, КПК добивается реализации этой недвижимости через суд в кратчайшие сроки и из полученной суммы получает долг с процентами. Вы же в конце периода забираете взнос с процентом (ограничен 2Х от ключевой ставки, сейчас это 13% годовых). В отличие от банковских вкладов, страхования государством нет, поэтому важно выбрать надёжный КПК.

💰Высокодоходные облигации - вы покупаете облигации (долговые бумаги) малых и средних предприятий через фондовый рынок. К дате погашения эмитент должен вернуть взятую в долг сумму с процентами. Потенциальная доходность превышает 12% годовых, однако при этом существует реальный риск потери части вложений - причём не только процентов, но и всего займа. Например, раздали 100 000 руб. на 100 заёмщиков по 1000 рублей под 14% годовых, и два из них обанкротятся. Вы получите на выходе меньше 112 000, т.е. примерно 12% годовых от вложенной суммы.

🧲 Краудлендинг - вы даёте заем напрямую физическому или юридическому лицу, а посредник (платформа) лишь технически сопровождает сделку и следит за тем, чтобы заёмщик предоставил все необходимые документы. Здесь всё то же, что с облигациями, только риск куда выше - обанкротиться могут и 10, и 20 заёмщиков из 100 - тому есть примеры. Решения судов будут в вашу пользу, но в отсутствие ликвидного залога толку с них никакого. Вложив 100 000 руб. даже под 20% годовых, на выходе не факт что увидите хоть какой-то доход. Не стоит забывать и о последних принятых законах, трактующих систематическую займов напрямую (платформа не в счёт) как подлежащую лицензированию коммерческую деятельность, что чревато проблемами.

В этом году мы отмечаем еще один юбилей – 20 лет с подписания и опубликования закона о борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. Закон был впервые опубликован 9 августа 2001 года.

В честь этого события подготовили традиционную инфографику. Поздравляем всех причастных!

За два десятилетия объем закона вырос в девять раз! Если в 2001 году субъектами финансового мониторинга было всего пять категорий организаций, то сегодня - уже двадцать. Символично, что 2021 год - еще и самый богатый на изменения: только за первые 7 месяцев года было одобрено 13 (!) новых редакций закона.

1️⃣ Судя по тому, как долго крупнейшие банки страны медлили с повышением ставок по кредитам, на то была централизованная установка. Однако ВТБ всё-таки заявил повышении ипотечной ставки на 0,4% годовых - первым из топ-5. Кто следующий?

2️⃣ Несмотря на повышение ключевой ставки и сокращение масштабов госпрограммы льготной ипотеки, объём выдаваемых кредитов всё ещё превышает 1 трлн рублей в месяц. Это не может не привести к закредитованности населения - и уже приводит. Доля обязательных платежей (налоги и выплаты по кредитам) уже достигла 15% от доходов граждан.

3️⃣ Во втором квартале 2021 года Росстат увидел взлёт реальных располагаемых доходов населения - аж на 3,5%. Однако даже этим показателям далеко до 2013 года. Похоже, "потерянное десятилетие" окажется полным.

PS: обратите внимание, насколько сильно и последовательно снижались доходы от предпринимательской деятельности.

За первое полугодие 2021 года Банк России выявил 146 финансовых пирамид. Можно предположить, что не меньшее их количество осталось не выявленными. Поэтому не лишним будет напомнить об основных признаках финансовых пирамид, участие в которых чревато полной потерей вложенных средств:

1️⃣ Обещание прибыли, значительно превышающей среднерыночную - например, более 2% в месяц или 22% в год.
2️⃣ Использование инструментов поощрения за привлечение новых вкладчиков/участников.
3️⃣ Отсутствие лицензии ЦБ РФ на финансовую деятельность, а иногда - даже регистрации в качестве юридического лица.

Как и ожидалось, Банк России продолжает политику ужесточения требований к микрофинансовым организациям и кредитным кооперативам.

В данном случае организации обязали размещать на своих сайтах подробную информацию о финансовой деятельности, порядке привлечения средств и выдачи займов, а также контакты контролирующих органов (в том числе финансового уполномоченного).

Новые требования призваны сделать работу КПК ещё более прозрачной и понятной потребителям. Можно сказать, что строгость регулирования уже приближается к банковской. С рынка неизбежно отфильтровываются сомнительные и просто мелкие организации-однодневки.

К сожалению, это никак не решает проблему полностью мошеннических организаций, в том числе пирамид, так как они работают вовсе мимо закона, и ужесточение регулирования им параллельно.

На сайте нашего КПК вы найдёте всю необходимую информацию.

📰 Недавно прошла новость о добавлении аренды жилья к основаниям получения налогового вычета по НДФЛ. Вроде бы всё хорошо, и у нас будет больше возможностей вернуть уплаченные налоги из цепких рук государства, но и тут есть несколько но:

1️⃣ Можно подумать. что цель этой меры - поддержка малообеспеченных слоёв населения, которые не могут позволить себе приобретение жилья и даже ипотеку (а это основная масса арендаторов). Однако куда правдоподобнее выглядит задача по "обелению" и дальнейшему налогообложению огромного рынка съёма жилых помещений. 🛏

2️⃣ Налоговых вычетов по НДФЛ не видать...тем, кто не платит НДФЛ. Банально, но иногда не лишне напомнить. То есть самозанятые, большинство ИП и задействованные в теневом секторе граждане - в пролёте.

3️⃣ Если основание для вычета будет просто добавлено к "социальным" (обучение, лечение и пр.) без изменения его максимального объёма, то это не даст серьёзного эффекта, так как сейчас максимальная сумма "социальных" вычетов составляет всего лишь 15 600 руб. в год.

4️⃣ Какой эффект это может оказать на рынок аренды? Часть арендаторов будут требовать официальной регистрации договоров, однако это же толкнёт арендодателей к повышению цен. В итоге все останутся плюс-минус при своих.

Будет ли эффект "обеления" рынка необратимым? Вряд ли. В случае отмены такого вычета договор всегда может быть перезаключён, и миллионы россиян "нырнут" обратно в тень. 🌚

С сентября 2022 года финансовая грамотность станет обязательным предметом предметом для школьников. Формат предавания и используемые пособия будут выбираться самими школами, однако сама тенденция не может не радовать.

Власти обещают, что ключевую роль будет играть развитие навыков сбережения средств, расчёта кредитов, заполнения базовых финансовых документов (деклараций, например) и знание явных признаков финансового мошенничества.

Судя по всему, ситуация с пирамидами навроде "Финико" давно уже привлекает внимание властей, и исправить её лишь репрессивными мерами не выйдет - нужно действительно развивать финансовую культуру, причём начиная со школы.

Что такое мезонинное кредитование?

Нет, это не выдача кредита на возведение надстройки над частным домом 🏠, как вы могли подумать. 😁Это специфический вид займа, подразумевающий право кредитора на части прибыли от проекта. Объясним на примере.💡

Предположим, покупали вы квартиру в середине 2020го года эдак за 5 миллионов. Но денег не хватало, и вы решили попросить в долг к знакомого. Кроме расписки, тот попросил 10% годовых на срок займа и 1/10 прибыли в случае продажи квартиры. Если доход у вас не совсем белый, то ипотека и банки 🏦 и таких условий предложить не могли, поэтому вы, положим, согласились.

Однако наступила середина 2021 года, с деньгами у вас наладилось, а эту же квартиру вы решили продать за 10 миллионов. Сколько же прибыли получит ваш добрый знакомый? Не много ни мало - 1 миллион рублей: 500 тысяч процентами и столько же - в качестве доли от продажи квартиры. От изначальной суммы вложения (5 млн.) это 20% за год - очень даже неплохо! 📈

Собственно, этот ваш условный знакомый и выступил мезонинным инвестором-кредитором.

Как можно понять по примеру и самой схеме, этот гибридный инструмент применяется в случаях, когда классическое кредитование недоступно или предполагает намного более высокий процент.

Схожую схема со вхождением в капитал, но без процента по самому кредиту, предполагает, к слову сказать, исламский банкинг. 🤔

Бридж-финансирование (мост, англ.) - это форма проектного кредитования, в которой погашение происходит за счёт будущих источников финансирования. Например, вы - застройщик, и вам нужны деньги на постройку дома. Вы берёте бридж-кредит, а возвращаете его с продажи квартир в уже построенном доме. Именно из этих средств.

Краудлендинг, мезонинное кредитование и бридж-финансирование привлекают всё большее количество частных инвесторов. Чем? Конечно же, повышенной доходностью. Она в 3-5 раз может превышать таковую у банковского депозита. 💰

Конечно, при этом выше и риски. ⚠️ Очень важно понимать, кто и по каким критериям отбирает проекты в базу потенциальных заёмщиков. На краудлендинг-платформах и инвестиционных фондах лежит большая ответственность, и вполне возможно дальнейшее ужесточение их регулирования со стороны ЦБ. 👮🏻‍♂️

Все эти инструменты, по нашим прикидкам, должны давать доходность на уровне ВДО (высокодоходных облигаций) - примерно 15-25% годовых в зависимости от степени надёжности заёмщика. Это и не удивительно - ведь одни и те же компании зачастую привлекают средства на одни и те же проекты через разные инструменты.

Сильно увлекаться такими инструментами инвестиций не стоит, как и вкладывать в них большую часть средств. Даже в случае выбора нескольких компаний для выдачи займа риски остаются сравнительно высокими. ☝️

Некоторые клиенты задаются закономерным вопросом - если вы обеспечиваете доходность вложений в 13% годовых за счёт выдачи кредитов под больший процент, то кто же будет брать кредит по ставке около 20% годовых?

Например, бизнес. Даже имея рентабельность в 10% и оборачиваемость инвестиций 1 раз в квартал, он получит уже 40% в год. Имея доступ к заёмным средствам даже под 20% годовых, он может наращивать обороты и оставаться в плюсе. Понятно, что расчёты упрощённые, но на самом деле любой более-менее работающий бизнес данные цифры потянет.

Вопрос второй - почему предприниматель не возьмёт льготный кредит у банка под 10% годовых, например? Да потому что получить его практически нет шансов - такому перечню требований банка и государства нужно соответствовать.

Плюс есть множество ситуаций, когда деньги нужны в сжатые сроки и на ограниченный период - на месяц-два-три. Получение контракта, оплата транспортировки товара, достройка объекта с целью сдачи заказчику - задачи могут быть разными.

Бизнесом занимаются отнюдь не дураки и они прекрасно понимают, что лучше кредит под 20% в наличии, чем под 10% - в теории.

Финансовое мошенничество выходит на новый уровень. Если манипуляция с фотографиями ("фотошоп") уже никого не удивляет, то вот подгон видеоролика с целью обмануть зрителя - всё ещё редкость.

Теперь технологии с применением нейросетей становятся всё более и более доступными, и можно ожидать более широкого их применения, в том числе и в незаконных целях.

Перед вами - один из последних примеров: само собой, Олег Тинькофф тут не настоящий, и ничего подобного он не говорил. Его внешность взята из других видеороликов, подогнаны движения губ, наложена аудиодорожка, в итоге получилась такая под(д)елка.

Конечно, это ещё не верх возможностей технологий - поэтому нужно быть вдвойне осторожным, когда прислушиваетесь к рекомендациям известных личностей и в интернете. ⚠️

📈 Сложный процент - одно из базовых понятий в инвестициях, и его очень важно понимать правильно. Вот вы вложили 1000$ под 10% годовых. Прошёл год, и вы уже 1100$ оставили под тот же процент. И ещё через год получите не 1100$, а уже 1210$.

Эти дополнительные 10$ - результат реинвестирования полученного дохода, то есть "процента на процент". Он кажется небольшим, но он работает как снежный ком, и уже на 10 лет даст большую разницу.

Например, с вышеописанными условиями вы получите через 10 лет уже 2594$ вместо 2000$ в случае ежегодного снятия процентов. Разница доходности более чем в полтора раза, и с каждым годом она растёт. Также, сложный процент можно использовать, регулярно наращивая сумму инвестиций. И за 10 лет и более ваш снежный ком станет огромным валуном. ❄️

Кстати, для вычисления срока удвоения капитала можно использовать так называемое "правило 72":
Срок удвоения капитала = 72 / процент инвестиций. В нашем примере это будет 7,2 года. Вместо 10 лет без сложного процента, кстати.

Правда, с ростом процентной ставки погрешность формулы растёт, поэтому математики рекомендуют прибавлять 1 к числу за каждый процент выше 10. Например, при 12% доходности в знаменателе - в числителе должно быть уже 74.

По отношению к деньгам 💰людей можно условно разделить на три типа:

1) Те, кто вообще не считает деньги, берёт кредиты на текущие нужды, активно их наращивают и не особенно задумывается о завтрашнем дне. К сожалению, очень часто такие люди оказываются в сложной жизненной ситуации, причём вне зависимости от размера заработков. 🙈

2) Те, кто склонен к риску и спекуляциям, хочет "срубить бабла" здесь и сейчас. Такие люди часто идут в трейдинг, интересуются криптовалютами и даже финансовыми пирамидами, надеясь "вовремя соскочить". К сожалению, очень часто они не только теряют накопления, но и влезают в долги, закладывают имущество. Счастливчики есть, но их всё-таки меньшинство, и как правило это профессионалы, которые потратили годы на изучение своего инвестиционного инструмента. 👨‍🦳

3) Консервативные инвесторы, которые хотят не просто уберечь свой капитал от инфляции, но и постепенно его приумножать - причём подвергая его минимальному риску. Именно это - вы, наша аудитория. Как говорят, американцы, "slow progress is steady progress". 😉

Бдительное око Центробанка повернулось к нам, простым физлицам. Теперь ЦБ обязывает рекомендует банкам более тщательно отслеживать частные переводы с карты на карту.

Конечно же, в наших с вами интересах, для обеспечения безопасности и прозрачности. Чтобы мы не перевели все свои деньги мошенникам, не вздумали принимать оплату на личную карточку (если вы продавец или фрилансер) и не дай бог не купили криптовалюты (харам!). 🚫

Единично приобрести на кровно заработанные кусочек биткоина будет можно, но если вы регулярно покупаете и продаёте крипту разным людям через p2p, то кажется вас ждут проблемы.

Куда вместо этого перечислить ваши деньги вам тоже подскажут - например, на сайт налоговой. Или за вас переведут - автоматизированно. 🤖 У нас же цифровизация полным ходом!

Итак, как же ЦБ предлагает вычислять "недобросовестные операции"? 👹

1️⃣ У вас более 10 в день или более 50 в месяц контрагентов-физлиц;
2️⃣ У вас более 30 операций (переводов) в день;
3️⃣ Объём переводов более 100 тысяч рублей в день или 1 млн рублей в месяц;
4️⃣ Очень частые переводы - с промежутком менее 1 минуты между ними;
5️⃣ Отсутствие со счёта трат на бытовые нужды (оплата коммунальных услуг, услуг связи, товаров);
6️⃣ Использование разных акканутов интернет-банка с одного устройства;
7️⃣ В течении недели на счету остаётся менее 10% денег от среднего объёма переводов.

Скорее всего, будет отслеживаться совпадение двух или трёх факторов из списка.

По сути, мы видим поэтапное закручивание гаек и отслеживание каждодневных операций обычных граждан по мере появления у властей необходимых инструментов. Это закономерное следствие широкого распространения карточек и банковских услуг - большинство россиян активно ими пользуются и этот процесс необратим.

Можно помечтать о том, что-де граждане сейчас вернутся к расчётам в наличке, но будем честны - в крупных городах этого уже не будет, люди привыкли к цифре. А привычка может стать инструментом контроля - и становится им. 👮🏻‍♂️