Полностью согласен, от себя добавлю, что как правило это самые убогие проекты по максимально завышенной цене. Обычно мин +30% к цене для ипотеки без ПВ

Виктор вообще легенда из Питера 💪 очень приятный и умный человек @pravda256

⚡️Челлендж перспективных квартир 2026

Собрали лоты в новостройках, которые, по нашей оценке, могут расти быстрее рынка. Горизонт — 2 года. Ожидание: +50% и выше.

Страшно спрашивать на чем это основано, но догадываюсь на и краденном осознании реальности помноженной на фантазии. Поехали 🚀

🧩

Нарвин

(ПИК)

Студия 19,9 м² — сейчас 12,7 млн рублей
➕ неплохой район, по зелёной ветке много офисов
➖ кладбище и ЛЭП рядом

Прекрасная история 😬🤯 отдать 13 🍋 чтобы через 3 года сдавать за мах 60₽

🧩

Мичуринский парк

(ПИК)

Студия 20,1 м² — 14,2 млн
➕ 30 минут от МГУ, 35 минут до Сити (от двери до двери!)
➖ МКАД, промка

Окраина Москвы. Соседствует с кладбищем, ЛЭП, промзоной до горизонта и МКАД. Здесь жесть как она есть и наверное будущее гетто

🧩

Амурский парк

(ПИК)

Студия 20,8 м² — 11,3 млн
➕ 20 минут на метро до Кремля
➖ большая конкуренция

Бывшая промзона Калошино, вокруг такие же «инвесторы и пристраиватели ипотек», которых очень много. Редкий пример как огромный район почти полностью под аренду.

🚇

Сет

(MR Group)

1-к 33,8 м² — 18,8 млн
➕ реальный бизнес-класс, тихий район
➖ метро под вопросом: станцию могут открыть в другом месте или вообще отменят

Метро сейчас нет и 99% что не будет. Стройка минимум на 6-7 лет, в пешей доступности никаких точек притяжений. Под аренду не вариант совсем, без машины и машиноместа от 5 🍋 никак

🚇 ⭐️

Левел Звенигородская

(

Level

)
1-к 35,6 м² — 19,5 млн
➕ будущий Сити-2
➖ промзона, большая плотность застройки, высокая конкуренция

Потолки 2,6 метров, комплекс полностью продукт льготной ипотеки, большинство квартир студии и микрооднушки, своего двора нет, вокруг стройка долгая и повсюду

⭐️

Левел Южнопортовая

(

Level

)
1-к 34 м² — 15,3 млн
➕ Южный порт (новый кластер)
➖ стройка на 20 лет вперёд, большая конкуренция

Для тех кто никогда не был в Москве идеально. Красивые рендеры, прекрасный город сад. Стройка правда на 20 лет минимум, но это же ерунда?

🚇 ⭐️

ЗИЛАРТ Спарк

(ЛСР)

1-к 35,8 м² — 20 млн
➕ новый район, метро в центр в 2027
➖ уже много свежей вторички: внутренняя конкуренция

Зависит от лота, цены и способа покупки. Можно поймать нормальную рассрочку под конец каждого квартала. Без ремонта, полностью новый район

На примере человека, говорящего постоянно про рост недвижимости, живущего с лозунгом «ипотеку платит арендатор» посмотрим на реальность его глазами и сравним со взглядом думающего человека.

Раз уж заговорили про спрос на небольшие квартиры в аренде, приведу вам пару примеров:

Вот эту студию в ЖК Кронштадтский 14, площадью 23 м2, удалось сдать за 60000 и за неделю. Она в нашем управлении находится.

Помогает нам правильно понять реальность наш верный друг калькулятор. Считаем:

60000₽ арендная плата в месяц (так хвастается вождь инвесторов) и из нее мы вычтем:

10000₽ оплата «услуг управления». Квартира же в управлении, а эта услуга как и все остальные в Александра стоят денег;
10000₽ коммуналка;
9000₽ налоги, собственник же добропорядочный у нас, верно?

Получаем целых 31000₽ чистыми на руки / в карман инвестору
Ой как выгодно же, Александр 💪

Да, мы не считаем ипотечный платеж, так как не знаем есть ли он, но смеем догадываться, что есть 😬


Бронников | Недвижимость Москвы

Как эксперт в области недвижимости, я не могу не заметить, что последние три года продажи вторичной недвижимости сталкиваются с серьезными трудностями. 😞 Причин этому несколько, и каждая из них играет свою роль:

1. Высокая ключевая ставка – это делает ипотеку недоступной для многих бездетных семей.
2. Огромная конкуренция среди продавцов – рынок перенасыщен предложениями, и выделиться становится все сложнее.

Но есть и другая, более глобальная причина, которая служит драйвером для рынка новостроек. Каждый потенциальный покупатель задает мне один и тот же вопрос о печально известном, но с счастливым концом «Деле Долиной». Это поднимает логичный вопрос: как можно спать спокойно, даже если следовать правильному алгоритму сделки (другие варианты мы даже не рассматриваем):

- Подписание договора купли-продажи (ДКП);
- Перевод денег на аккредитив;
- Физическое получение квартиры и передача ключей;
- Подписание акта приема-передачи (АКПП);
- Получение денег покупателем. 🏁

Однако даже при абсолютно правильной и прозрачной сделке существует риск получить иск через год или два. Ответа на этот вопрос у меня нет, и, вероятно, ни у кого его нет. Именно поэтому новостройки стремительно набирают популярность 🚀, привлекая как состоятельных покупателей, так и тех, кто пользуется льготной ипотекой.

Давайте не будем забывать, что в этой непростой ситуации всегда есть возможность найти свой идеальный вариант. С наступающим праздником! 💪

#мысливслух

🏡✨ Самая удивительная семейная ипотека!

Сегодня у меня был поистине уникальный день, посвященный семейной ипотеке! За обедом в уютном ресторане Goodman на Цветном бульваре (рекомендую попробовать их бизнес-ланч — это просто бомба! 💥) я обсуждал с клиентом его необычный выбор.

И вот что меня поразило: он стал первым из всех моих клиентов, кто решился взять семейную ипотеку не для аренды или инвестиционных целей, а чтобы улучшить свои жилищные условия прямо здесь и сейчас! 🙌 Вы не ослышались! Он покупает новостройку, чтобы жить в ней со своей семьей!

Это действительно вдохновляющий и нестандартный подход! Мы говорим о большой квартире для большой семьи, и я не могу дождаться, чтобы поделиться с вами результатами этого увлекательного подбора. Оставайтесь на связи — впереди много интересного! 🌟

#трудовыебудни

С праздником, друзья!
С Днём Победы! 🎖️

🏡 Второй год семейной ипотеки: как мы сделали правильный выбор!

Недавно мне позвонил один из моих клиентов с вопросом: «Стоит ли скидывать 5000₽?» Давайте вернемся на два года назад, в жаркое лето 2024 года, когда мы, казалось, сели в «самый последний вагон» льготной ипотеки 🚃🚃🚃

Июль 2024 года. Мы в Сбере на Якиманке покупаем квартиру в ЖК «Красноказарменная 15» — ЕВРО2, 39 метров, на очень высоком этаже с готовым ремонтом. Ключи мы получаем в марте 2025 года. 🔑

Теперь немного о цифрах:
- Стоимость квартиры: 15,4 🍋
- Ипотека: 11,1 🍋 под 6%
- Первоначальный взнос: 4,3 🍋

В июле 2025 года мы сдаем эту квартиру за 110 000₽ в месяц. Из этой суммы:
- Ипотечный платеж: 56 000₽
- Налоги ИП (6%): 6,6 тыс.₽
- Коммунальные услуги: 8 000₽
- И, конечно, 40 000₽ отправляется (так говорит собственник) в копилку на накопительный счет💰

Я с чистым сердцем посоветовал своему клиенту скидывать 5000₽ с ежемесячной арендной платы и мысленно пожелать здоровья арендатору. 🙏

Как показывает мой опыт, все квартиры, купленные в период с 2021 по 2025 годы по льготным ипотечным программам, 100% идут в аренду, а арендный платеж всегда полностью перекрывает ипотечные расходы 🚀

#трудовыебудни

Александр, а может, всё гораздо проще? Может, Господь Бог отвел от этой покупки? Бог есть любовь, и, может быть, это и к лучшему, что не состоялся этот акт инвестирования? 😇 Страшно представить жизненную ситуацию у людей, которые покупают за 14 🍋 однушку в Саларьево со сдачей через 3 года. Чтобы потом им обустраивать квартиру и сдавать за 70 000 ₽? 😱 Я порекомендовал бы им сходить в церковь и поблагодарить Бога за то, что уберег 🙏🙏🙏

Итоги и тренды I квартала 2026 🌟

Как я понял, при ведении канала очень важно подводить итоги, делать экспертные прогнозы и давать советы. Лично для меня самым важным итогом этого периода является мотивация клиентов купить квартиру для решения жилищных вопросов здесь и сейчас. 🏡✨

Два-три года назад основная мотивация заключалась в инвестициях. Но сейчас начинает проявляться совершенно удивительная ситуация: покупка квартиры становится способом «сохранить хоть что-то». Вы, наверное, уже слышали о массовом закрытии малого бизнеса? 😟 Причин много, и они часто разные. У многих это налоги и невозможность получить кредиты.

Мой искренний совет на этот и следующий год: не занимайтесь инвестированием в квартиры, не берите на это кредиты, даже льготные. Лучше сосредоточьтесь на том, чтобы улучшить СВОЮ жилищную ситуацию, если у вас есть для этого причины и ресурсы. 💪🏠

Сейчас — уникальное время изменений и удивительных открытий 🚀

#мысливслух

Полностью согласен с господином Смирновым. Всегда отговаривал от покупки студий 💪 в отличии от пристраивателя семейки @KharybinAlexander который гордится очень выгодными инвестиционными покупками студий и однушек в Саларьево за 14 🍋

Мой прогноз

📍ЖК «ОМ Ботанический», застройщик «ОМ Девелопмент». Адрес: Москва, ул. Сельскохозяйственная, 42, стр. 1. Метро «Ботанический сад» — 12 минут пешком. Выдача ключей до 12.2030.

Ну что же, документы загружены на ДОМ.РФ, а это значит, что старт продаж может произойти в любой день, может даже завтра. Поэтому настало время «разобрать» локацию и сам проект. Итак, приступаю.

Площадка, на самом деле, достаточно интересная и семейная: у подъезда — река Яуза, плюс самый протяженный парк Европы с 40 км уютных променадов и транзитных троп, вдоль которых расположены скамейки, лежаки, велопарковки, спортивные и детские площадки, коих здесь не перечесть.

Но это еще не все. Cовсем рядом находится Главный ботанический сад РАН, тематический парк Хуамин — это уменьшенная копия ландшафтного сада китайского императорского дворца и Сад будущего. И буквально в одной остановке на метро находится… еще один огромный парк под названием ВДНХ с величественной архитектурой. Ну или скорее даже не парк, а такой «город в городе» с павильонами, музеями, фонтанами и океаном тюльпанов. В общем, первое, что приходит в голову, когда вы находитесь в этой локации — зелень, всюду зелень.

Проект не «муравейник», башен из стекла и бетона — нет, всего 4 среднеэтажных корпуса и клубный дом. Лобби 220 м2, часть квартир с собственными патио, террасами и настоящими каминами.

Слушайте, всё пока неплохо. Но есть и «нюанс», который стоит «подсветить». И это МСД. Впрочем, такое соседство я бы критичным не назвал. Ибо трасса скрыта за ЖК «LIFE-Ботсад», но знать об этом нужно.

🔖 Теперь о стартовых ценах. Забегая вперёд скажу, что они пока неизвестны. Но, честно говоря, думаю, что эконом цен — точно ждать не стоит. Так как локация уже раскручена, и на вторичке соседний «LIFE-Ботсад» продается по 650 тыс. руб./м2, а «Грин Парк» от ПИК-а по 550+ тыс. руб./м2.

Впрочем, еще раз подчеркну, официальных цен пока нет. А локация, для жизни, — очень неплохая и семейная. Поэтому, наблюдать за стартом, думаю, что стоит.
.
🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX
.
#мониторинг_рынка

Сначала я думал, что проект пойдёт по пути Мангазеи в Богородском: выставят 10 квартир по цене ниже рынка, а потом поднимут прайс до небес 🌠🚀.
Но, проект не такой масштабный, а локация — просто топовая для семьи 😍🏠.
Думаю, девелопер всё‑таки выберет стратегию, похожую на подход ПИК в Строгино:
сразу установят довольно высокую цену 💰;
удивятся низким продажам 😔;
затем повысят комиссию и добавят разные «плюшки» — например, выгодные рассрочки 🎁💳.
Ждать инвестиционно привлекательной цены на старте-котловане точно не стоит: сказывается влияние проектного финансирования, высокая себестоимость, к тому же стройка обещает быть долгой ⏳️🏗️.
На этапе сдачи объектов (на «ключах») ситуация, скорее всего, изменится — появится инвестиционный потенциал. В приоритете будут планировки «евро‑3» и «евро‑4» 🔑🛋️.