Комиссия 5,4%? Кажется, продажи пошли не по плану 🤔
Увидел очередную новость от застройщика 🏗️

По ЖК «АУРА» на Тульской агентам готовы платить до 5,4% комиссии за приведённого покупателя.

Для тех, кто далёк от рынка недвижимости, переведу на русский язык:

Это очень много.

Прям очень много. 💰

И когда я вижу такие цифры, у меня возникает вопрос не к комиссии.
У меня возникает вопрос к самому проекту.

Потому что хороший жилой комплекс обычно продаётся благодаря локации, цене, концепции и спросу 📈

А когда приходится раздавать агентам по несколько процентов от стоимости квартиры, хочется спросить:

⚫️Ребята, а что случилось? 🤨

Сейчас наверняка начнётся сезон восторженных обзоров.

Появятся эксперты, которые расскажут, что это уникальный проект, новая архитектурная доминанта и вообще лучший шанс изменить свою жизнь

Совершенно случайно именно в тот момент, когда за рекомендацию готовы платить 5,4% 😏

Но давайте посмотрим на ситуацию глазами покупателя.

Если проект настолько хорош, почему бы просто не сделать цену привлекательнее?

Или дать действительно интересные условия покупки?

✔️ Нормальную рассрочку.

✔️ Дополнительные скидки.

✔️ Выгоду для клиента, а не для посредника.

И тут есть ещё один важный момент 👇

Раньше дольщики фактически кредитовали застройщиков своими деньгами. Именно поэтому квартиры на котловане стоили заметно дешевле готового жилья.

Покупатель брал на себя риски и получал за это хорошую скидку.

С появлением эскроу-счетов эта история практически закончилась.

Теперь стройку в основном кредитуют банки 🏦

Поэтому экономического смысла продавать квартиры сильно дешевле на старте у застройщиков стало гораздо меньше.

Но проблема в том, что некоторые проекты сегодня продаются по ценам, как будто дом уже построен, сдан и ключи лежат на ресепшене 🔑

Хотя покупателю ещё несколько лет ждать результата.

И самое интересное.

Для застройщика это первый проект такого уровня.

У рынка пока нет возможности посмотреть на готовый объект и сказать:

⚫️Да, они уже строили подобное. Получилось отлично.

То есть покупатель здесь дополнительно платит не только за квадратные метры 🏠

Но ещё и за определённую долю неизвестности 🎲

Поэтому меня всегда настораживают истории, где главным аргументом становится размер комиссии.

Потому что хорошую недвижимость обычно продают квадратные метры.

А не размер вознаграждения за их продажу. 😉

📱Подписаться✅

#документы
#аренда
#разборжк

🏠🏠🏠🏠

Семейная ипотека 2.0 👨‍👩‍👧‍👦🏠

В интернете снова появились условия новой семейной ипотеки.

Пока неофициально.

Но, как показывает практика, именно такие «неофициальные» документы потом очень любят становиться официальными.

Поэтому давайте посмотрим, что нам потенциально готовят.

Если коротко, то семейная ипотека постепенно начинает напоминать компьютерную игру.

Чем больше детей — тем интереснее бонусы. 🎮

Один ребёнок — одна ставка.

Два ребёнка — уже другая.

Три ребёнка — ещё лучше.

Пять детей — вообще почти VIP-клуб.

В какой-то момент создаётся ощущение, что скоро ипотечный менеджер будет спрашивать не про доход, а про планы по демографии.

Но есть нюанс.

⚪️Самый интересный пункт многие почему-то пропускают.

Льготная ставка, по слухам, будет действовать только первые 15 лет.

А дальше здравствуйте, рыночные условия.

То есть история из серии:

⚫️первые полтора тайма играем по одним правилам;
⚫️потом правила немного меняются.

Ещё один любопытный момент — регистрация.

Не прописались вовремя в купленной квартире?

Тогда ставка может внезапно познакомиться с уровнем «ключевая ставка плюс несколько процентов».

Государство как бы говорит:

⚫️Купили квартиру? Будьте добры жить в ней по-настоящему.

А не только на бумаге. 😉

Но самое важное здесь даже не это.

Параллельно хотят почти вдвое сократить компенсации банкам по семейной ипотеке.

А это уже может привести к тому, что банки начнут выбирать заёмщиков ещё тщательнее.

Потому что когда денег становится меньше, любовь к клиентам обычно тоже становится более избирательной.

И вот здесь начинается самое интересное.

Эксперты говорят, что новые условия могут оставить без льготной ипотеки миллионы потенциальных покупателей.

А значит, покупателей станет меньше.

Продажи новостроек могут замедлиться.

И, возможно, рынок наконец вспомнит, что цены умеют не только расти. 📉

Хотя для некоторых застройщиков сама мысль о снижении цен звучит примерно так же страшно, как для школьника фраза:

-После уроков останешься.

Пока это лишь проект условий.

Но если хотя бы половина из этого действительно заработает, рынок недвижимости во второй половине года может стать намного интереснее, чем многие ожидают.

📱Подписаться✅

#разборжк
#мифырынка
#бронниковобъясняет
#рынокбезмакияжа

Вторичку уже который месяц «хоронят». А она, зараза, всё никак не сдаётся. 😄

Нам долго рассказывали, что с ипотекой под 20% рынок вторичного жилья должен был умереть.

Ну всё.
Финал.
Занавес.

Только рынок, похоже, забыл прочитать эти прогнозы. 😏

В мае в Москве продали 10 364 квартиры на вторичном рынке.

Это на 18% больше, чем год назад. 📈

Люди открывают объявления, смотрят на цены новостроек, сроки сдачи и понимают:

⚫️А может, не играть в «дождись ключей к 2029 году», а купить квартиру, в которую можно заехать уже завтра? 🏠

Потому что ждать несколько лет, наблюдая, как за окном растёт стройка, а ежемесячный платёж по ипотеке никуда не исчезает, — удовольствие, мягко говоря, на любителя.

У вторички сейчас есть одно огромное преимущество.

Она уже построена.
Без обещаний.
Без красивых рендеров.

Без фразы:

⚫️«Здесь будет шикарный двор… после третьей очереди строительства».

Поэтому неудивительно, что всё больше покупателей голосуют рублём именно за готовое жильё.

⚫️И если ситуация с новостройками серьёзно не изменится, вторичный рынок ещё долго будет чувствовать себя вполне уверенно.

Рынок вообще интересная штука.

Он редко слушает громкие прогнозы.

Зато очень внимательно считает деньги. 💰

📱Подписаться ✅
📱Подписаться ✅

#недвижимость #вторичка #Москва #ипотека #рынокнедвижимости #квартиры #инвестиции

⚪️В Москве стартовали продажи ЖК «Sezar Будущее» . Стоит ли заходить на старте?

Большинство покупателей первым делом смотрят на цену. 💰

Потом — на красивые рендеры.

И только после покупки начинают задаваться вопросом:

«А почему моя квартира смотрит прямо в окна соседнего корпуса?» 😅

В недвижимости такие ошибки стоят миллионы.

Если рассматривать Sezar Будущее, я бы обращал внимание не только на стоимость, но и на саму квартиру. 👇

🏡 Первое — вид из окна.

Если выбираете квартиру для жизни, один из самых удачных вариантов — окна во внутренний двор.

Во-первых, там обычно тише. 🌳

Во-вторых, именно двор становится главным общественным пространством комплекса. Детские площадки, озеленение, прогулочные зоны — всё это вы будете видеть каждый день, а не соседний фасад.

🏙 Второе — этаж.

На мой взгляд, оптимальный вариант — этажи примерно с 3-го по 8-й.

Высоко настолько, чтобы не жить на уровне прохожих, но без серьёзной переплаты, которая часто начинается на верхних этажах.

Если же покупаете квартиру с прицелом на ликвидность или просто любите хорошие виды, тогда стоит смотреть максимально высокие этажи с панорамой в сторону Москва-Сити. 🌇

За красивые виды рынок действительно готов доплачивать.

📐 Третье — планировка.

Не гонитесь за лишними квадратными метрами.

Гораздо важнее, чтобы в квартире было минимум бесполезных коридоров, нормальная кухня-гостиная и большие окна. Именно такие квартиры проще сдавать и легче продавать в будущем.

💡 И ещё один совет.

Перед покупкой откройте не только сайт застройщика, но и генеральный план проекта.

Очень часто квартира мечты на рендере через пару лет получает «приятный бонус» в виде нового корпуса прямо перед окнами. 🏗️

Маркетологи покажут вам закат. 🌅

Генплан покажет, что будет перед этим закатом.

И, как показывает практика, второй документ обычно оказывается полезнее.

#инвестиции
#кейс
#историяриелтора
#документы