🇫🇷ФРАНЦИЯ - как изменились цены на вторичное жильё: данные за последний квартал 2023 года

Согласно совместному индексу нотариусов и Статистического института (Insee), в четвёртом квартале 2023 года на французском рынке недвижимости зафиксировано падение цен на старую недвижимость на 4% в годовом исчислении.

Ключевые факты
- Это снижение тем более примечательно, что во втором квартале того же года рынок всё ещё демонстрировал небольшой рост.
- И квартиры, и дома пострадали в равной степени, с падением цен на 4,1% и 3,8% соответственно.
- Тенденция к снижению особенно выражена в Иль-де-Франс, где спад достиг 6,9% по сравнению с 2,9% в среднем в других регионах Франции.

Аутсайдеры и лидеры
Иль-де-Франс выделяется падением цен не только в Париже, но также во внутренних и внешних пригородах. Это беспрецедентная ситуация, когда цены за квадратный метр в некоторых районах падают ниже символических порогов.

С другой стороны, некоторые регионы, такие как Прованс-Альпы-Лазурный Берег, более устойчивы к этой тенденции, отчасти благодаря большему количеству пенсионеров и привлекательности качества жизни.

Продажи
Падение цен происходит на фоне сокращения количества транзакций: в 2023 году было зарегистрировано всего 869 000 продаж, что является значительным спадом по сравнению с предыдущим годом. Это замедление рынка в основном объясняется снижением покупательной способности домохозяйств, что усугубляется ограничительной денежно-кредитной политикой и повышением кредитных ставок, инициированным Европейским центральным банком.

Таким образом, покупатели оказываются в положении, когда их кредитоспособность ограничена, что вынуждает их корректировать планы. Банк Франции отмечает снижение объёмов выдачи новых ипотечных кредитов, что является признаком сокращения рынка. Средний возраст покупателей увеличивается, что отражает более трудный доступ к недвижимости для молодых и менее обеспеченных слоёв населения.

Прогнозы
Столкнувшись с этой ситуацией, игроки рынка недвижимости корректируют свои ожидания. Нотариусы ожидают продолжения падения цен в 2024 году. Этот прогноз разделяют профессионалы в сфере недвижимости, которые предполагают корректировку цен на 6-8% в нынешнем году. Коррекция рассматривается как возможность для покупателей, дающая им больше возможностей для ведения переговоров.

Однако, похоже, создаётся атмосфера выжидательной позиции как среди владельцев, желающих продать по выгодной цене, так и среди покупателей, ищущих более благоприятные рыночные условия. Этот последний пункт подчеркивает неопределённость, витающую над рынком, с особыми опасениями относительно будущих изменений в законодательстве, особенно с точки зрения энергоэффективности жилья.

По всем вопросам:
@PanferovOne

#Франция #Новости

#ДайджестНедели - 11-17 марта 2024

Новости:
✔️Названы лучшие страны Европы для получения высшего образования
✔️Определены лучшие в мире программы инвестиционной миграции
✔️Определены самые щедрые на паспорта страны ЕС
✔️Опубликован актуальный рейтинг лучших стран мира для пенсионеров
✔️Если вы скучали по теплу и свету: топ самых солнечных городов Европы
🇪🇸ИСПАНИЯ - россияне вошли в десятку самых активных иностранных покупателей жилья
🇷🇸СЕРБИЯ - смена настроений: рынок недвижимости стабилизируется
🇦🇪ОАЭ - цены на квартиры в Дубае растут самыми высокими темпами за 10 лет
🇦🇪ОАЭ - Рас-эль-Хайма: цены на жильё могут вырасти на 25% в течение года
🇬🇷ГРЕЦИЯ - почти половина иностранных инвестиций приходится на недвижимость
🇫🇷ФРАНЦИЯ - как изменились цены на вторичное жильё: данные за последний квартал 2023 года
🇲🇪ЧЕРНОГОРИЯ - эксперты объяснили, почему растут цены на недвижимость

Проекты и квартиры:
🇦🇪ОАЭ - проект дня
🇹🇭ТАИЛАНД - проект дня
🇬🇪ГРУЗИЯ - квартира дня

По всем вопросам:
@PanferovOne

🇵🇹ПОРУГАЛИЯ - как изменились цены на жильё в Португалии за февраль 2024 года

По данным портала Idealista, жильё в Португалии продолжает дорожать, хотя и более медленными темпами, из-за охлаждения спроса, вызванного потерей покупательной способности и высокими процентными ставками по жилищным кредитам.

Рейтинг столиц по росту цен на жильё
Эвора +2,3%
Гуарда +1,4%
Коимбра +1,4%
Визеу +1,2%
Брага +1%
Сетубал +0,8%
Порту +0,6%

В Сантарене (+0,4%), Лиссабоне (+0,4%), Лейрии (+0,3%), Каштелу-Бранку (+0,2%), Фару (+0,1%), Виана-ду-Каштелу (-0,3%) и Фуншале (-0,5%), цены на жильё в этот период оставались практически стабильными.

Самые дорогие города для покупки жилья (цена за кв.м)
Лиссабон: €5 538
Порту: €3 517
Фуншал: €3 214
Фару: €2 924
Авейру: €2 473
Сетубал: €2 286
Эвора: €2 056
Виана-ду-Каштелу: €1 877
Коимбра: €1 864
Понта-Делгада: €1 822
Брага: €1 794
Лейрия: €1 447
Визеу: €1 428

По всем вопросам:
@PanferovOne

#Португалия #Новости

Рассмотрим подробнее проект Ozone Signature Hotel & Condominium.

Это четвертая фаза проекта Ozone - в первой фазе были виллы и резиденции большой площади с 4-5 спальнями - уже сданный и функционирующий проект. Затем были кондоминиумы. И сейчас стартовал смешанный проект, в котором один корпус будет полностью отелем, в двух других можно купить апартаменты и для себя и для аренды. Еще застройщик имеет два сданных проекта на юге острова. Кстати, на своих марафонах я готовлю портфолио застройщика и снимаю уже сданные проекты для вас.

Наличие отдельного корпуса под гостиницу предполагает, что проект будет иметь отельную лицензию, а это позволит законно сдавать апарты посуточно. Это важная деталь, которая позволит инвесторам, планирующим сдавать в аренду, увеличить доходность. Кстати, штрафы за незаконную сдачу в посуточную аренду на Пхукете немалые - 10 000 бат за каждые доказанные сутки. И важно иметь надежную управляющую компанию - у меня такая есть.

Обращаю внимание, что формально проект Ozone не входит в территорию Лагуны, которая является на Пхукете элитным районом, а занимает смежную территорию. При этом, жители Ozone могут пользоваться всей инфраструктурой Лагуны. А стоимость проектов здесь ниже. Поэтому, кто не может (не хочет) покупать Лагуну - Озон является хорошей альтернативой.

Кого может заинтересовать проект Ozone Signature?
Здесь подходят все три основных цели покупки недвижимости - спекуляция, для проживания и для аренды. Предполагаемый ROI - от 30%. Продавать можно начать между первым и вторым контрактными платежами либо после второго. Финансовую модель выложу сегодня вечером.

По вопросам приобретения @PanferovOne

#стартпродаж #Пхукет #апартаменты #до100тыс #100_250тыс #рассрочка #сдача2026

🇦🇱АЛБАНИЯ - рост цен на жильё в столице достигает 30%

Цены на квартиры в Тиране стремительно растут. По наблюдениям издания Monitor, в пригородах они превышают €1 000 за кв.м, а в центре столицы — €2 000 за кв.м. Цены на жильё в пригородных районах за год выросли на 11-31%.

Районы
Ближе к центру Тираны цены на жильё за год поднялись на 9%, а в пределах Малого кольцы квартиры продаются по цене от €2 000 до €2 300 за кв.м.

Мнение
По словам председателя Ассоциации строителей Албании Эрджона Харизи, на рост цен повлияло увеличение обязательств строителей по налогу на воздействие на инфраструктуру, а также рост стоимости строительных материалов и зарплат строителей.

Особенности
Покупателей застало врасплох внезапное подорожание жилья в пригородных зонах. Застройщики и агенты по недвижимости утверждают, что сейчас спрос сконцентрирован в районе Паскукан. Здесь цена продажи составляет менее €1 000 за кв.м.

По всем вопросам:
@PanferovOne

#Албания #Новости

✨Рассчитаем финансовую модель инвестиций в Ozone Signature

Исходные данные:
Инвестор покупает в марте 2024 года студию 32 м2 по цене 3 424 000 бат ~ 8 800 000 руб. Согласно графику платежей:
100 000 бат ~ 260 000 руб = резервационный платеж (РП) сразу
1 098 400 бат ~ 2 820 000 руб = 1 контрактный платеж (1КП) - в течение 30 дней после РП.
856 000 бат ~ 2 200 000 руб = 2 контрактный платеж (2КП) - в январе 2025 на стадии “Подготовка Земельного Участка”
856 000 бат ~ 2 200 000 руб = 3 контрактный платеж (3КП) - в декабре 2025 на стадии “Завершение Коробки здания”
342 400 бат ~ 880 000 руб = 4 контрактный платеж (4КП) - в марте 2026 на стадии
“Начало интерьерных работ и установка мебели”
171 200 бат ~ 440 000 руб = 5 контрактный платеж (5КП) - в ноябре 2026 при сдаче объекта

Стратегия выхода.
Инвестор планирует выйти из проекта либо до уплаты 2КП, либо до уплаты 3КП. При этом, важнейшей составляющей выхода из любого проекта является работа брокера, который продает ваш объект. Обычно продает проект брокер, через которого он и покупался. Поэтому мне всегда удивительно, что звонят собственники и просят продать объект. Когда спрашиваешь, почему не продаете через брокера, с которым покупали, чего только не услышишь. Но это отдельная тема.
Если говорим про проект Ozone Signature, то вероятность продажи до 2КП есть, вопрос цены. Цена зависит от количества непроданных апартов в проекте в целом и студий в частности. Кто купит на этой стадии? Тот кто боится купить сейчас проект без полного пакета разрешительной документации, ведь экологическое заключение еще не получено. А перед 2КП будет уже подготовлен земельный участок к стройке и полный пакет документов конечно. Для такого клиента, вероятно, будет гораздо привлекательнее купить объект ближе к 3КП, потому как здания уже будут стоять. Исходя из анализа конкурентов и локации, мы предполагаем, что к 2КП проект подорожает на 20%, к 3КП еще на 10% от исходной цены. Точки выхода из проекта январь 25го и декабрь 25го.

Что показывают расчеты:
С точки зрения ROI два варианта почти не отличаются 48-49%, а вот IRR (доходность в год) отличается существенно - 55,1% при выходе до 2КП и 24% при выходе после.

Еще раз обращаю внимание, точка выхода из проекта сильно зависит от профессионализма брокера или самого инвестора, необходимо быть в курсе событий по проекту / локации в целом. Поэтому если инвестор видит, что достиг запланированных цифр по стратегии, а брокер нашел покупателя, то нужно выходить из проекта. И это всегда важный момент - придерживаться плана!

Кто обратил внимание на показатель NPV? Это сравнение инвестиции в Ozone Signature и просто положить на депозит под 16%. Т.е. что выгоднее для инвестора. В обоих моделях выгоднее вложить средства в проект.

По вопросам приобретения @PanferovOne

#стартпродаж #Пхукет #апартаменты #до100тыс #100_250тыс #рассрочка #сдача2026

🇮🇹ИТАЛИЯ - названы самые популярные регионы для покупки элитной недвижимости

Портал Idealista провёл исследование на основе поисковых запросов на своём сайте, касающихся недвижимости стоимостью, превышающей €1 млн, осуществлённых из-за границы в течение 2023 года.

Популярные направления
Основными направлениями для иностранных инвесторов являются: Вербано-Кузио-Оссола (59%), за которыми следуют Сиракузы (57%), Венеция (52%) и Комо (50%). В ТОП-10 мы также находим провинции Салерно (48%), Горицию и Трапани (43%), затем Мессину (42%) и Империю (41%).

Напротив, провинциями с меньшей международной привлекательностью являются: Казерта (6%), Павия (6%), Феррара (8%), Лоди (8%) и Пьяченца (9%).

Если мы сконцентрируем внимание на столицах, то вес иностранного интереса к престижным объектам преобладает по сравнению с внутренним спросом в Венеции (56% посещений от общего числа) и Вербании (52%).

По всем вопросам:
@PanferovOne

#Италия #Новости

🇬🇷ГРЕЦИЯ - за прошлый год ускорились темпы роста цен на квартиры

Ключевые факты
- В четвёртом квартале 2023 года годовой темп изменения цен на квартиры по всей стране составил 11,8%.
- В разбивке по возрасту недвижимости годовой темп изменения цен в четвёртом квартале составил 11,0% для новых квартир и 12,4% для старых квартир.
- В разбивке по регионам годовой темп увеличения цен на квартиры в 4 кв. составил 10,8% в Афинах, 14,6% в Салониках, 13,9% в других городах и 11,2% в других районах.
- В целом за 2023 г. цены выросли в среднем на 13,7%, 16,2%, 14,5% и 10,8% соответственно по вышеуказанным направлениям.
- В 2023 году цены на квартиры выросли в среднем на 13,4% по сравнению с со средним ростом на 11,9% в 2022 году.
- За 2023 цены на новые квартиры поднялись на 12,4% против роста на 12,5% в 2022 г., тогда как цены на старые квартиры увеличились на 14,2% в 2023 г. против роста на 11,6% в 2022

По всем вопросам:
@PanferovOne

#Греция #Новости