Конечно, когда люди нервничают и начинают представлять себе смертоносных змей, обвившихся вокруг экономики, они продают, а вопросы задают позже... Но сначала нам нужно преодолеть панику ФРС.

Напомню, три недели назад мы обсуждали с вами, что, хотя цены, привязанные к CRE, должны упасть намного ниже, они готовы к резкому краткосрочному сжатию, когда ФРС предпримет шаги по вливанию большей ликвидности. Конечно же, именно это и произошло, когда баланс ФРС взлетел на 400 миллиардов долларов всего за несколько недель,а потом они еще соточку докинули до 500 миллиардов долларов.

Конечно, можно было бы поиграть в адвоката дьявола и утверждать, что CRE не станет удавом, который сокрушит экономику США, и автор книги JPMorgan "Взгляд на рынок" Майкл Чембалест сделал именно это, написав в своем последнем отчете, что на первый взгляд, излишки в коммерческой недвижимости (CRE) выглядят не так уж плохо в этом цикле. Процентное соотношение кредитов CRE к ВВП значительно ниже двух предыдущих пиков в 1980-х и 2000-х годах, а стандарты страхования на рынках коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (CMBS), лучше, чем они были до 2008 года:

Снижение средней стоимости кредита по всем сделкам CMBS с 70% до ~ 55%
Средние показатели могут скрывать отклонения, поэтому второй график также важен, показывая снижение доли рынка CMBS с LTV более 70%
Увеличение объема кредитования под различные транши ценных бумаг CMBS

Но даже такой традиционно оптимистичный и жизнерадостный человек, как Чембалест, должен остановиться на достигнутом, и в этот момент он предупреждает, что есть "три больших но":

1)В то время как после финансового кризиса CMBS могут быть застрахованы более консервативно, CMBS составляют небольшую долю в кредитовании CRE, особенно по сравнению с (в основном региональными) банками, которые имеют больший риск по офисным, розничным, гостиничным и промышленным кредитам. На региональные банки приходится 90% увеличения объема банковских кредитов CRE с 2015 года

2)На рынке офисных помещений после COVID существуют структурные проблемы с заполняемостью, которые могут привести к крайне консервативным стандартам кредитования, даже для трофейной недвижимости

3)2023 и 2024 годы являются пиковыми годами для погашения кредитов CRE

В качестве еще одного адвоката дьявола Чембалест отмечает, что инвестиционный банк JP Morgan провел банковский стресс-тест, который предположил, что уровень просроченной задолженности в офисах составляет 21%, в розничной торговле - 15%, а уровень восстановления - ~ 60% для обоих, с потерями, понесенными в течение 3-5 лет (крайне консервативное предположение).

Результаты: самое большее сокращение капитала первого уровня на 30-40 базисных пунктов для некоторых небольших региональных банков. Хотя это не кажется очень большим, в этом анализе предполагалось, что уровни доходов до создания резервов к 2022 году сохранятся в течение 3-5-летнего периода убытков. Доходы многих банков от предварительных резервов, вероятно, снизятся из-за более высокой стоимости депозитов клиентов и возможной рецессии. В результате, предупреждает Чембалест, предполагаемый удар по капиталу может быть намного больше.

Наконец, Чембалест еще раз бросает взгляд на эпицентр грядущего офисного взрыва и указывает на таблицу ниже, которая "говорит сама за себя". Согласно исследованию Американского жилищного фонда Бюро переписи населения, опубликованному в сентябре 2022 года, 7,6% жителей Сан-Франциско по-прежнему планируют переехать в другой город, что является самым высоким показателем среди всех крупных городов, участвовавших в опросе.

В Сан-Франциско самый высокий в стране показатель аренды офисных площадей в субаренде - 7,2%, коэффициент использования офисов составляет всего 41%, самый высокий за всю историю уровень вакантных офисных площадей - 29,4%, и в последнем бюджетном прогнозе Сан-Франциско прогнозируется, что в 2025 году вакантность офисных помещений достигнет максимума в 33% (на долю Salesforce, Airbnb, Meta, DropBox и Uber приходится 2,3 млн кв. футов доступных площадей в субаренде в Сан-Франциско).
Сообщается, что другие крупные арендаторы в Сан-Франциско, такие как Twitter, решили вместо этого прекратить платить за арендуемые помещения. Как заключает Чембалест, "меняющийся ландшафт офисов и магазинов в Сан-Франциско поднимает вопросы о платежеспособности муниципалитетов, общественном транспорте и последствиях перепланировки."

К сожалению, к тому времени, когда в полной мере почувствуется гнев грядущего кризиса CRE, в руинах будет не только Сан-Франциско.

Простым языком:

После того, как в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья, строительство новых домов сократилось более чем на 50%, а инвестиции в жилье замедлили рост ВВП на 1% в течение трех лет.

Поскольку объем инвестиций в коммерческую недвижимость составляет примерно 75% от объема инвестиций в жилую недвижимость, а строится все меньше небоскребов и торговых центров, лопнувший пузырь CRE может затормозить рост ВВП примерно на 0,75% в ближайшие три года. Это следует сравнить с потенциальным темпом роста экономики США в 2% (согласно CBO).

Другими словами, с лопнувшим пузырем коммерческой недвижимости мы, вероятно, вступим в три года с низким ростом, подобным тому, что мы видели после того, как лопнул пузырь на рынке жилья в 2008 году. Иными словами, как только ФРС начнет снижать ставки позже в этом году, процентные ставки, вероятно, останутся низкими в течение нескольких лет, и QE, скорее всего, вернется в 2024 году.

А если QE вернется,готовьтесь,что вернется и инфляция и мы снова будем повторять ошибки 70х годов. Все как всегда и ничего нового. 10 лет боковика и сливов по 20-30%.

MMВБ 2660 буду пробовать шорт

Это шорт?

#SBER
Красная линия стоп

Просто через фьючи шортите и все

Я с ммвб сейчас

#WUSH
Я бы еще его шортанул,но пока с треугольником неясно

А Вуш,наверное,и не дадут в шорт как и Камаз,Солерс и Абрау

Это я с ммвб

Brookfield объявляет дефолт по долгу в размере 161 миллиона долларов за офисные здания округа Колумбия

Первый пошел

#VIX
Ну смотрим на 16,42