Период мониторинга рынка - это период, когда клиенту не нужно решение . В этот период отвергается всё, потому что не весь рынок был лично изучен клиентом

#покупателю@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#ЖК_Новосибирск@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 14
Если я куплю квартиру с занижением стоимости в договоре купли-продажи?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Заниженная цена в договоре и есть основание для оспаривания сделки

Что случится, если арбитражный управляющий, добьется, чтобы вашу сделку признали недействительной?

1. У вас будет приоритетное право выкупа квартиры по рыночной стоимости
2. Сумму, которую вы отдали по договору, вам зачтут в счёт стоимости квартиры.
3. Сумма которую вы заплатили, мимо официального договора, потому что, продавец хотел уйти от налогов , вам придётся заплатить ещё разок

ВЫВОД: Это огромный риск

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#налоги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro

Сленг риэлторов!

У нас есть своей сленг, который понятен другому риэлтору, но не всегда понятен самостоятельному покупателю.
А самостоятельные продавцы понимают под этим всё что угодно и также используют сленг, но вкладывают в них совсем иной смысл.

Риэлторский язык:

ЧИСТАЯ ПРОДАЖА
Для риэлтора, означает, что продавцам ничего не нужно покупать взамен. Забрал деньги и ушёл....

АЛЬТЕРНАТИВА означает, что продажа и покупка другой квартиры, жестко связаны отлагательными условиями, которые будут зафиксированы в ПДКП.

Для риэлтора, это означает, что сделка состоится, если продавец нашёл себе вариант, иначе этот договор ничтожен и сделка развалится.

Если:
✅️ я риэлтор покупателя, то мы с вами, будем просто ждать, пока продавец найдёт себе вариант.
✅️ я риэлтор продавца, то я буду усиленно работать с вами, чтобы найти вариант и выполнить условия договора.

Но вероятность такой сделки должна быть оценена риэлтором, ДО подписания договора.

ОБМЕН, то же, что и АЛЬТЕРНАТИВА, означает, что продавец будет искать себе квартиру взамен, после того как найдёт покупателя, т. е., вас. А вы будете ждать..

❗️ ОБМЕН - это совсем не значит, что продавцу нужна, именно, квартира ваша квартира.
СВОЮ КВАРТИРУ ПРЕДЛАГАТЬ НЕ НАДО, она 100% не подойдёт!!!!!

Когда у продавца есть покупатель, у ног продавца, простирается весь рынок недвижимости города, а не ваша единственная квартира.

Продажа только ЗА НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ, означает, что продать в ипотеку невозможно, документы не соответствуют требованиям банка.

Или продажа, с площадок банкротств, принудительных продаж ФССП и т.д,

На языке самостоятельного продавца:

ЧИСТАЯ ПРОДАЖА, означает, что у продавца чистые документы, а это определил сам продавец и преподносит вам , как факт, в который вы должны поверить на слово, без проверки документов.
Я так понимаю.

Продажа только ЗА НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ, означает, что продавец не хочет продавать по ипотеке или просто не знает, как идёт ипотечная сделка.
А может идёт поиск наличных денег, а тут может бы всё, что угодно...

Если, что-то упустила, напишите, я поясню

#глоссарий@Bilan_pro

Что такое задаток?

Задаток - это сумма, которую вы платите Продавцу, в подтверждение своего намерения купить

Поясню силу и смысл задатка, на реальном кейсе.

Стоимость квартиры 5200 т.р
Покупатель-1 дал нам задаток - 100 т.р

....а потом позвонил риэлтор-2 и предложил перебить задаток.

Считаем в цифрах, что значит "ПЕРЕБИТЬ" задаток.

При расторжении договора, Продавец должен вернут 100 тыс.руб и заплатить двойной задаток, т.е. ещё 100 тыс.руб

Кроме того, у Продавца должна быть выгода от смены покупателя, а значит цена квартиры должна быть увеличена..

Для Покупателя-2 - это увеличение стоимости квартиры до 5400 тыс.руб..
А Покупатель-2 не готов платить столько...

❗️Это алгоритм, чтобы вы понимали!

А теперь представьте, что вы дали задаток 10 т.р или 3 т.р

А теперь, вернитесь 👆 в начало поста и пересчитайте и вы поймете , что если вы договорились дать маленький задаток, то вы, совсем не молодец!

Помните: риэлторы спрашивают у вашего риэлтора, сумму задатка, чтобы перебить ваш задаток!

#вторичка@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

🏡 Здесь начинается ваша программа покупки жилья

Приветствую, вы на «АДРЕСНОЙ ПРОГРАММЕ» с Людмилой Билан

Здесь нет давления, рекламных трюков и «горящих» акций.
Здесь - вы, ваша задача и программа покупки жилья,
собранная под вас
Спокойно. Выгодно. По уму

👩‍💼 Кто я?

Меня зовут Людмила Билан.
С 1991 года веду сделки на рынке недвижимости
С 2005 года - основатель агентства АДРЕСНАЯ ПРОГРАММА
Провела более 1500 сделок - от первой встречи до получения ключей

Я не менеджер по продажам
Не продвигаю квартиры в каких-то ЖК
Моя миссия - помочь людям принять правильные решения в один из самых важных моментов жизни
Когда страшно, когда непонятно, когда хочется, чтобы рядом был кто-то свой
Объясню, подскажу, подстрахую - и, если нужно, скажу «стоп»
Я веду сделку

⚙️ Мой подход - инженерный

По первому образованию я инженер
И это многое объясняет: каждая сделка - как проект, где вы - заказчик,
а моя задача - довести вас результата

В работе придерживаюсь принципов:
🔹 расчёт
🔹 безопасность
🔹 логика
🔹 запасной план Б, С, D
И не люблю делать лишние шаги

💬 Наверное мне доверяют, потому что:
- не уговариваю, а объясняю, где риск и где выгода
- вмешиваюсь, если выбор ведёт к ошибке
- проверяю продавца, документы и историю квартиры
- защищаю от эмоциональных решений и рекламного давления
- думаю не только о сделке, но и о том, что будет после неё
А вот и доказательства моих слов отзывы

📜 За плечами у меня:

✔ 5 лет личной битвы в суде в 90-х, из-за ошибок на сделке и я знаю, как больно ошибиться
✔ В 2006 - я первая в России провела ипотечную сделку по выкупу доли
И сегодня это массовый банковский продукт
✔ С 2016 - прошла обучение, сдала экзамен в Росреестре и получила свидетельство арбитражного управляющего, чтобы видеть на сделке, признаки банкротства у физ и юрлиц
✔ В 2024 г - прошла обучение по повышение квалификации по налогам, чтобы помогать клиентам законно снижать налоговую нагрузку, чтобы не пришлось потихоньку уходить от налогов

💡 С кем работаю?

- Молодые семьи и их родители
- Одинокие мамы и папы
- Военные, участники СВО, ветераны БД и ВС
- Иногородние покупатели себе или детям
- Супруги в процессе раздела
- И все, кому важно купить надёжно, без ошибок и с пониманием

💼 Мои услуги:

1️⃣ Консультация - онлайн или в офисе на пл. Ленина, где у меня офис с 2009 года
Разбираем именно вашу ситуацию, находим реальный путь

2️⃣ Покупка новостройки -
по ценам застройщика, без комиссии для вас, но рекламные розовые очки, вам придётся снять

На застройщика я не работаю и в штат застройщика не вхожу, но я официальный партнер застройщика и сама выбираю чьи квартиры вам предложить
Не важно, в каком ЖК вы купите - важно,
чтобы потом не пожалели о покупке и рекомендовали меня друзьям.

В процессе покупки, мы обсуждаем:
- надёжность застройщика
- риски по срокам, документам
- планировку, ликвидность, район
- и то, что скрывают в отделах продаж, если это есть

🧭 И главное: на показы - езжу лично.
Чтобы вы не растерялись под обаянием менеджеров
Чтобы вместе оценить вид из окна, отделку, нюансы расчёта и договоров

Я буду с вами - на стройке на экскурсии, при принятии решений, в офисе застройщика, на сделке в банке и
В роли внешнего критика и защитника интересов, потому что, мне это безумно нравится!

И когда придет время для улучшения жилищных условий, вы вернетесь ко мне, я буду уверенно смотреть вам в глаза, потому отвечаю за качество своей работы

3️⃣ Покупка, продажа, обмен вторички - с юридической защитой и налоговой оптимизацией

4️⃣ Ведение сделки под ключ - от первого вопроса до передачи ключей без суеты

Навигация по каналу по хэштегам здесь

📩 Напишите в личку @LBilan
и вместе соберём вашу адресную программу покупки жилья под вас!

Здесь создана польза на канале

#эксперт@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

КЕЙС: 1

Моя первая сделка!

В 1991 году я работала в коммерческой фирме и ни о какой риэлторской деятельности и мыслей не было

Но супруге генерального директора очень хотелось дачу в Мочище и им никак не удавалось расселить эту пожилую пару, которые, уже были в затяжном разводе

И кроме того, эти пожилые люди, парой стали недавно, уже будучи пенсионерами, а когда семейная жизнь не задалась, то решили разъехаться и к моменту событий, уже тихо ненавидели друг друга

В итоге, генеральный директор решил, что мне эта задача по зубам, дал мне свою машину с водителем, радиостанцию Алтай, неограниченное количество денег для решения вопроса
Супруга ген.дира хотела дачу....

...Продавцы не разговаривали друг с другом, имели претензии друг к другу, не хотели уступать друг другу ни в чём и требовали каждый себе, по 1-ком квартире у Центрального рынка
Собственно, куда и перехали

С одной стороны всё было просто, только взять справку в БТИ на продажу и прийти к нотариусу, но буря эмоций в этой паре ломала планы постоянно..

...и через три дня, я позвонила генерального директору и сказала куда надо приехать подписать договор у нотариуса

Когда я позвонила и сказала ген.диру, куда и ко сколько надо приехать на сделку...
...воздух застыл в радиотрубе Алтай, Ген.дир онемел..., но приехал и на негнущихся ногах зашёл к нотариусу

Потом уже, на на вопрос Продавцов: Где вы взяли такую славную девушку, как Людмила, которая так легко и быстро всё делает?", ген.дир расправил плечи и с гордостью ответил: "У меня работают самые лучшие!"

А в глазах ген.дира стоял вопрос: 'Как тебе удалось за три дня, сделать то, что мы с супругой не могли сделать за год?"

Ну, не знаю, мне всегда было легко общаться с людьми любого возраста

Тогда и профессии то, такой не было, как риэлтор
1991 год

С годами начало, все усложняться и по оформлению и по требованиям закона

А вот ещё истории и мои кейсы
🔹️ 5 рисков 1992 года при покупке недвижимости, которые актуальны до сих пор
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры наследником, где не была завершена приватизация бабушкой
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год,  при банкротстве  Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с  4-мя обременениями
🔹️ Как удалось купить квартиру в городе, хотя к думали, что денег хватит только на квартиру в пригороде
🔹️ Обмен студии 23 м на 4-ком квартиру

#кейс@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

КЕЙС: 2

Это история лично моей сделки в 1992 году и она реально была вторая

Чему я научилась?
Видеть 5 рисков при сделках с недвижимостью, которые живы до сих пор

Это очень большое заблуждение, что если вы самостоятельно продали свою квартиру, то сделку по покупке, можете провести, как опытный специалист
Это не так!

Вы уверены, что с вашей сделкой ничего не случится через 3–5 лет?

Я тоже так думала в 1992 году, когда купила дом
Но спустя пять лет продавец подал в суд, чтобы отменить сделку

Почему?
Закон изменился
А начиналось всё с нескольких малозаметных ошибок

Вот 5 рисков, которые были тогда и остаются до сих пор:

⚠️ Нарушение прав ребёнка продавца
⚠️ Занижение цены в договоре (все «так делают» - до первого иска)
⚠️ Продавец может заявить, что был «не в себе»
⚠️ Прописанные в квартире люди, особенно несовершеннолетние
⚠️ Неправильно оформленная расписка - стандартная ситуация, кстати

Суд длился 5 лет
Я сама собирала доказательства, поднимала архивы и доказывала в суде, что всё было честно

И пока шёл суд 5 лет:
- у меня родился ребёнок
- моё право собственности было под вопросом 5 лет
- каждый шаг по дому был невыносим, от тревоги, нервов и ожидания

Вся стратегия оспаривания сделки строилась на том, что нарушены прав ребёнка Продавца
Права ребёнка были первичны, а права моего ребёнка, вообще, не рассматривались в суде

Но требовала она в суде - ВЕРНУТЬ ЕЙ ДОМ

Это вам на заметку!
Так что, ребёнком маткапом, у вас не получится прикрыться, если что-то пойдёт не так

Да, я выиграла суд, но не потому, что у меня маленький ребёнок и его права нарушаются, а потому что в 2001 году в суде, я смогла доказать законность сделки 1992 года, отсутствие нарушений прав ребёнка, а самое главное - наличие у неё другого жилья в городе на момент сделки со мной

Я потратив 1,5 года своей жизни на сбор доказательств

Кстати, сделка была нотариальная, но это не спасло меня от суда

Но самое главное, что разбило все аргументы истца, это то, у неё было другое жильё в собственности на момент продажи мне дома

❗️Я предоставила в суд доказательства, что на момент сделки у неё было другое жильё.

И это были не слова, а документы на её дом в другом районе города, который она продала, перед тем, как подать ко мне иск
Это отдельный рассказ, как я это добыла, может напишу пост...

И её исковые требования вернуть дом - необоснованные, так как она не осталась на улице с ребёнком
Это все враньё!

☝️Этот случай научил меня главному навыку для риэлторской деятельности
Сделка должна быть проведена из состояния, что её захотят оспорить через 10 лет.
И тогда становится сразу понятным, какие бумаги важно собрать на сделке и какие факты зафиксировать.
Это ключевой навык в профессии.

Обращайтесь!

И, опаньки, спустя 30 лет рынок недвижимости разорвал кейс #Долина@Bilan_pro, точь в точь, как у меня, но я все это прошла и у меня иммунитет😉 и чёткое понимание, что делать

📩 Напишите мне, если хотите не просто "оформить", а защитить себя на годы вперёд

Мои кейсы:

🔹️ Расселение пожилой пары, в стадии развода, из частного дома в две 1-ком квартиры
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры, где бабушка не успела завершить приватизацию
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год, при банкротстве Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с 4-мя обременениями
🔹️ Как удалось купить 2-ком квартиру в городе, хотя клиенты думали, что денег хватит только на кв в природе
🔹️ Обмен студии 23 м на 4-ком квартиру

#кейс@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

💰КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ

Сделка по продаже квартиры состоит из трёх этапов

1️⃣ Поиск покупателя.
2️⃣ Фиксация всех условий сделки в предварительном договоре.
3️⃣ Проведение сделки.

Этап 1.
Поиск покупателя.

🎯ЦЕЛЬ: найти самого подходящего вам покупателя и не упустить его.

1️⃣ Определить стоимость квартиры для рекламы, чтобы быть в рынке.
2️⃣ Разместить рекламу на эффективных рекламных площадках.
3️⃣ Оплатить рекламу и усилить доп.опциями.
4️⃣ Принять круглосуточные звонки спокойно и быстро показывать квартиру, даже тогда, когда нужно покупателю, помня, что ваше предложение не единственное на рынке.
5️⃣ Выяснить сразу, при звонке покупателя, условия покупки и определить подходят ли эти условия вам - ипотека, ПВ дети, альтернатива и т.д
6️⃣ Провести показы.
7️⃣ Проаназировать все предложения покупателей и выбрать самого лучшего покупателя для себя.
8️⃣ Провести переговоры и согласовать с покупателем все условия сделки - сроки, порядок расчета.
ПОДСКАЗКА : при адекватной цене квартира продается за 3 недели.

Этап 2.
Подписание предварительного договора ( ПДКП)

🎯ЦЕЛЬ: не налететь на штраф и успешно подготовить сделку.

1️⃣ Зафиксировать в ПДКП, все ранее достигнутые с покупателем, устные договоренности: цену, сроки сделки, все условия:
- оценить отлагательные условия покупателя и вероятность успешного завершения сделки.
- указать все свои отлагательные условия,а покупатель укажет свои. - посчитать сроки сделки, указать их в договоре.
- зафиксировать в договоре способ и порядок расчета.
ПОДСКАЗКА: Применить все свои навыки переговорщика.

Этап 3.
Проведение сделки.

🎯ЦЕЛЬ: получить полный расчёт за квартиру в срок и без приключений.

1️⃣ Подготовить для покупателя, все документы на квартиру, а также, все требуемые справки и доп.документы - согласия, разрешения, приказы, выписки, справки и т.д, т.е те, что нужны именно в вашей ситуации.
2️⃣ Проверить и согласовать договор купли-продажи, подготовить расписки.
3️⃣ Согласовать со всеми участниками дату сделки.
4️⃣ Явиться на сделку и успешно провести её.
5️⃣ Все форс-мажоры на сделке, решать по мере поступления.

Ну, вот и все!🎉🎉🎉

Есть сомнения, что не справишься?

Запишись на ➡️ @LBilan
Тут вск услуги

#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

КЕЙС
Обмен студии 23 м² на 4-ком  квартиру 80 м²

Эту сделкой, я особенно и люблю!

Молодая пара купили когда-то студию 23 м², сделали там ремонт, пожили в ней несколько лет и вот решили, что пора расширяться

Когда мы встретились у них дома, то они мне показали квартиры, которые хотят купить
Я была в ужасе: они тщательно выбирали и сохранялись на телефоне ..... общежития 🤦‍♀️

Я знаю город, как свои 5 пальцев и по адресу, вижу, что это за дом, куда выходят окна, что их ждёт внутри дома

Ребята, планировали родить ребенка!
Какая 2-ком  квартира?
Да ещё в общаге???

Мы всё пересмотрели и то как они себя вели на показе, о чем говорили, что обсуждали, я поняла -
4-ком квартира, это, что им надо!👌

Я посчитала:
- сумму денег с продажи,
- какой будет у них платёж по ипотеке, который они готовы платить,
и с учётом того, что планируют родить ребенка,
- определили бюджет будущей покупки

Результат превзошёл ожидания клиентов в 2 раза, т.к больше 2-ком квартиры, они и не мыслили...
Они боялись мечтать и не знали, как рассчитать предстоящую покупку

А я, иначе вижу конечный результат 😉, иначе считаю доплату, что в итоге приводит к великолепным результатам!

Я считаю платёж и получаю сумму доплаты.
Это в этом случае, но у вас может быть иначе

Клиенты были счастливы!
Из студии 23 м² переехали в 4-ком 80 м² с изолированными комнатами
А парень ещё в профи в ремонте, так что ремонт для него, сделать легко!

2016 год
А поскольку сделки было две, то и комиссия тоже две:
- за продажу
- за покупку
Это разные цели и задачи

А вот ещё истории людей

🔹️ Расселение пожилой пары в разводе, из частного дома в две разных 1-ком квартиры
🔹️ 5 рисков в сделках  1992 года при покупке квартиры, которые  актуальны до сих пор
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры наследником, где бабушка не успела завершить приватизацию
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год,  при банкротстве  Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с  4-мя обременениями
🔹️ Сделка с нееспособным

#кейс@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 15
Не могу продать свою квартиру

Так почему же так тяжело продается ваша любимая квартира?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Когда вы переступили порог своей квартиры, вы были явно моложе, а кроме того, вы успели в этой квартире:
✅️ влюбиться, выйти замуж или жениться;
✅️ родить или вырастить в ней, своих детей;
✅️ у вас сложилась карьера, "попер бизнес"📈 или вы , наконец-то, нашли дело по душе;
✅️ сделали ремонт своими руками, преодолевая различные препятствия или нашли классных мастеров, впрочем, вы гордитесь тем или другим;

О чем это говорит?
Это огромный, яркий период вашей жизни и вы неосознаннно "держитесь" за эти воспоминания!
Это нормально, любить то место, где вы счастливы!

Но каждая квартира, имеет свой цикл жизни, для отдельно взятой семьи...

И если вы читаете этот пост, значит, это не случайно, время пришло...
Ваша старая любимая квартира всё отдала вам и ждёт своих новых влалельцев...

Так пусть ваша "старая" квартира, тоже станет для кого-то новой и даст старт новому этапу жизни...

Почему же, вы не можете продать?
Вы просто не увидели то место, где у вас будет новый виток Счастья!

А чтобы вам было легче ментально оторваться от своей любимой квартиры, вам нужна насмотренность.

И поверьте, квартира, которую вы захотите купить, так, что забудете о своей прежней квартире, точно есть!

Заполняйте заявку, и я помогу продать вашу "старую" любимую квартиру и купить новую квартиру, где у вас будет, новый этап в жизни и еще больше успехов

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro