Генплан Уфы: бумажная декорация для градостроительного хаоса или хвост виляет собакой

Общественные обсуждения нового Генплана Уфы проходят в режиме летаргического сна. Тишина в залах и равнодушие в соцсетях — не признак согласия.
Это диагноз. Горожане поняли: главный градостроительный документ превратился в декоративную ширму, за которой творится строительный произвол.

Главная задача Генплана — жесткое зонирование. Он должен четко говорить: здесь — парк, здесь — завод, а здесь — пять этажей и не метром больше. Под это количество жителей рассчитываются школы, поликлиники и нагрузка на трубы.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) обязаны ему подчиняться. Любое отклонение (то есть, условный вид разрешенного использования — ВРИ) требует
сложной процедуры, общественных обсуждений и личного разрешения мэра. Но в Уфе эта логика была сломана и ПЗЗ превратились в «черный ход» для застройщиков.

В 2019 году ныне покойный мэр Уфы Ульфат Мустафин, услышав протесты жителей и увидев нарушения нормативов, воспользовался своим правом на запрет строить высотки за парком Гафури. Причина была честной и простой - отсутствие
школ и детсадов. Но честность и бесстрашие У. Мустафина не передалось последующим руководителям нашего города. Поэтому, хоть и не прибавилось за парком Гафури новых соцобъектов, «человейники» на этом пятачке всё-таки выросли. То, что раньше было волевым решением в интересах людей, сегодня стало
технической задачей в интересах застройщиков.

ПЗЗ Уфы, принятые в 2022 году, превратились в «черную калитку» для застройщиков. В них была «вшита» норма, позволяющая через проекты планировки и межевания территории (ППиМТ) превращать «условный» ВРИ в «основной».
Схема проста до цинизма – заинтересованное (аффилированное) лицо готовит ППиМТ, указывая там нужный условный ВРИ как основной — и вуаля: на месте, где по Генплану должна быть пятиэтажка или сквер, вырастает 25-этажный гетто-монстр.
Не нужны никакие общественные обсуждения, не нужно разрешение мэра. Прямой запрет Генплана обходился через этот локальный документ – ППиМТ. Если, согласно официальному сайту мэрии Уфы, в 2021 году было утверждено (или внесено изменений в) 11 ППиМТ, то в 2022 году – уже 41, в 2023 – 54, в 2024 – 31, 2025 - 23.
Пока Генплан рисует нам город-сад с выверенным балансом, в реальности мы получаем «гетто». Высотки втыкали в сложившиеся кварталы, «подсаживая» их на старые, изношенные системы водоснабжения и канализации. Вместо дворов и
скверов — асфальтовые поля, вместо школ — переполненные классы в соседних районах.

Лишь в конце 2025 года прокуратура Уфы выявила этот коррупциогенный фактор и по ее требованию эту незаконную «норму» убрали из ПЗЗ, но только из одной статьи. Однако клоны этой «нормы» остались еще в 20 местах ПЗЗ и пока
неравнодушные законопослушные горожане ведут борьбу за их устранение.
В ПЗЗ спрятаны и другие «изюминки», которые обнуляют все красивые обещания власти. Это классический трюк с мелким шрифтом в договоре с банком: норма вроде есть, но оговорка «если иное не предусмотрено...» превращает её в пыль.
Напомним, что в иерархии документов ПЗЗ стоят выше любых проектов планировки. ПЗЗ — это закон, ППиМТ — это документ уровнем ниже, который зачастую рисует сам застройщик под свой конкретный интерес. Но в Уфе всё перевернули с ног на голову и в итоге получается абсурд.

В частности, в ПЗЗ четко прописаны «предельные параметры». Это значит, что у каждой территориальной зоны есть свой потолок: по площади участка, проценту застройки, этажности. Казалось бы, порядок? Но нет. Во многих местах стоит коварная ссылка на документы нижестоящего уровня — ППиМТ.

Например, в ПЗЗ написано: жилые дома не могут быть выше 25 этажей (таблица 4.5, статья 22). Но рядом притаилась сноска. Она гласит: 25 этажей — это предел, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ случаев, когда в документации ППиМТ написано иное.

Юридически это называется бланкетная норма. Проблема в том, что она делает ПЗЗ бессмысленными: зачем вообще писать про «25 этажей», если эта цифра никого ни к чему не обязывает и ее легко обойти. Это выглядит так, будто в Уголовном
кодексе написали бы: «Кража является преступлением, если иное не предусмотрено правилами домового чата». Документ низшего порядка фактически отменяет действие городского регламента.

Как это работает?
1. ПЗЗ (закон) говорит: «Нельзя выше 25 этажей».
2. Застройщик в своем ППиМТ пишет: «45 этажей».
3. Благодаря «волшебной сноске» ПЗЗ капитулирует перед ППиМТ.
А как, Вы думаете, утвердили строительство 29-этажной гостиницы возле колеса обозрения на территории парка Гафури? Этому можно посвятить отдельное расследование, настолько это было сделано одновременно топорно, ярко и с размахом.

Таким образом, хоть ПЗЗ по иерархии стоят выше ППиМТ, но именно ППиМТ в итоге побеждают. Как говорится, в Уфе хвост виляет собакой: локальная бумажка, которую часто рисует сам застройщик, может отменить общие правила для всего города.
Многократно жители обращались в органы прокуратуры и в следственные органы по вопросам незаконности строительства тех или иных объектов. Однако, ни один из коррупционеров до сих пор не понес никакого наказания.
Стоит ли удивляться, что уфимцы больше не хотят участвовать в этом фарсе?
Зачем тратить время на изучение Генплана, если любая норма в нем — лишь временное неудобство для застройщика, которое легко обходится ППиМТ через сноску в ПЗЗ? Уфа строит не город будущего, а бетонные гетто по правилам, которые пишутся на коленке в интересах «избранных» (спойлер – и это совсем не Нео).

Сегодняшние обсуждения Генплана — это не диалог о будущем, а имитация легитимности. Пока ПЗЗ позволяют игнорировать стратегический документ города, любой Генплан останется лишь набором цветных картинок, не имеющих отношения к реальности.
Обсуждать Генплан, который не соблюдается — всё равно что выбирать цвет обоев в доме, который уже сносят.

(Возможно, продолжение следует).

Льготную ставку для отелей в ОКН снизили до 6%

Минкультуры России приняло важное для рынка ОКН решение: теперь инвесторы, планирующие приспособить объект культурного наследия под гостиницу, могут получить кредит по ставке 6% годовых. Оператором программы выступает ДОМ.РФ.

Условия программы выглядят вполне разумными: требования к площади, номерному фонду и категории «3–4 звезды» позволяют рассчитывать на появление качественных и интересных гостиничных проектов.

Ранее льготная ставка составляла 9%. При ключевой ставке 16% это была неплохая рыночная мера поддержки. Однако специфика проектов в ОКН такова, что даже 9% оставались высокой финансовой нагрузкой. Реставрация и приспособление — это «длинные деньги» и повышенные риски: необходимо сохранять предмет охраны, проходить многочисленные согласования, привлекать сертифицированных специалистов. В среднем затраты на реставрацию в 2,5 раза выше, чем на новое строительство. При этом въездной туризм пока не полностью восстановился, и гостиницы не демонстрируют той маржинальности, которая возможна при высоком турпотоке.

Снижение ставки до 6% — безусловно, позитивный шаг. Особенно, если наладить практические аспекты реализации программы. Сейчас главным барьером остаётся сложность одобрения кредита, в том числе из-за нехватки залогов, длительных согласований, а также отсутствия у части объектов акта о неудовлетворительном состоянии. Наряду со снижением ставки целесообразно донастроить механизм отбора и одобрения проектов во взаимодействии с инвесторами, чтобы программа была не только привлекательной по условиям, но и действительно доступной для рынка.

Восстановление и приспособление разрушающихся памятников под отели при поддержке государства — это инвестиции в туристический потенциал регионов и возможность сохранить культурное наследие для будущих поколений.

Про Ген план Уфы. Почему он так важен и про допущенные нарушения не могу не перепостить, так как вся описанная ниже ситуация постоянно возникает и в зоне объектов культурного наследия.

ПОКА ВЫ СМОТРИТЕ НА ИРАН, У ВАС ЗАБИРАЮТ БУДУЩЕЕ ГОРОДА!
Или NOBODY AND NOTHING (НИКТО И НИЧЕГО)!

Пока все горожане, активно обсуждают (и даже осуждают и выражают озабоченность) события на Ближнем Востоке, в городе без особой шумихи (вой сирен не в счёт) разворачивается своя виртуозная «спецоперация» - общественные обсуждения (ОО) по изменению Генплана до 2042 года.
Пока горожане спорят о мировой политике, под боком, без брифингов, пресс-конференций и особого шума в СМИ, перекраивают карту нашего города.

💥Напомню, что исходный главный градостроительный документ города был утверждён Горсоветом в марте 2022, потом были его изменения (они прошли тихо в закрытом режиме без проведения ОО) в 2023, а сейчас в марте 2026 общественность города обсуждает изменения уже этого - текущего документа.

❗️Документ касается каждого жителя города - от младенцев и до старцев, убеленных сединами!

Схема гениальна в своем цинизме и лицемерии! Всё - как мы любим!

💥17 февраля 2026 ровно за день об оповещении о проведении ОО по изменению Генплана Правительство РБ своим Постановлением в очередной раз продлило мораторий на проведение ОО в градостроительной сфере!

А 18 февраля 2026 местные городские власти заявили о проведении ОО по изменению Генплана.

❗️Зачем? Чтобы создать иллюзию демократии?
Но почему в эти же дни утвердили ещё три ППиМТ, которые спокойно прошли без всяких ОО?

❗️Возможно, изменения такие шокирующие, что местная власть решила спихнуть ответственность за новый Генплан на горожан? Чтобы потом не краснея сказать - мы же дали возможность участвовать в ОО - надо было дать свои замечания и предложения! Мы же от щедрот своих дали аж 8 рабочих дней на это!

8 рабочих дней, чтобы изучить сотни страниц сложнейших правок. Это не обсуждение — это издевательство.

❗️Круговая порука молчания: ни одного острого вопроса в СМИ, ни одного поста у топовых блогеров, ни громких заявлений от оппозиционных партий – и это в год выборов в Госдуму и Горсовет!
В городе «информационный вакуум», пока чиновники спешно перерисовывают наши районы.
Только пара – тройка телеграм-каналов следит за ситуацией – информирует и что-то пытается делать.

💥Самый главный вопрос и интрига: почему начальник Главархитектуры внезапно уволился в самый разгар этого фарса? Он что-то знает (но молчит), что за это придется отвечать, и решил вовремя катапультироваться? 🏃
Может, и сказал бы что-нибудь, но его же никто не спросил: ни СМИ, ни блогеры, ни даже члены нового состава Общественной палаты города! 🤷

💥 Мэрия готовит идеальное оправдание: «Мы же дали вам 8 дней! Вы промолчали — значит, со всем согласны». И опять всех всё устраивает? Продолжаем наблюдать с широко закрытыми глазами и "стоять в сторонке, платочки свои теребя"? Молчание ягнят или молчание – золото? 🤔

👇 А теперь откройте прикрепленную в файле аналитику по школам и детсадам - в сравнении - что обещали обещать в текущем Генплане, и что предлагается обещать в измененном (обратите внимание на даты ввода❗️).

Сядьте поудобнее и уберите детей от экрана. То, что они «нарисовали» по обещанным соцобъектам, вызывает только одно желание — нецензурно выражаться.

❓Всех всё устраивает? Или в этом городе остался хоть один смелый журналист, блогер, представитель партии или общественник, способный задать неудобные вопросы этим «неприкасаемым»? 🤔

Мнение редактора Mkset
— Главная мысль, которая бросается в глаза: Генплан у нас теперь — это не закон, а «декоративная ширма». И это больно слышать, потому что архитектор без генплана — как штурман без карты. Мы можем сколько угодно чертить красивые бульвары и видовые коридоры, но если в ПЗЗ сидит та самая норма-«матрешка» (когда через ППиМТ можно поменять всё, что угодно без обсуждений), наш труд превращается в фикцию.
Особенно убивает пассаж про «25 этажей, кроме случаев, когда написано иное». Коллеги, это же классическая лазейка! Для юристов, для застройщиков, для тех, кто умеет договариваться. А для жителей — сюрприз в виде 30-этажной стены под окнами.
И знаете, что самое грустное? Архитекторов в этой системе часто ставят перед фактом. Приходит техзадание: «Здесь будет ЖК бизнес-класса». А ты смотришь на генплан, где на этом месте значится сквер или школа, и понимаешь: твоЕ мнение никого не волнует. Главное — чтобы проект прошел согласования. А для этого есть те самые поправки в ППиМТ.
Что касается цифр от Мавлиева и Ковшова: 1 миллион квадратов в год — это круто. Правда. Но вопрос не в количестве, а в качестве среды. Можно построить миллион унылых коробок с парковками во дворах, а можно — среда, где человеку хочется жить, гулять, растить детей.
Пока мы гонимся за метрами, мы теряем город. И генплан до 2042 года, если его примут в таком виде, — это просто красивый альбом с картинками. А хотелось бы, чтобы это была конституция города, которую нельзя нарушить даже ради самого выгодного инвестора.
Надеюсь, к 20 марта хоть кто-то из принимающих решения вспомнит, что архитектура — это не про квадратные метры, а про людей. Но, если честно, оптимизма мало.
https://mkset.ru/news/2026-03-04/ufa-menyaet-pravila-igry-genplan-do-2042-goda-vynesli-na-obsuzhdenie-5558883

Усадьбу Визгалова в центре Уфы исключили из списка охраняемых объектов
Начальник Башкультнаследия Салават Кулбахтин подписал приказ об отказе во включении так уфимской усадьбы Александра Визгалова на улице Гоголя, 50 в список памятников истории и культуры. Документ, подписанный 2 февраля, опубликован на портале правовой информации 5 марта.
Как сообщал «Ъ-Уфа», в конце прошлого года Башкультнаследие опубликовало акт экспертизы, которая не нашла в здании, построенном в 1870-е годы, особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной и эстетической значимости. Экспертизу проводила директор омского ООО «Строймир» Наталья Удина по контракту Научно-производственного центра по охране и использованию недвижимых объектов культурного наследия Башкирии с ООО «Центр экспертизы» из Кировской области.
Тем же приказом господина Кулбахтина старинный дом исключен из списка выявленных объектов культурного наследия регионального значения. Против снятия охранного статуса с усадьбы Визгалова выступили движение «Архзащита Уфы», а также представители регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры.

https://www.kommersant.ru/doc/8495815

Напоминаем, что вы ещё успеваете проголосовать за изменения в Генплан Уфы. Используйте инструкцию
https://t.me/ufabeton/448

Забытая история шестилетней давности. Господин Сайдашев уже осужден на 10 лет, а сам квартал Доходного Дома Видинеева (именно о нем речь в этом посте) удивительным образом поменял бенефициара вместо СтроиТЭКа на АО СЗ «Пушкин».

Тут нам шикарная история прилетела.

Управление ФСБ по Башкирии предотвратила хищение муниципального имущества на сумму порядка 400 миллионов рублей.
Облегчить бюджет мамкины бизнесмены вместе с городскими чиновниками, планировали двумя путями.

Первая часть.
У уфимской мэрии есть МУП «Службы заказчика и технического надзора», у которого есть «дочка» ООО «Службы заказчика» с активами на сумму более 280 млн рублей. Помимо различного имущества одним из активов является права требования к бизнесмену Рустему Сайдашеву на сумму около 100 млн рублей, который не так давно взял у неё деньги взаймы под 7% годовых. А теперь этот «успешный бизнесмен», сговорившись с уфимскими чиновниками, решил оформить выкуп этой компании за 20 млн рублей. Со всеми активами на 280 миллионов, включая свою же долговую расписку. Гениально!

Второй интересный случай, который случайно проявился во время вышеуказанной проверки - всё у того же МУП «Службы заказчика и технического надзора» есть договор развития застроенной территории в самом центре города. И вот господа чиновники решили пополнить, как они заявили, бюджет на 50 млн, отдав право на этот договор развития строительной компании «СтройТЭК». Однако они забыли упомянуть, что администрация Уфы годом ранее, вложила в этот участок 190 млн рублей, часть средств из которых была федеральными. Схема в отличии от предыдущей, была сложной и многоходовой... Через отказ городской администрации, МУП планировал узаконить коррупционную схему через суд. Конторские оказались умнее и смекалистее накрыв медным тазом эту попытку.
Мэр Уфы Ульфат Мустафин оказался в полном недоразумении. Он поручил своему КРУ провести служебную проверку. Теперь останется выяснить, кому и сколько «отката» обещали «успешные» бизнесмены)