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Forwarded from [하나 매크로/자산배분] 이재만/박승진/이영주/전규연 (예빈 서)

하나증권 Economist 전규연 (T.3771-8196)

[Global Macro Alert] 시작은 은행이지만 상업용 부동산 리스크도 주시
▶https://bit.ly/3LE9aAW

▶미국 주택시장은 점진적으로 둔화되고 있으나 상업용 부동산은 크게 위축

가파른 금리 인상으로 인한 부작용으로 글로벌 은행들의 취약성이 부각되기 시작했고, 주요국 정부와 중앙은행은 시스템 리스크로 파급되는 경로를 막기 위해 긴급히 유동성을 지원하며 관리에 나서고 있다. 하지만 아직까지 은행 발 불안이 가시지 않고 있는 만큼 향후 추가적으로 불거질 수 있는 리스크 요소들에 대해서도 고민해볼 시점이다. 특히 얼마 전까지 연준위원들이 취약한 고리로 꼽은 미국 상업용 부동산 부문을 주시할 필요가 있다. 차입여건이 약화되고 경기 불확실성이 높아지면서 미국 주택시장이 전반적으로 둔화되고 있지만 상대적으로 상업용 부동산 시장의 위축 폭이 크다.
미국 케이스-실러 주택가격지수는 8개월동안 상승폭을 축소해 2022년 2월 수준으로 돌아간 반면, 미국 RCA 상업용 부동산 가격은 12개월 연속 하락하며 2021년 10월 수준까지 급락했다. 모기지 금리가 높아지며(22.1월 3.2% → 23.3월 6.6%) 모기지 대출 리파이낸싱 비중이 크게 줄었지만(22.1월 65%→ 23.3월 29%), 주거용 주택은 매물이 나온 후 판매까지 2.9개월밖에 걸리지 않을 만큼 공급이 부족해 가격 둔화 폭이 제한됐다. 반면 상업용 부동산의 경우 공실률이 높아지며 아파트, 사무실 등을 중심으로 가격이 급락하고 있고 거래량도 위축되는 양상이다.

▶은행들의 대출 태도가 엄격해지며 리파이낸싱 여건이 악화될 듯

상업용 부동산 대출은 주거용 대출보다 고정금리 비중이 낮은 편인데 금리가 상승하며 차입비용 부담이 커지고 은행들의 대출 태도가 엄격해지면서 리파이낸싱이 힘들어질 수 있다. 2021년 3분기 이후 미국 은행들의 상업용 대출 기준은 6분기 연속 강화되고 있다. 주거용 모기지 대출의 경우 비적격/서브프라임 모기지와 같은 비우량 대출 위주로 대출 여건이 서서히 어려워지고 있는 반면 상업용 부동산 대출은 팬데믹 여파가 컸던 2020년 수준으로 대출 기준이 강화됐다. 이미 지역은행들의 유동성 문제가 불거지면서 미국 은행들은 지난 3/9~3/15까지 일주일 동안 연준의 재할인창구(discount window)에서 1,528억 달러를 대출받았고, 지난 12일 신설된 은행기간대출프로그램(BTFP)를 통해 119억 달러를 빌렸다. 이렇게 은행 시스템이 취약한 국면에 있다는 점은 상업용 부동산 시장의 자금 조달이 더 어려워질 수 있음을 시사한다.

▶미국 지역은행들의 상업용 부동산 대출 익스포져를 고려할 필요

미국 은행들의 대출자산 중 상업용 부동산 대출은 약 24%를 차지하며, 특히 지역은행과 중소형은행으로 갈수록 이자수익 중 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중이 압도적으로 높아진다. 아직까지 상업용 부동산 MBS의 연체 비율은 안정적이지만, 상업용 부동산 시장이 급격히 위축되게 되면 금융기관들의 자금 유출이 전개되면서 은행 대출에 미치는 영향도 커질 수 있어 관련 리스크를 염두에 둘 필요가 있어 보인다. 미국 지역은행 관련 노이즈는 한동안 이어질 가능성이 높다.

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