Почему мы иногда отговариваем клиентов от покупки квартиры, которую они уже выбрали?
Рассказываем на примере недавнего кейса.
На первый взгляд этот вариант выглядит практически идеально.
118 м², две спальни, квартира уже с ремонтом, а цена — всего $1517 за м². В объявлении ещё и указан Ваке. Кажется, что за такие деньги надо брать.
Но мы отказались рекомендовать эту квартиру клиенту. И вот почему.
Во-первых, это не Ваке, а Сабуртало. А значит, уже на старте мы оцениваем объект совсем иначе с точки зрения стоимости и дальнейшей ликвидности.
Во-вторых, квартира находится на первом этаже, прямо над паркингом. Плюс сам дом стоит около оживлённой трассы — здесь и постоянный шум, и пыль.
Дальше смотрим на инфраструктуру. Рядом практически нет общественного транспорта, кроме одной маршрутки, мало магазинов и в целом не самая удобная пешеходная доступность. Для большинства повседневных дел понадобится автомобиль.
Есть вопросы и к самому ремонту: видно, что его делали скорее быстро и под продажу, а не качественно «для себя».
И вот здесь самое важное: низкая цена за квадрат ещё не делает квартиру хорошей инвестицией.
Наша задача — не просто помочь клиенту оформить квартиру, которую он нашёл. Иногда наша работа как раз заключается в том, чтобы сказать: «Нет, за эти деньги можно купить лучше».
Потому что мы заранее думаем о том, насколько легко эту квартиру будет потом сдать или продать, кто будет её потенциальным покупателем и не превратятся ли сегодняшние компромиссы в проблемы через несколько лет.
Поэтому даже если объект на первый взгляд кажется очень выгодным, мы сначала разбираем его по деталям. И если видим слишком много минусов — предлагаем клиенту искать дальше.
Рассказываем на примере недавнего кейса.
На первый взгляд этот вариант выглядит практически идеально.
118 м², две спальни, квартира уже с ремонтом, а цена — всего $1517 за м². В объявлении ещё и указан Ваке. Кажется, что за такие деньги надо брать.
Но мы отказались рекомендовать эту квартиру клиенту. И вот почему.
Во-первых, это не Ваке, а Сабуртало. А значит, уже на старте мы оцениваем объект совсем иначе с точки зрения стоимости и дальнейшей ликвидности.
Во-вторых, квартира находится на первом этаже, прямо над паркингом. Плюс сам дом стоит около оживлённой трассы — здесь и постоянный шум, и пыль.
Дальше смотрим на инфраструктуру. Рядом практически нет общественного транспорта, кроме одной маршрутки, мало магазинов и в целом не самая удобная пешеходная доступность. Для большинства повседневных дел понадобится автомобиль.
Есть вопросы и к самому ремонту: видно, что его делали скорее быстро и под продажу, а не качественно «для себя».
И вот здесь самое важное: низкая цена за квадрат ещё не делает квартиру хорошей инвестицией.
Наша задача — не просто помочь клиенту оформить квартиру, которую он нашёл. Иногда наша работа как раз заключается в том, чтобы сказать: «Нет, за эти деньги можно купить лучше».
Потому что мы заранее думаем о том, насколько легко эту квартиру будет потом сдать или продать, кто будет её потенциальным покупателем и не превратятся ли сегодняшние компромиссы в проблемы через несколько лет.
Поэтому даже если объект на первый взгляд кажется очень выгодным, мы сначала разбираем его по деталям. И если видим слишком много минусов — предлагаем клиенту искать дальше.
👍5😱1
Как перевести деньги в Грузию, если SWIFT не работает?
Один из самых частых вопросов от наших клиентов — как вообще завести деньги в Грузию для покупки недвижимости, если обычный SWIFT-перевод недоступен.
На практике у нас есть несколько рабочих вариантов.
Первый и самый популярный — криптовалюта.
В Грузии работают лицензированные криптообменники. Мы связываем клиента с проверенными компаниями, дальше они проводят консультацию и объясняют весь процесс: как перевести средства и каким способом получить их уже в Грузии.
Обычно есть два сценария: получить наличные либо зачислить деньги на банковский счёт. В некоторых случаях весь процесс можно провести буквально день в день и сразу выйти на сделку.
Второй вариант — перевод в рублях.
Например, если деньги находятся в России, их можно перевести из некоторых банков на рублёвый счёт в грузинском банке — например, TBC или Bank of Georgia.
Но здесь есть важный момент: в обоих случаях нужно быть готовым подтвердить происхождение средств. Это касается и операций с криптовалютой, и банковского перевода.
С банковским переводом деньги иногда зачисляются сразу, иногда проверка занимает несколько дней. Самый долгий кейс в нашей практике занял около недели — банк запросил дополнительные документы о происхождении средств.
Поэтому отсутствие SWIFT — это не значит, что купить недвижимость в Грузии невозможно. Просто маршрут денег нужно продумать заранее, чтобы к моменту сделки всё было готово.
Мы сопровождаем клиента и на этом этапе: подбираем подходящий вариант под конкретную ситуацию и помогаем пройти весь процесс до сделки.
Один из самых частых вопросов от наших клиентов — как вообще завести деньги в Грузию для покупки недвижимости, если обычный SWIFT-перевод недоступен.
На практике у нас есть несколько рабочих вариантов.
Первый и самый популярный — криптовалюта.
В Грузии работают лицензированные криптообменники. Мы связываем клиента с проверенными компаниями, дальше они проводят консультацию и объясняют весь процесс: как перевести средства и каким способом получить их уже в Грузии.
Обычно есть два сценария: получить наличные либо зачислить деньги на банковский счёт. В некоторых случаях весь процесс можно провести буквально день в день и сразу выйти на сделку.
Второй вариант — перевод в рублях.
Например, если деньги находятся в России, их можно перевести из некоторых банков на рублёвый счёт в грузинском банке — например, TBC или Bank of Georgia.
Но здесь есть важный момент: в обоих случаях нужно быть готовым подтвердить происхождение средств. Это касается и операций с криптовалютой, и банковского перевода.
С банковским переводом деньги иногда зачисляются сразу, иногда проверка занимает несколько дней. Самый долгий кейс в нашей практике занял около недели — банк запросил дополнительные документы о происхождении средств.
Поэтому отсутствие SWIFT — это не значит, что купить недвижимость в Грузии невозможно. Просто маршрут денег нужно продумать заранее, чтобы к моменту сделки всё было готово.
Мы сопровождаем клиента и на этом этапе: подбираем подходящий вариант под конкретную ситуацию и помогаем пройти весь процесс до сделки.
❤4👍4
Дом построен 10 лет назад, в нём живут люди, а по документам он всё ещё «строится». Покупать такую квартиру?
Недавно увидели очень показательный вопрос от человека, который собирается покупать квартиру в Тбилиси.
Дом давно построен, квартиры заселены, люди годами там живут. Но потенциальный покупатель открывает данные по объекту и видит статус:
ფართი (მშენებარე) — «помещение в стадии строительства».
И возникает вполне логичный вопрос: как дом может десять лет стоять и быть заселённым, но официально всё ещё «строится»?
Для Тбилиси такая ситуация действительно встречается.
Фактически здание может быть полностью готово, но это ещё не означает, что с юридической точки зрения завершены все процедуры и объект введён в эксплуатацию должным образом.
И вот здесь мы всегда советуем не рассуждать в духе: «Ну люди же живут — значит, всё нормально».
Потому что при покупке недвижимости нас интересует не только то, что мы видим глазами, но и что написано в документах.
Перед сделкой важно проверить:
— кто юридически является собственником квартиры;
— как зарегистрирован сам объект;
— есть ли ипотека, аресты, ограничения или другие обязательства;
— совпадают ли фактическая площадь и планировка с документами;
— что происходит с самим зданием и его вводом в эксплуатацию.
Часть этих данных можно проверить через официальный Public Registry — в Грузии реестр недвижимости ведёт National Agency of Public Registry. (reestri.gov.ge)
И вот тут начинается самое интересное.
Статус «строящийся» сам по себе ещё не означает, что квартиру категорически нельзя покупать. Но это точно повод остановиться и разобраться до передачи задатка.
Например, представим две квартиры.
Первая стоит $150 000, находится в полностью введённом в эксплуатацию доме, документы чистые и понятные.
Вторая в соседнем доме стоит $135 000. Визуально всё прекрасно: ремонт, соседи, лифт работает, дом заселён уже много лет. Но по документам объект всё ещё проходит как строящийся.
Экономия $15 000 выглядит заманчиво.
Но прежде чем считать её выгодой, нужно понять, почему возник такой статус, можно ли его изменить, как он повлияет на конкретную сделку и не возникнут ли сложности, когда вы сами захотите эту квартиру продать или использовать банковское финансирование.
Именно поэтому мы постоянно повторяем: хорошая квартира — это не только красивый ремонт, вид и привлекательная цена за квадратный метр.
Хорошая квартира — это ещё и понятные документы.
Мы проверяем объекты до того, как рекомендуем их клиентам, потому что иногда самая выгодная инвестиция — это квартира, которую вы вовремя решили НЕ покупать.
Недавно увидели очень показательный вопрос от человека, который собирается покупать квартиру в Тбилиси.
Дом давно построен, квартиры заселены, люди годами там живут. Но потенциальный покупатель открывает данные по объекту и видит статус:
ფართი (მშენებარე) — «помещение в стадии строительства».
И возникает вполне логичный вопрос: как дом может десять лет стоять и быть заселённым, но официально всё ещё «строится»?
Для Тбилиси такая ситуация действительно встречается.
Фактически здание может быть полностью готово, но это ещё не означает, что с юридической точки зрения завершены все процедуры и объект введён в эксплуатацию должным образом.
И вот здесь мы всегда советуем не рассуждать в духе: «Ну люди же живут — значит, всё нормально».
Потому что при покупке недвижимости нас интересует не только то, что мы видим глазами, но и что написано в документах.
Перед сделкой важно проверить:
— кто юридически является собственником квартиры;
— как зарегистрирован сам объект;
— есть ли ипотека, аресты, ограничения или другие обязательства;
— совпадают ли фактическая площадь и планировка с документами;
— что происходит с самим зданием и его вводом в эксплуатацию.
Часть этих данных можно проверить через официальный Public Registry — в Грузии реестр недвижимости ведёт National Agency of Public Registry. (reestri.gov.ge)
И вот тут начинается самое интересное.
Статус «строящийся» сам по себе ещё не означает, что квартиру категорически нельзя покупать. Но это точно повод остановиться и разобраться до передачи задатка.
Например, представим две квартиры.
Первая стоит $150 000, находится в полностью введённом в эксплуатацию доме, документы чистые и понятные.
Вторая в соседнем доме стоит $135 000. Визуально всё прекрасно: ремонт, соседи, лифт работает, дом заселён уже много лет. Но по документам объект всё ещё проходит как строящийся.
Экономия $15 000 выглядит заманчиво.
Но прежде чем считать её выгодой, нужно понять, почему возник такой статус, можно ли его изменить, как он повлияет на конкретную сделку и не возникнут ли сложности, когда вы сами захотите эту квартиру продать или использовать банковское финансирование.
Именно поэтому мы постоянно повторяем: хорошая квартира — это не только красивый ремонт, вид и привлекательная цена за квадратный метр.
Хорошая квартира — это ещё и понятные документы.
Мы проверяем объекты до того, как рекомендуем их клиентам, потому что иногда самая выгодная инвестиция — это квартира, которую вы вовремя решили НЕ покупать.
❤6👍2🔥1
Подборка: 3 классные квартиры на Лиси до $135 000
Помните, мы всегда говорим: главное в недвижимости — локация. Ремонт можно переделать, мебель заменить, планировку иногда скорректировать. А вот локацию квартиры уже не поменяешь.
Но есть и второе правило👇🏼
Если выбираем не самую очевидную и ликвидную локацию города, тогда особенно важно выбирать ЖК, который действительно выделяется на фоне района и имеет потенциал роста.
И Lisi House — как раз такой вариант.
Мы выбрали три квартиры с очень хорошими параметрами:
— до 52 м² — ликвидный метраж для жизни и аренды
— свежий современный ремонт
— классный жилой комплекс
— бюджет до $135 000
— перспективная локация, которая продолжает активно развиваться
Это тот случай, когда мы рекомендуем смотреть не просто на точку на карте, а на сам проект и его перспективу.
Все три варианта действительно заслуживают внимания. Хотите посмотреть квартиры или получить наш разбор, какая из них лучше именно под вашу задачу — пишите нам.
Помните, мы всегда говорим: главное в недвижимости — локация. Ремонт можно переделать, мебель заменить, планировку иногда скорректировать. А вот локацию квартиры уже не поменяешь.
Но есть и второе правило👇🏼
Если выбираем не самую очевидную и ликвидную локацию города, тогда особенно важно выбирать ЖК, который действительно выделяется на фоне района и имеет потенциал роста.
И Lisi House — как раз такой вариант.
Мы выбрали три квартиры с очень хорошими параметрами:
— до 52 м² — ликвидный метраж для жизни и аренды
— свежий современный ремонт
— классный жилой комплекс
— бюджет до $135 000
— перспективная локация, которая продолжает активно развиваться
Это тот случай, когда мы рекомендуем смотреть не просто на точку на карте, а на сам проект и его перспективу.
Все три варианта действительно заслуживают внимания. Хотите посмотреть квартиры или получить наш разбор, какая из них лучше именно под вашу задачу — пишите нам.
❤9🔥3
В каком районе Тбилиси покупать квартиру в 2026 году?
Нам регулярно задают этот вопрос, особенно когда квартира покупается не только для жизни, но и как инвестиция. Отвечаем!
В Тбилиси много районов, где сегодня активно строят: Исани, Самгори, Диди Дигоми, Крцаниси. Где-то ниже стоимость входа, где-то застройщики обещают более высокую доходность, где-то за те же деньги можно купить просто больше квадратных метров.
Но если нас спрашивают, какие районы мы считаем наиболее понятными и ликвидными для покупки, наш ответ чаще всего один:
Ваке и Сабуртало.
Почему?
Потому что хорошая инвестиция — это не обязательно квартира, которую сегодня удалось купить максимально дёшево. Важно понимать, насколько легко вы сможете её сдать, продать через несколько лет и сохранить вложенный капитал.
И здесь Ваке и Сабуртало дают очень понятную модель.
Ваке — один из самых престижных и дорогих районов города. Здесь сформировавшаяся инфраструктура, парки, хорошие школы, университеты, рестораны, кафе — и просто очень комфортная среда для жизни.
Земли под новую застройку здесь ограничены, а хороших объектов ещё меньше. Поэтому качественная квартира в правильном доме и хорошей части Ваке — это в первую очередь история про ликвидность и сохранение стоимости капитала.
Но и вход здесь соответствующий: по данным рынка, стоимость квадратного метра в Ваке сегодня одна из самых высоких в Тбилиси.
Сабуртало — немного другая история.
Это огромный, очень живой и функциональный район: метро, университеты, медицинские центры, школы, офисы, магазины, рестораны. Здесь постоянно живут студенты, молодые специалисты, семьи, экспаты.
И всё это создаёт главное для инвестора — постоянный спрос.
Например, по данным Galt & Taggart, в апреле 2026 года именно Сабуртало был лидером среди районов Тбилиси по количеству проданных квартир — 760 сделок за месяц.
При этом порог входа здесь заметно ниже, чем в Ваке.
Поэтому Сабуртало нам особенно нравится как баланс между ценой покупки, качеством жизни, спросом на аренду и дальнейшей ликвидностью объекта.
Конечно, это не значит, что нужно покупать любую квартиру, если в объявлении написано «Ваке» или «Сабуртало».
Даже внутри одного района две квартиры за одинаковые деньги могут быть совершенно разными инвестициями.
Имеет значение конкретная улица, дом, застройщик, этаж, вид, планировка, площадь и даже то, на какую аудиторию рассчитан объект. Иногда хорошая квартира на Сабуртало будет намного интереснее для инвестора, чем неудачный объект в Ваке.
Поэтому мы всегда начинаем подбор не с вопроса «Какой район самый лучший?», а с другого:
«Зачем вы покупаете квартиру?»
Для собственного проживания?
Для долгосрочной аренды?
Чтобы сохранить капитал?
Или чтобы через несколько лет выгодно перепродать?
И уже под конкретную задачу выбираем район, проект и сам объект.
Но если говорить о двух направлениях, которые мы сами чаще всего рекомендуем клиентам в 2026 году, — это Ваке и Сабуртало.
Потому что красивый рендер можно нарисовать где угодно. А локацию, устойчивый спрос и ликвидность — нет.
Если вы тоже рассматриваете покупку квартиры в Тбилиси, но не понимаете, какой район и проект выбрать именно под вашу задачу, напишите нам – @llley1 Лейла. Проведём бесплатную консультацию, разберём ваш бюджет и цель и подберём подходящие варианты.
Нам регулярно задают этот вопрос, особенно когда квартира покупается не только для жизни, но и как инвестиция. Отвечаем!
В Тбилиси много районов, где сегодня активно строят: Исани, Самгори, Диди Дигоми, Крцаниси. Где-то ниже стоимость входа, где-то застройщики обещают более высокую доходность, где-то за те же деньги можно купить просто больше квадратных метров.
Но если нас спрашивают, какие районы мы считаем наиболее понятными и ликвидными для покупки, наш ответ чаще всего один:
Ваке и Сабуртало.
Почему?
Потому что хорошая инвестиция — это не обязательно квартира, которую сегодня удалось купить максимально дёшево. Важно понимать, насколько легко вы сможете её сдать, продать через несколько лет и сохранить вложенный капитал.
И здесь Ваке и Сабуртало дают очень понятную модель.
Ваке — один из самых престижных и дорогих районов города. Здесь сформировавшаяся инфраструктура, парки, хорошие школы, университеты, рестораны, кафе — и просто очень комфортная среда для жизни.
Земли под новую застройку здесь ограничены, а хороших объектов ещё меньше. Поэтому качественная квартира в правильном доме и хорошей части Ваке — это в первую очередь история про ликвидность и сохранение стоимости капитала.
Но и вход здесь соответствующий: по данным рынка, стоимость квадратного метра в Ваке сегодня одна из самых высоких в Тбилиси.
Сабуртало — немного другая история.
Это огромный, очень живой и функциональный район: метро, университеты, медицинские центры, школы, офисы, магазины, рестораны. Здесь постоянно живут студенты, молодые специалисты, семьи, экспаты.
И всё это создаёт главное для инвестора — постоянный спрос.
Например, по данным Galt & Taggart, в апреле 2026 года именно Сабуртало был лидером среди районов Тбилиси по количеству проданных квартир — 760 сделок за месяц.
При этом порог входа здесь заметно ниже, чем в Ваке.
Поэтому Сабуртало нам особенно нравится как баланс между ценой покупки, качеством жизни, спросом на аренду и дальнейшей ликвидностью объекта.
Конечно, это не значит, что нужно покупать любую квартиру, если в объявлении написано «Ваке» или «Сабуртало».
Даже внутри одного района две квартиры за одинаковые деньги могут быть совершенно разными инвестициями.
Имеет значение конкретная улица, дом, застройщик, этаж, вид, планировка, площадь и даже то, на какую аудиторию рассчитан объект. Иногда хорошая квартира на Сабуртало будет намного интереснее для инвестора, чем неудачный объект в Ваке.
Поэтому мы всегда начинаем подбор не с вопроса «Какой район самый лучший?», а с другого:
«Зачем вы покупаете квартиру?»
Для собственного проживания?
Для долгосрочной аренды?
Чтобы сохранить капитал?
Или чтобы через несколько лет выгодно перепродать?
И уже под конкретную задачу выбираем район, проект и сам объект.
Но если говорить о двух направлениях, которые мы сами чаще всего рекомендуем клиентам в 2026 году, — это Ваке и Сабуртало.
Потому что красивый рендер можно нарисовать где угодно. А локацию, устойчивый спрос и ликвидность — нет.
Если вы тоже рассматриваете покупку квартиры в Тбилиси, но не понимаете, какой район и проект выбрать именно под вашу задачу, напишите нам – @llley1 Лейла. Проведём бесплатную консультацию, разберём ваш бюджет и цель и подберём подходящие варианты.
❤9
Что сейчас на самом деле происходит с рынком недвижимости Тбилиси?
Если коротко: рынок продолжает расти. Причём довольно активно.
Свежие цифры за июль: в Тбилиси прошло 4 486 сделок с жильём. Это на 22,8% больше, чем в июле прошлого года.
Но ещё интереснее посмотреть не на количество сделок, а на деньги: общий объём рынка вырос сразу на 36,7% и достиг $393 млн за один месяц.
Отдельно растут новостройки — количество сделок в новых проектах увеличилось почти на 30%.
То есть пока периодически появляются разговоры о том, что «рынок Тбилиси перегрет», «цены уже слишком высокие» и «сейчас никто ничего не покупает», реальные сделки показывают совершенно другую картину.
А что с ценами?
Они тоже продолжают расти, хотя уже не теми сумасшедшими темпами, которые мы видели несколько лет назад.
По данным Geostat, во втором квартале 2026 года новостройки в Тбилиси подорожали ещё на 4,9% год к году.
А если немного отмотать назад, цифра становится гораздо показательнее: по сравнению с 2020 годом индекс цен на жилую недвижимость вырос уже на 63,8%.
Грубо говоря, если бы квартира за $100 000 просто двигалась вместе с этим индексом, сегодня речь шла бы уже примерно о $164 000.
И здесь возникает логичный вопрос: кто продолжает всё это покупать? Иностранцы?
Вот здесь статистика особенно интересная👇🏼
В июле иностранцы составили только 12% покупателей недвижимости. 88% — граждане Грузии.
И это довольно сильно расходится с популярным представлением о рынке Тбилиси: мол, цены выросли исключительно потому, что приехали иностранцы и начали массово скупать квартиры.
Иностранный капитал на рынке, конечно, есть. Но свежие цифры показывают, что основной спрос сегодня всё-таки внутренний.
Что мы видим в итоге?
Рынок растёт сразу по нескольким показателям: становится больше сделок, увеличивается их общий денежный объём, растут продажи в новостройках и продолжают постепенно расти цены.
Растущий рынок уже не означает, что можно купить любую квартиру и автоматически заработать.
Когда цены с 2020 года выросли больше чем на 60%, цена ошибки становится гораздо выше. Сейчас особенно важно смотреть не просто на красивый ЖК и обещания застройщика, а на цену входа, конкретную локацию, ликвидность планировки, реальный спрос на аренду и перспективу последующей продажи.
Потому что рынок Тбилиси продолжает расти.
Но внутри этого рынка одни квартиры могут оказаться отличной инвестицией, а другие — просто дорогими квартирами.
Если коротко: рынок продолжает расти. Причём довольно активно.
Свежие цифры за июль: в Тбилиси прошло 4 486 сделок с жильём. Это на 22,8% больше, чем в июле прошлого года.
Но ещё интереснее посмотреть не на количество сделок, а на деньги: общий объём рынка вырос сразу на 36,7% и достиг $393 млн за один месяц.
Отдельно растут новостройки — количество сделок в новых проектах увеличилось почти на 30%.
То есть пока периодически появляются разговоры о том, что «рынок Тбилиси перегрет», «цены уже слишком высокие» и «сейчас никто ничего не покупает», реальные сделки показывают совершенно другую картину.
А что с ценами?
Они тоже продолжают расти, хотя уже не теми сумасшедшими темпами, которые мы видели несколько лет назад.
По данным Geostat, во втором квартале 2026 года новостройки в Тбилиси подорожали ещё на 4,9% год к году.
А если немного отмотать назад, цифра становится гораздо показательнее: по сравнению с 2020 годом индекс цен на жилую недвижимость вырос уже на 63,8%.
Грубо говоря, если бы квартира за $100 000 просто двигалась вместе с этим индексом, сегодня речь шла бы уже примерно о $164 000.
И здесь возникает логичный вопрос: кто продолжает всё это покупать? Иностранцы?
Вот здесь статистика особенно интересная👇🏼
В июле иностранцы составили только 12% покупателей недвижимости. 88% — граждане Грузии.
И это довольно сильно расходится с популярным представлением о рынке Тбилиси: мол, цены выросли исключительно потому, что приехали иностранцы и начали массово скупать квартиры.
Иностранный капитал на рынке, конечно, есть. Но свежие цифры показывают, что основной спрос сегодня всё-таки внутренний.
Что мы видим в итоге?
Рынок растёт сразу по нескольким показателям: становится больше сделок, увеличивается их общий денежный объём, растут продажи в новостройках и продолжают постепенно расти цены.
Растущий рынок уже не означает, что можно купить любую квартиру и автоматически заработать.
Когда цены с 2020 года выросли больше чем на 60%, цена ошибки становится гораздо выше. Сейчас особенно важно смотреть не просто на красивый ЖК и обещания застройщика, а на цену входа, конкретную локацию, ликвидность планировки, реальный спрос на аренду и перспективу последующей продажи.
Потому что рынок Тбилиси продолжает расти.
Но внутри этого рынка одни квартиры могут оказаться отличной инвестицией, а другие — просто дорогими квартирами.
❤5👍5
Вместе с клиентом мы посмотрели три реальных объекта в Тбилиси, сравнили их, обсудили плюсы и минусы каждого и разобрались, какой вариант действительно стоит рассматривать для покупки. И записали это все для нового видео на нашем YouTube-канале.
Показали весь процесс без красивых рекламных обещаний: на что обращаем внимание при просмотре, какие нюансы могут повлиять на решение и почему хорошая квартира на первый взгляд не всегда оказывается лучшим вариантом.
Если вы тоже планируете купить квартиру в Тбилиси для жизни или инвестиций, это видео поможет понять, как подходить к выбору недвижимости и что обязательно проверять перед покупкой.
Показали весь процесс без красивых рекламных обещаний: на что обращаем внимание при просмотре, какие нюансы могут повлиять на решение и почему хорошая квартира на первый взгляд не всегда оказывается лучшим вариантом.
Если вы тоже планируете купить квартиру в Тбилиси для жизни или инвестиций, это видео поможет понять, как подходить к выбору недвижимости и что обязательно проверять перед покупкой.
YouTube
Подбираем квартиру в Тбилиси: смотрим реальные объекты и выбираем лучший
Вместе с клиентом мы посмотрели три реальных объекта в Тбилиси, сравнили их, обсудили плюсы и минусы каждого и разобрались, какой вариант действительно стоит рассматривать для покупки.
Показываем весь процесс без красивых рекламных обещаний: на что обращаем…
Показываем весь процесс без красивых рекламных обещаний: на что обращаем…
❤8👍6
Можно ли купить квартиру в Тбилиси полностью удалённо? Да. Но есть нюансы — и многое зависит от того, покупаете вы первичку или вторичку.
Если речь о новостройке, всё достаточно просто👇🏼
Предварительный договор купли-продажи с застройщиком можно заключить дистанционно. А уже после завершения строительства оформить основной договор и зарегистрировать право собственности.
Со вторичкой тоже можно провести сделку удалённо, но процесс сложнее👇🏼
Вам потребуется оформить доверенность в стране, где вы находитесь, поставить апостиль и физически отправить оригинал в Грузию. Дальше сделка проводится через нотариуса: доверенность переводят, нотариус проверяет её подлинность и дополнительно связывается с собственником по видеосвязи.
То есть технически всё реально, просто такая сделка занимает больше времени и стоит дороже. Например, по нашему опыту, при продаже квартиры стоимостью около $200 000 дополнительные расходы на полностью удалённую сделку составили примерно $1 000.
Есть более простой вариант: приехать в Тбилиси буквально на один день и оформить доверенность уже здесь. С грузинской доверенностью дальнейшую сделку можно провести без вашего присутствия гораздо быстрее и проще.
Поэтому короткий ответ: да, купить квартиру в Тбилиси удалённо можно — и первичку, и вторичку. Просто во втором случае нужно заранее заложить больше времени на документы и дополнительные расходы.
Если речь о новостройке, всё достаточно просто👇🏼
Предварительный договор купли-продажи с застройщиком можно заключить дистанционно. А уже после завершения строительства оформить основной договор и зарегистрировать право собственности.
Со вторичкой тоже можно провести сделку удалённо, но процесс сложнее👇🏼
Вам потребуется оформить доверенность в стране, где вы находитесь, поставить апостиль и физически отправить оригинал в Грузию. Дальше сделка проводится через нотариуса: доверенность переводят, нотариус проверяет её подлинность и дополнительно связывается с собственником по видеосвязи.
То есть технически всё реально, просто такая сделка занимает больше времени и стоит дороже. Например, по нашему опыту, при продаже квартиры стоимостью около $200 000 дополнительные расходы на полностью удалённую сделку составили примерно $1 000.
Есть более простой вариант: приехать в Тбилиси буквально на один день и оформить доверенность уже здесь. С грузинской доверенностью дальнейшую сделку можно провести без вашего присутствия гораздо быстрее и проще.
Поэтому короткий ответ: да, купить квартиру в Тбилиси удалённо можно — и первичку, и вторичку. Просто во втором случае нужно заранее заложить больше времени на документы и дополнительные расходы.
❤5
Паркинг в Тбилиси: лишние $15–20 тысяч или всё-таки стоит покупать?
Если бюджет позволяет — мы скорее рекомендуем покупать.
Во-первых, в Тбилиси действительно есть проблема с парковкой. Причём и в Ваке, и на Сабуртало. Во-вторых, паркинг — это отдельный актив: он тоже растёт в цене и его можно отдельно продать. Причём зачастую довольно быстро — например, соседям в вашем же доме.
Но многое зависит от самой квартиры.
Если это небольшая квартира под аренду, паркинг не всегда обязателен. Такие объекты часто снимают один-два человека без детей, которые спокойно передвигаются по городу на такси.
А вот если вы покупаете большую семейную квартиру с двумя-тремя спальнями, паркинг уже становится гораздо важнее. Скорее всего, у будущих жильцов или покупателей будет автомобиль, а иногда и два.
Поэтому наше правило простое:
маленькая квартира + ограниченный бюджет → на паркинге можно сэкономить.
Большая семейная квартира → если есть возможность, паркинг лучше покупать.
Тем более что эти $15–20 тысяч не просто «уходят в бетон» — вы покупаете отдельный актив, который впоследствии тоже сможете продать.
Если бюджет позволяет — мы скорее рекомендуем покупать.
Во-первых, в Тбилиси действительно есть проблема с парковкой. Причём и в Ваке, и на Сабуртало. Во-вторых, паркинг — это отдельный актив: он тоже растёт в цене и его можно отдельно продать. Причём зачастую довольно быстро — например, соседям в вашем же доме.
Но многое зависит от самой квартиры.
Если это небольшая квартира под аренду, паркинг не всегда обязателен. Такие объекты часто снимают один-два человека без детей, которые спокойно передвигаются по городу на такси.
А вот если вы покупаете большую семейную квартиру с двумя-тремя спальнями, паркинг уже становится гораздо важнее. Скорее всего, у будущих жильцов или покупателей будет автомобиль, а иногда и два.
Поэтому наше правило простое:
маленькая квартира + ограниченный бюджет → на паркинге можно сэкономить.
Большая семейная квартира → если есть возможность, паркинг лучше покупать.
Тем более что эти $15–20 тысяч не просто «уходят в бетон» — вы покупаете отдельный актив, который впоследствии тоже сможете продать.
❤8
Сколько на самом деле стоит купить и сдавать квартиру в Тбилиси?
Когда на рекламных баннерах вам обещают 12% годовой доходности, возникает вопрос: как именно её посчитали?
Потому что тогда математика должна выглядеть примерно так:
купили квартиру за $120 000 → сдали за $1 200 → сами нашли арендатора → квартира ни дня не простаивала → ничего не ломалось и не требовало дополнительных расходов.
Но в реальности квартира за $120 000 в Тбилиси скорее будет сдаваться примерно за $500–600 в месяц.
Поэтому давайте считать реальную экономику инвестиции — со всеми расходами👇🏼
1. Покупка
Дополнительных налогов при покупке квартиры в Грузии нет.
Из обязательных расходов — регистрация права собственности:
— 357 GEL — в день подачи документов
— 157 GEL — в течение 4 рабочих дней
Мы обычно рекомендуем первый вариант и закрываем переоформление в тот же день.
2. Сдача в аренду
Если договор заключается на 6 месяцев, комиссия агентства обычно составляет 50% стоимости месяца аренды. На 12 месяцев — стоимость одного месяца.
Арендатор, как правило, оплачивает первый и последний месяц проживания.
Плюс в расчёты стоит закладывать примерно месяц простоя.
Мы занимаемся арендой более 7 лет и не сдаём квартиры первому желающему. Для нас важно найти аккуратного, организованного и платёжеспособного арендатора, который будет бережно относиться к квартире.
Иногда выгоднее подождать подходящего человека, чем быстро заселить кого угодно, а потом тратиться на ремонт и снова искать арендатора.
3. Управление квартирой
Если собственник живёт в другой стране, квартиру можно передать управляющей компании. Обычно такая услуга стоит около 20% от ежемесячной аренды.
Мы отдельно управлением не занимаемся, но клиентам, которые покупают через нас и эксклюзивно через нас сдают и продают квартиру, можем помогать с текущими вопросами за символическую плату.
4. Содержание квартиры
Техника ломается, что-то приходится ремонтировать и обновлять — это тоже расходы.
Поэтому для инвестиций мы предпочитаем относительно новые квартиры, внимательно выбираем арендаторов и рекомендуем страхование. Оно стоит недорого, но может сильно сократить расходы в случае протечек и других неприятных ситуаций.
5. Продажа
Если продать квартиру менее чем через 2 года после покупки, налог составит 5% от прибыли, а не от всей стоимости.
Купили за $200 000 → продали за $250 000 → налог рассчитывается с прибыли $50 000.
После 2 лет владения такого налога уже нет.
Поэтому, когда вам обещают 10–12% годовых, не спешите просто умножать аренду на 12.
Реальная доходность = все вложенные деньги − все расходы.
И не забываем про рост стоимости самой квартиры и ликвидность: насколько выгодно вы сможете продать её через несколько лет.
Если рассматриваете недвижимость в Тбилиси как инвестицию — напишите нам. На бесплатной консультации посчитаем экономику конкретного объекта: вложения, расходы и потенциальную доходность.
Когда на рекламных баннерах вам обещают 12% годовой доходности, возникает вопрос: как именно её посчитали?
Потому что тогда математика должна выглядеть примерно так:
купили квартиру за $120 000 → сдали за $1 200 → сами нашли арендатора → квартира ни дня не простаивала → ничего не ломалось и не требовало дополнительных расходов.
Но в реальности квартира за $120 000 в Тбилиси скорее будет сдаваться примерно за $500–600 в месяц.
Поэтому давайте считать реальную экономику инвестиции — со всеми расходами👇🏼
1. Покупка
Дополнительных налогов при покупке квартиры в Грузии нет.
Из обязательных расходов — регистрация права собственности:
— 357 GEL — в день подачи документов
— 157 GEL — в течение 4 рабочих дней
Мы обычно рекомендуем первый вариант и закрываем переоформление в тот же день.
2. Сдача в аренду
Если договор заключается на 6 месяцев, комиссия агентства обычно составляет 50% стоимости месяца аренды. На 12 месяцев — стоимость одного месяца.
Арендатор, как правило, оплачивает первый и последний месяц проживания.
Плюс в расчёты стоит закладывать примерно месяц простоя.
Мы занимаемся арендой более 7 лет и не сдаём квартиры первому желающему. Для нас важно найти аккуратного, организованного и платёжеспособного арендатора, который будет бережно относиться к квартире.
Иногда выгоднее подождать подходящего человека, чем быстро заселить кого угодно, а потом тратиться на ремонт и снова искать арендатора.
3. Управление квартирой
Если собственник живёт в другой стране, квартиру можно передать управляющей компании. Обычно такая услуга стоит около 20% от ежемесячной аренды.
Мы отдельно управлением не занимаемся, но клиентам, которые покупают через нас и эксклюзивно через нас сдают и продают квартиру, можем помогать с текущими вопросами за символическую плату.
4. Содержание квартиры
Техника ломается, что-то приходится ремонтировать и обновлять — это тоже расходы.
Поэтому для инвестиций мы предпочитаем относительно новые квартиры, внимательно выбираем арендаторов и рекомендуем страхование. Оно стоит недорого, но может сильно сократить расходы в случае протечек и других неприятных ситуаций.
5. Продажа
Если продать квартиру менее чем через 2 года после покупки, налог составит 5% от прибыли, а не от всей стоимости.
Купили за $200 000 → продали за $250 000 → налог рассчитывается с прибыли $50 000.
После 2 лет владения такого налога уже нет.
Поэтому, когда вам обещают 10–12% годовых, не спешите просто умножать аренду на 12.
Реальная доходность = все вложенные деньги − все расходы.
И не забываем про рост стоимости самой квартиры и ликвидность: насколько выгодно вы сможете продать её через несколько лет.
Если рассматриваете недвижимость в Тбилиси как инвестицию — напишите нам. На бесплатной консультации посчитаем экономику конкретного объекта: вложения, расходы и потенциальную доходность.
❤10
Сегодня вместе с клиентом изучали два строящихся проекта в Ваке, и получился очень показательный пример того, почему при покупке недвижимости для инвестиций нельзя ориентироваться только на известность проекта.
Два проекта находятся буквально в 20 метрах друг от друга — то есть локацию можно считать практически идентичной. Оба застройщика надежные, качество строительства хорошее, поэтому здесь мы сравниваем не «хороший и плохой» проект, а две совершенно разные инвестиционные модели.
Проект №1
Очень известный и активно рекламируемый застройщик. Огромные бюджеты на маркетинг, красивая упаковка, проект постоянно на слуху.
В доме 95 квартир, около 80 из них — небольшие инвестиционные лоты.
При этом условия покупки действительно очень привлекательные: можно зайти практически без первоначального взноса, выплатить 20% в течение двух лет, а оставшиеся 80% — уже в конце.
Для инвестора на старте это выглядит очень заманчиво.
Проект №2
Находится практически рядом, но гораздо меньше рекламируется. При этом среди местных застройщик известный и с хорошей репутацией.
Всего 45 квартир — проект более камерный. Много квартир большой площади, а маленьких инвестиционных лотов значительно меньше.
И самое интересное: цена примерно на 20% ниже первого проекта.
А теперь представим момент сдачи домов.
В первом проекте потенциально десятки собственников небольших квартир будут одновременно конкурировать между собой за арендаторов и покупателей.
Во втором — аналогичных вашему объектов внутри самого проекта будет значительно меньше.
Это и есть настоящая инвестиционная аналитика.
Интересно, какой из двух проектов выбрали бы вы — №1 или №2?
Два проекта находятся буквально в 20 метрах друг от друга — то есть локацию можно считать практически идентичной. Оба застройщика надежные, качество строительства хорошее, поэтому здесь мы сравниваем не «хороший и плохой» проект, а две совершенно разные инвестиционные модели.
Проект №1
Очень известный и активно рекламируемый застройщик. Огромные бюджеты на маркетинг, красивая упаковка, проект постоянно на слуху.
В доме 95 квартир, около 80 из них — небольшие инвестиционные лоты.
При этом условия покупки действительно очень привлекательные: можно зайти практически без первоначального взноса, выплатить 20% в течение двух лет, а оставшиеся 80% — уже в конце.
Для инвестора на старте это выглядит очень заманчиво.
Проект №2
Находится практически рядом, но гораздо меньше рекламируется. При этом среди местных застройщик известный и с хорошей репутацией.
Всего 45 квартир — проект более камерный. Много квартир большой площади, а маленьких инвестиционных лотов значительно меньше.
И самое интересное: цена примерно на 20% ниже первого проекта.
А теперь представим момент сдачи домов.
В первом проекте потенциально десятки собственников небольших квартир будут одновременно конкурировать между собой за арендаторов и покупателей.
Во втором — аналогичных вашему объектов внутри самого проекта будет значительно меньше.
Это и есть настоящая инвестиционная аналитика.
Не то, насколько легко застройщик продает квартиру вам сегодня. А насколько легко вы сами сможете сдавать или продавать эту квартиру завтра.
Интересно, какой из двух проектов выбрали бы вы — №1 или №2?
❤4🔥2
Срочно продаётся уникальная квартира в Сололаки по цене ниже, чем в объявлении👇🏼
83 квадратных метра в старинном историческом здании: второй этаж, потолки 4 метра, натуральный паркет, аутентичные детали и старинный декор.
Очень светлая квартира, аналогов которой сейчас практически нет на рынке.
До конца октября цена снижена до 211 000$.
За подробностями и просмотром пишите Лейле – @llley1
83 квадратных метра в старинном историческом здании: второй этаж, потолки 4 метра, натуральный паркет, аутентичные детали и старинный декор.
Очень светлая квартира, аналогов которой сейчас практически нет на рынке.
До конца октября цена снижена до 211 000$.
За подробностями и просмотром пишите Лейле – @llley1
❤7