Что сейчас происходит на рынке недвижимости Тбилиси?

Сразу уточним: на момент публикации последний официальный ежемесячный отчет Galt & Taggart доступен только за апрель 2026 года, поэтому именно на эти данные мы и будем опираться.

И цифры говорят о том, что рынок остается очень активным.

Только за апрель в Тбилиси было продано 3 641 квартира, а за первые четыре месяца 2026 года — уже 14 548 квартир. Это на 14,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем рынка вырос еще сильнее — сразу на 22,4%, достигнув 1,3 млрд долларов.

Особенно интересно выглядит вторичный рынок: продажи здесь выросли на 17,2%, а на первичном — на 4,6%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 1 408 долларов, а в новых проектах вторичного рынка — 1 371 доллар.

Самым дорогим районом по-прежнему остается Ваке — здесь средняя цена квадратного метра уже составляет 2 945 долларов.

Но, на наш взгляд, гораздо интереснее не сами цифры, а то, что за ними стоит👇🏼

Мы видим это каждый день в работе: действительно ликвидные квартиры долго на рынке не задерживаются. Хорошие планировки, сильные застройщики, удачные локации и адекватная цена — такие объекты могут уйти буквально за несколько дней.

Еще одна важная тенденция — сокращение объемов нового строительства. Количество выдаваемых разрешений на строительство снижается уже несколько месяцев подряд. Это означает, что в перспективе предложение новых квартир может стать еще более ограниченным, а значит, давление на цены сохранится.

Поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси — для жизни или инвестиций, сейчас самое время покупать. Мы поможем подобрать сильный объект, проверить застройщика, оценить инвестиционный потенциал и полностью сопроводить сделку.

Мы недавно уже рассказывали вам о том, что буквально на днях стартуют продажи в проекте, который точно изменит рынок недвижимости в Грузии.

Целый город у Чёрного моря от застройщика, который построил Burj Khalifa и Dubai Mall.

Видео для тех, кому тяжело читать много текста и напоминание, что наша консультация бесплатная — приходите, подберем для вас идеальные варианты по хорошей цене.

Почему мы иногда отговариваем клиентов покупать квартиру

Да, такое правда бывает. И довольно часто.

Казалось бы, странно: вы приходите к агенту по недвижимости, а он вместо того, чтобы быстрее закрыть сделку, начинает объяснять, почему именно эту квартиру лучше не брать.

Это мы!

Но у нас логика очень простая: мы не хотим просто продать объект. Мы хотим, чтобы клиент через 2–4 года сказал нам спасибо за то, что мы тогда его вовремя остановили.

Потому что если запрос инвестиционный, то наша работа не заканчивается на моменте покупки.

Мы помогаем подобрать объект, потом сдать его в аренду, а дальше — перепродать по выросшей цене.

И, соответственно, нам важно, чтобы квартира действительно соответствовала целям клиента, а не просто понравилась ему в моменте.

Поэтому да — иногда мы прямо говорим: эту квартиру лучше не покупать.

Например, мы часто очень осторожно относимся к объектам в исторической части Тбилиси и старом фонде.
Да, это может быть красиво, атмосферно, с балкончиками, лепниной и «душой города». Но на практике там часто всплывает очень много нюансов:
— старые коммуникации
— незаконные надстройки и пристройки
— вопросы по документам
— спорные перепланировки
— странные подъезды, общие лестницы, общие балконы с соседями
— и в целом куча моментов, которые потом могут вылезти либо при сдаче, либо при перепродаже.

Ещё один частый случай — когда нам не нравится сам дом, корпус или жилой комплекс.
Потому что у нас уже есть опыт: мы сдавали там квартиры, продавали, покупали, общались с собственниками, видели, как ведёт себя объект на рынке. И иногда ты просто понимаешь: этот ЖК проблемный.
Может быть слабый спрос на аренду, может быть плохая ликвидность, может быть постоянные вопросы к управлению домом, парковке, инфраструктуре, качеству строительства — причин много.
И если мы это знаем, мы, конечно, об этом говорим.

Отдельная история — завышенная цена.
Если мы видим, что квартира стоит выше рынка, мы обязательно это озвучим. Дальше уже зависит от запроса клиента.

Если человек покупает квартиру для жизни и говорит:
«Да, я понимаю, что она дороже рынка, но я хочу именно этот ЖК, именно этот этаж, именно эту квартиру» — окей, это его выбор.
Потому что квартира для жизни — это не всегда про сухую математику. Иногда там действительно важны ощущения, вид, свет, планировка, атмосфера.

Но если запрос инвестиционный, а человек выбирает квартиру так, будто он сам собирается в ней жить — вот тут мы уже начинаем спорить.

Потому что инвестор очень часто влюбляется в объект не по тем критериям. Например: «какой красивый балкон, я бы тут пил кофе по утрам». А мы в этот момент смотрим на локацию где-нибудь высоко в горах, на лишние квадратные метры, за которые потом придётся переплачивать, на не самую популярную зону для аренды и понимаем: как инвестиция это слабый вариант.

То есть мы отговариваем не потому, что нам не нравится квартира, мы отговариваем, когда объект не соответствует цели клиента.

Ну и, конечно, отдельный красный флаг — это сомнения по собственнику, документам или самой сделке.
Если мы видим потенциальный риск сейчас или понимаем, что через год-два он может вылезти при перепродаже, мы лучше сразу скажем клиенту: нет, давайте искать другой вариант. Даже если квартира красивая, даже если цена на первый взгляд кажется интересной.

Потому что в недвижимости очень легко купить что-то на эмоциях.
И гораздо сложнее потом это нормально сдать, перепродать или решить все проблемы, которые не увидели на старте.

Поэтому да, иногда мы правда отговариваем клиентов от покупки. Не потому что хотим усложнить им жизнь, а наоборот — потому что смотрим не на сделку сегодня, а на результат через несколько лет.

У нас на YouTube-канале вышло новое видео, в нем мы показали наши реальные сделки в Тбилиси: три объекта, которые удалось найти и купить для клиентов значительно ниже рынка.

Разобрали и показали, где находятся эти квартиры, в каком они каркасе, почему они были интересны, за счёт чего получилось договориться о цене и на что важно смотреть, если вы хотите купить недвижимость в Тбилиси выгодно, а не просто по объявлению. Ну и снова поговорили про ремонты.

Приятного просмотра. Обещаем, там полезно!

Как выбрать квартиру в Тбилиси, которая через год будет стоить дороже?

Если коротко — не любая квартира в новостройке автоматически растёт в цене. Чтобы объект действительно капитализировался, важно понимать, за счёт чего именно он будет дорожать.

Мы бы выделили несколько рабочих сценариев👇🏼

1. Зайти в сильный проект на пресейле

Это, пожалуй, один из самых понятных вариантов. Если вы заходите в действительно сильный, уникальный и надёжный проект на старте продаж, то через год цена там, как правило, уже будет выше.

Но здесь важно не просто увидеть красивый рендер и поверить менеджеру отдела продаж. Нужно понимать рынок: почему именно этот проект сильный, чем он отличается от остальных, кто застройщик, какая у него репутация и насколько сам формат проекта востребован.

Например, если говорить о проектах, в которые мы сами сейчас верим, то среди тбилисских проектов наш фаворит — Vake Sky Tower. А если говорить о масштабных проектах, то недавно завершились продажи первой очереди Eagle Hills в Тбилиси, и уже в сентябре ожидается пресейл следующей фазы. Но ещё интереснее то, что совсем скоро стартуют продажи Gonio Yachts Marina — одного из самых ожидаемых проектов на побережье. Мы считаем, что именно такие сильные старты стоит отслеживать в первую очередь.

2. Купить квартиру чуть ниже рынка

Это уже история про насмотренность и понимание рынка. Когда у вас «набита рука», вы открываете объявление и сразу понимаете: в этом комплексе аналогичные квартиры стоят дороже, а здесь объект продаётся ниже рынка.

Тогда это может быть очень быстрая инвестиция: вы покупаете квартиру, и уже после оформления сделки её рыночная стоимость может оказаться выше цены покупки. А через год разница может стать ещё заметнее.

Именно поэтому инвестору важно постоянно следить за рынком: какие ЖК сейчас продаются, какие цены за квадратный метр считаются рыночными, что быстро уходит, а что месяцами не может найти покупателя.

Кстати, в нашем новом выпуске на YouTube мы как раз разбираем три реальных случая, когда удалось купить квартиры ниже рынка, и рассказываем, почему это стало возможным.

3. Покупать в развивающейся локации

Очень часто самые интересные истории роста стоимости связаны не только с самим жилым комплексом, но и с районом в целом.

Хороший пример — улица Университетская в Тбилиси. Сейчас это ещё активно развивающаяся часть города: вокруг продолжается строительство, инфраструктура постепенно расширяется, появляются новые жилые комплексы, коммерция и благоустройство. Но именно такие районы нередко показывают хороший рост стоимости по мере завершения всей застройки.

Именно поэтому нам нравится эта локация, и один из проектов, за которым мы внимательно следим, — House Uni.

То есть иногда стоит смотреть не на то, как район выглядит сегодня, а на то, каким он станет через несколько лет.

4. Понимать, что именно влияет на рост цены

На капитализацию квартиры влияют не только слова «центр города» и «новый дом».

Важно учитывать сразу несколько факторов:

— локацию;
— сам проект и его уникальность;
— репутацию застройщика;
— правильную площадь и планировку;
— ликвидность объекта — то есть насколько легко его потом продать или сдать в аренду.

Например, в Тбилиси квартиры с удобной площадью и грамотной планировкой зачастую дорожают быстрее, чем большие квартиры с нестандартными решениями. Всё просто: круг потенциальных покупателей и арендаторов у них значительно шире.

Поэтому, если отвечать на вопрос «как выбрать квартиру, которая через год будет стоить дороже?», наш ответ простой:

нужно выбирать не просто квартиру. Нужно выбирать правильную локацию, сильный проект, удачный момент для входа и хорошо понимать рынок.

Если тема инвестиций в недвижимость Тбилиси вам интересна, загляните на наш YouTube. Там уже вышло короткое видео про пять главных факторов успешной инвестиции, а также новый выпуск с тремя реальными кейсами покупки квартир ниже рынка.

Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать в недвижимость Грузии?

Если коротко, то всё зависит от того, во что именно вы хотите зайти: во вторичку или в новостройку.

Если мы говорим про вторичку, то мы советуем ориентироваться примерно на 100.000$. За эти деньги в Тбилиси уже можно купить квартиру в доме не старше 10 лет, примерно 50 м², с ремонтом, а часто ещё и с мебелью и техникой. И потом сдавать её примерно за 500$ в месяц.

Если говорить о первичке, то тут разброс намного больше. Есть застройщики, у которых вход начинается с небольшого первоначального взноса, и иногда 10.000$ уже достаточно, чтобы зайти в проект.

Но если мы говорим не просто про «какую-нибудь новостройку», а про сильные и перспективные проекты, которые быстро разбирают и у которых есть хороший потенциал роста, то мы бы ориентировались уже хотя бы на 30–40 тысяч долларов стартового капитала.

То есть если очень грубо:

— 100.000$ — если хотите готовую инвестиционную квартиру на вторичке
— от 10.000$ — если хотите зайти в новостройку с небольшим первоначальным взносом
— 30–40.000$ — если хотите смотреть уже более сильные проекты на первичке

И дальше вопрос не только в сумме, а в том, насколько правильно вы выберете сам объект. Потому что можно зайти даже с хорошим бюджетом — и купить слабую квартиру. А можно на старте взять действительно сильный вариант и потом хорошо заработать и на росте цены, и на аренде.

Самые дорогие ошибки, которые мы видели за годы работы.

За годы работы с недвижимостью мы заметили одну закономерность: самые дорогие ошибки случаются не из-за отсутствия денег, а из-за отсутствия правильной стратегии, спешки и попытки принимать инвестиционные решения без понимания рынка.

Вот несколько ошибок, которые, по нашему опыту, обходятся инвесторам особенно дорого.

1. Покупка больших квартир только из-за «выгодной цены за метр»
На первый взгляд кажется логичным: чем ниже цена за квадрат, тем выгоднее покупка. Но на практике большие квартиры с 2–3 спальнями — это гораздо более сложный инвестиционный продукт. Их сложнее сдавать, сложнее перепродавать, и аудитория у них уже, чем у компактных ликвидных объектов. Во многих случаях гораздо разумнее купить несколько небольших квартир, чем один-два крупных объекта.

2. Слишком быстрая покупка из-за страха упустить «выгодный вариант»
Иногда объект кажется настолько привлекательным по цене, что решение принимается буквально за один день. Но именно в таких сделках потом чаще всего всплывают юридические проблемы, вопросы по документам, по собственнику, по перепланировкам или по самому объекту. Низкая цена далеко не всегда означает выгодную инвестицию.

3. Покупка сердцем вместо расчёта
Очень частая ошибка — влюбиться в квартиру, которая красиво выглядит, нравится по атмосфере, находится в старом доме с характером, балконом и «душой». Но если речь идёт об инвестиции, этого недостаточно. В старом фонде во время ремонта могут вскрыться серьёзные проблемы с коммуникациями, конструктивом и состоянием дома, из-за чего бюджет на ремонт вырастает в два, а иногда и в три раза.

4. Неправильная стратегия аренды
После покупки инвестиционного объекта многие хотят как можно быстрее начать получать доход и готовы заселить практически любого арендатора, лишь бы квартира не простаивала. Но такой подход может обернуться серьёзными расходами: испорченной мебелью, техникой, повреждённым ремонтом и дополнительными вложениями в восстановление объекта.

5. Вложение крупной суммы в проект застройщика без проверки
Одна из самых дорогих ошибок — зайти в проект на большую сумму, не проверив застройщика, его документы, опыт, источники финансирования и историю прошлых объектов. В результате инвестор может столкнуться с замороженной стройкой, переносом сроков или проектом, который в принципе не будет реализован в обещанном виде.

Если коротко, то самые большие потери в недвижимости обычно происходят в трёх случаях:
когда покупают без понимания рынка, когда торопятся и когда путают инвестицию с личной симпатией к объекту.

Именно поэтому в инвестиционной недвижимости так важно не просто «купить подешевле», а понимать, что именно вы покупаете, зачем и как этот объект будет работать для вас через 2–5 лет.

Как проверить застройщика за 15 минут: наш базовый чек-лист 👇🏼

Если коротко, то смотреть нужно не на красивые рендеры и обещания отдела продаж, а вот на это:

1. Проверить документы на проект.
— в собственности ли земля,
— есть ли разрешение на строительство,
— всё ли в порядке с документацией по проекту.

2. Посмотреть, что застройщик уже строил раньше.
Не поленитесь открыть его прошлые проекты и посмотреть, что он вообще сдавал.
А ещё лучше — съездить и посмотреть вживую, как эти дома выглядят сейчас.

3. Узнать, были ли задержки по прошлым объектам.
При этом важно понимать, что даже у сильных и надёжных застройщиков задержка на 3–6 месяцев — довольно распространённая практика. Это не всегда говорит о проблемах. А вот если сроки постоянно переносятся на год и больше или это происходит из проекта в проект — уже повод насторожиться.

4. Почитать отзывы не только о покупке, но и о жизни в уже сданных ЖК.
Потому что купить квартиру и жить в доме — это две разные истории.
Если есть возможность, можно даже спросить у жильцов, как им дом, управляющая компания, качество строительства, шумоизоляция и т.д.

5. Найти тематические группы жителей этого ЖК в Facebook и Telegram.
Очень часто именно там люди честно рассказывают о проблемах, делятся опытом, обсуждают качество строительства, работу управляющей компании, сроки сдачи и другие нюансы, о которых не расскажет отдел продаж.

6. Посмотреть, кем финансируется проект.
Если проект финансирует крупный надёжный банк, это для меня плюс. Значит, застройщика тоже кто-то проверял до вас.

7. Проверить отзывы и упоминания в интернете.
Иногда достаточно просто нормально погуглить название компании и проекта:
есть ли жалобы, конфликты, суды, скандалы, массовые задержки, проблемы с документами.

По сути, за 15 минут нужно понять всего несколько вещей: есть ли у застройщика документы, есть ли у него реальный опыт, были ли проблемы в прошлых проектах и доверили бы вы ему свои деньги.

А если после этой проверки у вас остались сомнения — значит, копать нужно глубже, а не нести аванс. Но ещё лучше — сразу обратиться к экспертам, и мы поможем проверить объект и застройщика по всем ключевым параметрам.

Пару лет назад все говорили одно и то же: если инвестировать в Тбилиси — то только в новостройку.

Но за последний год ситуация начала меняться.

Сейчас инвесторы все чаще выбирают вторичный рынок. И речь сейчас не про старый фонд, а про квартиры в современных домах, которые были построены 3–10 лет назад.

Почему?

Потому что такую квартиру можно оценить не по красивым рендерам, а по факту.

Можно посмотреть сам дом, качество строительства, благоустройство территории, управляющую компанию, соседей, понять, есть ли проблемы с парковкой, насколько востребована аренда именно в этом ЖК и сколько реально стоят квартиры, которые уже продаются рядом.

То есть вы покупаете не обещание, а понятный работающий актив.

При этом очень интересно, что рынок постепенно перестает расти целиком.

Если раньше дорожало практически всё, то сейчас начинает работать совсем другая логика.

Сильные проекты становятся ещё сильнее.

А вот слабые комплексы могут годами стоять практически на одном уровне.

Это особенно хорошо видно в районах Ваке, Сабуртало, Крцаниси и вокруг Лиси, где качественные жилые комплексы продолжают пользоваться высоким спросом благодаря инфраструктуре, школам, офисам и стабильному спросу на аренду. Именно Сабуртало остается одним из лидеров по количеству сделок, а Ваке — самым дорогим и дефицитным районом города.

Поэтому сегодня вопрос уже не в том, покупать первичку или вторичку.

Вопрос в другом — насколько сильный проект вы покупаете.

Иногда хорошая квартира на вторичном рынке оказывается гораздо более выгодной инвестицией, чем новая квартира в слабом комплексе, который только строится.

«Подожду, пока цены упадут» — наверное, самая дорогая ошибка инвестора.

И наверное, это самая частая фраза, которую мы слышим.

«Сейчас рынок перегрет. Подожду годик, цены упадут — тогда и куплю».

Звучит логично.

Но если посмотреть на то, что происходит в Тбилиси последние несколько лет, рынок развивается совсем по другому сценарию.

Да, такого взрывного роста, как в 2022–2023 годах, уже нет, но и массового падения тоже не произошло.

Наоборот, рынок постепенно становится более зрелым👇🏼

Средняя стоимость жилья продолжает расти, хотя уже гораздо спокойнее — примерно на 7–9% в год в зависимости от сегмента. При этом премиальные районы вроде Ваке дорожают быстрее, а массовые районы растут более умеренно.

Что это означает для инвестора?

Что ждать «обвала» рынка становится всё менее оправданной стратегией.

Да, срочные продажи были, есть и будут. Иногда действительно можно купить квартиру ниже рынка на 10–15%, если собственнику нужно быстро выйти в деньги. Но это всегда единичные предложения.

Поэтому сегодня выигрывает не тот, кто бесконечно ждёт идеального момента, а тот, кто умеет вовремя распознать действительно сильный объект.

Мы, например, намного чаще ищем не рынок, который «упадёт», а квартиру, которая уже сегодня стоит дешевле своей реальной стоимости. Ищем и находим!

И именно такие сделки через несколько лет обычно приносят самую большую прибыль.

Почему сегодня всё больше инвесторов выбирают именно Грузию? 🇬🇪

Есть несколько вполне рациональных причин, почему страна уже несколько лет остаётся одним из самых привлекательных рынков для инвестиций.

• Туризм продолжает расти.
В 2025 году Грузию посетили около 5,8 млн международных туристов — это на 7% больше, чем годом ранее. А чем больше туристов, тем выше спрос на аренду жилья, отели, рестораны и коммерческую недвижимость.

• Высокая доходность недвижимости.
Если говорить про квартиры под сдачу, то реальная доходность здесь часто составляет 6–7% годовых. Но это только часть дохода. Помимо аренды многие объекты в среднем показывают ещё около 10% капитализации в год, то есть растут в цене.

Для сравнения: в большинстве европейских стран доходность значительно ниже. По данным Global Property Guide:

• Швейцария — 2,91%
• Люксембург — 3,27%
• Чехия — 3,39%
• Германия — 3,42%
• Австрия — 3,82%
• Франция — 4,83%

Именно сочетание высокой арендной доходности и роста стоимости недвижимости делает грузинский рынок особенно интересным для инвесторов.

• Минимум бюрократии.
Дом юстиции в Грузии работает по принципу «одного окна». Здесь можно оформить практически любые документы максимально быстро. Например, зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости и стать собственником уже в день подачи заявления, сразу получив новое свидетельство о собственности. Многие государственные услуги, включая получение различных справок и даже паспорта по ускоренной процедуре, также доступны всего за один рабочий день.

• Низкие налоги.
В стране одна из самых комфортных налоговых систем в регионе как для бизнеса, так и для инвесторов. Например, предприниматели со статусом малого бизнеса платят всего 1% налога с оборота (при соблюдении условий этого режима).

• Свободные индустриальные зоны.
В Грузии работают четыре свободные индустриальные зоны, где для бизнеса предусмотрены серьёзные льготы: 0% налога на прибыль, 0% НДС на операции внутри зоны, 0% налога на дивиденды, отсутствие экспортных пошлин, свободный вывод капитала и 100% иностранное владение компанией.

• Любой иностранец может купить недвижимость.
Для покупки квартиры или коммерческого помещения нужен только действующий загранпаспорт. Никаких сложных согласований, длительных проверок или специальных разрешений получать не нужно. Единственное ограничение касается земель сельскохозяйственного назначения — иностранцы не могут приобретать землю с таким статусом.

Конечно, это не значит, что здесь стоит покупать любую квартиру. Как и на любом рынке, есть сильные проекты, которые показывают хороший рост, а есть объекты, которые вряд ли станут удачной инвестицией.

Но именно сочетание растущего туризма, высокой доходности, потенциала роста стоимости недвижимости, простой бюрократии, комфортной налоговой системы и понятных правил для иностранных покупателей делает Грузию одним из самых интересных рынков для инвестиций сегодня.

Именно поэтому мы уже много лет работаем только здесь.

Можно ли сегодня купить квартиру в Тбилиси за $50-60 тысяч?

У нас на YouTube-канале новое видео, где мы решили не рассуждать теоретически, а проверить это в реальном времени.

В этом выпуске мы открываем актуальные объявления на рынке недвижимости Грузии, анализируем их и прямо во время съемки связываемся с собственниками.

Смотрим, что на самом деле продают за $50-60 тысяч, в каких районах Тбилиси можно найти варианты за эти деньги, в каком они состоянии и совпадает ли информация в объявлениях с реальностью.

А главное — как эксперты по недвижимости разбираем каждый вариант: где действительно интересное предложение, где есть смысл торговаться, а где низкая цена должна скорее насторожить.

Никаких заранее подготовленных объектов — только реальные объявления, реальные звонки и рынок Тбилиси таким, какой он есть прямо сейчас.

Если вы планируете покупку квартиры в Грузии для жизни или инвестиций — подписывайтесь на канал ATFLAT. Там мы разбираем рынок недвижимости Тбилиси на реальных примерах.