Ловите наш недавний кейс:
Первые пять фото — то, какой мы увидели квартиру впервые, следующие пять — то, что мы помогли с ней сделать нашим клиентам с небольшими вложениями.
май → октябрь 2025
Эксперт по недвижимости видит ценность там, где другие видят проблему.
У нас такое бывает часто: зашли в объект, увидели старый ремонт, зелёные стены, устаревшую плитку, тёмную мебель и сразу говорят: «Нет, это вообще не мой вариант».
А мы в этот момент смотрим совсем на другое: на планировку, на этаж, на вид из окна, на локацию, на ликвидность и на то, сколько эта квартира может стоить через несколько лет.
Иногда квартира с идеальными фотографиями оказывается плохой инвестицией. А квартира с ремонтом из начала 2000-х — наоборот, настоящей находкой.
Очень часто достаточно вложить условные $5.000–10.000 в косметический ремонт, покраску стен, освещение и мебель, чтобы увеличить рыночную стоимость объекта на $20.000–30.000.
Более того, мы можем не просто подобрать такой объект, но и помочь реализовать его потенциал: порекомендовать подрядчиков, дизайнеров, ремонтную компанию, проконтролировать бюджет и подсказать, какие вложения действительно увеличат стоимость квартиры, а какие никогда не окупятся.
Покупая недвижимость, важно смотреть не на то, какая квартира сегодня. Важно понимать, какой она может стать через несколько месяцев.
Именно на этом часто зарабатываются самые интересные деньги на рынке недвижимости.
Первые пять фото — то, какой мы увидели квартиру впервые, следующие пять — то, что мы помогли с ней сделать нашим клиентам с небольшими вложениями.
май → октябрь 2025
Покупка: $145,000
Вложения: $5,000
Общий бюджет: $150,000
Продажа: $180,000
Прибыль: $30,000
Рост: 20%
Срок: ~5 месяцев
*долгий цикл сделки из-за лета, сложный сезон для продаж
Эксперт по недвижимости видит ценность там, где другие видят проблему.
У нас такое бывает часто: зашли в объект, увидели старый ремонт, зелёные стены, устаревшую плитку, тёмную мебель и сразу говорят: «Нет, это вообще не мой вариант».
А мы в этот момент смотрим совсем на другое: на планировку, на этаж, на вид из окна, на локацию, на ликвидность и на то, сколько эта квартира может стоить через несколько лет.
Иногда квартира с идеальными фотографиями оказывается плохой инвестицией. А квартира с ремонтом из начала 2000-х — наоборот, настоящей находкой.
Очень часто достаточно вложить условные $5.000–10.000 в косметический ремонт, покраску стен, освещение и мебель, чтобы увеличить рыночную стоимость объекта на $20.000–30.000.
Именно поэтому эксперт нужен не только для того, чтобы открыть вам дверь в квартиру.
Наша задача — увидеть потенциал там, где его не видит большинство покупателей.
Более того, мы можем не просто подобрать такой объект, но и помочь реализовать его потенциал: порекомендовать подрядчиков, дизайнеров, ремонтную компанию, проконтролировать бюджет и подсказать, какие вложения действительно увеличат стоимость квартиры, а какие никогда не окупятся.
Покупая недвижимость, важно смотреть не на то, какая квартира сегодня. Важно понимать, какой она может стать через несколько месяцев.
Именно на этом часто зарабатываются самые интересные деньги на рынке недвижимости.
❤4👍2🔥2👏1
Стоит ли сейчас заходить в ипотеку в Грузии?
На самом деле однозначного ответа здесь нет. Ипотека в Грузии сегодня — не самый дешёвый инструмент, но при правильном подборе объекта она всё ещё может быть выгодной.
Важно понимать, что для большинства нерезидентов без ВНЖ банки обычно требуют около 40% первоначального взноса.
Разберём на примере квартиры в House Uni, которую мы недавно показывали.
Конечно, всё зависит от конкретного объекта, локации и условий банка, поэтому каждый кейс нужно считать отдельно. На рынке есть как невыгодные варианты, так и действительно интересные предложения.
Но сегодня у ипотеки появился серьёзный конкурент — внутренняя беспроцентная рассрочка от застройщиков.
Например, студия 39,3 м² в Vake Sky Tower.
Поэтому сейчас мы рекомендуем клиентам не смотреть только на ипотеку или только на рассрочку, а считать оба варианта.
Иногда ипотека оказывается выгоднее за счёт аренды и более комфортного ежемесячного платежа. Иногда рассрочка позволяет существенно сэкономить на процентах и быстрее выйти в прибыль.
Поэтому если рассматриваете недвижимость в Грузии для жизни или инвестиций — пишите нам (Лейла @llley1). Поможем сравнить ипотеку, рассрочку и подобрать вариант именно под ваш бюджет, первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платёж.
На самом деле однозначного ответа здесь нет. Ипотека в Грузии сегодня — не самый дешёвый инструмент, но при правильном подборе объекта она всё ещё может быть выгодной.
Важно понимать, что для большинства нерезидентов без ВНЖ банки обычно требуют около 40% первоначального взноса.
Разберём на примере квартиры в House Uni, которую мы недавно показывали.
Стоимость квартиры — $137 000.
Для покупки понадобится около $55 000 собственных средств, а оставшиеся $82 000 можно взять в ипотеку.
Если оформить кредит на 10 лет под 8% годовых в долларах, ежемесячный платёж составит примерно $1 000.
При этом такую квартиру можно сдавать примерно за $850–900 в месяц. Получается, что арендный доход практически покрывает ипотечный платёж, а собственнику остаётся доплачивать около $100–150 в месяц.
Конечно, всё зависит от конкретного объекта, локации и условий банка, поэтому каждый кейс нужно считать отдельно. На рынке есть как невыгодные варианты, так и действительно интересные предложения.
Но сегодня у ипотеки появился серьёзный конкурент — внутренняя беспроцентная рассрочка от застройщиков.
Например, студия 39,3 м² в Vake Sky Tower.
Стоимость квартиры:
39,3 × $3 420 = $134 406
Первоначальный взнос 30% — $40 322
Оставшаяся сумма — $94 084
Срок внутренней беспроцентной рассрочки — 65 месяцев.
Ежемесячный платёж составит около
$1 447 в месяц без процентов и переплаты банку
.
Да, ежемесячный платёж здесь выше, чем по ипотеке, но вы не платите проценты банку и фиксируете стоимость квартиры уже сегодня.
Поэтому сейчас мы рекомендуем клиентам не смотреть только на ипотеку или только на рассрочку, а считать оба варианта.
Иногда ипотека оказывается выгоднее за счёт аренды и более комфортного ежемесячного платежа. Иногда рассрочка позволяет существенно сэкономить на процентах и быстрее выйти в прибыль.
Поэтому если рассматриваете недвижимость в Грузии для жизни или инвестиций — пишите нам (Лейла @llley1). Поможем сравнить ипотеку, рассрочку и подобрать вариант именно под ваш бюджет, первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платёж.
❤8🔥3👍2
Forwarded from Pro Georgia / Про Грузию
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
🏗🏡 Тбилисский район Ваке — недвижимость для жизни и инвестиций.
Продолжаем вместе с нашими друзьями из агентства «Atflat» досконально разбираться в столичных объектах. Как уже традиционно для моего youtube разбираем с Лейлой все плюсы и минусы. В этот раз под наш пристальный взгляд попал район Ваке. Тут и ребята сами живут и я прожил не один год. Традиционно интеллигентно-грузинский, но в то же время, экспатский.
ℹ️ Есть школы, детские сады, кафе, магазины и рестораны в пешей доступности. Три больших парка (Мзиури, Ваке, Черепашье озеро). При этом, цена одна из самых высоких по Тбилиси, цены в магазинчиках тоже не маленькие и т.д. Разбираемся во всем этом подробно по ссылке на моём youtube.
🤝 Большое спасибо за площадку кафе "Pause" с их прекрасной террасой, которое как раз находится в районе Ваке.
➡️ Если дочитали до этого места и хотите разобрать свою ситуацию или подобрать объект — пишите Лейле (@llley1). Она сооснователь агентства и как раз тот эксперт, который ответил на все вопросы в этом видео. Скажите, что вы от Николая Левшица — консультация будет бесплатной.
Сайт / Телеграм / Инстаграм / YouTube / VPN
Продолжаем вместе с нашими друзьями из агентства «Atflat» досконально разбираться в столичных объектах. Как уже традиционно для моего youtube разбираем с Лейлой все плюсы и минусы. В этот раз под наш пристальный взгляд попал район Ваке. Тут и ребята сами живут и я прожил не один год. Традиционно интеллигентно-грузинский, но в то же время, экспатский.
ℹ️ Есть школы, детские сады, кафе, магазины и рестораны в пешей доступности. Три больших парка (Мзиури, Ваке, Черепашье озеро). При этом, цена одна из самых высоких по Тбилиси, цены в магазинчиках тоже не маленькие и т.д. Разбираемся во всем этом подробно по ссылке на моём youtube.
🤝 Большое спасибо за площадку кафе "Pause" с их прекрасной террасой, которое как раз находится в районе Ваке.
➡️ Если дочитали до этого места и хотите разобрать свою ситуацию или подобрать объект — пишите Лейле (@llley1). Она сооснователь агентства и как раз тот эксперт, который ответил на все вопросы в этом видео. Скажите, что вы от Николая Левшица — консультация будет бесплатной.
Сайт / Телеграм / Инстаграм / YouTube / VPN
❤4🔥2
Почему яркие квартиры часто сдаются хуже, чем обычные светлые?
Есть один парадокс рынка недвижимости: чем сильнее владелец пытается сделать квартиру «вау», тем чаще она дольше ищет арендатора или покупателя.
На первый взгляд кажется, что дизайнерский интерьер должен работать лучше, но на практике всё наоборот.
Когда человек ищет квартиру, он подсознательно примеряет её на себя. И чем нейтральнее пространство, тем проще ему представить там свою жизнь. Именно поэтому минимализм, спокойные оттенки, светлые стены, натуральные материалы и понятные решения работают лучше всего. Покупателям и арендаторам важно видеть потенциал квартиры, а не чужой вкус.
Если смотреть на недвижимость как на инвестицию, то лучший ремонт — это не самый красивый ремонт в Pinterest. Лучший ремонт — это тот, который понравится максимальному количеству людей через 3, 5 и даже 10 лет.
Поэтому в наших проектах мы почти всегда советуем клиентам выбирать базовую палитру, качественные материалы и спокойный современный интерьер — добавили примеры на фото. Такой ремонт не надоедает, легче сдаётся в аренду, проще продаётся и дольше остаётся актуальным.
Иногда квартира, которая выглядит просто «хорошо», зарабатывает владельцу гораздо больше денег, чем квартира, которая выглядит «невероятно красиво». И рынок недвижимости это подтверждает снова и снова.
Есть один парадокс рынка недвижимости: чем сильнее владелец пытается сделать квартиру «вау», тем чаще она дольше ищет арендатора или покупателя.
На первый взгляд кажется, что дизайнерский интерьер должен работать лучше, но на практике всё наоборот.
Проблема в том, что очень красивые квартиры часто оказываются слишком «авторскими»: яркие цвета, необычные решения, акцентные стены, сложные фактуры, модные тренды – всё это нравится владельцу, но не обязательно нравится рынку.
Когда человек ищет квартиру, он подсознательно примеряет её на себя. И чем нейтральнее пространство, тем проще ему представить там свою жизнь. Именно поэтому минимализм, спокойные оттенки, светлые стены, натуральные материалы и понятные решения работают лучше всего. Покупателям и арендаторам важно видеть потенциал квартиры, а не чужой вкус.
Если смотреть на недвижимость как на инвестицию, то лучший ремонт — это не самый красивый ремонт в Pinterest. Лучший ремонт — это тот, который понравится максимальному количеству людей через 3, 5 и даже 10 лет.
Поэтому в наших проектах мы почти всегда советуем клиентам выбирать базовую палитру, качественные материалы и спокойный современный интерьер — добавили примеры на фото. Такой ремонт не надоедает, легче сдаётся в аренду, проще продаётся и дольше остаётся актуальным.
Иногда квартира, которая выглядит просто «хорошо», зарабатывает владельцу гораздо больше денег, чем квартира, которая выглядит «невероятно красиво». И рынок недвижимости это подтверждает снова и снова.
👍5❤3🔥2
Многие думают, что рост цен на недвижимость — это история отдельных «перегретых» рынков вроде Грузии. Но если посмотреть шире, становится понятно: это глобальный тренд.
После пандемии мир уже пережил первый мощный инфляционный виток. Его запустили рекордная эмиссия денег, дешёвые кредиты, рост себестоимости строительства, удорожание логистики и ресурсов.
Сейчас мы наблюдаем второй этап этого процесса. Капитал снова начинает уходить в так называемые твёрдые активы — недвижимость, землю, сырьё. Причина простая: инвесторы всё меньше доверяют деньгам как инструменту сохранения стоимости и всё чаще ищут способы защитить капитал от обесценивания.
Что это значит для Грузии?
Грузия — небольшой рынок, но она встроена в глобальный экономический цикл. Когда дорожают стройматериалы, растёт стоимость земли, снижается доверие к валютам, а капитал ищет безопасные инструменты для сохранения стоимости, недвижимость автоматически получает дополнительное давление на рост цены.
Один из наших кейсов хорошо это показывает.
В первую очередь это касается качественной вторички: готовых квартир в ликвидных районах, объектов с ремонтом и жилья, которое можно сразу сдавать в аренду.
Именно поэтому главный парадокс ближайших лет может выглядеть так: спрос уже не такой сильный, как несколько лет назад, но цены всё равно продолжают расти. Просто покупатели всё чаще приобретают не квадратные метры, а способ сохранить капитал.
После пандемии мир уже пережил первый мощный инфляционный виток. Его запустили рекордная эмиссия денег, дешёвые кредиты, рост себестоимости строительства, удорожание логистики и ресурсов.
Сейчас мы наблюдаем второй этап этого процесса. Капитал снова начинает уходить в так называемые твёрдые активы — недвижимость, землю, сырьё. Причина простая: инвесторы всё меньше доверяют деньгам как инструменту сохранения стоимости и всё чаще ищут способы защитить капитал от обесценивания.
Это подтверждают и международные данные. По информации BIS (Банка международных расчётов), цены на жильё продолжают расти во многих развитых странах и на части развивающихся рынков. А Global Property Guide отмечает, что в 2026 году рост стоимости жилья фиксируется более чем в 50 странах мира.
Что это значит для Грузии?
Грузия — небольшой рынок, но она встроена в глобальный экономический цикл. Когда дорожают стройматериалы, растёт стоимость земли, снижается доверие к валютам, а капитал ищет безопасные инструменты для сохранения стоимости, недвижимость автоматически получает дополнительное давление на рост цены.
Один из наших кейсов хорошо это показывает.
В августе 2022 года клиент купил квартиру 42 м² в комплексе Jikia Neighbourhood на Сабуртало за $70 000. Уже в феврале 2023 года объект был продан за $80 000, а к марту 2026 года его рыночная стоимость выросла до $103 000–105 000. То есть только на росте цены квартира прибавила около $35 000 за 3,5 года, не считая стабильного арендного дохода.
В первую очередь это касается качественной вторички: готовых квартир в ликвидных районах, объектов с ремонтом и жилья, которое можно сразу сдавать в аренду.
Именно поэтому главный парадокс ближайших лет может выглядеть так: спрос уже не такой сильный, как несколько лет назад, но цены всё равно продолжают расти. Просто покупатели всё чаще приобретают не квадратные метры, а способ сохранить капитал.
Telegram
ATFLAT
Чтобы не говорить абстрактно — покажем на реальном кейсе.
Квартира в Сабуртало, комплекс Jikia Neighbourhood, Политковская, 3. 42 м², 1 спальня — малышка, но классический формат, который хорошо работает под аренду.
В августе 2022 года мы помогли клиенту…
Квартира в Сабуртало, комплекс Jikia Neighbourhood, Политковская, 3. 42 м², 1 спальня — малышка, но классический формат, который хорошо работает под аренду.
В августе 2022 года мы помогли клиенту…
❤2👍2
На рынке недвижимости Грузии начинается событие, которое может стать одним из самых важных за последние годы.
Совсем скоро, уже в июле, стартуют продажи Gonio Yachts & Marina от Eagle Hills — девелопера, основанного Мохамедом Алаббаром, который также создал Emaar, компанию, построившую Burj Khalifa, Dubai Mall и целый ряд знаковых проектов, изменивших облик Дубая.
Почему вокруг этого проекта столько внимания?
Потому что это не очередной жилой комплекс. Это мастер-план территории площадью около 260 гектаров, где появится полноценный курортный район мирового уровня: собственная яхтенная марина, пятизвездочные отели, брендированные резиденции, рестораны, бутики, прогулочные набережные, спортивная инфраструктура, парки и общественные пространства. По сути, это концепция «города в городе», где вся необходимая инфраструктура создается одновременно с жилой недвижимостью.
Но самое интересное — влияние таких проектов на рынок.
Отдельно хочется отметить подход к реализации проекта. Девелопер заявляет, что при строительстве будут сохранены природные особенности побережья, зеленые зоны и пути миграции птиц. То есть задача — не просто построить недвижимость, а создать современный курорт, сохранив уникальную экосистему Гонио.
Для инвесторов это особенно интересно еще и потому, что на старте продаж традиционно предлагаются самые привлекательные цены и лучшие планировки. Именно на этом этапе исторически формируется наибольший потенциал роста стоимости объекта.
Если хотите первыми узнать условия старта продаж, получить доступ к лучшим лотам и разобраться, какие объекты действительно будут наиболее ликвидными, — обращайтесь (Лейла @llley1). Мы подробно расскажем о проекте, поможем подобрать оптимальный вариант и полностью сопроводим покупку.
Совсем скоро, уже в июле, стартуют продажи Gonio Yachts & Marina от Eagle Hills — девелопера, основанного Мохамедом Алаббаром, который также создал Emaar, компанию, построившую Burj Khalifa, Dubai Mall и целый ряд знаковых проектов, изменивших облик Дубая.
Почему вокруг этого проекта столько внимания?
Потому что это не очередной жилой комплекс. Это мастер-план территории площадью около 260 гектаров, где появится полноценный курортный район мирового уровня: собственная яхтенная марина, пятизвездочные отели, брендированные резиденции, рестораны, бутики, прогулочные набережные, спортивная инфраструктура, парки и общественные пространства. По сути, это концепция «города в городе», где вся необходимая инфраструктура создается одновременно с жилой недвижимостью.
Но самое интересное — влияние таких проектов на рынок.
Мировая практика показывает, что подобные комплексные проекты становятся точками роста для целых регионов. Они привлекают туристов, международные бренды, новый бизнес, создают рабочие места и повышают привлекательность локации для инвесторов. Именно так в свое время развивались многие районы Дубая, Белграда и других городов, где работал Eagle Hills.
Отдельно хочется отметить подход к реализации проекта. Девелопер заявляет, что при строительстве будут сохранены природные особенности побережья, зеленые зоны и пути миграции птиц. То есть задача — не просто построить недвижимость, а создать современный курорт, сохранив уникальную экосистему Гонио.
Для инвесторов это особенно интересно еще и потому, что на старте продаж традиционно предлагаются самые привлекательные цены и лучшие планировки. Именно на этом этапе исторически формируется наибольший потенциал роста стоимости объекта.
Если хотите первыми узнать условия старта продаж, получить доступ к лучшим лотам и разобраться, какие объекты действительно будут наиболее ликвидными, — обращайтесь (Лейла @llley1). Мы подробно расскажем о проекте, поможем подобрать оптимальный вариант и полностью сопроводим покупку.
👏5🔥2
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Тбилиси?
И цифры говорят о том, что рынок остается очень активным.
Только за апрель в Тбилиси было продано 3 641 квартира, а за первые четыре месяца 2026 года — уже 14 548 квартир. Это на 14,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем рынка вырос еще сильнее — сразу на 22,4%, достигнув 1,3 млрд долларов.
Особенно интересно выглядит вторичный рынок: продажи здесь выросли на 17,2%, а на первичном — на 4,6%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 1 408 долларов, а в новых проектах вторичного рынка — 1 371 доллар.
Самым дорогим районом по-прежнему остается Ваке — здесь средняя цена квадратного метра уже составляет 2 945 долларов.
Но, на наш взгляд, гораздо интереснее не сами цифры, а то, что за ними стоит👇🏼
Мы видим это каждый день в работе: действительно ликвидные квартиры долго на рынке не задерживаются. Хорошие планировки, сильные застройщики, удачные локации и адекватная цена — такие объекты могут уйти буквально за несколько дней.
Еще одна важная тенденция — сокращение объемов нового строительства. Количество выдаваемых разрешений на строительство снижается уже несколько месяцев подряд. Это означает, что в перспективе предложение новых квартир может стать еще более ограниченным, а значит, давление на цены сохранится.
Поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси — для жизни или инвестиций, сейчас самое время покупать. Мы поможем подобрать сильный объект, проверить застройщика, оценить инвестиционный потенциал и полностью сопроводить сделку.
Сразу уточним: на момент публикации последний официальный ежемесячный отчет Galt & Taggart доступен только за апрель 2026 года, поэтому именно на эти данные мы и будем опираться.
И цифры говорят о том, что рынок остается очень активным.
Только за апрель в Тбилиси было продано 3 641 квартира, а за первые четыре месяца 2026 года — уже 14 548 квартир. Это на 14,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем рынка вырос еще сильнее — сразу на 22,4%, достигнув 1,3 млрд долларов.
Особенно интересно выглядит вторичный рынок: продажи здесь выросли на 17,2%, а на первичном — на 4,6%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 1 408 долларов, а в новых проектах вторичного рынка — 1 371 доллар.
Самым дорогим районом по-прежнему остается Ваке — здесь средняя цена квадратного метра уже составляет 2 945 долларов.
Но, на наш взгляд, гораздо интереснее не сами цифры, а то, что за ними стоит👇🏼
Мы видим это каждый день в работе: действительно ликвидные квартиры долго на рынке не задерживаются. Хорошие планировки, сильные застройщики, удачные локации и адекватная цена — такие объекты могут уйти буквально за несколько дней.
Еще одна важная тенденция — сокращение объемов нового строительства. Количество выдаваемых разрешений на строительство снижается уже несколько месяцев подряд. Это означает, что в перспективе предложение новых квартир может стать еще более ограниченным, а значит, давление на цены сохранится.
Поэтому если вы рассматриваете покупку недвижимости в Тбилиси — для жизни или инвестиций, сейчас самое время покупать. Мы поможем подобрать сильный объект, проверить застройщика, оценить инвестиционный потенциал и полностью сопроводить сделку.
🔥7👍2
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Мы недавно уже рассказывали вам о том, что буквально на днях стартуют продажи в проекте, который точно изменит рынок недвижимости в Грузии.
Целый город у Чёрного моря от застройщика, который построил Burj Khalifa и Dubai Mall.
Видео для тех, кому тяжело читать много текста и напоминание, что наша консультация бесплатная — приходите, подберем для вас идеальные варианты по хорошей цене.
Целый город у Чёрного моря от застройщика, который построил Burj Khalifa и Dubai Mall.
Видео для тех, кому тяжело читать много текста и напоминание, что наша консультация бесплатная — приходите, подберем для вас идеальные варианты по хорошей цене.
🔥5👍2
Почему мы иногда отговариваем клиентов покупать квартиру
Да, такое правда бывает. И довольно часто.
Казалось бы, странно: вы приходите к агенту по недвижимости, а он вместо того, чтобы быстрее закрыть сделку, начинает объяснять, почему именно эту квартиру лучше не брать.
Это мы!
Но у нас логика очень простая: мы не хотим просто продать объект. Мы хотим, чтобы клиент через 2–4 года сказал нам спасибо за то, что мы тогда его вовремя остановили.
Потому что если запрос инвестиционный, то наша работа не заканчивается на моменте покупки.
Мы помогаем подобрать объект, потом сдать его в аренду, а дальше — перепродать по выросшей цене.
И, соответственно, нам важно, чтобы квартира действительно соответствовала целям клиента, а не просто понравилась ему в моменте.
Например, мы часто очень осторожно относимся к объектам в исторической части Тбилиси и старом фонде.
Да, это может быть красиво, атмосферно, с балкончиками, лепниной и «душой города». Но на практике там часто всплывает очень много нюансов:
— старые коммуникации
— незаконные надстройки и пристройки
— вопросы по документам
— спорные перепланировки
— странные подъезды, общие лестницы, общие балконы с соседями
— и в целом куча моментов, которые потом могут вылезти либо при сдаче, либо при перепродаже.
Ещё один частый случай — когда нам не нравится сам дом, корпус или жилой комплекс.
Потому что у нас уже есть опыт: мы сдавали там квартиры, продавали, покупали, общались с собственниками, видели, как ведёт себя объект на рынке. И иногда ты просто понимаешь: этот ЖК проблемный.
Может быть слабый спрос на аренду, может быть плохая ликвидность, может быть постоянные вопросы к управлению домом, парковке, инфраструктуре, качеству строительства — причин много.
И если мы это знаем, мы, конечно, об этом говорим.
Отдельная история — завышенная цена.
Если мы видим, что квартира стоит выше рынка, мы обязательно это озвучим. Дальше уже зависит от запроса клиента.
Если человек покупает квартиру для жизни и говорит:
«Да, я понимаю, что она дороже рынка, но я хочу именно этот ЖК, именно этот этаж, именно эту квартиру» — окей, это его выбор.
Потому что квартира для жизни — это не всегда про сухую математику. Иногда там действительно важны ощущения, вид, свет, планировка, атмосфера.
Но если запрос инвестиционный, а человек выбирает квартиру так, будто он сам собирается в ней жить — вот тут мы уже начинаем спорить.
Потому что инвестор очень часто влюбляется в объект не по тем критериям. Например: «какой красивый балкон, я бы тут пил кофе по утрам». А мы в этот момент смотрим на локацию где-нибудь высоко в горах, на лишние квадратные метры, за которые потом придётся переплачивать, на не самую популярную зону для аренды и понимаем: как инвестиция это слабый вариант.
То есть мы отговариваем не потому, что нам не нравится квартира, мы отговариваем, когда объект не соответствует цели клиента.
Ну и, конечно, отдельный красный флаг — это сомнения по собственнику, документам или самой сделке.
Если мы видим потенциальный риск сейчас или понимаем, что через год-два он может вылезти при перепродаже, мы лучше сразу скажем клиенту: нет, давайте искать другой вариант. Даже если квартира красивая, даже если цена на первый взгляд кажется интересной.
Потому что в недвижимости очень легко купить что-то на эмоциях.
И гораздо сложнее потом это нормально сдать, перепродать или решить все проблемы, которые не увидели на старте.
Поэтому да, иногда мы правда отговариваем клиентов от покупки. Не потому что хотим усложнить им жизнь, а наоборот — потому что смотрим не на сделку сегодня, а на результат через несколько лет.
Да, такое правда бывает. И довольно часто.
Казалось бы, странно: вы приходите к агенту по недвижимости, а он вместо того, чтобы быстрее закрыть сделку, начинает объяснять, почему именно эту квартиру лучше не брать.
Это мы!
Но у нас логика очень простая: мы не хотим просто продать объект. Мы хотим, чтобы клиент через 2–4 года сказал нам спасибо за то, что мы тогда его вовремя остановили.
Потому что если запрос инвестиционный, то наша работа не заканчивается на моменте покупки.
Мы помогаем подобрать объект, потом сдать его в аренду, а дальше — перепродать по выросшей цене.
И, соответственно, нам важно, чтобы квартира действительно соответствовала целям клиента, а не просто понравилась ему в моменте.
Поэтому да — иногда мы прямо говорим: эту квартиру лучше не покупать.
Например, мы часто очень осторожно относимся к объектам в исторической части Тбилиси и старом фонде.
Да, это может быть красиво, атмосферно, с балкончиками, лепниной и «душой города». Но на практике там часто всплывает очень много нюансов:
— старые коммуникации
— незаконные надстройки и пристройки
— вопросы по документам
— спорные перепланировки
— странные подъезды, общие лестницы, общие балконы с соседями
— и в целом куча моментов, которые потом могут вылезти либо при сдаче, либо при перепродаже.
Ещё один частый случай — когда нам не нравится сам дом, корпус или жилой комплекс.
Потому что у нас уже есть опыт: мы сдавали там квартиры, продавали, покупали, общались с собственниками, видели, как ведёт себя объект на рынке. И иногда ты просто понимаешь: этот ЖК проблемный.
Может быть слабый спрос на аренду, может быть плохая ликвидность, может быть постоянные вопросы к управлению домом, парковке, инфраструктуре, качеству строительства — причин много.
И если мы это знаем, мы, конечно, об этом говорим.
Отдельная история — завышенная цена.
Если мы видим, что квартира стоит выше рынка, мы обязательно это озвучим. Дальше уже зависит от запроса клиента.
Если человек покупает квартиру для жизни и говорит:
«Да, я понимаю, что она дороже рынка, но я хочу именно этот ЖК, именно этот этаж, именно эту квартиру» — окей, это его выбор.
Потому что квартира для жизни — это не всегда про сухую математику. Иногда там действительно важны ощущения, вид, свет, планировка, атмосфера.
Но если запрос инвестиционный, а человек выбирает квартиру так, будто он сам собирается в ней жить — вот тут мы уже начинаем спорить.
Потому что инвестор очень часто влюбляется в объект не по тем критериям. Например: «какой красивый балкон, я бы тут пил кофе по утрам». А мы в этот момент смотрим на локацию где-нибудь высоко в горах, на лишние квадратные метры, за которые потом придётся переплачивать, на не самую популярную зону для аренды и понимаем: как инвестиция это слабый вариант.
То есть мы отговариваем не потому, что нам не нравится квартира, мы отговариваем, когда объект не соответствует цели клиента.
Ну и, конечно, отдельный красный флаг — это сомнения по собственнику, документам или самой сделке.
Если мы видим потенциальный риск сейчас или понимаем, что через год-два он может вылезти при перепродаже, мы лучше сразу скажем клиенту: нет, давайте искать другой вариант. Даже если квартира красивая, даже если цена на первый взгляд кажется интересной.
Потому что в недвижимости очень легко купить что-то на эмоциях.
И гораздо сложнее потом это нормально сдать, перепродать или решить все проблемы, которые не увидели на старте.
Поэтому да, иногда мы правда отговариваем клиентов от покупки. Не потому что хотим усложнить им жизнь, а наоборот — потому что смотрим не на сделку сегодня, а на результат через несколько лет.
🔥8❤3👍1👏1
У нас на YouTube-канале вышло новое видео, в нем мы показали наши реальные сделки в Тбилиси: три объекта, которые удалось найти и купить для клиентов значительно ниже рынка.
Разобрали и показали, где находятся эти квартиры, в каком они каркасе, почему они были интересны, за счёт чего получилось договориться о цене и на что важно смотреть, если вы хотите купить недвижимость в Тбилиси выгодно, а не просто по объявлению. Ну и снова поговорили про ремонты.
Приятного просмотра. Обещаем, там полезно!
Разобрали и показали, где находятся эти квартиры, в каком они каркасе, почему они были интересны, за счёт чего получилось договориться о цене и на что важно смотреть, если вы хотите купить недвижимость в Тбилиси выгодно, а не просто по объявлению. Ну и снова поговорили про ремонты.
Приятного просмотра. Обещаем, там полезно!
YouTube
Как мы купили квартиры в Тбилиси на 17-25% ниже рынка
В этом видео Дино и Лейла показывают реальные сделки ATFLAT в Тбилиси: три объекта, которые удалось найти и купить для клиентов значительно ниже рынка.
Разбираем, где находятся эти квартиры, почему они были интересны, за счёт чего получилось договориться…
Разбираем, где находятся эти квартиры, почему они были интересны, за счёт чего получилось договориться…
❤5🔥2👏2
Как выбрать квартиру в Тбилиси, которая через год будет стоить дороже?
Если коротко — не любая квартира в новостройке автоматически растёт в цене. Чтобы объект действительно капитализировался, важно понимать, за счёт чего именно он будет дорожать.
Мы бы выделили несколько рабочих сценариев👇🏼
1. Зайти в сильный проект на пресейле
Это, пожалуй, один из самых понятных вариантов. Если вы заходите в действительно сильный, уникальный и надёжный проект на старте продаж, то через год цена там, как правило, уже будет выше.
Но здесь важно не просто увидеть красивый рендер и поверить менеджеру отдела продаж. Нужно понимать рынок: почему именно этот проект сильный, чем он отличается от остальных, кто застройщик, какая у него репутация и насколько сам формат проекта востребован.
2. Купить квартиру чуть ниже рынка
Это уже история про насмотренность и понимание рынка. Когда у вас «набита рука», вы открываете объявление и сразу понимаете: в этом комплексе аналогичные квартиры стоят дороже, а здесь объект продаётся ниже рынка.
Тогда это может быть очень быстрая инвестиция: вы покупаете квартиру, и уже после оформления сделки её рыночная стоимость может оказаться выше цены покупки. А через год разница может стать ещё заметнее.
Именно поэтому инвестору важно постоянно следить за рынком: какие ЖК сейчас продаются, какие цены за квадратный метр считаются рыночными, что быстро уходит, а что месяцами не может найти покупателя.
Кстати, в нашем новом выпуске на YouTube мы как раз разбираем три реальных случая, когда удалось купить квартиры ниже рынка, и рассказываем, почему это стало возможным.
3. Покупать в развивающейся локации
Очень часто самые интересные истории роста стоимости связаны не только с самим жилым комплексом, но и с районом в целом.
Хороший пример — улица Университетская в Тбилиси. Сейчас это ещё активно развивающаяся часть города: вокруг продолжается строительство, инфраструктура постепенно расширяется, появляются новые жилые комплексы, коммерция и благоустройство. Но именно такие районы нередко показывают хороший рост стоимости по мере завершения всей застройки.
Именно поэтому нам нравится эта локация, и один из проектов, за которым мы внимательно следим, — House Uni.
То есть иногда стоит смотреть не на то, как район выглядит сегодня, а на то, каким он станет через несколько лет.
4. Понимать, что именно влияет на рост цены
На капитализацию квартиры влияют не только слова «центр города» и «новый дом».
Важно учитывать сразу несколько факторов:
— локацию;
— сам проект и его уникальность;
— репутацию застройщика;
— правильную площадь и планировку;
— ликвидность объекта — то есть насколько легко его потом продать или сдать в аренду.
Например, в Тбилиси квартиры с удобной площадью и грамотной планировкой зачастую дорожают быстрее, чем большие квартиры с нестандартными решениями. Всё просто: круг потенциальных покупателей и арендаторов у них значительно шире.
Поэтому, если отвечать на вопрос «как выбрать квартиру, которая через год будет стоить дороже?», наш ответ простой:
нужно выбирать не просто квартиру. Нужно выбирать правильную локацию, сильный проект, удачный момент для входа и хорошо понимать рынок.
Если тема инвестиций в недвижимость Тбилиси вам интересна, загляните на наш YouTube. Там уже вышло короткое видео про пять главных факторов успешной инвестиции, а также новый выпуск с тремя реальными кейсами покупки квартир ниже рынка.
Если коротко — не любая квартира в новостройке автоматически растёт в цене. Чтобы объект действительно капитализировался, важно понимать, за счёт чего именно он будет дорожать.
Мы бы выделили несколько рабочих сценариев👇🏼
1. Зайти в сильный проект на пресейле
Это, пожалуй, один из самых понятных вариантов. Если вы заходите в действительно сильный, уникальный и надёжный проект на старте продаж, то через год цена там, как правило, уже будет выше.
Но здесь важно не просто увидеть красивый рендер и поверить менеджеру отдела продаж. Нужно понимать рынок: почему именно этот проект сильный, чем он отличается от остальных, кто застройщик, какая у него репутация и насколько сам формат проекта востребован.
Например, если говорить о проектах, в которые мы сами сейчас верим, то среди тбилисских проектов наш фаворит — Vake Sky Tower. А если говорить о масштабных проектах, то недавно завершились продажи первой очереди Eagle Hills в Тбилиси, и уже в сентябре ожидается пресейл следующей фазы. Но ещё интереснее то, что совсем скоро стартуют продажи Gonio Yachts Marina — одного из самых ожидаемых проектов на побережье. Мы считаем, что именно такие сильные старты стоит отслеживать в первую очередь.
2. Купить квартиру чуть ниже рынка
Это уже история про насмотренность и понимание рынка. Когда у вас «набита рука», вы открываете объявление и сразу понимаете: в этом комплексе аналогичные квартиры стоят дороже, а здесь объект продаётся ниже рынка.
Тогда это может быть очень быстрая инвестиция: вы покупаете квартиру, и уже после оформления сделки её рыночная стоимость может оказаться выше цены покупки. А через год разница может стать ещё заметнее.
Именно поэтому инвестору важно постоянно следить за рынком: какие ЖК сейчас продаются, какие цены за квадратный метр считаются рыночными, что быстро уходит, а что месяцами не может найти покупателя.
Кстати, в нашем новом выпуске на YouTube мы как раз разбираем три реальных случая, когда удалось купить квартиры ниже рынка, и рассказываем, почему это стало возможным.
3. Покупать в развивающейся локации
Очень часто самые интересные истории роста стоимости связаны не только с самим жилым комплексом, но и с районом в целом.
Хороший пример — улица Университетская в Тбилиси. Сейчас это ещё активно развивающаяся часть города: вокруг продолжается строительство, инфраструктура постепенно расширяется, появляются новые жилые комплексы, коммерция и благоустройство. Но именно такие районы нередко показывают хороший рост стоимости по мере завершения всей застройки.
Именно поэтому нам нравится эта локация, и один из проектов, за которым мы внимательно следим, — House Uni.
То есть иногда стоит смотреть не на то, как район выглядит сегодня, а на то, каким он станет через несколько лет.
4. Понимать, что именно влияет на рост цены
На капитализацию квартиры влияют не только слова «центр города» и «новый дом».
Важно учитывать сразу несколько факторов:
— локацию;
— сам проект и его уникальность;
— репутацию застройщика;
— правильную площадь и планировку;
— ликвидность объекта — то есть насколько легко его потом продать или сдать в аренду.
Например, в Тбилиси квартиры с удобной площадью и грамотной планировкой зачастую дорожают быстрее, чем большие квартиры с нестандартными решениями. Всё просто: круг потенциальных покупателей и арендаторов у них значительно шире.
Поэтому, если отвечать на вопрос «как выбрать квартиру, которая через год будет стоить дороже?», наш ответ простой:
нужно выбирать не просто квартиру. Нужно выбирать правильную локацию, сильный проект, удачный момент для входа и хорошо понимать рынок.
Если тема инвестиций в недвижимость Тбилиси вам интересна, загляните на наш YouTube. Там уже вышло короткое видео про пять главных факторов успешной инвестиции, а также новый выпуск с тремя реальными кейсами покупки квартир ниже рынка.
🔥3❤2👍1
Сколько денег нужно, чтобы начать инвестировать в недвижимость Грузии?
Если коротко, то всё зависит от того, во что именно вы хотите зайти: во вторичку или в новостройку.
Если мы говорим про вторичку, то мы советуем ориентироваться примерно на 100.000$. За эти деньги в Тбилиси уже можно купить квартиру в доме не старше 10 лет, примерно 50 м², с ремонтом, а часто ещё и с мебелью и техникой. И потом сдавать её примерно за 500$ в месяц.
Если говорить о первичке, то тут разброс намного больше. Есть застройщики, у которых вход начинается с небольшого первоначального взноса, и иногда 10.000$ уже достаточно, чтобы зайти в проект.
Но если мы говорим не просто про «какую-нибудь новостройку», а про сильные и перспективные проекты, которые быстро разбирают и у которых есть хороший потенциал роста, то мы бы ориентировались уже хотя бы на 30–40 тысяч долларов стартового капитала.
То есть если очень грубо:
И дальше вопрос не только в сумме, а в том, насколько правильно вы выберете сам объект. Потому что можно зайти даже с хорошим бюджетом — и купить слабую квартиру. А можно на старте взять действительно сильный вариант и потом хорошо заработать и на росте цены, и на аренде.
Если коротко, то всё зависит от того, во что именно вы хотите зайти: во вторичку или в новостройку.
Если мы говорим про вторичку, то мы советуем ориентироваться примерно на 100.000$. За эти деньги в Тбилиси уже можно купить квартиру в доме не старше 10 лет, примерно 50 м², с ремонтом, а часто ещё и с мебелью и техникой. И потом сдавать её примерно за 500$ в месяц.
Если говорить о первичке, то тут разброс намного больше. Есть застройщики, у которых вход начинается с небольшого первоначального взноса, и иногда 10.000$ уже достаточно, чтобы зайти в проект.
Но если мы говорим не просто про «какую-нибудь новостройку», а про сильные и перспективные проекты, которые быстро разбирают и у которых есть хороший потенциал роста, то мы бы ориентировались уже хотя бы на 30–40 тысяч долларов стартового капитала.
То есть если очень грубо:
— 100.000$ — если хотите готовую инвестиционную квартиру на вторичке
— от 10.000$ — если хотите зайти в новостройку с небольшим первоначальным взносом
— 30–40.000$ — если хотите смотреть уже более сильные проекты на первичке
И дальше вопрос не только в сумме, а в том, насколько правильно вы выберете сам объект. Потому что можно зайти даже с хорошим бюджетом — и купить слабую квартиру. А можно на старте взять действительно сильный вариант и потом хорошо заработать и на росте цены, и на аренде.
👍3❤2
Самые дорогие ошибки, которые мы видели за годы работы.
За годы работы с недвижимостью мы заметили одну закономерность: самые дорогие ошибки случаются не из-за отсутствия денег, а из-за отсутствия правильной стратегии, спешки и попытки принимать инвестиционные решения без понимания рынка.
Вот несколько ошибок, которые, по нашему опыту, обходятся инвесторам особенно дорого.
Если коротко, то самые большие потери в недвижимости обычно происходят в трёх случаях:
когда покупают без понимания рынка, когда торопятся и когда путают инвестицию с личной симпатией к объекту.
Именно поэтому в инвестиционной недвижимости так важно не просто «купить подешевле», а понимать, что именно вы покупаете, зачем и как этот объект будет работать для вас через 2–5 лет.
За годы работы с недвижимостью мы заметили одну закономерность: самые дорогие ошибки случаются не из-за отсутствия денег, а из-за отсутствия правильной стратегии, спешки и попытки принимать инвестиционные решения без понимания рынка.
Вот несколько ошибок, которые, по нашему опыту, обходятся инвесторам особенно дорого.
1. Покупка больших квартир только из-за «выгодной цены за метр»
На первый взгляд кажется логичным: чем ниже цена за квадрат, тем выгоднее покупка. Но на практике большие квартиры с 2–3 спальнями — это гораздо более сложный инвестиционный продукт. Их сложнее сдавать, сложнее перепродавать, и аудитория у них уже, чем у компактных ликвидных объектов. Во многих случаях гораздо разумнее купить несколько небольших квартир, чем один-два крупных объекта.
2. Слишком быстрая покупка из-за страха упустить «выгодный вариант»
Иногда объект кажется настолько привлекательным по цене, что решение принимается буквально за один день. Но именно в таких сделках потом чаще всего всплывают юридические проблемы, вопросы по документам, по собственнику, по перепланировкам или по самому объекту. Низкая цена далеко не всегда означает выгодную инвестицию.
3. Покупка сердцем вместо расчёта
Очень частая ошибка — влюбиться в квартиру, которая красиво выглядит, нравится по атмосфере, находится в старом доме с характером, балконом и «душой». Но если речь идёт об инвестиции, этого недостаточно. В старом фонде во время ремонта могут вскрыться серьёзные проблемы с коммуникациями, конструктивом и состоянием дома, из-за чего бюджет на ремонт вырастает в два, а иногда и в три раза.
4. Неправильная стратегия аренды
После покупки инвестиционного объекта многие хотят как можно быстрее начать получать доход и готовы заселить практически любого арендатора, лишь бы квартира не простаивала. Но такой подход может обернуться серьёзными расходами: испорченной мебелью, техникой, повреждённым ремонтом и дополнительными вложениями в восстановление объекта.
5. Вложение крупной суммы в проект застройщика без проверки
Одна из самых дорогих ошибок — зайти в проект на большую сумму, не проверив застройщика, его документы, опыт, источники финансирования и историю прошлых объектов. В результате инвестор может столкнуться с замороженной стройкой, переносом сроков или проектом, который в принципе не будет реализован в обещанном виде.
Если коротко, то самые большие потери в недвижимости обычно происходят в трёх случаях:
когда покупают без понимания рынка, когда торопятся и когда путают инвестицию с личной симпатией к объекту.
Именно поэтому в инвестиционной недвижимости так важно не просто «купить подешевле», а понимать, что именно вы покупаете, зачем и как этот объект будет работать для вас через 2–5 лет.
❤3👍1
Как проверить застройщика за 15 минут: наш базовый чек-лист 👇🏼
Если коротко, то смотреть нужно не на красивые рендеры и обещания отдела продаж, а вот на это:
1. Проверить документы на проект.
— в собственности ли земля,
— есть ли разрешение на строительство,
— всё ли в порядке с документацией по проекту.
2. Посмотреть, что застройщик уже строил раньше.
Не поленитесь открыть его прошлые проекты и посмотреть, что он вообще сдавал.
А ещё лучше — съездить и посмотреть вживую, как эти дома выглядят сейчас.
3. Узнать, были ли задержки по прошлым объектам.
При этом важно понимать, что даже у сильных и надёжных застройщиков задержка на 3–6 месяцев — довольно распространённая практика. Это не всегда говорит о проблемах. А вот если сроки постоянно переносятся на год и больше или это происходит из проекта в проект — уже повод насторожиться.
4. Почитать отзывы не только о покупке, но и о жизни в уже сданных ЖК.
Потому что купить квартиру и жить в доме — это две разные истории.
Если есть возможность, можно даже спросить у жильцов, как им дом, управляющая компания, качество строительства, шумоизоляция и т.д.
5. Найти тематические группы жителей этого ЖК в Facebook и Telegram.
Очень часто именно там люди честно рассказывают о проблемах, делятся опытом, обсуждают качество строительства, работу управляющей компании, сроки сдачи и другие нюансы, о которых не расскажет отдел продаж.
6. Посмотреть, кем финансируется проект.
Если проект финансирует крупный надёжный банк, это для меня плюс. Значит, застройщика тоже кто-то проверял до вас.
7. Проверить отзывы и упоминания в интернете.
Иногда достаточно просто нормально погуглить название компании и проекта:
есть ли жалобы, конфликты, суды, скандалы, массовые задержки, проблемы с документами.
А если после этой проверки у вас остались сомнения — значит, копать нужно глубже, а не нести аванс. Но ещё лучше — сразу обратиться к экспертам, и мы поможем проверить объект и застройщика по всем ключевым параметрам.
Если коротко, то смотреть нужно не на красивые рендеры и обещания отдела продаж, а вот на это:
1. Проверить документы на проект.
— в собственности ли земля,
— есть ли разрешение на строительство,
— всё ли в порядке с документацией по проекту.
2. Посмотреть, что застройщик уже строил раньше.
Не поленитесь открыть его прошлые проекты и посмотреть, что он вообще сдавал.
А ещё лучше — съездить и посмотреть вживую, как эти дома выглядят сейчас.
3. Узнать, были ли задержки по прошлым объектам.
При этом важно понимать, что даже у сильных и надёжных застройщиков задержка на 3–6 месяцев — довольно распространённая практика. Это не всегда говорит о проблемах. А вот если сроки постоянно переносятся на год и больше или это происходит из проекта в проект — уже повод насторожиться.
4. Почитать отзывы не только о покупке, но и о жизни в уже сданных ЖК.
Потому что купить квартиру и жить в доме — это две разные истории.
Если есть возможность, можно даже спросить у жильцов, как им дом, управляющая компания, качество строительства, шумоизоляция и т.д.
5. Найти тематические группы жителей этого ЖК в Facebook и Telegram.
Очень часто именно там люди честно рассказывают о проблемах, делятся опытом, обсуждают качество строительства, работу управляющей компании, сроки сдачи и другие нюансы, о которых не расскажет отдел продаж.
6. Посмотреть, кем финансируется проект.
Если проект финансирует крупный надёжный банк, это для меня плюс. Значит, застройщика тоже кто-то проверял до вас.
7. Проверить отзывы и упоминания в интернете.
Иногда достаточно просто нормально погуглить название компании и проекта:
есть ли жалобы, конфликты, суды, скандалы, массовые задержки, проблемы с документами.
По сути, за 15 минут нужно понять всего несколько вещей: есть ли у застройщика документы, есть ли у него реальный опыт, были ли проблемы в прошлых проектах и доверили бы вы ему свои деньги.
А если после этой проверки у вас остались сомнения — значит, копать нужно глубже, а не нести аванс. Но ещё лучше — сразу обратиться к экспертам, и мы поможем проверить объект и застройщика по всем ключевым параметрам.
❤4
Пару лет назад все говорили одно и то же: если инвестировать в Тбилиси — то только в новостройку.
Но за последний год ситуация начала меняться.
Сейчас инвесторы все чаще выбирают вторичный рынок. И речь сейчас не про старый фонд, а про квартиры в современных домах, которые были построены 3–10 лет назад.
Почему?
Потому что такую квартиру можно оценить не по красивым рендерам, а по факту.
Можно посмотреть сам дом, качество строительства, благоустройство территории, управляющую компанию, соседей, понять, есть ли проблемы с парковкой, насколько востребована аренда именно в этом ЖК и сколько реально стоят квартиры, которые уже продаются рядом.
То есть вы покупаете не обещание, а понятный работающий актив.
При этом очень интересно, что рынок постепенно перестает расти целиком.
Если раньше дорожало практически всё, то сейчас начинает работать совсем другая логика.
Сильные проекты становятся ещё сильнее.
А вот слабые комплексы могут годами стоять практически на одном уровне.
Это особенно хорошо видно в районах Ваке, Сабуртало, Крцаниси и вокруг Лиси, где качественные жилые комплексы продолжают пользоваться высоким спросом благодаря инфраструктуре, школам, офисам и стабильному спросу на аренду. Именно Сабуртало остается одним из лидеров по количеству сделок, а Ваке — самым дорогим и дефицитным районом города.
Поэтому сегодня вопрос уже не в том, покупать первичку или вторичку.
Вопрос в другом — насколько сильный проект вы покупаете.
Иногда хорошая квартира на вторичном рынке оказывается гораздо более выгодной инвестицией, чем новая квартира в слабом комплексе, который только строится.
Но за последний год ситуация начала меняться.
Сейчас инвесторы все чаще выбирают вторичный рынок. И речь сейчас не про старый фонд, а про квартиры в современных домах, которые были построены 3–10 лет назад.
Почему?
Потому что такую квартиру можно оценить не по красивым рендерам, а по факту.
Можно посмотреть сам дом, качество строительства, благоустройство территории, управляющую компанию, соседей, понять, есть ли проблемы с парковкой, насколько востребована аренда именно в этом ЖК и сколько реально стоят квартиры, которые уже продаются рядом.
То есть вы покупаете не обещание, а понятный работающий актив.
При этом очень интересно, что рынок постепенно перестает расти целиком.
Если раньше дорожало практически всё, то сейчас начинает работать совсем другая логика.
Сильные проекты становятся ещё сильнее.
А вот слабые комплексы могут годами стоять практически на одном уровне.
Это особенно хорошо видно в районах Ваке, Сабуртало, Крцаниси и вокруг Лиси, где качественные жилые комплексы продолжают пользоваться высоким спросом благодаря инфраструктуре, школам, офисам и стабильному спросу на аренду. Именно Сабуртало остается одним из лидеров по количеству сделок, а Ваке — самым дорогим и дефицитным районом города.
Поэтому сегодня вопрос уже не в том, покупать первичку или вторичку.
Вопрос в другом — насколько сильный проект вы покупаете.
Иногда хорошая квартира на вторичном рынке оказывается гораздо более выгодной инвестицией, чем новая квартира в слабом комплексе, который только строится.
❤4👏2
«Подожду, пока цены упадут» — наверное, самая дорогая ошибка инвестора.
И наверное, это самая частая фраза, которую мы слышим.
«Сейчас рынок перегрет. Подожду годик, цены упадут — тогда и куплю».
Звучит логично.
Но если посмотреть на то, что происходит в Тбилиси последние несколько лет, рынок развивается совсем по другому сценарию.
Да, такого взрывного роста, как в 2022–2023 годах, уже нет, но и массового падения тоже не произошло.
Наоборот, рынок постепенно становится более зрелым👇🏼
Средняя стоимость жилья продолжает расти, хотя уже гораздо спокойнее — примерно на 7–9% в год в зависимости от сегмента. При этом премиальные районы вроде Ваке дорожают быстрее, а массовые районы растут более умеренно.
Что это означает для инвестора?
Что ждать «обвала» рынка становится всё менее оправданной стратегией.
Да, срочные продажи были, есть и будут. Иногда действительно можно купить квартиру ниже рынка на 10–15%, если собственнику нужно быстро выйти в деньги. Но это всегда единичные предложения.
Поэтому сегодня выигрывает не тот, кто бесконечно ждёт идеального момента, а тот, кто умеет вовремя распознать действительно сильный объект.
Мы, например, намного чаще ищем не рынок, который «упадёт», а квартиру, которая уже сегодня стоит дешевле своей реальной стоимости. Ищем и находим!
И именно такие сделки через несколько лет обычно приносят самую большую прибыль.
И наверное, это самая частая фраза, которую мы слышим.
«Сейчас рынок перегрет. Подожду годик, цены упадут — тогда и куплю».
Звучит логично.
Но если посмотреть на то, что происходит в Тбилиси последние несколько лет, рынок развивается совсем по другому сценарию.
Да, такого взрывного роста, как в 2022–2023 годах, уже нет, но и массового падения тоже не произошло.
Наоборот, рынок постепенно становится более зрелым👇🏼
Средняя стоимость жилья продолжает расти, хотя уже гораздо спокойнее — примерно на 7–9% в год в зависимости от сегмента. При этом премиальные районы вроде Ваке дорожают быстрее, а массовые районы растут более умеренно.
Что это означает для инвестора?
Что ждать «обвала» рынка становится всё менее оправданной стратегией.
Да, срочные продажи были, есть и будут. Иногда действительно можно купить квартиру ниже рынка на 10–15%, если собственнику нужно быстро выйти в деньги. Но это всегда единичные предложения.
Поэтому сегодня выигрывает не тот, кто бесконечно ждёт идеального момента, а тот, кто умеет вовремя распознать действительно сильный объект.
Мы, например, намного чаще ищем не рынок, который «упадёт», а квартиру, которая уже сегодня стоит дешевле своей реальной стоимости. Ищем и находим!
И именно такие сделки через несколько лет обычно приносят самую большую прибыль.
❤1👍1🔥1🎉1