Увидели такой вопрос в Threads и решили честно ответить здесь.
Если коротко: купить нормальную квартиру в Тбилиси за $45.000 сегодня невозможно.
Да, за эти деньги вы что-то найдете. Но вопрос в том, что именно.
Чаще всего это будет либо объект с серьезными компромиссами, либо квартира с явными проблемами: надстройка, сложности с документами, спальня без окна, неудачная планировка, старый фонд, плохая локация или ремонт, который красиво выглядит только на фотографиях.
Многие до сих пор ориентируются на цены нескольких лет назад, но рынок давно изменился.
Если смотреть центральные районы Тбилиси, то сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет примерно $2000–2500. В Ваке хорошие проекты уже давно продаются по $3000+ за м².
И если честно, даже с бюджетом $70.000 выбор сегодня нельзя назвать большим. Хорошие объекты в востребованных районах быстро уходят с рынка и стоят заметно дороже.
Поэтому если у вас есть $45.000 на руках, гораздо реалистичнее рассматривать их как первоначальный взнос в хороший строящийся проект. Например, сейчас есть интересные варианты в Ваке, Крцаниси и Сабуртало, где за счет рассрочки от застройщика можно зайти в качественный объект с хорошими перспективами роста.
Потому что главная ошибка инвестора — не купить дешево, а купить неликвидно.
Арендаторы и будущие покупатели смотрят на район, транспорт, качество дома, ремонт и общую привлекательность объекта. Именно поэтому хорошая недвижимость дорожает быстрее рынка и легче сдается в аренду.
Так что наш ответ остается простым: с $45.000 можно зайти в рынок, но не купить хорошую квартиру. Для покупки готового ликвидного объекта сегодня нужен существенно больший бюджет.
Если коротко: купить нормальную квартиру в Тбилиси за $45.000 сегодня невозможно.
Да, за эти деньги вы что-то найдете. Но вопрос в том, что именно.
Чаще всего это будет либо объект с серьезными компромиссами, либо квартира с явными проблемами: надстройка, сложности с документами, спальня без окна, неудачная планировка, старый фонд, плохая локация или ремонт, который красиво выглядит только на фотографиях.
Многие до сих пор ориентируются на цены нескольких лет назад, но рынок давно изменился.
Если смотреть центральные районы Тбилиси, то сегодня средняя стоимость квадратного метра составляет примерно $2000–2500. В Ваке хорошие проекты уже давно продаются по $3000+ за м².
Получается простая математика: при бюджете $45.000 речь идет максимум о 15–20 квадратных метрах в качественной локации. О полноценной квартире для жизни или ликвидной инвестиции говорить уже не приходится.
И если честно, даже с бюджетом $70.000 выбор сегодня нельзя назвать большим. Хорошие объекты в востребованных районах быстро уходят с рынка и стоят заметно дороже.
Поэтому если у вас есть $45.000 на руках, гораздо реалистичнее рассматривать их как первоначальный взнос в хороший строящийся проект. Например, сейчас есть интересные варианты в Ваке, Крцаниси и Сабуртало, где за счет рассрочки от застройщика можно зайти в качественный объект с хорошими перспективами роста.
Потому что главная ошибка инвестора — не купить дешево, а купить неликвидно.
Арендаторы и будущие покупатели смотрят на район, транспорт, качество дома, ремонт и общую привлекательность объекта. Именно поэтому хорошая недвижимость дорожает быстрее рынка и легче сдается в аренду.
Так что наш ответ остается простым: с $45.000 можно зайти в рынок, но не купить хорошую квартиру. Для покупки готового ликвидного объекта сегодня нужен существенно больший бюджет.
❤6🔥4🤯1
Вот вам живой пример того, как выглядит хорошая инвестиционная квартира в Тбилиси.
📍 Сабуртало, ул. Университетская, 46
🏢 House Uni
55,4 м² с новым ремонтом в новостройке.
Стоимость — 137.000$
Цена за м² — 2473$
2 комнаты, 8 этаж.
В квартире остаётся абсолютно всё — мебель, техника, декор.
Теперь давайте посмотрим на неё как инвесторы.
Сегодня такую квартиру вполне реально сдавать примерно за 850$ в месяц.
Это около 10.200$ в год валового дохода, что даёт доходность порядка 7,4% годовых.
Для Тбилиси это очень достойный показатель, особенно если учитывать, что речь идёт не о посуточной аренде с постоянным управлением, а о долгосрочном арендаторе.
Это новый дом, понятная планировка, современный ремонт, популярная локация рядом с университетами и деловой частью города. Такие квартиры обычно интересны и арендаторам, и будущим покупателям.
А именно такие объекты мы и считаем сильными инвестициями.
Кстати, подобные варианты мы регулярно публикуем в нашем канале с подборками объектов для покупки, инвестиций и перепродажи. Если следите за рынком Тбилиси — заглядывайте, там часто появляются интересные предложения раньше, чем они доходят до массовых площадок.
📍 Сабуртало, ул. Университетская, 46
🏢 House Uni
55,4 м² с новым ремонтом в новостройке.
Стоимость — 137.000$
Цена за м² — 2473$
2 комнаты, 8 этаж.
В квартире остаётся абсолютно всё — мебель, техника, декор.
Теперь давайте посмотрим на неё как инвесторы.
Сегодня такую квартиру вполне реально сдавать примерно за 850$ в месяц.
Это около 10.200$ в год валового дохода, что даёт доходность порядка 7,4% годовых.
Для Тбилиси это очень достойный показатель, особенно если учитывать, что речь идёт не о посуточной аренде с постоянным управлением, а о долгосрочном арендаторе.
Это новый дом, понятная планировка, современный ремонт, популярная локация рядом с университетами и деловой частью города. Такие квартиры обычно интересны и арендаторам, и будущим покупателям.
То есть объект работает сразу по нескольким сценариям:
✔️ сдавать и получать доход;
✔️ использовать как квартиру для себя;
✔️ продать через несколько лет без поиска «своего» покупателя.
А именно такие объекты мы и считаем сильными инвестициями.
Кстати, подобные варианты мы регулярно публикуем в нашем канале с подборками объектов для покупки, инвестиций и перепродажи. Если следите за рынком Тбилиси — заглядывайте, там часто появляются интересные предложения раньше, чем они доходят до массовых площадок.
❤5🔥2
Про рассрочки.
Ещё несколько лет назад рассрочка на 4–5 лет в Тбилиси звучала как фантастика.
Обычно схема была очень простая:
1. либо платишь почти всю сумму сразу,
2. либо идёшь в банк и берёшь ипотеку с огромной переплатой.
Сейчас из-за большого количества новых проектов застройщики начали конкурировать уже не только ценой за метр, а условиями покупки👇🏼
И для многих покупателей это сейчас один из самых удобных способов зайти в недвижимость.
По сути, вы фиксируете цену квартиры сейчас и спокойно выплачиваете её поэтапно во время строительства.
Давайте на примере Vake Sky Tower👇🏼
Особенно это удобно для инвесторов и людей с нестабильным или международным доходом, потому что банки далеко не всегда готовы нормально работать с такими кейсами.
И кажется, именно поэтому сейчас такие проекты как Vake Sky Tower и Villa Residence, о которых мы рассказывали выше, вызывают столько внимания — там уже конкурируют не просто квадратными метрами, а самим форматом покупки и уровнем проекта.
Ещё несколько лет назад рассрочка на 4–5 лет в Тбилиси звучала как фантастика.
Обычно схема была очень простая:
1. либо платишь почти всю сумму сразу,
2. либо идёшь в банк и берёшь ипотеку с огромной переплатой.
Сейчас из-за большого количества новых проектов застройщики начали конкурировать уже не только ценой за метр, а условиями покупки👇🏼
Появляются проекты с:
— небольшим первоначальным взносом
— длинными внутренними рассрочками
— оплатой без банков
— и иногда вообще без процентов
И для многих покупателей это сейчас один из самых удобных способов зайти в недвижимость.
Потому что внутренняя рассрочка — это:
— без ипотечных процентов
— без переплаты банку за 15–20 лет
— без сложных банковских одобрений
— без необходимости показывать огромный официальный доход
По сути, вы фиксируете цену квартиры сейчас и спокойно выплачиваете её поэтапно во время строительства.
Давайте на примере Vake Sky Tower👇🏼
Стоимость квартиры-студии — 135.000$
Первоначальный взнос — 30%, это 40.500$
Остальное распределяется на 65 месяцев в месяц — 1.453$
Особенно это удобно для инвесторов и людей с нестабильным или международным доходом, потому что банки далеко не всегда готовы нормально работать с такими кейсами.
И кажется, именно поэтому сейчас такие проекты как Vake Sky Tower и Villa Residence, о которых мы рассказывали выше, вызывают столько внимания — там уже конкурируют не просто квадратными метрами, а самим форматом покупки и уровнем проекта.
❤2🔥1
Вот пример внутренней беспроцентной рассрочки от застройщика на квартиру в Vake Sky Tower.
📍 Студия 39,3 м²
Стоимость квартиры:
💰 134 406$
Первоначальный взнос 30%:
💰 40 322$
Остаток:
💰 94 084$
Эту сумму застройщик готов разбить на 65 месяцев без процентов.
Ежемесячный платёж составит всего 1 447$ в месяц.
Для сравнения: при ипотеке за тот же срок переплата банку могла бы составить десятки тысяч долларов.
📍 Студия 39,3 м²
Стоимость квартиры:
💰 134 406$
Первоначальный взнос 30%:
💰 40 322$
Остаток:
💰 94 084$
Эту сумму застройщик готов разбить на 65 месяцев без процентов.
Ежемесячный платёж составит всего 1 447$ в месяц.
Для сравнения: при ипотеке за тот же срок переплата банку могла бы составить десятки тысяч долларов.
❤6
У нас на канале вышло новое полезное видео — в нем мы разбираем 5 локаций и типов недвижимости в Тбилиси, которые могут выглядеть выгодно, но часто оказываются слабым выбором для инвестиций.
5 ошибок покупателей — куда нельзя инвестировать в Тбилиси.
Говорим про ликвидность, спрос арендаторов, потенциал роста цены и ошибки, которые покупатели совершают, когда выбирают квартиру на эмоциях.
Видео короткое, но его точно стоит посмотреть. Будем благодарны за вашу поддержку: лайки и комментарии❤️
5 ошибок покупателей — куда нельзя инвестировать в Тбилиси.
Говорим про ликвидность, спрос арендаторов, потенциал роста цены и ошибки, которые покупатели совершают, когда выбирают квартиру на эмоциях.
Видео короткое, но его точно стоит посмотреть. Будем благодарны за вашу поддержку: лайки и комментарии❤️
YouTube
5 районов Тбилиси, где инвесторы теряют деньги
В этом видео разбираем 5 локаций и типов недвижимости в Тбилиси, которые могут выглядеть выгодно, но часто оказываются слабым выбором для инвестиций.
Говорим про ликвидность, спрос арендаторов, потенциал роста цены и ошибки, которые покупатели совершают,…
Говорим про ликвидность, спрос арендаторов, потенциал роста цены и ошибки, которые покупатели совершают,…
❤7🔥3👍1
Ловите наш недавний кейс:
Первые пять фото — то, какой мы увидели квартиру впервые, следующие пять — то, что мы помогли с ней сделать нашим клиентам с небольшими вложениями.
май → октябрь 2025
Эксперт по недвижимости видит ценность там, где другие видят проблему.
У нас такое бывает часто: зашли в объект, увидели старый ремонт, зелёные стены, устаревшую плитку, тёмную мебель и сразу говорят: «Нет, это вообще не мой вариант».
А мы в этот момент смотрим совсем на другое: на планировку, на этаж, на вид из окна, на локацию, на ликвидность и на то, сколько эта квартира может стоить через несколько лет.
Иногда квартира с идеальными фотографиями оказывается плохой инвестицией. А квартира с ремонтом из начала 2000-х — наоборот, настоящей находкой.
Очень часто достаточно вложить условные $5.000–10.000 в косметический ремонт, покраску стен, освещение и мебель, чтобы увеличить рыночную стоимость объекта на $20.000–30.000.
Более того, мы можем не просто подобрать такой объект, но и помочь реализовать его потенциал: порекомендовать подрядчиков, дизайнеров, ремонтную компанию, проконтролировать бюджет и подсказать, какие вложения действительно увеличат стоимость квартиры, а какие никогда не окупятся.
Покупая недвижимость, важно смотреть не на то, какая квартира сегодня. Важно понимать, какой она может стать через несколько месяцев.
Именно на этом часто зарабатываются самые интересные деньги на рынке недвижимости.
Первые пять фото — то, какой мы увидели квартиру впервые, следующие пять — то, что мы помогли с ней сделать нашим клиентам с небольшими вложениями.
май → октябрь 2025
Покупка: $145,000
Вложения: $5,000
Общий бюджет: $150,000
Продажа: $180,000
Прибыль: $30,000
Рост: 20%
Срок: ~5 месяцев
*долгий цикл сделки из-за лета, сложный сезон для продаж
Эксперт по недвижимости видит ценность там, где другие видят проблему.
У нас такое бывает часто: зашли в объект, увидели старый ремонт, зелёные стены, устаревшую плитку, тёмную мебель и сразу говорят: «Нет, это вообще не мой вариант».
А мы в этот момент смотрим совсем на другое: на планировку, на этаж, на вид из окна, на локацию, на ликвидность и на то, сколько эта квартира может стоить через несколько лет.
Иногда квартира с идеальными фотографиями оказывается плохой инвестицией. А квартира с ремонтом из начала 2000-х — наоборот, настоящей находкой.
Очень часто достаточно вложить условные $5.000–10.000 в косметический ремонт, покраску стен, освещение и мебель, чтобы увеличить рыночную стоимость объекта на $20.000–30.000.
Именно поэтому эксперт нужен не только для того, чтобы открыть вам дверь в квартиру.
Наша задача — увидеть потенциал там, где его не видит большинство покупателей.
Более того, мы можем не просто подобрать такой объект, но и помочь реализовать его потенциал: порекомендовать подрядчиков, дизайнеров, ремонтную компанию, проконтролировать бюджет и подсказать, какие вложения действительно увеличат стоимость квартиры, а какие никогда не окупятся.
Покупая недвижимость, важно смотреть не на то, какая квартира сегодня. Важно понимать, какой она может стать через несколько месяцев.
Именно на этом часто зарабатываются самые интересные деньги на рынке недвижимости.
❤4👍2🔥2👏1