✅Прогноз по ключевой ставке и возможные последствия для рынка недвижимости

Согласно прогнозу первого заместителя председателя правления Сбербанка Александра Ведяхина, ключевая ставка ЦБ РФ может снизиться:

- В июле 2025 года — на 2 процентных пункта, до 18% годовых.
- К концу 2025 года — до 15–16% годовых.

⚡️ Основные тезисы:
1. Темпы снижения оказались более быстрыми, чем ожидал рынок в начале года.
2. Причины смягчения:
- Стремление Банка России избежать переохлаждения экономики (прогноз роста ВВП на 2025 год — **1,5%**).
- Стабильный курс рубля (если он сохранится, ЦБ может снижать ставку активнее).
- Возможное снижение цены отсечения в бюджетном правиле.

3. Гибкость ЦБ: Регулятор готов оперативно корректировать политику в зависимости от экономической ситуации.

❗ Влияние на ипотеку и рынок недвижимости
Снижение ключевой ставки традиционно приводит к:
- Росту спроса на ипотеку (уменьшение ставок делает кредиты доступнее).
- Ускорению роста цен на жилье (увеличение числа покупателей на фоне ограниченного предложения).

Если ставка действительно опустится до 15–16%, это может спровоцировать новую волну активности на рынке недвижимости, особенно в сегменте новостроек. Однако дальнейшая динамика будет зависеть от баланса спроса и предложения, а также от мер регуляторов (например, возможного ужесточения ипотечных требований).

❇️ Ассоциация застройщиков

Запрет семейной ипотеки не по месту регистрации: что изменится для рынка и покупателей?

Ключевые изменения
- С I квартала 2026 года может вступить в силу запрет на оформление семейной ипотеки в регионах, где заемщик не зарегистрирован.
- Инициатива исходит от Совета Федерации и поддерживается Госдумой. Цель — сделать программу более адресной и предотвратить ее использование в инвестиционных целях.
- Сейчас 70% ипотечных выдач в России приходится на семейную ипотеку. Ее ограничение может сократить объем кредитования на 15–30%.

Почему это важно?
1. Семейная ипотека — основной драйвер рынка
- В мае 2025 года на нее приходилось 70% всех ипотечных сделок.
- Без льготной ставки (средняя рыночная — **28%**) многим семьям не купить жилье.

2. География выдачи
- Более 50% кредитов по программе оформляют в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти.
- При этом 40% заемщиков зарегистрированы в других регионах.

3. Последствия для покупателей
- Молодым семьям, переезжающим в крупные города, будет сложнее купить жилье.
- Возможен рост серых схем с временной пропиской.

Влияние на рынок недвижимости
- Дешеветь жилье не будет, увидели на практике, после отмены господдержки и введения прочих ограничений спрос упал, а цены по прежнему растут.
- Девелоперы могут столкнуться с сокращением продаж, но ситуацию смягчит снижение ключевой ставки (ожидается до 13–14% в 2026 году).
- В долгосрочной перспективе рынок останется зависим от господдержки — даже в 2023 году при ставке ЦБ 7,5% льготная ипотека занимала более 50% выдач.

Вывод:
Если запрет введут, ипотечные выдачи сократятся, а цены на жилье вряд ли снизятся. Однако ключевым фактором останется динамика ключевой ставки и доступность альтернативных программ.

❇️ Ассоциация застройщиков

Минфин России поддержал инициативу Валентины Матвиенко по ужесточению условий выдачи семейной ипотеки, чтобы предотвратить её использование в инвестиционных целях. Вот ключевые моменты:

Что предлагается?
1. Обязательная регистрация в купленном жилье – заёмщики должны будут зарегистрироваться в новой квартире в течение 180 дней после покупки.
2. Ежегодное подтверждение проживания – в течение 5 лет после оформления ипотеки нужно будет раз в год подтверждать, что семья действительно живёт в купленной квартире.

Зачем это нужно?
- Сейчас льготная ипотека (под 6% годовых) часто используется для покупки жилья в Москве и Петербурге с целью сдачи в аренду, а не для переезда.
- В 2024 году более половины таких кредитов пришлось на столичные регионы, хотя 40% заёмщиков живут в других субъектах РФ.
- Новые правила должны ограничить спекуляции, но сохранить льготы для тех, кто действительно переезжает.

Кто может получить семейную ипотеку?
- Семьи с детьми до 6 лет (или с ребёнком-инвалидом).
- С 1 апреля 2025 года программу расширили на вторичное жильё в городах с низким уровнем строительства.
- Действует до 2030 года.

Вывод:
Минфин хочет усилить контроль за использованием льготной ипотеки, чтобы поддержать реальные потребности семей, а не инвестиционные схемы.

❇️ Ассоциация застройщиков

Аэропорт Краснодара: есть ли надежды на открытие?

Текущая ситуация
Аэропорт Краснодара (Пашковский, KRR) остается закрытым с 24 февраля 2022 года из-за ограничений, введенных Росавиацией в связи со спецоперацией. Несмотря на частичное возобновление работы некоторых южных аэропортов (например, Геленджика), краснодарский хаб по-прежнему не функционирует.

Когда откроют?
Официальных сроков нет. Росавиация регулярно продлевает ограничения, ссылаясь на соображения безопасности. Ранее были надежды на открытие в 2024 году, но сейчас (июль 2025-го) ситуация не изменилась.

Строительство нового аэропорта
Несмотря на закрытие действующего аэропорта, строительство нового хаба под Краснодаром продолжается.
- Планируемая мощность: до 10 млн пассажиров в год.
- Сроки сдачи: 2027 год (если не будет задержек).
- Инвестиции: 60+ млрд рублей (из них 34 млрд — частные).
- Старый терминал не забросят: его реконструируют за 8 млрд рублей.

Вывод
Пока никаких предпосылок к открытию аэропорта нет. Власти и авиационные власти ждут стабилизации обстановки. Пассажирам остается пользоваться альтернативными аэропортами:
- Геленджик
- Сочи

Если новый аэропорт достроят к 2027 году, это может стать толчком к возобновлению авиасообщения. Но пока всё зависит от геополитической ситуации.

❇️ Ассоциация застройщиков