Социальное жильё в США.

Американцы предпочитают аренду жилья покупке в ипотеку. Около 40 % американцев снимают жильё, потому что это существенно дешевле, в том числе благодаря государственной поддержке.

Существует множество жилищных программ, помогающих людям арендовать жильё с господдержкой. Между штатами программы различаются. В целом же они сводятся к льготам в аренде жилья. Жильё считается доступным, если оно стоит примерно одну треть или менее того, что зарабатывают люди. Эти программы подходят и для среднего класса.

Варианты для нью-йоркцев, чей доход ниже медианного, такие:

1- Самая популярная - "Восьмая программа" аренды жилья позволяет нанимателю самостоятельно выбрать частный многоквартирный дом, в котором он хочет жить. Снять квартиру с льготной ставкой можно в любом районе города и в домах любого качества: от эконом-класса до премиальных. Размер доплаты зависит от дохода заявителя.

Застройщики предоставляют городу часть квартир в своих домах под льготную аренду, а взамен получают налоговые преференции. Домовладелец получает полную стоимость аренды - разницу между льготной и рыночной ставками доплачивает местный бюджет.

2 – Программа аренды социального (государственного) жилья.

Для этого нанимателю нужно вступить в жилищный кооператив, заплатив относительно небольшой взнос. Аренда жилья будет обходиться в несколько раз ниже рыночной. Если захочется переехать – взнос забирается.

3 - Программа для людей старше 65 лет. Это жильё с особыми требованиями по доступности, инфраструктуре и зонам отдыха.

Проживание в таких домах на 80% покрывается медицинской страховкой. Также у людей старше 65 лет есть преимущество: арендную плату они могут заморозить, и действовать она будет до конца жизни. Разницу доплачивают местные власти.

Интересно, что в строительстве социального жилья государство участия почти не принимает. Об этом и об особенностях проектирования рассказал американский архитектор Дэвид Беккер в интервью изданию АРХИ.РУ

«Существует множество финансовых источников. Раньше архитекторы в этой сфере работали на государство, теперь в секторе социального жилья среди заказчиков преобладают коммерческие и некоммерческие компании. Чаще встречаются НКО, так как строительство социального жилья – трудная сфера, требующая приверженности сверхзадаче, своей миссии.»

«Раньше все социальное жилье строилось Департаментом жилья и территориального развития (Department of Housing and Urban Development).
К сожалению, у HUD плохо получалось строить социальное жилье. В этом департаменте не думали о потребителе, только о соответствии нормам. В HUD хорошо относились к архитекторам, платили большие гонорары. Но здания, построенные по их заказу, должны были выглядеть уродливо и дешево, чтобы налогоплательщики не критиковали правительство за чрезмерную трату денег «на бедных». Поэтому получившиеся здания были просто ужасными, и потому многие горожане ненавидели социальное жилье.»

"Удивительно, что увел государство c рынка социального жилья консервативный президент США Рональд Рейган. Он и другие республиканцы придумали понятие налоговых вычетов (tax credits). Они позволяют частным застройщикам получать налоговые вычеты в объеме их трат на реализацию социальных жилых проектов (или доли доступного жилья в обычных жилых комплексах)". продолжение - ниже #жилье #сша

(Продолжение поста)
Как архитекторам можно участвовать в программе строительства социального жилья в США?

Дэвид Беккер, архитектор: «Проекты распределяются на конкурсной основе. То есть сейчас, если архитектор хочет получить ту или иную площадку, он проходит квалификационный отбор, после направляет заявку, которая включает ориентировочный бюджет и предполагаемые источники финансирования. В Сан-Франциско принято подавать заявки, в которых видно, что архитектор не просто строит здание, но и продумывает детали его функционирования, включая социальное обслуживание».

Один из основных конкурсных критериев - наиболее привлекательный облик постройки, созданный, однако, в рамках бюджета.

«Мне кажется, в какой-то момент НКО сообразили, что если они построят по-настоящему уродливое и низкокачественное социальное жилье, местные жители будут сопротивляться их следующему проекту: «Не хочу видеть эти социальные дома нигде поблизости – они ужасны, и там сплошной криминал!» Так НКО поняли, что нужно думать о потребителе и заботиться о своей репутации как девелопера чистых, красивых, всегда ухоженных домов. При прочих равных, конкурс выигрывает самый симпатичный проект.»

Здесь важно, что критерии привлекательности – это не только фасады здания (вспоминаем со слезами Градсоветы и архитектурно-градостроительный облик здания с высоты птичьего полёта), а и решения дворовых пространств, рельефа, ландшафта. Архитекторы не стремятся полностью отгородить здания от внешнего мира, а наоборот, делают дворы хотя-бы частично заметными с улицы. Привлекая художников и скульпторов без лишней бюрократии, а выделяя деньги напрямую из бюджета проекта, сотрудничая с некоммерческими организациями, либо покупая права на копию произведения, удаётся включать в проекты интересные малые формы и произведения искусства на фасадах.

А насколько велика проблема вандализма в социальном жилье и как с этим работают?

- По опыту США с застройкой целых районов социальным жильём (см. Pruitt-Igoe) стало ясно, что ошибкой была массовая застройка. Здания должны интергироваться в общегородскую среду,
- Если человек нарушает правила проживания, он теряет правила на льготы. Так что репутация дорогого стоит.
Кроме того, привлекательная архитектура, выполненная с уважением к людям, резко снижает случаи вандализма в районах с социальным жильём.

*Подбирая материалы к посту, обнаружила, что после 2017 года резко, почти совсем, у нас уменьшилось количество статей и публикаций на тему социального жилья. Пик интереса – 2016 г. Хотя публикации были в основном о зарубежном опыте, но всё же проводились исследования и выходили статьи с размышлениями архитекторов и экономистов. Сейчас сочетание слов «социальное» и «жильё» вместе не встречается. #сша #жилье

Состоялась конференция "Снос, демонтаж и реновация в арсенале градозащиты" 

Градозащитники и депутаты обсуждали вопросы о механизмах демонтажа "градостроительных ошибок" и незаконных мансард.

По итогам круглого стола Градозащитного пресс-центра его участниками и депутатами Законодательного собрания будут разработаны и внесены на рассмотрение парламента соответствующие законодательные инициативы.

Согласно закону, признанные  градостроительные ошибки и диссонирующие с обликом города здания должны быть со временем снесены, а на их месте построены здания, отвечающие требованиям градостроительного регламента.

Механизм демонтажа даже признанных судом незаконных сооружений не работает - случается, что за это некому платить, и демонтировать, например, незаконную мансарду предлагают... жильцам дома, за собственный счет.

Были интересные предложения, например, вносить признанные диссонирующие здания в проекты реновации, а также размещать на них таблички с фамилиями архитекторов.

Думаю, что если в обществе существует неприятие чужеродных уродливых зданий, то не только престиж здания, но и статус района, его привлекательность будет снижаться, и это даст импульс к решению проблемы.

Пост в поддержку петербургской/ленинградской культуры и истории – телеграм-каналы, в которых рассказывают о ней

🌇ЗДЕСЬ БЫЛ МАЙК https://t.me/mikewashere
Места, лики, слова ленинградской культуры 80-х. А может, не только ленинградской, и не только 80-х.

🏙Хот Культур https://t.me/hotculture
Канал продюсерf и телеведущего Александра Малича Про культуру и искусство. Новости, аналитика, интервью и анонсы

🌆Шпилька архитекторки https://t.me/archispilka
Она там, где обитают коты и петербуржцы, куда не ступала нога путешественника, и где архитектора совсем не ждут строители...
Всматриваемся в старый и новый Петербург, анализируем, критикуем, мечтаем!

🌃Кинотеатр Уран https://t.me/kinouran - канал старейшего сохранившегося кинотеатра Петербурга (в следующем году кинотеатру «Уран» - 110 лет, и все эти годы он, меняя названия, продолжал показывать кино!)

(Фотография @mikewashere)

В декабре 1721 года в Санкт-Петербурге, на Неве, началось строительство плотины для нового, каменного Нарышкина бастиона Петропавловской крепости. По плану Трезини бастион вдавался в воду на 30 метров, на искусственной насыпи. По льду была сделана разметка границ будущего сооружения, и началась забивка деревянных свай плотины...

Принято считать, что город начинал строиться подневольными людьми - крепостными и пленными шведами.

Архивные документы Канцелярии городовых дел свидетельствуют: Доминико Трезини на строительные работы нанимал вольных людей, о чем постоянно писал в Канцелярию. Но с наймом возникали  трудности…

В июле, после забивки свай плотины, Канцелярией было приказано эту плотину "зделать совсем в одделку в нынешнем октябре месяце".

Тут дело застопорилось - людей не хватало. Трезини просил у Канцелярии "волных людей для помянутых свай [...] дабы в насыпании земли за теми сваями остановки не учинять"... Речь шла о подготовке к летним работам по заполнению котлована землей. В феврале он планировал "воду ис плотины выливать, сваи бить под фундамент и зачинать делать каменным строением".

В июне Трезини писал отчет: "Ныне на плотину машины поставлены, ис которой ныне будем выливать воду".

Однако строительство бастиона не началось ни в 1722, ни в 1723 году...  Сваи фундамента забивали уже всю зиму и всю весну 1724 года, чтобы  "неотложно и предбудущим летом зачать и строить каменным строением".

Торги с подрядчиками на сооружение фундамента в 1724 году закончились безрезультатно: желающих не нашлось. В апреле 1725 года вновь начали торги по найму двухсот вольных каменщиков “на дело фундамента в болверке Нарышкина”. Набрать удалось только 70 мастеров, которых привёл в крепость подрядчик Василий Капустин. Поднять фундамент бастиона выше отметки ординарной воды удалось только в 1726 году…

Строительные работы затянулись на четыре года от предполагаемого срока.

Зимой, на льду и в воде, а потом - в котловане плотины, нужны были вольные плотники и каменщики. Несомненно, что их интерес и качество работы были выше.  А может причина и в том, что не хотели хозяева своих дельных крепостных под оброк в Петербург отпускать, невыгодны им были смерть и увечья собственности... А свободным да хватким людям, в стране истощенной Северной войной, куда ещё на заработки податься было, как не в столичный Петербург? И поди ж - не на  всякую работу ещё и соглашались...

(использованы сведения из книги Ю. В. Трубинова “Нарышкин бастион во власти Монетного двора”.) #былое

Нарышкин бастион Петропавловской крепости (к предыдущему посту)

Капитель коринфского ордера.
1863 г. Музей Крёллер-Мюллер, Otterlo

Рисунок десятилетнего мальчика по имени Винсент Ван Гог. #графика