어쨌든 지금 서울의 매매가격이 전세의 2배선에서 계속 유지중입니다. 외곽은 1.8배 정도 나오지만 평균 2배선이죠.

요 그림처럼 서울은 1.3-2.6배, 좀 구간을 좁히면 1.6-2.3배 사이에서 평균은 꽤 오래 1.8배 수준을 유지해 오던 도시입니다. 지금은 2배라는 거구요.

서울의 평균 주택을 투자로 접근할 때,
LTV 50퍼 혹은 전세낀 갭 50퍼라 하면
12억 주택 기준 6억이 소요되죠.

12억 주택의 전세는 6억일거고, 이 주택의 밸류에이션 고점은 2.6배인 15.6억으로 매수비 +3.6억이구요.

이 주택의 저점은 밸류로 1.3배인 7.8억으로 매수시점 대비 -4.2억원입니다.

그럼 +3.6억을 기대하고 6억을 투자(세금 제외)하고 위험은 -4.2억을 진다는 거가 되요.

이게 제가 주택이 투자로 좋은 시점이나 가격대가 아니라고 생각하는 부분입니다.

2013-2017년에 저는 누구보다 집 사라고 했던 사람이었는데, 그당시 주택가격은 전세의 1.3-1.6배(서울)이었습니다. 2016년까지는 오히려 더 내려왔어요 멀티플이. 이럴때 산다면 위로 업사이드가 큰 자산이었겠죠.

무슨 자산이든 타이밍(가계대출 열어줄때)이나 프라이싱(쌀때) 사는 것이 유리한 줄로 압니다. 여러 기준들을 세우셔서 잘 대응하시면 좋겠습니다.

아참, 실거주도 투잡니다. 어떤 자산이 매수를 했는데 투자가 아닐수가 있습니까 ㅎㅎ…

저는 지방도 장기적으로 소멸위험을 안고있는 지역이고, 이거때문에 멀티플이 1.3-4배 받고있는데, 이들 지역에서 1.1배 미만인 상태인 신축주택이 있다면, 그 주택은 너무 저평가 상태라 생각이 되네요.

전세 2.7억인데 3억인 2018년 준공된 2000세대 신축 대단지 아파트, 이런게 지방 소도시에 있습니다. 다른 비교아파트들은 모두 구축들이고요.

저는 하이닉스도 세달전쯤 8-9만원 시절, 진바닥이라 할 PBR 0.8-0.9배에서 매수하고, NVIDIA열풍에 HBM메모리 사용 올라갈거라 하면서 주가가 상승 할 때, 하이닉스의 PBR은 1.6배가 상단이고 0.8이 바닥이었고, 1.2배가 중간이었으므로, 1.2배까지 기다렸고(금새 도달), 이후 처분하였는데요. 그 가격대가 11.5만원정도 되네요.
11.5만원은 7.3억주 곱하면 84조원인데, 하이닉스의 12m fwd Book이 아마 65조라 본다면, 1.2배가 11만원 가격이 되거든요.

물론 주택은 주식과 달라, 다른 메커니즘을 갖고 있습니다. 다만, 싼 가격과 비싼 가격은 존재한다고 생각하면 대응에서 여유가 생기고 FOMO로부터 좀 자유로워지지 않을까 싶습니다.

닉스 12.5만원 ㅠㅠ… 이지만, 이 위 부터는 앞서 언급한 것처럼 상승폭과 하락폭 측면의 접근에서 아래도 점점 커지거든요. 확률로 불리한 구간에 진입할 수도 있습니다. 그래서 미련이 없었구요
추가로, 이번이 전고점 밸류인 1.6배를 깨고 더 올라갈 것이라는 강한 근거가 나와주면 되고 그게 보이면 그때 사면 되겠죠…?

주택의 경우 가격대가 높다면, 일단 타이밍(정책이 유리한가)를 보면 될텐데, 올해는 상반기는 유리했던 구간이고(대출한도 무관 대출 허용), 앞으로도 그럴것인가 본다면 좋은 타이밍은 아닐 것 같다 생각합니다

신평사 피치가 미국의 신용등급을 트리플A에서 AA+로 한노치 인하… 했는데

2011년의 기시감이 드는데요, 이유는
1) 당시에도 첫날 등 급락하다가 갑자기 신용등급 강등 그거 별 문제 없다고 말이 나오기 시작, 사실 당장 체감이 안되기 때문임

그런데 미국을 낮췄더니 순차적으로 다른 나라들도 주구장창 내리기 시작, 이것이 도미노처럼 발생하더니 신용등급이 가장 낮았던 다른 나라들, 그 중에 남유럽의 PIGS를 건드림

반포 집 값 빠졌더니 서초 내리고 잠실 내리고 강동 내리고 이후 쭉 내려서 노원 도봉 내리고 하는 식이었다는 겁니다

미국(반포)이야 문제 없지… 라는 생각이었는데, 2011년 이 변화로 쿠션 쳐서 남유럽 위기로 번졌거든요. 지금 남유럽 위기로 번진다는 것이 아니라, 그당시와 지금이 다른 것은 피치의 지적대로, 부채에 대해서 너무나 관용적이고 거버넌스의 부식이 나타났다(관료들 썩음)는 거자나요

경제가 좋기도 하고 나쁘기도 하지, 그냥 조금 나빠질라카면 아이고 우리 경제님 돈 줄게 돈의 힘으로 가자면서 시스템인 금리를 제로로 낮추고, 시스템을 조정하는데까지가 룰인데, 08년 이후엔 이 룰로는 안되니까 약까지 멕이자나요, 이게 프로그램이고 QE, YCC, LTRO 등 이름만 복잡하지 별도의 프로그램으로 더 부양해서 약침체도 없게 하겠다는 거니까, 이거야말로 관료들 생각이 다 썩었다고 해도 할 말 없죠

연준위원이던 리처드 피셔 말대로, 경제를 오히려 잘 이해못한 순 학자출신 경제관료들(버냉키 옐런)이 경제를 망치고 있는거죠. 또 이걸 정상으로 생각하는 문화도 08년부터 잉태되었고 버냉키 옐런이 세계화 시켰고요. 그러니 옐런은 즉각 반발 ㅋㅋ…

http://news.einfomax.co.kr/news/articleViewAmp.html?idxno=302906

2017년 컬럼뉴스, 댈러스 연은 총재던 피셔도 버냉키 옐런을 지적한 바 있고,
그 직원이야 뭐 엄청 씹었죠… 거의 모 K힙합씬이야요

맵다 매워 피셔

줄자대고 오르냐

미국 신용등급 하락 이거 작은거 아니라니깐…