6월 통계 나왔습니다.
미분양 감소 & 준공미분양 증가 >> 미분양 줄어든 건 시장의 긍정적 분위기 보여주는 거
인허가는 평년비 -20파 수준, 서울 아팟은 일부 증가
착공은 대폭 감소 > 착공 감소가 3년후 공급부족론으로 최근 비화하고 있습니다.
거래량은 평년비 -30퍼 수준 > 거래량도 다소 회복세를 보였던 것
미분양 감소 & 준공미분양 증가 >> 미분양 줄어든 건 시장의 긍정적 분위기 보여주는 거
인허가는 평년비 -20파 수준, 서울 아팟은 일부 증가
착공은 대폭 감소 > 착공 감소가 3년후 공급부족론으로 최근 비화하고 있습니다.
거래량은 평년비 -30퍼 수준 > 거래량도 다소 회복세를 보였던 것
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이러니저러니 해도 부동산 시장은 회복세를 보이는 중입니다. 어쨌든 정책의 힘과 시장의 낙관이 만나서 그런가 지표가 좋아지네요. 뭐 역대급으로 여전히 비싸다, 가계대출 정책이 완화적이지 않아서 장기강세 전망이 어렵다하면 꼰대가 되버리는거 같구요. 저는 그냥 꼰대로 남아야지 별수 있나 싶습니다 ㅎ
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매일 대장아파트 실거래물량을 체크중인데 평소 일 25건 수준인데 오늘은 15건 내외로 줄었네요. 여름이라 그럴수도?
오늘 실거래가 올라온 대장아팟들 마포권 2건인데, 두 아팟 모두 매매가의 전세배수가 웰스트림은 2.5배, 마래푸2단지는 2.0배로 나옵니다. 동일시기 유사지역에서 이런 밸류에이션 갭이 말이 되느냐?…
이건 호갱노노의 시스템때문인데, 웰스트림 전세를 7억으로 보여주고 있어서 그렇습니다. 그러나 사실은 웰스트림 전세도 9억이에요. 그러니 결국 두 아팟은 둘다 2.0배라는 겁니다.
이건 호갱노노의 시스템때문인데, 웰스트림 전세를 7억으로 보여주고 있어서 그렇습니다. 그러나 사실은 웰스트림 전세도 9억이에요. 그러니 결국 두 아팟은 둘다 2.0배라는 겁니다.
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어쨌든 지금 서울의 매매가격이 전세의 2배선에서 계속 유지중입니다. 외곽은 1.8배 정도 나오지만 평균 2배선이죠.
서울의 평균 주택을 투자로 접근할 때,
LTV 50퍼 혹은 전세낀 갭 50퍼라 하면
12억 주택 기준 6억이 소요되죠.
12억 주택의 전세는 6억일거고, 이 주택의 밸류에이션 고점은 2.6배인 15.6억으로 매수비 +3.6억이구요.
이 주택의 저점은 밸류로 1.3배인 7.8억으로 매수시점 대비 -4.2억원입니다.
그럼 +3.6억을 기대하고 6억을 투자(세금 제외)하고 위험은 -4.2억을 진다는 거가 되요.
이게 제가 주택이 투자로 좋은 시점이나 가격대가 아니라고 생각하는 부분입니다.
2013-2017년에 저는 누구보다 집 사라고 했던 사람이었는데, 그당시 주택가격은 전세의 1.3-1.6배(서울)이었습니다. 2016년까지는 오히려 더 내려왔어요 멀티플이. 이럴때 산다면 위로 업사이드가 큰 자산이었겠죠.
무슨 자산이든 타이밍(가계대출 열어줄때)이나 프라이싱(쌀때) 사는 것이 유리한 줄로 압니다. 여러 기준들을 세우셔서 잘 대응하시면 좋겠습니다.
LTV 50퍼 혹은 전세낀 갭 50퍼라 하면
12억 주택 기준 6억이 소요되죠.
12억 주택의 전세는 6억일거고, 이 주택의 밸류에이션 고점은 2.6배인 15.6억으로 매수비 +3.6억이구요.
이 주택의 저점은 밸류로 1.3배인 7.8억으로 매수시점 대비 -4.2억원입니다.
그럼 +3.6억을 기대하고 6억을 투자(세금 제외)하고 위험은 -4.2억을 진다는 거가 되요.
이게 제가 주택이 투자로 좋은 시점이나 가격대가 아니라고 생각하는 부분입니다.
2013-2017년에 저는 누구보다 집 사라고 했던 사람이었는데, 그당시 주택가격은 전세의 1.3-1.6배(서울)이었습니다. 2016년까지는 오히려 더 내려왔어요 멀티플이. 이럴때 산다면 위로 업사이드가 큰 자산이었겠죠.
무슨 자산이든 타이밍(가계대출 열어줄때)이나 프라이싱(쌀때) 사는 것이 유리한 줄로 압니다. 여러 기준들을 세우셔서 잘 대응하시면 좋겠습니다.
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저는 지방도 장기적으로 소멸위험을 안고있는 지역이고, 이거때문에 멀티플이 1.3-4배 받고있는데, 이들 지역에서 1.1배 미만인 상태인 신축주택이 있다면, 그 주택은 너무 저평가 상태라 생각이 되네요.
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전세 2.7억인데 3억인 2018년 준공된 2000세대 신축 대단지 아파트, 이런게 지방 소도시에 있습니다. 다른 비교아파트들은 모두 구축들이고요.
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저는 하이닉스도 세달전쯤 8-9만원 시절, 진바닥이라 할 PBR 0.8-0.9배에서 매수하고, NVIDIA열풍에 HBM메모리 사용 올라갈거라 하면서 주가가 상승 할 때, 하이닉스의 PBR은 1.6배가 상단이고 0.8이 바닥이었고, 1.2배가 중간이었으므로, 1.2배까지 기다렸고(금새 도달), 이후 처분하였는데요. 그 가격대가 11.5만원정도 되네요.
11.5만원은 7.3억주 곱하면 84조원인데, 하이닉스의 12m fwd Book이 아마 65조라 본다면, 1.2배가 11만원 가격이 되거든요.
물론 주택은 주식과 달라, 다른 메커니즘을 갖고 있습니다. 다만, 싼 가격과 비싼 가격은 존재한다고 생각하면 대응에서 여유가 생기고 FOMO로부터 좀 자유로워지지 않을까 싶습니다.
11.5만원은 7.3억주 곱하면 84조원인데, 하이닉스의 12m fwd Book이 아마 65조라 본다면, 1.2배가 11만원 가격이 되거든요.
물론 주택은 주식과 달라, 다른 메커니즘을 갖고 있습니다. 다만, 싼 가격과 비싼 가격은 존재한다고 생각하면 대응에서 여유가 생기고 FOMO로부터 좀 자유로워지지 않을까 싶습니다.
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닉스 12.5만원 ㅠㅠ… 이지만, 이 위 부터는 앞서 언급한 것처럼 상승폭과 하락폭 측면의 접근에서 아래도 점점 커지거든요. 확률로 불리한 구간에 진입할 수도 있습니다. 그래서 미련이 없었구요
추가로, 이번이 전고점 밸류인 1.6배를 깨고 더 올라갈 것이라는 강한 근거가 나와주면 되고 그게 보이면 그때 사면 되겠죠…?
주택의 경우 가격대가 높다면, 일단 타이밍(정책이 유리한가)를 보면 될텐데, 올해는 상반기는 유리했던 구간이고(대출한도 무관 대출 허용), 앞으로도 그럴것인가 본다면 좋은 타이밍은 아닐 것 같다 생각합니다
추가로, 이번이 전고점 밸류인 1.6배를 깨고 더 올라갈 것이라는 강한 근거가 나와주면 되고 그게 보이면 그때 사면 되겠죠…?
주택의 경우 가격대가 높다면, 일단 타이밍(정책이 유리한가)를 보면 될텐데, 올해는 상반기는 유리했던 구간이고(대출한도 무관 대출 허용), 앞으로도 그럴것인가 본다면 좋은 타이밍은 아닐 것 같다 생각합니다
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2011년의 기시감이 드는데요, 이유는
1) 당시에도 첫날 등 급락하다가 갑자기 신용등급 강등 그거 별 문제 없다고 말이 나오기 시작, 사실 당장 체감이 안되기 때문임
1) 당시에도 첫날 등 급락하다가 갑자기 신용등급 강등 그거 별 문제 없다고 말이 나오기 시작, 사실 당장 체감이 안되기 때문임
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그런데 미국을 낮췄더니 순차적으로 다른 나라들도 주구장창 내리기 시작, 이것이 도미노처럼 발생하더니 신용등급이 가장 낮았던 다른 나라들, 그 중에 남유럽의 PIGS를 건드림
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