전단근 빠졌다고 건물이 당장 무너질 일은 없습니다만…(건물은 상호 압축인장을 주이까), 설계하중 초과가 일어나면 장담할 수 없으니 불안해할 수 밖에 없을 겁니다.

검단도 멀쩡히 서 있었으나, 놀이터용 흙 성토 과정에서 초과하중이 갔고 그 부분에서 붕괴를 한 셈이라…(물 먹은 흙을 성토하면서 어느순간 설계치 초과했을 거에요)

통상 눈이 기상이변적으로 오거나 할때가 그럴땐데 이거 쫄아서 살겠나요 정말?

건설사고라는 건 주로 건설중 현장에서 일어나는 안전사고라서, 산업안전인력이 필요했는데,

요즘의 건설 부실시공은 준공이후에 드러난다는 점에서 충격이 크네요.

물론 건축물 구조는 결국 추가 보강을 통해서 안전성을 확보할 수 있지만(기술의 영역), 걱정은 되는구만요…

이러니저러니 해도 부동산 시장은 회복세를 보이는 중입니다. 어쨌든 정책의 힘과 시장의 낙관이 만나서 그런가 지표가 좋아지네요. 뭐 역대급으로 여전히 비싸다, 가계대출 정책이 완화적이지 않아서 장기강세 전망이 어렵다하면 꼰대가 되버리는거 같구요. 저는 그냥 꼰대로 남아야지 별수 있나 싶습니다 ㅎ

하나 가니까 더 큰게 온드아…

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매일 대장아파트 실거래물량을 체크중인데 평소 일 25건 수준인데 오늘은 15건 내외로 줄었네요. 여름이라 그럴수도?

어쨌든 지금 서울의 매매가격이 전세의 2배선에서 계속 유지중입니다. 외곽은 1.8배 정도 나오지만 평균 2배선이죠.

요 그림처럼 서울은 1.3-2.6배, 좀 구간을 좁히면 1.6-2.3배 사이에서 평균은 꽤 오래 1.8배 수준을 유지해 오던 도시입니다. 지금은 2배라는 거구요.

서울의 평균 주택을 투자로 접근할 때,
LTV 50퍼 혹은 전세낀 갭 50퍼라 하면
12억 주택 기준 6억이 소요되죠.

12억 주택의 전세는 6억일거고, 이 주택의 밸류에이션 고점은 2.6배인 15.6억으로 매수비 +3.6억이구요.

이 주택의 저점은 밸류로 1.3배인 7.8억으로 매수시점 대비 -4.2억원입니다.

그럼 +3.6억을 기대하고 6억을 투자(세금 제외)하고 위험은 -4.2억을 진다는 거가 되요.

이게 제가 주택이 투자로 좋은 시점이나 가격대가 아니라고 생각하는 부분입니다.

2013-2017년에 저는 누구보다 집 사라고 했던 사람이었는데, 그당시 주택가격은 전세의 1.3-1.6배(서울)이었습니다. 2016년까지는 오히려 더 내려왔어요 멀티플이. 이럴때 산다면 위로 업사이드가 큰 자산이었겠죠.

무슨 자산이든 타이밍(가계대출 열어줄때)이나 프라이싱(쌀때) 사는 것이 유리한 줄로 압니다. 여러 기준들을 세우셔서 잘 대응하시면 좋겠습니다.

아참, 실거주도 투잡니다. 어떤 자산이 매수를 했는데 투자가 아닐수가 있습니까 ㅎㅎ…

저는 지방도 장기적으로 소멸위험을 안고있는 지역이고, 이거때문에 멀티플이 1.3-4배 받고있는데, 이들 지역에서 1.1배 미만인 상태인 신축주택이 있다면, 그 주택은 너무 저평가 상태라 생각이 되네요.

전세 2.7억인데 3억인 2018년 준공된 2000세대 신축 대단지 아파트, 이런게 지방 소도시에 있습니다. 다른 비교아파트들은 모두 구축들이고요.

저는 하이닉스도 세달전쯤 8-9만원 시절, 진바닥이라 할 PBR 0.8-0.9배에서 매수하고, NVIDIA열풍에 HBM메모리 사용 올라갈거라 하면서 주가가 상승 할 때, 하이닉스의 PBR은 1.6배가 상단이고 0.8이 바닥이었고, 1.2배가 중간이었으므로, 1.2배까지 기다렸고(금새 도달), 이후 처분하였는데요. 그 가격대가 11.5만원정도 되네요.
11.5만원은 7.3억주 곱하면 84조원인데, 하이닉스의 12m fwd Book이 아마 65조라 본다면, 1.2배가 11만원 가격이 되거든요.

물론 주택은 주식과 달라, 다른 메커니즘을 갖고 있습니다. 다만, 싼 가격과 비싼 가격은 존재한다고 생각하면 대응에서 여유가 생기고 FOMO로부터 좀 자유로워지지 않을까 싶습니다.