신탁은 책준형 / 차입형이 있는데, 책준형은 책임준공까지는 해준다, 차입형은 신탁사가 사업리스크를 지는 구조.

건설사 책준이 있듯이 신탁사도 중견 건설사 끼고 책준형으로 수수료 장사를 해 왔는데, 미분양이 나면 책준을 신탁사가 해야하니 문제가 커지겠죠…

미분양 = 현금회수가 안됨
따라서, 누군가 공사비를 부담해서 책임 준공을 해줘야 함

책준 건설사 = 건설사 조달
책준 신탁 = 신탁사 조달

아이고 두야

https://biz.chosun.com/stock/stock_general/2023/07/10/6YZZNMI5PZHARPZ62J2GH2XMQI/

중금리 중성장 중물가를 normal 3.0이라고 부를만한데,

현재 자산시장은 뉴노말시대(제로화금리)만을 염두에 두고 움직이는 중

정말 위험한 상태가 아닐지 걱정

새마을금고… 지점별로 폭탄을 안은 상태, 서울에만 연체율 10퍼 넘는 금고가 15개?

사실 연체율 통계도 정확한게 아닌게, 7월부터 뱅크런인데 얼마 빠진지도 모르고, 연체율도 새말금고 홈피 자료도 22.12월 기준임… 휘유…

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230710000211

난 대체 연초이후 메타(페북)가 왜 오르지… 했었는데(점점 광고판이 되는 페북을 보니 참 쓰기 싫어져서),

그런데 쓰레드 어플 1억명 가입을 하루만에 하는 것을 보고, 아 페북 이놈시키들이 트위터도 만들었구나… & 이놈을 개발하고 있다는 것을 다 알았고 나만 몰랐던 듯…

페북 - 4050세대들의 긴 글용(자랑 비평 둘다 하지만 키는 “긴 글”)
인스타 - 3040들의 자랑플랫폼
쓰레드(트위터) - 2050 전세대의 비평질 플랫폼

요걸 메타가 다 갖고있네?

부산 가는 중… 요즘은 시장전망이랑 소름공식 퀵 세미나를 동시에 합니다. 기업체에서 불러준거라 낼름 SRT로… 가면서 일본 부동산 책 읽는 중

부산 부동산을 지난달도 그러코 한참을 보면서 느끼는건데, 여기는 34평 신축 대단지가 전세기준 3.5-4.2억입니다.

수영구, 동래구, 금정구(서울 기준 강남 송파)의 아팟들이 이렇슴다. 매매는 당연히 8억대인데

직장이 부산(포함 대구대전)있는 경우, 주거비가 사실 많이 아껴진다는 거죠… 전세 4억은 월세기준 160인데… 서울에서 서초강남송파 신축은 전세 12-15억이라 월세 평균 500입니다욤… 휘유…

부산의 매매-전세 추이… 보시면 매매 전세는 한몸임. 그래서 부산에서는 매매가 오르려면 전세가 올라야한다가 거의 상식인데,

서울에서는 꽤 많은 수의 사람들이 매매를 기피하면 전세로 가서 전세가 오른다…라는 말을 함. 지역 차이인데, 오직 서울에서만 2008-2012년의 구간에서 저랬기에 서울러들만 저런 인식을 갖고 있었음.

재밌는 부분…

뭐 저 역시도 소름공식 개발 전에는… 언론이 조사를 할때, 매매가 강세 전세 약세, 매매가 약세 전세 강세, 뭐 이러케 적곤 했음 ㅋㅋ… 근데 막상 모델만들고 돌려보니깐 매매전세 늘 동행이더라…고요. 즉 매매약세전세약세, 매매강세전세강세가 pair 입니닷

아이고… 신축빌라 임대차 계약을 HUG 보증보험 받도록 하고, 그날에 바지사장으로 임대인 교체 후 기획 파산…

얘네들은 진짜 융으로 가면 지옥 갈 것임

https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202307102130235540286

메리츠 이수정 애널 뷰인데… 시장 PER의 역수로, 주식 VS 채권의 상대적 선호도를 구할 수 있음.

가령 PER 20배 = 1/20 = 5.0퍼
채권금리가 5.0퍼이고 주식도 5.0퍼라면 당연히 채권을 선호(무위험 자산)

뭔 얘기냐면, 미국 10년물이 슬슬 올라 그제 4퍼 터치했고 이는 PER 25배선이라는 것, 1/0.04 = 25배,

채권등급따라 다른데 일부채권은 5퍼 터치하고 피이알 20배선 건드림… 일케 되면 사실 주식 대비 채권을 하면 됨… 즉 주식을 안하더라도 5퍼 수익을 주는 자산이 많은데 왜 가격변동이 있는 자산을 사겠는가…? 하는 것.

여기서 주식 / 채권에서 부동산도 주식 포지션과 동일함…

미국도 글코 한국도 글고 소위 금리인상 피크아웃 & 이후 금리인하… 까지는 동일한 뷰인듯 한데, 다만 인하를 어느 수준까지 할 것이냐?에서 또 언제 인하하기 시작할 것이냐?… 에서

뉴노말시대(2008-2020)의 제로화 금리까지 기대감이 가 있는데, 이게 아니라 반대로 노말3.0으로 중금리 중물가 중성장에 안착될지도 모름…

그때는 빚이 다시 큰 문제가 되겠지…

참고로 저는 주식은 보험주로 포지션을 변경함… 다시 금리를 봐야하는 시기로 가는 듯

자료: 이수정애널(메리츠)

아파트 채널에서 주식얘기하는 이유는 자산이란게다 연결되어서 그렇습니다 & 한국 주택시장은,
2022년말 기준으로는…

주택 순자산 5700조고(자본)
부채는
주담대 1000조
기타신용까라들 800조
전세보증금 800조
사업자대출 등 비가계대출 600조

합산 총자산 9000조정도고, 부채가 3300조, 자본 5700조 정도 되겠네요…
이정도면 금리 중요합죠 네넵…

여기서 젤 마지막에 건드릴 대출이 주담대 1000조고, 이거는 거의 문제가 못됨… 연체도 0.2 이내… 왜냐? 주담대가 가장 선순위고 그 위로 쌓이는 게 신용, 전세, 사업자대출 등이라서 여기 대출들부터 문제가 되는거. 울나라 가계대출에서 주담대 문제삼는 이들은 없다, 그러나 가계대출에서 주담대만 보는 이들은 한쪽 눈만 뜬 것…

오늘 부산시장 강의는 대성공 한 듯… 중간에 너무 집중해서 나 뚫릴뻔… 지역별로 시장 강의 가능할 거 같은데 ㅋㅋ

부산 후기...(헥헥) 오늘 유명한 청약도 하나 나옴...

https://naver.me/GTSvZFBf

위메이드 가즈아?… 여튼 회계기준이 만들어진다는 건 좋은 신홉니다요

https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005040116?sid=105