어제 양평사는 사람에게 직접 들은 뉴스… ㅋㅋ 이 뉴스가 다른 뉴스에 묻히는게 재밌는데, 서울-양평 고속도로 노선의 종점IC위치가 바뀌었습니다 갑자기 ㅋㅋ… 휘유, 이유는…?

https://m.ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=454619

위 검은선이 3차 기본계획 노선이고 아래 빨간선이 새롭게 확정… 강북에서 강남으로 변경됐습니다 ㅋㅋ… 북쪽 사람들은 멘붕이고 남쪽엔 공교롭게도… 여튼 재밌는 소식이었음

오… 6월 사전청약은 대호황, 앞으로 9-12월 두번 더 합니당

https://www.sedaily.com/NewsView/29R1M4GMIQ

음 좀 충격인데

관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁에서
관리형이 8:2 이상인데… 관리형은 시공사가 리스크를 지고, 차입형은 신탁사가 지거든요… 그런데 지금 그럼 중견 건설사 다 망했다는 말이네요…?

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03227526635646640&mediaCodeNo=257

5월 미분양은 6.8만호로 7.1만호 대비 0.3만호 감소했습니다. 수도권 10,799호는 거의 그대론데, 지방 5.8만호로 지방에서 일부 감소

아파트거래량은 '23.5월 누적 16.3만건으로 전년비 5.0% 증가했고 아파트 외(빌라 등)은 44% 감소한 상태... 서울의 경우에도 누적 1.33만건으로 전년비 70%증가, 5년 평균은 -50%로 반토막 상탭니다. 아파트는 수도권은 -40%, 서울은 -50%로 여전히 거래분위기는 침체 중

미분양은 서울은 일부 증가(서울 미분양은 1,144호에 불과), 인천이 2,697호로 12%감소, 경기도 6,958호로 7% 감소하며, 서울-경기-인천 수도권에서 감소폭이 컸습니다.

지방은 5.97만에서 5.8만으로 3%감소했고, 지방 미분양은 여전히 이어지고 있습니다.

현 청약정책은 지방수요가 수도권으로 올라오도록 설계되었으므로, 지방 미분양이 줄어들기는 어렵고, 지방은 분양없고 수도권만 분양할 것으로 예상되는게 '23년이고요, 그러므로 분양이 적어서 미분양이 증가하지 않는다... 는 것이 특징이겠네요,

월별 분양추이를 보면 1~4월 0.2만에서 1.4만호 가다가 5월 0.7만호로 감소했습니다. '22년에도 월별 2.5만호는 분양을 했는데요, 현재는 분양이... 평년의 1/2 이하로 내려가서 미분양이 증가하지 않는 상태이며, 이런 이월물량들은 시장 정상화되는 시점에 몰려서 분양이 될 것 같습니다.

작년은 거래량이 1/10토막, 올해는 거래량 1/2토막이고, 작년은 분양은 동일했는데 올해는 분양이 1/3토막이네요...

분양을 줄여서 미분양을 없애고, 지방보다 수도권 중심 전략으로 수도권을 살리기 시작하면서 주택시장 온기는 도는 중입니다. 다만, 여전히 서울은 매매거래량이 평년의 1/2 수준으로 위축된 상태입니다. 전 데드켓 바운스 단어를 쓴 적이 없는데요, 사실 데드캣 바운스라는 말은 시장이 죽었을때나 쓰는거지 지금은 시장이 죽은게 아니라, 지방을 연료로, 또 미래의 수요를 연료로(DSR을 보지 않는 대출을 확대)해서 타오르는 중인 것에 가깝습니다. 즉, 미래를 끌어서 오늘을 올리는 상황이죠.

지표가 얼마나 더 개선이 되든 사실 뷰는 달라질 것이 없는데요, 현 상황에서는 부양책이 멈췄을때 '수요공백'이 더 길고 강하게 생길 것이라고 판단 중이고요.

밸류에이션 툴이 있으니 주택가격평가도 되는데요, 서울 주택은 '98~'23년의 25년간의 흐름에서 Multiple이 1.3~2.6배 사이에서 움직여왔고, 2.6배는 '08년이었습니다. 바닥은 '16년인데 이때가 1.3배였습니다. 현재는 2.1배 수준까지 재상승을 했으며, 2배 넘어가기 시작한 순간부터는 고평가 구간에 진입을 합니다. 위로는 0.5, 아래론 0.8배가 남았는데... 이는 서울에서 전세 10억 주택이라면 매매가격은 장기평균멀티플 적용시 19억이 평균인데, 현재 21억(2.1배)으로 갔다는 것이며, 이런 주택가격이 바닥일때는 13억(1.3배), 고가일때는 26억(2.6배)이었다는 것입니다. 참고하시면 좋겠습니다.

장기멀티플 1.9배는 평균이기도 하지만, 평균은 그냥 평균일뿐이죠... 사실 현 기준금리/할인율 상태에서도 1.9배가 fair value로 나오긴 합니다. 현재 서울의 할인율은 4.8%이며, 이정도면 1.9배가 적정하죠 ㅎㅎ... 할인율 5.0%가 되면 1.8배로 내려갑니다... 여튼 현 주택가격은 금리/성장성 대비 고평가 구간이라는 생각엔 변함이 없고, 그래서 사기에 좋은 가격은 아닙니다.

글구 서울이 확실히 좀 이상한 지역입니다 ㅋㅋ... 이상하다는 의미는 나중에 풀도록 하겠지만요, 부산-대구-대전을 그려보면 매매가-전세가는 '완벽히 동행'합니다. 간략히 올려볼까영

부산 매매/전세인데 서로 그냥 동행 중

대구 매매-전세인데 여기는 아예 붙어서 감(잉꼬)

글구 원래 이렇게 매매-전세 같이 가는게 맞습니다. 혹자는 매매를 안하면 전세를 간다는 이상한 발언들을 하는데 저도 첨엔 그런줄 알았으나, 소름공식이 V = 전세X멀티플이므로 전세에 그대로 영향을 받는게 맞죠. 오직 서울에서 '일부'구간만 매매-전세가 크로스 된 적 있는데 그때를 잘못 기억해서 매매전세가 역상관이라는 말을 하곤하는데 그게 아닙니다요. 매매-전세는 그냥 '무조건 동행'이라고 생각하심 되요

서울의 매매-전세, 서울도 매매-전세가 장기시계열로는 같은 방향성을 갖는데 중간에 크로스('12년)이 될 때가 사람들 머릿속에 매매가-전세가는 역상관...을 만든 구간입니다.

저때를 보면 서울에 전세가가 40에서 80으로 두배 올랐는데, 이때 전세부양정책을 썼고 금리가 내려간건데... 서울-경기 등 수도권 지역에서 매매가 하락, 전세가 초과상승의 패턴이 좀 드라마틱하게 나온 것이 서울-수도권이었습니다...

한적한 일요일 오전이네요, 첫째를 문화센터에 집어넣고 커피 때리는 중인데 한주 중 제일 평화롭고 집중이 잘 되고 영감이 넘치는 순간입니당

7월부터 네이버프리미엄콘텐츠 운영을 변경하고, 팀원들과 콘텐츠를 더 밀집하게 운영할 계획으로 있습니다. 가격도 8/1부터는 인상이 되요. 코로나 거치면서 구독형이 하나의 사업모델로 각광받고 있는데, 저 역시 이거저것 구독을 많이 하는 입장에서, 구독이 갖는 장단점을 잘 알고 있기에, 어쨌든 받은 거 이상으로 돌려줄 수 있는 페이지와 서비스를 지향하자는 것이 공통된 목표입니다.

그런데 부동산 시장이나 시황이야… 전망을 할 수 있는 곳이 많고, 유사서비스들이 많기에, 나는 어떤 서비스를 제공해야하는가… 로 고심 많았고,

결국은 저와 저희팀이 가장 엣지 있는 부동산 가치평가 모델과 각 지역별 단지별 인뎁스 리포트를, 증권사 리서치센터 수준만큼 끌어올려서, 매우 정량적인 또 지표 기반의 가격 적정성 판단이 되는 리포트를 내고 이것으로 차별화를 시키자는 것이 골자입니다.

물론 개인투자자들은 증권사 리폿에 대해서 신뢰감이 적은 것을 잘 알고 있습니다. 그런데 저도 여의도 가기 전은 개인투자자 출신이고 현재도 여의도를 떠난 독립투자자이기 때문에, 기관투자자에게 특화된 리포트가 갖는 한계도 누구보다 잘 압니다. 그 한계를 더 잘 알기에, 개인에게 더 맞춤형 서비스를 제공할 수 있을거라 생각을 하게 된 거고요, 즉 그냥 숫자의 향연이 아니라, 읽으면 매우 공감되고 내가 생각하던 것들이 수치화되어서 신기하다… 라는 생각이 들게끔요. 그리고 야성과 이성을 조합하게 만들어주는 그런 리폿들을 구독으로 풀려고 합니다.

여튼, 네프콘 2.0이 시작이 되었고… 저도 부동산 인플루언서로서 시즌2를 시작하는 기분이 드네요, 하반기에 모든 분들이게 좋은 일만 생기길 바래봅니다. 즐건 주말 보내세용!

후 한계단씩 올라간다… 39-38-37…

반도체가 돌아서니까 증시에도 태평성대가…? 근데 사실 주식시장 살아나면 부동산에도 돈 들어옴… 2020-2021년에 코인부자들 많을때 꼬마빌딩시장 대흥행(루나 사태 이후로 지금은 폭망)했던 걸 생각하면… 허허허