주택 막히자 생숙 오피 지산… 뭐든 적당히 해야지 과유불급이 딱 어울리는 상황.

생숙과 지역주택조합은 원수에게 추천하는 상품으로 유명합니다

https://www.dailian.co.kr/news/view/1248026

어제 양평사는 사람에게 직접 들은 뉴스… ㅋㅋ 이 뉴스가 다른 뉴스에 묻히는게 재밌는데, 서울-양평 고속도로 노선의 종점IC위치가 바뀌었습니다 갑자기 ㅋㅋ… 휘유, 이유는…?

https://m.ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=454619

위 검은선이 3차 기본계획 노선이고 아래 빨간선이 새롭게 확정… 강북에서 강남으로 변경됐습니다 ㅋㅋ… 북쪽 사람들은 멘붕이고 남쪽엔 공교롭게도… 여튼 재밌는 소식이었음

오… 6월 사전청약은 대호황, 앞으로 9-12월 두번 더 합니당

https://www.sedaily.com/NewsView/29R1M4GMIQ

음 좀 충격인데

관리형 토지신탁과 차입형 토지신탁에서
관리형이 8:2 이상인데… 관리형은 시공사가 리스크를 지고, 차입형은 신탁사가 지거든요… 그런데 지금 그럼 중견 건설사 다 망했다는 말이네요…?

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03227526635646640&mediaCodeNo=257

5월 미분양은 6.8만호로 7.1만호 대비 0.3만호 감소했습니다. 수도권 10,799호는 거의 그대론데, 지방 5.8만호로 지방에서 일부 감소

아파트거래량은 '23.5월 누적 16.3만건으로 전년비 5.0% 증가했고 아파트 외(빌라 등)은 44% 감소한 상태... 서울의 경우에도 누적 1.33만건으로 전년비 70%증가, 5년 평균은 -50%로 반토막 상탭니다. 아파트는 수도권은 -40%, 서울은 -50%로 여전히 거래분위기는 침체 중

미분양은 서울은 일부 증가(서울 미분양은 1,144호에 불과), 인천이 2,697호로 12%감소, 경기도 6,958호로 7% 감소하며, 서울-경기-인천 수도권에서 감소폭이 컸습니다.

지방은 5.97만에서 5.8만으로 3%감소했고, 지방 미분양은 여전히 이어지고 있습니다.

현 청약정책은 지방수요가 수도권으로 올라오도록 설계되었으므로, 지방 미분양이 줄어들기는 어렵고, 지방은 분양없고 수도권만 분양할 것으로 예상되는게 '23년이고요, 그러므로 분양이 적어서 미분양이 증가하지 않는다... 는 것이 특징이겠네요,

월별 분양추이를 보면 1~4월 0.2만에서 1.4만호 가다가 5월 0.7만호로 감소했습니다. '22년에도 월별 2.5만호는 분양을 했는데요, 현재는 분양이... 평년의 1/2 이하로 내려가서 미분양이 증가하지 않는 상태이며, 이런 이월물량들은 시장 정상화되는 시점에 몰려서 분양이 될 것 같습니다.

작년은 거래량이 1/10토막, 올해는 거래량 1/2토막이고, 작년은 분양은 동일했는데 올해는 분양이 1/3토막이네요...

분양을 줄여서 미분양을 없애고, 지방보다 수도권 중심 전략으로 수도권을 살리기 시작하면서 주택시장 온기는 도는 중입니다. 다만, 여전히 서울은 매매거래량이 평년의 1/2 수준으로 위축된 상태입니다. 전 데드켓 바운스 단어를 쓴 적이 없는데요, 사실 데드캣 바운스라는 말은 시장이 죽었을때나 쓰는거지 지금은 시장이 죽은게 아니라, 지방을 연료로, 또 미래의 수요를 연료로(DSR을 보지 않는 대출을 확대)해서 타오르는 중인 것에 가깝습니다. 즉, 미래를 끌어서 오늘을 올리는 상황이죠.

지표가 얼마나 더 개선이 되든 사실 뷰는 달라질 것이 없는데요, 현 상황에서는 부양책이 멈췄을때 '수요공백'이 더 길고 강하게 생길 것이라고 판단 중이고요.

밸류에이션 툴이 있으니 주택가격평가도 되는데요, 서울 주택은 '98~'23년의 25년간의 흐름에서 Multiple이 1.3~2.6배 사이에서 움직여왔고, 2.6배는 '08년이었습니다. 바닥은 '16년인데 이때가 1.3배였습니다. 현재는 2.1배 수준까지 재상승을 했으며, 2배 넘어가기 시작한 순간부터는 고평가 구간에 진입을 합니다. 위로는 0.5, 아래론 0.8배가 남았는데... 이는 서울에서 전세 10억 주택이라면 매매가격은 장기평균멀티플 적용시 19억이 평균인데, 현재 21억(2.1배)으로 갔다는 것이며, 이런 주택가격이 바닥일때는 13억(1.3배), 고가일때는 26억(2.6배)이었다는 것입니다. 참고하시면 좋겠습니다.

장기멀티플 1.9배는 평균이기도 하지만, 평균은 그냥 평균일뿐이죠... 사실 현 기준금리/할인율 상태에서도 1.9배가 fair value로 나오긴 합니다. 현재 서울의 할인율은 4.8%이며, 이정도면 1.9배가 적정하죠 ㅎㅎ... 할인율 5.0%가 되면 1.8배로 내려갑니다... 여튼 현 주택가격은 금리/성장성 대비 고평가 구간이라는 생각엔 변함이 없고, 그래서 사기에 좋은 가격은 아닙니다.

글구 서울이 확실히 좀 이상한 지역입니다 ㅋㅋ... 이상하다는 의미는 나중에 풀도록 하겠지만요, 부산-대구-대전을 그려보면 매매가-전세가는 '완벽히 동행'합니다. 간략히 올려볼까영

부산 매매/전세인데 서로 그냥 동행 중

대구 매매-전세인데 여기는 아예 붙어서 감(잉꼬)

글구 원래 이렇게 매매-전세 같이 가는게 맞습니다. 혹자는 매매를 안하면 전세를 간다는 이상한 발언들을 하는데 저도 첨엔 그런줄 알았으나, 소름공식이 V = 전세X멀티플이므로 전세에 그대로 영향을 받는게 맞죠. 오직 서울에서 '일부'구간만 매매-전세가 크로스 된 적 있는데 그때를 잘못 기억해서 매매전세가 역상관이라는 말을 하곤하는데 그게 아닙니다요. 매매-전세는 그냥 '무조건 동행'이라고 생각하심 되요

서울의 매매-전세, 서울도 매매-전세가 장기시계열로는 같은 방향성을 갖는데 중간에 크로스('12년)이 될 때가 사람들 머릿속에 매매가-전세가는 역상관...을 만든 구간입니다.