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상업용 부동산은 간단히 R / i(임차료/할인율)의 공식으로 적정가를 계산할 수 있다. 이는 주식 밸류에서도 가능한 얘긴데, 그런데 주택은 이와 약간 달라서, R / i X M으로 멀티플을 또 여기서 곱해줘야 한다. 왜 그럴까? R / i = 전세가 되버리기 때문이다.
월세300만원정도를 내고 사는 지역인 영등포-마포-강동권의 경우,
년 3,600만원 / 5% = 7.2억원인데 이것이 전세가격이지 매매가는 아니라는 의미다.
주택가격은 어떻게 될까? 전세에다 M을 곱하게 되는데, 이 멀티플 역시 동네마다 다르지만 영등포-마포-강동권에서 현재 이 M은 1.7~1.9로 약 두배가 조금 안되게 형성되고 즉, 주택가격은 1.8을 곱하면 7.2 X 1.8 = 13억선이 된다. 월세가 330만원정도면 같은 식으로 전세 8억, 매매가 14.5억 내외가 된다.
집값이 전세의 2배 조금 안되거나 넘는게 일반적 수도권의 모습이므로 그렇다고 치고, 이게 무엇을 의미할까?
전세는 내 책에서 '20년치 임차료'를 현 시점에서 예치하는 것이라고 했다. 즉, 위에서 봤던 7.2억원이라는 금액은 무슨 금액이냐?... 그것은 3,600만원 X 20년 = 7.2억원 이라는 의미다.
20년 살수 있는 임차료를 "오늘"다 예치하므로, 실제론 미래현금흐름의 할인이 적용되어 "약 40년"치 임차료를 예치하는 셈이 된다. 예금이냐 적금이냐의 문제인데, 달리말하면
전세 = "약 40년의 임차료를 현재가치로 할인한 금액"을 오늘 예치하고 꼴랑 2년 + 2년 정도 사는 것이다.
그럼 전세로 40년 살게 해달라고? 아니지...
그렇다면 매매는 무엇이냐? 전세의 2배라고 한다면... ㅎㅎ... 최소 80여년의 기간동안에 나가야 할 임차료를 오늘 일시불로 긁는 것이다. 실제 현금흐름을 계산해보면 1.8배 정도 되는 지역에선 80년이 아니라, 400여년의 임차료를 현재가치로 할인해서 사는 것이 '매매'다. 할인율이 낮을수록 이 값이 증가해서 500년 600년... 이렇게 어마어마하게 상승한다.
이쯤되면 매매라는 것은 년세 X 80년(혹은 수백년)
전세만 해도 년세 X 40년 수준의 비용을 "오늘" 내가 긁는 것인데,
때문에 우리 주택의 구입에 있어서, 내가 얼만큼의 돈을 내가 집을 사는지 정도를 '시간'의 개념으로 확인해 보았으면 좋겠다. 그게 책의 주 내용이기도 하고...
혹자는 1주택은 집을 무조건 사는게 좋다고들 한다.
주거 안정성 차원에서야 그렇지.
그러나 집을 사는 순간, 전세만 해도 40년인데 매매는 최소 80년치 돈을 집에 박아넣고 사는셈이 된다. 1년치 월세를 살고 나머지 79년치 금액을 다른데 투자할 생각은 어떨까? 투자가 어려우니 집이 낫다고? 여기서부턴 선택이 될 수 있다는 것이다. 집에 투자하든, 다른데 투자하든, 결국 주택을 산다는 것은 주택시장 Long이지 다른게 아니다. 매수 그 자체에 이미 79년 이상의 임차료를 Long으로 잡아놓은거니까.. 난 이쯤되면 1주택 역시 주택시장에 어마어마한 롱포지션이라고 생각하게 되더라.
요즘 이런 생각을 하면, 한국 소멸(출생율)에 대한 고민이 좀 들어가는데, 물론 이는 초장기적 얘기지만 주택구입 역시 400년치 돈이라서 삐까빠까하는 고민이 된다는 것이다. 그정도 스케일의 기간에 대한 리스크를 고민해야한다면 인구가 등장하는 것이 맞지...? 물론 인구만으로 모든게 설명될 순 없겠지만... ㅎ 여튼 상당한 리스크가 올라온 것도 사실이다.
그러나 현실은 2년 거주 후 이사를 가야되는데 들어가는 비용과 눈에 보이지 않는 비용등으로 인해서, 자가의 장점들이 드러나는 부분이 존재한다. 집이 있다는 안도감 & 이사를 안 가도 된다는 장점... 이것이 임차와의 근본적인 차이인데, 그러나 짐을 좁히고 사는 주변에 집들이 많아서 이사를 비교적 간략하게 동네 중심으로만 할 수 있다면, 새집으로 들어가서 4년씩 사는 경험(2+2년)도 꽤 재밌는 경험이다.
결국 모든건 선택의 문제인데, 전세만 해도 40년치 임차료를 일시불로 내고 살아야하는 마당에... 앞으로는 순전세를 살 생각도 없으며, 전세보증금은 4년 정도면 그냥 적당하다. 위 식에서 3,600만원의 년세를 내야 하는 곳에서는, 보증금 1.5~2.0억원 + 월세면 충분하다는 의미, 순전세 7.2억에서 보증금을 줄이고, 나머지 5~5.5억원은 투자하는 것도 좋겠다. 막말로 코인만 아니라면야 또 연금도 펀드에 넣으시는 분들이 5.5억을 굴릴 데를 못찾으실 건 아닐거 같고...
위 순월세 300만원
순전세 7.2억원을
2억 + 216만원으로 보증부월세로 변경하면 5.2억원이 남는다.
5.2억원을 4%로 배당만 받아도 2,400만원이 되는데... ?
근데 여기서 매매란 무엇이냐?
2억 + 216만원으로 살수 있는 집을 13억으로 산다는 것이고
11억을 집에다 박아넣는다는 의미다.
11억에 4%만 받아도 4,400만원을 버는 건데,
아 물론 주택가격이 3%만 올라도 3,900만원이 벌린다.
즉, 내가 의식하든 의식하지 않든, 어마어마한 금액을 주택에 롱 포지션 잡는다는 것임. 정말 이러고 싶었나요? 심지어 지금은 매매가가 13억이 아니라 14.5억정도 되서 10%이상 높아진 상태인데, 이를 14.5에 사면서 오르길 바라는 글들... 바램들이 느껴진다. 오를수도 있고 내릴수도 잇지만, 최소한 자기 포지션이 뭔지는 알아야 할 텐데, 1주택은 무조건 진리니 어쩌니란 말을 들으면 요즘은 참 그게 얼마나 덧없는 말인가 싶은 생각이 든다.
부읽남 채널에서 가장 유명한 컨텐츠가 '전세살지마라'인데, 나도 한마디 해야지. '순'전세 살지 마라 라고 약간 수정버전...
순전세야말로 현재 투자환경에서 '최대의 주거비'로 사는 것이다.
알아서 선택하시길...

👍50🤔4❤3👎3🆒2

1.68K views채상욱 부동산심부름센터, 09:52