아침에 연합인포 출연해서 아파트 적정가 얘기를 했네요. 택시안에서 마포래미안푸르지오, 영등포의 아크로타워스퀘어 단지 두개를 계산하고 왔는데… 마래푸는 고평가, 아타스는 적정가로 나왔습니다. 실제 실거래를 보면 34평 기준 마래푸는 16.5억, 아타스 14.3억인데, 두 아파트의 월세는 마래푸 320만원, 아타스 320만원 수준으로 거의 동일합니다.
즉 같은 월세 - 다른 매매가격인데, 그 사이에 우리는 Multiple이 존재하고 멀티플이 지역마다 다름을 전제할 수 밖에 없으니 월세가 같아도 매매는 다른게 상식인데요, 다만 그 갭이 과도하여 계산해보면 마래푸가 더 비싸단 거죠… 비싸니까 낼부터 내리냐? 이건 아닙니다만, 비싼 주택에 매수세가 크게 붙이 어렵고, 외려 적정가 수준 혹은 싼 주택이 된다면 시장에선 벼락같이 매수세가 달라붙더라고요.
즉 같은 월세 - 다른 매매가격인데, 그 사이에 우리는 Multiple이 존재하고 멀티플이 지역마다 다름을 전제할 수 밖에 없으니 월세가 같아도 매매는 다른게 상식인데요, 다만 그 갭이 과도하여 계산해보면 마래푸가 더 비싸단 거죠… 비싸니까 낼부터 내리냐? 이건 아닙니다만, 비싼 주택에 매수세가 크게 붙이 어렵고, 외려 적정가 수준 혹은 싼 주택이 된다면 시장에선 벼락같이 매수세가 달라붙더라고요.
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두 단지의 월세가 동일한데 전세가 차이나는 것은 월세 / 이자율 = 전세에서, 지역마다 단지마다 이자율이 다른 점이 반영된 것입니다. 마포가 약간 높죠…(마포가 더 상급지라는 의미), 그런데 그 기준으로 보더라도 마래푸 16억은 10퍼이상 고평가 상태, 아타스 14.5는 적정범위 내 들어왔다고 생각됩니다. 만고 제 기준입니다 ㅎ
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월세금액은 해당지역의 부동산 1개월 사용료기 때문에, 월세가 곧 부동산의 입지/상품에 대한 시장가격입니다. 월세가 높으면 높을수록 상급지가 됩니다.
현재 마포는 마래푸 320 내외, 마포프레스트지자이 350내외(마프자가 더 상급단지), 공덕자이 300만원 내외고요, 평균적으로 마포 > 영등포로 월세가 마포가 높습니다.
잠실의 경우,
헬리오시티 360
엘스 리센츠 390
이정돕니다. 잠실이 마포비 상급지고 몇%나 높은지 월세가 잘 보여주죠. 덧 성장성 고려하면 이자율로 나누는데 잠실의 전세가 꽤 높아지죠.
반포는 반포자이 580-600
반래퍼 600-620 정도로 반래퍼가 더 상급집니다.
참고하십쇼
현재 마포는 마래푸 320 내외, 마포프레스트지자이 350내외(마프자가 더 상급단지), 공덕자이 300만원 내외고요, 평균적으로 마포 > 영등포로 월세가 마포가 높습니다.
잠실의 경우,
헬리오시티 360
엘스 리센츠 390
이정돕니다. 잠실이 마포비 상급지고 몇%나 높은지 월세가 잘 보여주죠. 덧 성장성 고려하면 이자율로 나누는데 잠실의 전세가 꽤 높아지죠.
반포는 반포자이 580-600
반래퍼 600-620 정도로 반래퍼가 더 상급집니다.
참고하십쇼
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요즘 심심하면 아파트 적정가 놀이를 하면서 놀고 있는데, 이게 제 코어 컨텐츠인데 슬슬 유튜브랑 리포트를 통해서, 방법론 & 결과물들을 알릴까 싶습니다.
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김작가 채널에서 어제 촬영 중에 나왔던… 영등포 모 단지의 적정가 계산을 텍스트로 정리했습니다. 일주일간 공개로 열었으니 한번 보시고 오떤 방식으로 적정 밸류를 찾는지 확인하세여
https://naver.me/FfWh8mVw
https://naver.me/FfWh8mVw
Naver
[영등포] 이 아파트는 적정가가 얼마야?
안녕하세요. 아파트 가치가격연구소장 채상욱입니다. 드디어 가치가격 연구소의 핵심 컨텐츠인 아파트 적정가 계산방식(소름공식)에 대해서 자료를 쓰게 되어서 좋습니다. 그간 정책과 시장에 대한 칼럼을 진행해 왔는데, 앞으로 더욱 풍성한 내용 전달해드릴 수 있으리라 생각합니다
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지인이 요 아파트 직전 실거래가 15억일때 제가 적정밸류 13.5면 사도 좋을거 같다고 해서 실제 매입한 케이스… 이후 실거래가 12.6-9를 거쳐 14.5에 이르고 있는데, 그 계산을 한 방식임다
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역시 영상을 올리면 보지도 않고 댓글을 다는 K유튜브 댓글입니다 ㅋㅋ 10분 영상을 1분만에 댓글을 달다니?
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세상 쓸데없는 표본조사를 국제표준보다 더 우선시하는 K관료들 클라쓰를 비판한 기사.
주간동향이 얼마나 현실성 낮냐면,
'22년 주간동향은 KB가 -2.96%, 부동산원 -4.75%,
'22년에 -3% 하락한거를 믿겠나욤?? 주택가격이 그냥 씀풍씀풍 -30%씩 하릴없이 내리던게 작년인데.
반면, '22년 실거래가는 하락율이 -22.37%... 이게 더 체감으로 맞는데 이게 글로벌 표준이라 그렇슴.
'23년도 웃긴 상황. 지금 부동산원은 +로 반전했는데, KB는 마이너스를 기록중...
그런데, 원래 부동산원은 붇 인플루언서들이 잘 안보던 통계인데 원래 KB만 보다가 지금은 입닫고 갑자기 부동산원 데이터를 취사선택...(오르니까 쓴다?)
요즘 블로그에 KB 올리는 사람 거의 없어짐...
아니 상승장일때는 그렇게 까이던 부동산원인데, 지금은 다들 부동산원을 선호하는걸로 급 변신? 믿었던 KB가 +를 안 해주기 때문일까 ㅎㅎ...
현 정부는 지난 정부의 주간 동향조사를 '통계조작'이라고 8개월 넘는 기간동안 거의 관련 국토부 관계자들을 전부 조사하고 난리를 부리고 있는데,
그 지표를 그대로 쓰는 지금은 과연 조작이 아닐까?
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/06/11/RHCW5I2R3ZCVXFVIQALY2HDPEY/
주간동향이 얼마나 현실성 낮냐면,
'22년 주간동향은 KB가 -2.96%, 부동산원 -4.75%,
'22년에 -3% 하락한거를 믿겠나욤?? 주택가격이 그냥 씀풍씀풍 -30%씩 하릴없이 내리던게 작년인데.
반면, '22년 실거래가는 하락율이 -22.37%... 이게 더 체감으로 맞는데 이게 글로벌 표준이라 그렇슴.
'23년도 웃긴 상황. 지금 부동산원은 +로 반전했는데, KB는 마이너스를 기록중...
그런데, 원래 부동산원은 붇 인플루언서들이 잘 안보던 통계인데 원래 KB만 보다가 지금은 입닫고 갑자기 부동산원 데이터를 취사선택...(오르니까 쓴다?)
요즘 블로그에 KB 올리는 사람 거의 없어짐...
아니 상승장일때는 그렇게 까이던 부동산원인데, 지금은 다들 부동산원을 선호하는걸로 급 변신? 믿었던 KB가 +를 안 해주기 때문일까 ㅎㅎ...
현 정부는 지난 정부의 주간 동향조사를 '통계조작'이라고 8개월 넘는 기간동안 거의 관련 국토부 관계자들을 전부 조사하고 난리를 부리고 있는데,
그 지표를 그대로 쓰는 지금은 과연 조작이 아닐까?
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/06/11/RHCW5I2R3ZCVXFVIQALY2HDPEY/
조선일보
“집값이 오르는거야 내리는거야?” 전문가도 헷갈리는 요즘 통계
집값이 오르는거야 내리는거야 전문가도 헷갈리는 요즘 통계 <차학봉의 부동산 봉다방> 집값 통계 논란-상
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